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关键词：房地产市场；人才；需求
1.湖北省房地产业从业人员规模
根据历年中国统计年鉴数据整理，湖北省历年房地产业从业人数的变化趋势明显。从2004年到2012年湖北省历年房地产业从业人数从4.4万人，增加到了8.1万人，年增长率为9.3%，增长速度很快，呈直线上升状态。
2004-2012年湖北省历年房地产业从业人数 单位：万人
数据来源：中国国家统计局http：///tjsj/ndsj/
2. 武汉市房地产市场发展情况
在湖北省房地产业从业人数中，武汉市从业人数占到全省从业人数的20%以上。为什么房地产从业人员会逐年上升，这主要得益于房地产市场的快速发展。
2.1房地产开发投资情况
2012年，武汉市房地产开发完成投资为1574.86亿元，同比增长22.8%，占全市社会固定资产投资31.3%；其中住宅开发投资为991.41亿元，同比增长32.6%。
2.2房屋开发建设情况
2012年， 武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%；其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1%。住宅施工面积为5068.97万平方米，同比增长12.6%。
2012年，武汉市人均住房建筑面积达33.75平方米/人，比上年提高1.04平方米/人。
2.3武汉市房屋销售情况
2012年，全市商品房实际销售面积为1622.98万平方米，同比增长20.95%；成交套数163508套，同比增长24.85%。其中，商品住房销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64%，占商品房总销售面积的82.01%；成交套数为134953套，同比增长24.73%。
2012年，全市存量房交易面积为310.77万平方米，同比增长5.97%；交易套数为30689套，同比增长13.76%。其中，存量住房交易面积为266.44万平方米，同比增长10.34%；交易套数为28387套，同比增长13.5%。
2013年1-4月全省房地产商品房销售额和销售面积仍保持较高增长态势。2013年1-4月，全省商品房销售额599.76亿元，增长45.0%，比1-3月增幅提高8.5个百分点，其中：现房销售额147.68亿元，增长88.5%；期房销售额452.08亿元，增长34.9%。住宅销售额522.38亿元，增长40.1%，比1-3月增幅提高8.5个百分点，其中：住宅现房销售额117.12亿元，增长77.9%；住宅期房销售额405.26亿元，增长32.0%。
全省商品房销售面积1122.22万平方米，增长27.2%，比1-3月增幅提高5.4个百分点，其中：现房销售面积342.22万平方米，增长51.7%；期房销售面积780.00万平方米，增长18.8%。住宅销售面积1041.58万平方米，增长25.9%，比1-3月增幅提高5.0个百分点，其中：住宅现房销售面积306.76万平方米，增长49.5%；住宅期房销售面积734.82万平方米，增长18.1%。
3. 房地产专业人才需求预测
受房地产投资高速增长、房价快速上涨等因素刺激，房地产人才需求旺盛，人才短缺依然没有改变。主要从以下三个方面得到印证。一是网络招聘中"房地产建筑类"岗位总数一般在4-10名，仍然属于热门紧缺岗位。二是全国各地的房地产专场招聘会接连不断举行。除北京、上海、广州、等大城市外，杭州、宁波、南京、苏州、重庆、成都、武汉、无锡等中小城市也多次举***地产建筑专场招聘会。三是据专业从事房地产建筑行业猎头的某猎头公司统计分析，2012年1-7月份客户委托职位比去年同期增长的125%。
武汉前程无忧的数据显示，武汉市场2013年1月份的招聘量大增，其中房地产业人才需求增幅仅次于北京、上海、成都、广州列全国第五。
武汉市房地产市场的发展以及房地产从业人员数据发展趋势表明，将来市场对于房地产专业人才的需求还会有很大的发展空间。
房地产专业人才需求有以下特点：
3.1"多证"人才受欢迎
由于专业性较强，房地产专业人才招聘会对持证人员较为欢迎。企业总是希望自己所招员工能在最短时间内进入角色。企业之所以青睐拥有多种证书的人才，原因就是这些人才为工作岗位作了诸多准备。在某一专业领域里获得了相关资格认证，也就是赢得了"通行证"。
3.2看重工作经验
"应聘者必须有工作经验"是很多用人单位招聘时必设的门槛。武汉某置业有限公司招聘报批报建工程师，明确要求应聘者必须有大型房地产公司相同岗位3年以上工作经验。一些用人单位希望应聘者带来大型企业工作经验和一些新理念、新措施。
3.3房地产策划人才需求旺盛
在房地产业整体人才需求中，有一类人才持续走红，那就是"房地产策划师"。几乎所有房地产企业都在招聘策划类人员，如产品策划经理、项目策划、营销策划等。在房地产发展的高峰期，企业往往只需资金投入就能得到丰厚回报；但在目前的市场竞争格局下，仅依靠大投入，而不对项目进行先期策划，亏损可能性极大。项目开发策划先行，这已是目前很多房地产企业的共识。通过项目策划，企业可以最大限度降低风险和减少成本，通过营销策划，企业可以在最短时间内回笼资金，提升企业核心竞争力。"房地产策划师"已经成为地产企业的灵魂人物。
3.4房地产人才流动性强
由于房地产企业的项目开发一般为2-3年，加上近几年房地产行业发展迅猛，发展机会良好，所以房地产行业跳槽率很高。除了部分属于行业内外的流动之外，更多的是整个行业中的人员流动。浙江房地产业人才跳槽大致是3年左右一次。北京、上海、广东的流动率更高一些，一般平均2年左右跳一次。
综上所述，房地产市场的快速发展，必然导致行业从业人员的需求量上升，房地产行业的人才需求又有其自身的特点，研究好这些问题，对于我们进行人才培养工作具有重要的意义。
参考文献：
房地产需求范文2
关键词：房地产市场；刚性需求；有效化条件；市场主体
中***分类号：F2文献标识码：A文章编号：16723198（2013）16000901
1引言
2012年以来，“刚需”这个词一直紧密牵动着房地产市场，5月的前3周（4.30-5.20），包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都全国十大重点城市新房成交量（包含保障房）为56513套，比4月同期上涨226%。与今年的年初房地产市场上低迷的不景气相比，由于刚性需求的进入，房地产市场上也出现了回暖的迹象。各地方***府也出台了各种微调***策，促进刚性需求积极的入市，刚性需求成了目前主导房地产市场上的中坚力量。
在5月23号***常务会议上，***强调了“稳增长放更重要位置”、“要着力扩大内需”，要根据形势变化加大预调微调力度。与4月13日***常务会议指出的“坚持房地产调控***策不动摇，决不让调控出现反复”略有不同。首先可以看出，国家提出改变的方向仍是要“稳”增长，而不是激进的大力发展，对于仍处在调控中的房地产市场来说，还不可能一下放宽***策，让大量投资性需求进入房地产市场，实现大幅度增长，由此释放刚性需求，将刚性需求有效化仍是近期房地产市场发展的重要推动力量。其次坚持房地产调控***策的不动摇基础上，根据形势的变化进行微调严格实施差别化住房信贷、税收***策和限购***策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。表明了中央允许调整的力度并不大，之前被叫停的几个地方微调***策也说明中央宏观调控的底线限是并没有放松的。现在重点鼓励的仍是刚性需求。
这一轮被称为史上最严厉的楼市调控中，尽管各地采取了微调楼市的***策，首套房利率恢复，公积金放宽等***策纷纷出台，但类似上海放宽限制人群、佛山上调限价等***策被叫停说明地方***策微调绝不能越过限购及抑制房价上涨的界限，这表示***府调控的主要方向并未发生改变。所以未来的一段时间内，释放刚需还是房地产市场主要目标，潜在的刚性需求转化成有效的刚性需求的条件分析成了促进房地产市场健康发展起来的重要思考。
2刚性需求向有效需求转化需要一定条件
对于投机需求来说，投资性需求有效化需要更多的条件，首先在宏观层面，***府的调控***策还对二套房是很严厉，限购令仍未解除，购房条件苛刻，差别性信贷***策让投资成本更高，而且在微观层面，具备投资需求或有投资能力的潜在需求只是部分的中高收入层次群体，是有一定的财富积累或具有投资观念人群，而且一般都基本已有一套自住住房，购房意愿不如刚性需求迫切。而刚性需求要解决自住问题，购房意愿强烈，环境影响因素不大，***府大力鼓励，购房贷款优惠幅度大，潜在的刚醒需求更容易向有效需求转化。
当前房地产市场回暖表明，释放刚性需求，将潜在的刚性需求转化成有效需求仍是目前房地产市场的发展方向。但是刚性需求有效化仍需要一定的条件。潜在的刚性需求只具备购房意愿或者购房能力之一，有购房能力的因为没有合适的楼盘没有购房，有购房意愿的积累资金不够或者收入不高都限制了刚性需求的有效化，为了刚性需求从潜在需求向有效需求转化，促进刚需购房有效完成，要从各方面对刚性需求有效化条件进行分析，规范刚需购房优惠制度，保障房地产市场健康发展。
3房地产市场刚性需求有效化条件分析
3.1从房地产运行过程分析刚性需求有效化条件
使刚性需求向有效化转变，一方面增加刚性需求购房者的现金购房能力，促进房价合理回归，同时另一方面也要提高刚性购房者的购买意愿，开发商制定合理进行市场定位和开发计划。从各个环节促进刚需的有效化。
土地成本是房价的重要部分，在土地出让时，***府实行土地优惠***策，可以降低土地成本，并对土地规划进行确定，提供限价房或者经济适用房，降低房价，使更多刚性需求的购买者能够购买。而为了提高购房者的意愿，出让区位较好的土地可以使楼盘更吸引刚性购房者消费，规定容积率以及配套设施建设规划，提高居住环境质量，提供合理的楼盘产品，可以让刚性需求者将购买想法付诸行动。
在设计建造房屋时，合理的户型设计能大大增强刚性需求的购买欲望，虽然刚性需求在资金积累上相对于投资需求比较不足，但是开发商为了降低成本采取差劣户型的设计或者降低建筑质量标准的做法会使更多刚性消费者转变购房意愿，对于首次置业的购房者一些中小户型设计更受青睐。开发商在为刚性需求提品时还要做好市场定位，避免不必要高端建设，减少成本浪费，减轻购房者的经济负担。
在房屋的购买流通环节，各地方严格执行限购令限制投资性需求可以抑制房价的飞涨，实行差别性利率、首套房的利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，都大大降低了刚性需求购房的门槛，放宽首套房公积金贷款***策，提供住房补贴等其他***策直接提高了刚性需求的购买能力，在近期进行微调的各个城市中，经过中央同意的微调***策全部基本是在这个环节的针对刚性需求的实行优惠的，这些措施都很大程度上将潜在的刚性需求转换成了有效需求。
3.2从房地产市场主体分析刚性需求有效化条件
***府无疑是推进将刚性需求向有效化发展的主导力
量。参与了各个环节的调控。中央设立大方向的宏观***策，严格控制房地产调控，监督地方***府开展实施，地方***府采取限购令、差别性利率、首套房的利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，调节房地产开发商开发方向，保证房地产市场有序运行，改变房地产供给结构，利用刚性需求实现稳增长是***府目前明确的方向，刚性需求有效化的条件很大部分是由***府主导设定的。
房地产开发商是刚性需求有效化的实现条件，只有房地产商合理定位开发，提供适合刚性需求的产品，合理规划用地，做好配套设施建设和选取合适户型设计，制定合理销售计划，推出优质的楼盘，广大的刚性消费的群体购房意愿大大提高，就会很快的实行购房行动，也可以吸引更多的人进入潜在需求的队伍。
对于刚性需求购房者本身来说，购房资金需要一定的积累，在这基础之上，使用住房公积金，申请首套住房贷款，获取住房补贴都是提高购房能力的重要途径。申请经济适用房、限价房也是实现购房的有效方式。在当前房地产市场刚回暖的背景下，刚性需求购房者如看好房价的走势，购房意愿会有所增加
4***策建议
房地产市场刚性需求有效化需要一定的条件，同时也需要一定的***策规范房地产市场的刚性需求有效化。
规范刚性需求优惠制度。保障刚性需求是解决我国民生问题的重要举措，是满足居民的住房要求，缓解居民购房压力而实行的一系列调控***策，明确促进刚性需求购房的目标下，30多个城市实行的微调***策已经初见成效，销售面积恢复性上涨，但是各地情况和对微调的认识不同，推出的微调***策也不尽相同，甚至上海、成都五个城市推出的***策被中央叫停，放宽限制人群，调高限价这样突破调控底线的***策不被中央认同，规范保障刚性需求的微调***策，严格控制投资需求，是刚性需求有效化持续发展的主要推动力量。
***府严格把握宏观调控。目前由刚性需求主导的房地产市场上的回暖表明，实行宏观调控的***策已经取得了一定成效，目前房地产市场与之前繁荣相比比较缓慢，相对于发达国家的城市化过程还有很大发展空间，长期来看房地产市场必然是继续向前发展，坚持调控的方向，稳定健康的发展房地产市场，保证刚性需求能有效的实现购房，中央改变调控方向或保障***策会引起刚性需求恐慌、投资需求涌入市场引起房地产市场混乱，***府稳定宏观调控***策是刚性需求有效化的有力保证。
参考文献
[1]〖ZK（#〗王春雷.住宅市场价格泡沫及预警机制研究[M].北京：经济管理出版社，2008.
[2]高鸿业.西方经济学（宏观部分）第四版[M].北京：中国人民大学出版社，2007.
[3]高波.现代房地产经济学[M].南京：南京大学出版社，2010.
房地产需求范文3
关键词：供需均衡；人口老龄化；住房空置率
2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。在我国，土地资源是相对稀缺的，投资和投机需求会急剧放大无限的住房需求，加剧了供给与需求的紧张关系，导致房价的快速攀升。为了抑制房价的不断飙升，国家也出台了不少***策，下面，我们从市场对住房的供给，以及居民对住房的需求着手分析房价的走势。
一、房地产市场的供给
2010年，有媒体报道，“国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。”这个数字即是估计现在我国有6540万套住房被空置着。在今年5月和8月央视财经频道接连进行了两期“空置房”的调查报道，调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%，而多处新城成为“空置房”密集区。（住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。）虽然，对于数据的来源和统计方式有待考究，但是，这也可以从一侧面反映房地产市场不缺房，只是一些房地产投资者没有将手中的住房投入市场，他们只是在等待更高房价的契机。
另一方面，国家颁布了经济适用房的***策，从而增加住房的供给。就拿上海的经济适用房***策来说。目前，困扰城市发展的“房奴”问题已经不是上海一个城市的问题，现在城市的房价实在是太高了，不仅普通老百姓买不起，就是白领、金领也只能望而却步，在一眼望不到边的高房价面前，人们除了叹息，只好等待。韩市长说“房奴”问题不解决，上海没未来，在上海这样的大城市，能做“房奴”就是“蜗居”也已经是一种幸福了，很多人连“房奴”都做不起，而被迫逃离“北上广”这些一线城市。2011年1月21号，上海市十三届人大四次会议闭幕，***市长在解释经济适用房***策时，特别强调今年将进一步放宽经济适用房准入标准，使更多的新上海人和上海青年人进入到共有产权房的保障性住房体系中。2011年经济适用房准备要推出500万平方米，大概是8万套，主力房型是60平方米一套。另外，“十二五”期间，国家计划建设保障性和***策性住房12．44万套，其中廉租房3．14万套、经济适用房4．9万套、限价商品房1万套、公共租赁房3．4万套。
以上可以看出房地产市场在住房供给上是有所增加的，若6540万套住房流入市场时，房价就更不会像现在一样飙升了。所以，无论是投资性买房（房地产投资者只是为了从房地产价格的变动中获利而进行买卖房产的活动，其并不关注商品本身也就是房产本身的使用价值。），还是实用性买房，大家都应该考虑住房的供给是在增加的，房价的飙升很快将会达到一个顶峰，而紧接着的将会是房地产泡沫的消退时候。
二、房地产市场的需求
首先，从中国人口老龄化的加剧，就不难分析出居民对住房的需求将会是日益趋减的。21世纪是人口老龄化的时代。中国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。从2001年到2020年是快速老龄化阶段。这一阶段，中国将平均每年新增596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。同时，我国的计划生育***策从1983年开始实施的，到我们这一代--80后、90后，刚好是可见效果的时候，这一代普遍是独生子。当小孩结婚时，双方父母的住房以后是会留给孩子的，这样算来，我们这一代的一户普通家庭将会拥有2~3套住房了。
其次，中国银行、农业银行、工商银行、交通银行及建设银行等五大行正收紧二套房贷款利率。除了首付不能低于40%以外，农行、建行近日取消了二套房贷款的利率优惠，中行则执行1.1倍基准利率。同时，各地的相关***策也相继出台。就天津市来说，继二套房商业贷款利率上浮10%后，天津市二套房住房公积金贷款利率也上浮10%。市住房公积金管理中心在其网站公布《关于规范住房公积金个人住房贷款***策有关通知，90平方米以上贷款，首付比例不低于30%。近期，国家例出台房产税调控居高不下的房价。先是重庆宣布在“十二五”期间征收房产税；紧接着是上海市长表示已做好征收房产税的准备。而2011年1月17日，***《关于废止和修改部分行***法规的决定》，其中包括将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》修改为《中华人民共和国税收征收管理法》。后者在税收开征与减免上，赋予***更多的权限。该法第三条规定，税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权***规定的，依照***制定的行***法规规定执行。可以说，此次修改将为房产税改革做法理依据的铺垫。修改后，***可以据此出台规定，同意地方试点。
三、结束语
综合上述，影响住房需求的几个主要方面--人口老龄化，二套房贷款相关***策，房产税。都将使居民对住房的需求有所下降，至少可以提醒大家不要再跟风炒房，促使房价畸形发展。以上分析，不难看出此时房地产市场的供给是大于需求的。所以，无论是基于投资性买房的市民，还是用于居住性买房的市民都要三思而后行了，切忌跟风炒房，等到房地产泡沫破灭之时，将会落得竹篮打水一场空。
参考文献：
[1]俞明轩，丰雷.房地产投资分析[M].京：中国人民大学出版社.2007.
房地产需求范文4
摘要：客观、公正地调整好房地产开发商、业主、***府和承包商的利益分配，做到公平、公正、透明，房地产经济中很多不正常的现象就不会发生，行业就会健康发展。
关键词：利益关系；利益分配
中***分类号：F293.33文献标识码：A
当前，房地产经济中所表现出来的如房价过高、大量圈地、贷款规模过大等问题，都是由房地产经济中利益各方分配不公所造成的，要想解决这些问题，只有客观、公正地调整好各方利益分配，做到公平、公正、透明，很多不正常的现象就不会发生，房地产经济就会健康发展。否则，当矛盾进一步激化后，最终会导致不可换回的巨大经济损失，中国的经济将会为此付出超过此次金融危机的代价。
一、房地产开发中利益各方关系的判别
参与房地产经济的主体，首先是开发商和购房者，其次是承包商（供应商）和监管者，最后是土地供应者，这三类主体的关系是复杂的：
（一）房地产开发商和购房者的关系
这二者的关系很明确，一个是卖方，一个是买方，地产开发商通过自己的开发，生产出合格的房产，卖给需要房产的购买者，他们的行为是纯正的买卖过程。所有房地产经济的利益来源都出自购房者的购房款，所有的费用也来源于购房者的购房款，即购房者的行为是支撑整个房地产经济的唯一支柱。
（二）房地产开发商和承包商（供应商）之间的关系
首先，房地产开发商和承包商（供应商）之间是一种买卖关系，开发商通过招投标竞价，寻求合适的承包商，获取承包权后，承包商将自己的产品卖给开发商，因此，他们二者之间是一种买卖关系。
其次，他们又是一种管理与被管理者的关系。由于建筑工程的特殊性和单一性，决定了开发商和承包商之间又不是纯正的买卖关系，因为正常的买卖行为往往是交易的瞬间性或一次性，但由于建筑产品的建设周期长，因此，其交易是分批分段的，而且前后是有因果关联的，不象一般商品的交易那样简单明确，其过程要复杂得多。另外，建筑产品的购买对象是事先确定的房地产开发商，因此，开发商有权对自己购买的产品生产过程进行监控，这就自然形成了开发商和承包商之间的管理者与被管理者的关系。
最后，从利益关联上讲，承包商要想从开发商那里拿到工程款，前提是开发商要能卖出承包商生产的房子，在房产能否卖出这一点上，二者的利益是同向的，都希望房产能顺利卖出，并能卖出一个好价钱。从这个角度讲，开发商和承包商之间以是合伙人关系。
（三）房地产开发商和监管者（***府）的关系
首先，房地产开发商和监管者（***府）之间是被管理者和管理者的关系，各级***府对当地的房地产开发商在其职权范围内行使监督管理权限，使得开发商的行为在合法范围内行动，确保开发行为不能防碍其他利益团体的合法利益。
其次、房地产开发商和监管者（***府）之间又是合作伙伴关系，主要表现在两个方面：
第一、由于***府有时要依赖房地产开发商的开发行为来改变当地的经济状态，城市环境状态，交通环境状态等，而开发商希望通过自己的开发行为达到赚钱的目的，这时，各级***府和开发商就成为利益合作伙伴。
第二、在旧城区改造过程中，特别是在拆迁过程中，二者合作的表现更为明显。***府为了改善旧城区的生产、生活、交通环境，迫切希望有实力的开发商加入到旧城改造中来，而房地产开发商在***府的各种优惠***策鼓动下，也愿意加入到旧城改造的行业中，如是，双方在旧城拆迁的过程中，相互配合与合作，成为拆迁工程的合作者。
（四）房地产开发商和土地供应者（***府）的关系
首先，房地产开发商和土地供应者（***府）之间是买卖关系，开发商用钱从土地供应者（***府）那里购买所需的土地，这是一种典型的商业行为，同一块地，谁出钱多就买给谁，当双方价格达不成一致时，就无法成交。
其次，由于我国土地所有权为国家所有，因此，实际中的土地供应者又是各级土地行***管理部门，即相关的***府，而***府又有监管职能，它一方面是土地的出售者，是卖方，另一方面它又是买卖规则的制定者和管理者，因此，二者的关系更多表现为管理者和被管理者。
经过上述分析，用下***表明各方之间的关系：
各方关系***
二、各方追求利益目标分析
（一）房地产开发商和承包商（供应商）的利益目标
二者实物追求目标是一致的，都希望所开发的房产能顺利卖出，并能卖出好价钱。二者在金钱目标上是矛盾的，开发商想多赢利，自然就要降低工程造价，必然要压缩承包商的利益收获，因此，在这一点上，他们是对立的。
（二）开发商与业主的利益目标
这二者利益本质上是有矛盾的，作为业主，当然希望所买的房屋越便宜越好，但开发商则希望房屋的价格越高越好。
（三）房地产开发商和***府的利益关系
这二者之间追求的利益目标部分是相同的，部分是对立的。一方面作为管理者的***府，要追求社会的公平、公正和谐，保护广大民众的基本权益，为维护民众居者有其屋的基本权利，必然要打压过高的房价，自然就要压缩房地产开发商的利益。因此，在这个层面上***府和开发商的利益追求目标是对立的、矛盾的。而另一方面，***府又是土地的出售人，当然希望土地能卖好的价钱。而土地要想卖好的价钱，前提是房地产商们要能赚更多的钱，他们才能买高价的土地，从这个层面讲，二者利益又是一致的。
综上所述，房地产业利益相关各方的利益追求目标可用下***表达：
各方利益***
三、房地产开发的问题分析
当前房地产经济存在三方面的问题：一是过高的房价，二是大量圈地闲置，三是贷款规模过大。这三个问题是相互联系的，但总的原因是房地产业这个经济链上利益各方地位和追求目标不同所造成的。具体分析如下：
（一）房价过高原因
首先是房产供小于求，特别是大城市，房子少购房者多，这个缺口在今后较长时间内难以根本改变。造成这种供小于求地原因有很多，最主要有：城市特别是大城市人口增长过快；历史遗留问题；中国人的消费观念：中国人都希望住上自己的房子，居者有其屋是千百来中国人追求的第一要务，上至***府要员，下至普通老百姓，无论是城里人还是农民，因此，中国是世界上拥有个人房产率最高的国家，而这一原因反过来又引起更多的购房者。
其次是建造成本的居高不下，房地产开发成本中最重要有两块，一是房屋及基础设施的建造费用，二是土地购置费用。由上述利益各方关系及追求目标的分析可知，作为房屋及基础设施建设的承包商，当然追求其建造价格的昂贵，并想法提高建造成本，近十年来，建筑成本上涨了五至六倍。作为土地出售的***府，当然也希望土地能卖出好价格，并且由于其特殊的地位和垄断性，土地价格完全处于其控制之下，其价格已上涨了十多倍。
最后，社会平均消费成本的上涨，自然也带动房屋价格的不断上涨。
（二）圈地闲置的原因
由于土地资源的特殊性，加上我国土地资源获取方式的唯一性，自然使得房地产开发商要提高土地的储备量，一方面土地是房地产企业发展的根本，另一方面也是获取利润的一种手段。有些地方***府也参与了圈地行动，以求将来卖个好价格，形成一段时间在全国提倡的“经营城市”的现象。
房地产需求范文5
【关键词】城市化；住房需求；流动性需求；发展策略
中小企业是国民经济中一支重要的力量，在世界各国的经济发展中都起着战略性作用。国际经济界、学术界普遍认为，中小企业将是21世纪经济发展的主角。中小房地产企业作为中小企业的重要组成部分，其在房地产行业中也具有举足轻重的作用。当前，我国房地产业正处于高速发展时期，总投资额年平均增长约为24%。目前，我国大型房地产企业不足1000家，仅占企业总数的5%左右；而中小房地产企业数量众多，占总数的95%左右。近年来，房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。房地产业作为我国的支柱产业，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济***策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长的态势。
1．城市化进程的加快所引发的房地产需求
从房地产需求上看，城市化进程的加快，更刺激了房地产的需求。从“十二五”时期开始起步，用20 年时间解决中国“半城市化”的问题。也就是说，以平均每年2000 万人的速度，从2010 到2030 年基本解决已经在城市中的以及未来进城的4 亿农民工及其他们愿意留在城市生活的家属的市民化问题，中国统计局的数据表明，2009 年中国城市化率46.6%，这个数字低于世界平均水平，到2020 年中国14.31亿人（根据联合国的测算），中国城市化率将达到55%（中国***预测），则2020 年城镇人口为7.8705亿人，按照人均居住面积30平方米计算，到2020 年城镇居住面积需要增加至236.12亿平方米。相当于截止到09年177.5亿平方米的1.33 倍，即未来10 年城市化带来的新增住宅需求是建面58.62亿平方米，即年新增刚性需求5.862亿平方米。所以在相当长的一段时间内，住房供应需保持高增长才能满足需求。
住房需求“1+1”原理：
任选一个人在城市里，都要至少有一张床有一间房；一个人居住于某地，起码要有一张床，稍有条件的则要有间房供其居住，这是典型的流动性住房需求。这是一个再简单不过的世间道理。“中国人口总量世界第一，所以房子的数量也必然是第一”。在当代中国，影响住房需求的关键是要看人口的移动。移动带来增量需求，也带来了我们难以解决的城市住房供需矛盾。在这里有必要重提“春运”这个让国人一年一次无比敏感的字眼。***公布的数据：2012年全国春运客流量达到惊人的31亿人次。这个数字在2010年时是25亿，2005年则是17.9亿。
春运客流总量是全国就业流动人口的直接体现。这一点，相信不会有人有所质疑。也就是说，这个宠大巨量的流动人口除了在自己家乡的房和床之外，在他们的工作生活地，至少还要有他们的一张床和一间房。而我们从2005年到2008年，再到2012年春运数字增长之快速变化之大，无疑也可以让我们得出这样的结论：这七年间，随中国流动人口的急速增加，就业目的地城市的住房需求也一定在同步快速增长。我们再去看中国城市的房地产，这七年间，中国房地产恰恰是最快速增长的七年。信息和交通等物质条件的快速改善，对中国牵动世界的城市化进程起到了巨大的助推作用。特别是近年高速公路网络化建设和高铁超速建设，便捷的交通大大提高了人口流动的速度和频率。
在中国近三十年高速经济增长过后，我们至今仍面对着有目共睹的巨大的城乡差距、东西部差距、沿海与内地差距，我们仍存在甚至还在继续扩大着城乡民众接受教育的差距、医疗保健以及救护的差距、生活资源享受的差距、社会公共设施享受的差距，以及个人寻找发展、就业、创业机会的差距。
在计划经济时代最束缚人们的户藉制度已被对绝大多数人所无视的现今中国，在交通、通讯物质条件大为改善的形势之下，上述的这些差距逼使不单是农村进入的人口，而且包括小城市、小地方城镇的人口多数涌向大城市、中心城市。进而造成大城市中心城市日益紧迫严重的住房需求压力。
“人往高处走”构成了当今中国经济和社会发展现状促使的人口往城市集中流动的基数规模。而出于创富和安全的需求，则让当代中国财富和富有人群过于密集的涌入大城市。
回顾过去七、八年间中国房地产急速增长的规律，我们不难发现，房地产发展最快、房价上涨领先的城市，绝大多数与这些城市的辐射力有着非常直接的关系。也就是说，一个城市的辐射范围越强，外来人口涌入的压力也就越大，房地产上涨也就越快。比如北京、深圳、上海这几个城市，其辐射外来住民的范围都是全国甚至全世界；杭州、成都、大连、青岛等城市属于区域性中心辐射城市，这些城市的房地产市场主体上都被外来购房人群所主导。
从马斯洛人的需求层次理论去看，乡镇和小城市先富裕起来的民众移居至大城市，符合马氏理论的“安全需求”。山西煤老板在山里一夜暴富后，先想的是要把妻小父母以及他的财产移到相对安全的大城市；小县城里靠手工作坊积累起财富的江浙农民，也要想着把儿女送到上海、北京去上学前途才有保障。
改革开放物质生活水平的改善让中国大陆13亿人口解决了生存的基本需求。但对于13亿人口基数下涌现的巨量的巨富阶层和中产阶级，离开“小地方”进入大城市是多数人必然的选择。所以就有了“村里的去县里，县城里的去省城，省城的人去京、沪、深，大城市的人向国外移民”这样一幅世界前所未有的、庞大的移民洪潮线路***。
房地产需求范文6
一、推动已购公房上市交易，活跃二级市场
1.尽快出台《福州市行***事业单位住房补贴办法》，对无房和住房未达标的职工发放住房补贴，在其购房时给予一次性兑现，提高职工购房支付能力。
2.全面落实住房二级市场开放***策，房改房产权登记后，房屋所有权证由市房地产产权监理处直接发给个人。原产权单位对已购公房上市申请应在7天内作出明确答复，否则视为同意。同时，加强对已购公房上市有关***策的宣传。
3.由市房管局牵头建立已购公房上市置换中心，专门受现已购公房上市有关事宜。对急于变现旧房购买新房的，由置换中心先予变现，解决居民卖旧买新过渡居住问题。
4.市地税系统应在各办税服务厅专门设立退还纳税保证金受理窗口，对一年内换购房的，凡符合条件的要及时予以返还5％税收保证金，方便群众。
5.加快住宅产业现代化步伐，引导房地产开发企业树立品牌意识，提高商品住房的档次和质量，从而引导并刺激居民为改善居住水平和居住质量卖旧买新，活跃住房消费市场。
6.放宽执行蓝印户口***策。对以个人名义直接向房地产开发企业购买城区商品住宅的，凡购买城区商品住宅每套建筑面积70平方米以上的，本人或其近亲属申报蓝印户口的，其中一个减半征收城市增容费；购买城区内商品住宅每套建筑面积在100平方米以上的，本人或其近亲属申报二个以上（含二个）蓝印户口的，允许一个蓝印户口免交城市增容费。
二、加快房屋所有权证发放步伐
7.通过登报、发函等办法促使各房改单位尽快办齐有关手续，申请房屋所有权登记。
8.引入竞争机制，严格房产测绘资质管理，放开测绘市场，提高办证效率。
9.今年内基本解决房屋所有权、土地使用权登记发证遗留问题，对多次催办拒不办理的单位要采取有力的行***措施限期办理。
三、进一步发展住房金融信贷，提高住房有效需求
10.鼓励和支持商业银行将住房信贷进一步转向个人购房，简化贷款手续，优先支持职工换购房贷款。同时，住房信贷从普通住房扩大到各类住房。
11.扩大住房担保抵押贷款范围，允许以住房抵押贷款进行其他经营活动或消费的融资，提高住房投资价值。
12.全面推行和不断完善住房公积金制度。进一步提高住房公积金的归集率，增加归集额。住房公积金的缴交基数，按职工本人上年度月平均工资计算，逐年作出调整。1999年福州市职工个人和单位住房公积金的缴交率应达到6％，有条件的单位可以适当提高。
13.扩大住房公积金贷款范围，购买商品房、经济适用住房、房改房、二手住房及参加集资建房等均可申请公积金抵押贷款。简化住房公积金贷款手续，市住房资金管理中心根据市***府每年下达的年度贷款规模，委托经批准的商业银行进行委托与自营组合贷款，并对银行贷款业绩进行考核，商业银行对自营个人住房贷款给予倾斜。
14.由市房管局牵头成立***策性置业担保公司，为住房抵押贷款提供费用低、手续简便的担保，同时结合廉租房建设，对因特殊原因导致购房贷款人无力清偿贷款的，由置业担保公司根据***府廉租房居住使用规定提供廉租房。
四、降低住房开发成本，切实减轻开发企业和购房人负担，积极消化空置商品住房
15.贯彻***和省***府关于停止征收商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定，对商业网点要根据“谁投资，谁所有，谁受益”的原则出售、出租，建设费用不得进入房价。
16.供电、供水、供气等附属设施建设的收费单位要向被收费单位明示预算定额及收费计价方法。属于旧城改造项目，按照“对等替换”原则，对原有水容量予以保留并免收相应的水增容费，水容量规模增加部分应交相应增容费。
17.试行推动一次性安置和货币安置工作，对购买商品住房、经济适用住房作为拆迁安置和危房改造安置房的视同自建，免征买方契税。被拆迁人以补偿的货币购买商品住房或经济适用住房的，仅对其差额部分征收契税。
18.严格控制新建拆迁安置房的审批。道路拆迁、重点工程建设拆迁安置以消化空置房为主；房地产开发拆迁鼓励实行货币补偿；房地产开发企业在有空置房的情况下，其旧城改造项目控制建设安置房。
19.对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
20.对企业、行***事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。
21.凡按要求降价销售的积压商品住宅，在2000年12月31日前免征销售环节的各种行***、事业性收费和营业税、契税等；对国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免逾期贷款罚息。
22.对中低档住宅积极推行内部“初装修”验评制度，市建委要尽快制定出台相应的措施。
五、努力培育、发展房屋租赁市场
23.尽快出台《福州市房屋租赁管理办法》，工商、公安、房管部门及区、街道要密切配合，逐步消除房屋租赁市场无序现象，培育和完善房屋租赁市场。