我优求知网文物价值评估方法篇（1）
中***分类号:F272 文献标识码:B 文章编号:1009-9166(2010)020(C)-0241-01
高新技术企业不同于一般企业,它具有高投入、高收益、高风险、阶段性明显等特点,高新技术企业的特殊性使得很多学者从不同的角度提出了不同于传统价值评估的方法。目前,国内外学者对高新技术企业价值评估研究主要集中在传统现金流量折现法、新兴实物期权法以及根据企业不同阶段将现金流量折现法与实物期权法相结合的研究。
一、传统现金流量折现法
企业估价理论的思想源于20世纪初耶鲁教授Fishery的资本价值论。Fishery在《资本与收入的性质》一书中完整论述了资本与收入的关系以及价值的源泉问题,提出了资本的价值实质上就是未来收入的折现值,即未来收入的资本化,为现代企业估价理论奠定了基石[1]。
20世纪50年代,Miller和Modigliani第一次系统地把不确定性引入企业价值评估理论中,创立了现代企业价值评估理论。他们推导出在完全资本市场下,人们的行为完全理性时企业价值评估模型,即现金流量折现法。该模型的建立使企业价值评估进入了科学的定量化阶段。到目前为止,该方法仍然广泛应用于价值评估领域。
Dev Strichek通过实证分析,指出现金流折现模型适合一般上市公司的价值评估,但无法对随机不确定性做出一定的衡量,针对现金流量评估法的不足,Myers(1977)首先提出了衡量企业价值的调整现值方法(APV)并得到许多人的推崇,被称为DCF的替代方法。该方法隐含了可加性原则,运用这一方法可以通过对企业资产的分解来理解各部分资产对企业整体价值的贡献,但此方法过于琐碎复杂,实际运用效果远不如预期的那么乐观,也无法对随机不确定性做出准确的衡量。
传统的现金流折现法采用现金流量而非利润指标,排除了会计利润易受会计方法、会计***策等人为因素干扰的不利影响,最符合经济学原理,但是DCF模型没有考虑企业隐含于资本项目中的潜在期权价值和企业的成长性,难以全面评估高新技术企业的价值,因此主要适用于具有稳定现金流资产的价值评估。
二、实物期权定价法
自NASDAQ成立以来越来越多的人关注高新技术企业,也开始关注高新技术企业的价值评估,特别是在B―S模型提出之后人们开始把当前的热点理论―实物期权理论应用到企业价值评估中去,为解决高新技术企业的成长性和潜在获利能力评估提供了有效的解决方案。
Myers和Turnbull(l977)认为公司的投资机会本质上等同于增长期权,公司的市场价值包括两个部分:一是公司所有有形资产的现值;二是公司所拥有增长期权的价值之和。Myers认为企业价值更需要考虑未来增长机会的贴现值,将金融期权运用于实物投资决策中,从而开创了实物期权(Real Option)定价法在企业价值评估中的应用先河。
从Myers将金融期权定价理论引入实物投资领域开始,实物期权的研究得到蓬勃发展。由于企业研发(R&D)及技术创新推动高新技术企业的价值在于创造一个未来可能获得巨大现金流的机会,即高成长机会价值,对高新技术企业的实物期权方法的研究主要于高新技术企业研发(R&D)及技术创新活动中。
在R&D决策上,Perlitz(1999)以评价R&D投资方案为例,认为当投资期间较长时,期权定价模式能因经济情况的改变而修正其投资决策,但传统折现现金流模式则无法衡量其管理弹性;Kester(1984)认为,R&D计划如同买权的成长,其潜在价值会受到不确定性、投资递延时间与利率的影响,Kester进而认为,实物期权评价法比现金流折现法更适用于评价R&D计划。
三、现金流量折现法和实物期权法结合
近几年来,国内外关于高新技术企业价值评估方法的一种创新思维就是根据企业生命周期不同阶段的特点,运用传统的现金流量折现法和实物期权法相结合的方法。
王小荣、张俊瑞(2003)在综述了企业价值评估理论和基本方法之后,提出要针对我国企业具体情况,建立一套企业价值评估的基本理论体系,要重点研究高新技术企业的价值驱动因素及其类型、形成机理、定量识别方法等。文中还建议对高新技术企业的价值评估要分持续经营条件下高新技术企业的三个不同阶段与非持续经营条件下的高新技术企业展开研究。
四、总结
在我国,虽然高新技术产业发展比较晚,对高新技术企业的价值评估研究尚处于初步阶段,实物期权法刚引入国门不久,但针对企业不同阶段的传统方法与实物期权法结合评估方法已成为国内近几年的研究热点,对评估方法也进行了不同的修正和改进,对高新企业生命周期不同阶段的价值形成因素及应采用的评估方法有了较为广泛的理论研究和实践应用,为企业的科学合理估值提供了帮助。
作者单位:同济大学经济与管理学院
文物价值评估方法篇（2）
一、农业生物资产的概念及特点
农业生物资产，是指被特定产权主体所拥有或控制的，能给其主体带来未来经济利益的、且其成本能够可靠计量的大农业范围内的有生命的动物和植物。农业生物资产与其他资产相比具有自身独有的特性：“活”，即“固有的生长、生产、繁殖和（或）再生能力”。表现为：价值的转化性和自然增值性；生长的阶段性；生命的周期性；地域的差异性；未来的不确定性；收益的外部性等特点。因此，农业生物资产的价值形成机理以及评估方法与一般非生命类资产存在很大差别，农业生物资产评估应该作为一类***的资产单独进行研究。
二、国内外生物资产价值评估研究现状
（一）国外研究现状
资产评估在西方发达国家已有百余年的发展历史，在长期的评估实践中逐步形成了一套资产评估的理论、方法和标准以及行业管理体制。
《澳大利亚评估准则与实践》一书第12章对乡村资产评估进行了介绍。该章针对澳大利亚的国情以及澳大利亚农村资产的特点，对影响乡村资产价值的自然因素如：气候、地形、土壤、水等自然因素以及乡村市场，乡村资产设施等经济因素进行了介绍；乡村资产评估行为的特点、评估者需掌握的信息、乡村土地评估的准则以及如何获取评估信息的方法等也作了阐述；但在谈及评估方法时只讲到了“具体评估方法以及资产的价值需要视资产所处的不同的环境而定”，具体评估时应如何操作却没有进行详细地阐述。大量篇幅讲述了乡村用地、设施以及一些特殊资产价值的影响因素。在对牧场、作物农场评估进行阐述时主要讲述了牧场、作物农场中建设设施、养殖设备、历史状况以及影响农业生物资产价值的因素进行了介绍，而对农业生物资产自身的生长规律、特点、评估方法却未作过多的阐述。总的来看，该章对澳大利亚乡村资产评估的介绍是以乡村某个整体资产如一个果园、牧场等为评估对象的；主要侧重于乡村不动产评估，以及不动产对待评估的整体资产的影响；而对生物资产评估未作重点介绍。
截至2005年3月，国际评估准则委员会共了14个指导意见，其中CN10――农业财产评估指导意见于2003年4月30日开始执行。可见国际评估准则对于农业财产评估的规定相对较晚。农业财产评估指导意见包括：引言、范围、定义、与会计准则的关系、指南、生效日期六部分。其中第3部分定义中在3.5家畜农场、3.8特殊资产以及特殊目的的资产进行了定义，但其中并未对有关具体农业生物资产如何进行评估的问题作太多的说明。3.9农业活动和3.10生物资产的定义引用了国际会计准则IAS41―农业中对这两个定义的界定，除此之外并未作其它的解释。指导意见在第四部分对农业财产进行了分类，将农业财产分为：土地、结构性设施、附着于土地的机械设备、不附着于土地的机械设备、附着于土地的生物资产和与不附着于土地的生物资产四类。第五部分指南从以市场价值为基础、非市场价值、生命类因素、农业资产评估者应了解和掌握的影响农业资产价值的因素、影响农业资产稳定收入的因素以及农业资产组中各项农业资产价值的评定问题等方面进行了阐述。从准则的描述可知，该准则倾向于应用市场法来评估农业资产，但在这一部分并没有对具体农业生物资产的特性以及评估方法进行介绍，而只是限于对影响评估农业资产价值的因素方面的阐述。
欧洲资产评估准则（EVS2000版）指导意见GN5为农业资产评估，该指导意见共分3部分。其中，第一部分农田、农场和不动产中阐述了农业资产的内容、自然特性、市场价值以及评估方法；第二部分和第三部分多年生农作物中对农业多年生作物的种类和评估时需考虑的因素进行了阐述，但对于农业生物资产评估方法的具体操作却未作详细介绍。
西方市场经济发达国家近二、三十年评估研究的重点放在了资产评估规范的研究方面，对于生物资产多是有关生物多样性经济价值评估方面，而对农业生物资产评估的研究相对不足。从以上三个有关农业资产的评估准则可以看出，以上这些农业资产评估准则主要针对大农业资产中的不动产特别是农业用地、农场基础设施、设备的价值的影响因素以及评估进行了说明，而未把农业生物资产评估作为重点进行系统的研究并加以规范。
（二）国内研究现状
经过十几年的努力，我国资产评估行业得到了快速发展，初步建立了具有中国特色的资产评估法律法规体系，同时全面启动更新规范执业行为的准则体系。学术界对评估理论的研究也在逐步深入，许多有关资产评估的书籍陆续出版，论文、期刊陆续发表。但是针对农业生物资产评估问题的研究不足，***所的评估准则当中还没有农业生物资产评估准则，这与农业生物资产评估实践的需求极不协调。
在对资产评估相关***书检索发现，***书所涵盖的内容广泛，涉及了资产评估的一般理论、原则、责任、诚信建设、评估师教育、考试等等，然而针对具体类别资产的评估主要涉及了机器设备、房地产、金融资产、企业价值、无形资产等企业中的非生命类资产，涉及到农业资产的评估只有2000年由王兴国主编的《农村集体资产评估概论》和注册资产评估师考试用书《资产评估》第六章第二节森林资源资产评估。进一步调查发现，对于大农业资产中生命类资产，只有森林资源资产被包括在内，农业中生物资产特别是广大动、植物资产却几乎没有涉及。从《资产评估》一书章节比重的安排来看，我们可以发现我国在农业生物资产评估中的不足。森林资源资产评估只占了一节，并且该节也只是对森林资源资产评估的范围、森林资源资产评估价格构成因素、资料收集、评估方法进行了简要的概述。这与房地产等章节所占的比重相差甚远。
在对有关农业生物资产评估的论文、期刊进行检索时也发现了与资产评估相关书藉同样的现象。大部分是一般资产评估的理论、方法、应用及评估问题，非生命类资产评估，还有少量的有关农业无形资产评估问题研究的。生物资产只有2006年福建农林大学吴火和《森林生物多样性资产价值评估研究》和2004年中南林学院吕勇《森林资源资产评估专家系统研究》。明确对“生物资产评估”进行论述的文章太少了。其中由中南林学院何梦园和西南财经大学马慧所写的《生物资产的界定与评估》一文对生物资产的定义、特征以及生物资产评估方法进行了概括地描述；西北农林科技大学经济管理学院孟全省所写的《建立农户生物资产融资机制的思考》一文也提到了生物资产价值评估问题，不过主要是从农户融资的角度对生物资产价值评估的必要性、生物资产概念、分类、计量等方面进行了说明。同时，规模较大的评估机构在介绍该机构业务范围时明确提出涉及到农业资产的寥寥无几。
在法规***策、准则方面。我国于1996年颁布了《森林资源资产评估规范（试行）》，到现在为止我国还没有制定有关农业生物资产评估的评估准则。
从对农业资产评估相关文献的调查发现，当前我国有关农业生物资产评估问题的研究还处于初级阶段，还没有针对农业生物资产评估问题进行系统地、深入地研究。
虽然在评估领域有关农业生物资产的研究相对缺乏，但是不论是国外还是我国在会计领域都对生物资产进行了相关规定。如：澳大利亚会计准则委员会（AASB）于1998年颁布了1037号《自生和再生资产》会计准则、《国际会计准则41号―农业》以及我国2006年2月15日颁布的《企业会计准则第5号―生物资产》等生物资产、农业资产相关准则中都对生物资产概念的界定、分类、初始计量以及后续计量都进行了规定。这将有助于我们对农业生物资产价值评估问题的研究，在农业生物资产概念的界定、分类等方面提供了很好的借鉴作用。
文物价值评估方法篇（3）
1实物期权法概述
实物期权是金融期权在实物资产领域的拓展，其标的资产是复杂的实物资产。实物期权的价值与企业类型有很大关系，可以用类似金融期权定价的方法进行估算，其计算过程融入了“最优决策”的思想，使得对企业不确定性的评价更为可靠、科学。
实物期权定价模型可分为离散模型和连续性时间模型两类。前者包括了二叉树模型等，后者则包括了布莱克-斯科尔斯定价模型、蒙特卡洛法、ε-套利定价法等。文章主要就最为认可的B-S定价模型并运用于案例分析。
2实物期权法在高科技企业价值评估中的应用
2.1实物期权法在高科技企业价值评估中应用的前提条件
实物期权法能够适用的高科技企业必须具有潜在的投资机会或未来的不确定性。高科技企业基于技术的独特性、产品的差异性和市场的风险性，其未来的不确定性较其他传统行业相比更大。这种不确定性正好就是实物期权法在高科技企业价值评估中应用的前提条件。
2.2实物期权法在高科技企业价值评估中应用的适用性
实物期权法对于合理估计企业不确定性、获取准确的评估结果具有重要意义。其在高科技企业适用性主要有以下几点。
（1）当高科技企业存在未来潜在的投资机会时，传统的企业价值评估方法很难准确评估这些投资机会的价值，而实物期权法却有效地解决了这一局限。
（2）当高科技企业的项目投资不确定很大时，一般未来还需要进行决策上的调整，这就要求考虑投资项目的灵活性，只有实物期权法能对这种灵活性的投资项目的价值进行评估。
（3）许多高科技企业由于前期投入较大，现金流量在很长时间内为负值，这种情况下就无法使用现金流量折现法，只能使用考虑了期权价值的实物期权法。
（4）实物期权法可以充分考虑无形资产所带来未来收益的可能性，是对传统评估法的有效补充。
2.3实物期权法应用于高科技企业价值评估的思路
实物期权法考虑了企业未来不确定性和投资机会的价值，并将其看作一个看涨期权而预计量化、估算，使得评估结果更趋合理。应用实物期权法评估高科技企业价值，其价值V等于现有资产价值S和实物期权价值C之和。
利用实物期权法进行高科技企业价值评估，一般需要进行以下四个步骤。
第一，识别实物期权，并确定其类型。在高科技企业中，往往存在多种实物期权的组合。需要高科技企业的发展阶段、行业特点等因素来确定其所具有的期权类型。
第二，根据实物期权类型选取适合的模型。根据确定的不同实物期权类型，选择适合的计算模型，具体方法在“实物期权定价模型”部分已简单介绍。
第三，分析实物期权的各要素，收集评估所需的相关数据，从而得出相关参数。
第四，得出评估结果。通过选取的模型，可计算得出评估结果，并对得出的结果进行检测、调整。
3实物期权法在乐视网企业价值评估中应用的案例分析
3.1运用现金流量折现法评估乐视网现有资产价值
运用传统的评估方法，即现金流量折现法可确定乐视网目前的企业价值。这种方法需要根据乐视网过去一定时期内的自由现金流量，预测出其未来各年自由现金流量，并以其加权资本成本为折现率、以201.3年1.2月3.1日为评估基准日来计算企业现有资产价值。
3.1.1预测企业未来的自由现金流量
一般而言，企业的自由现金流量=息税前利润×（1-税率）+折旧与摊销费用-追加投资。由于乐视网作为上市公司，财务信息披露较为充分，我们可以从其财务报表及其附注、年度财务报告中得到相关信息，整理后得出下表。
根据上表，可计算出各年度之间的自由现金流量增长率为5.3.15%、7758%、2.3.67%、2.2.3.6%。在201.2年之前，乐视网属于高速发展阶段。此后，企业增速明显放缓。首先，基于企业自身的发展阶段与未来发展空间，其在广告、终端、会员及发行业务上仍会保持一定的增长速度，但是由于行业竞争加剧，预计其未来发展会步入稳定增长阶段。其次，考虑到宏观经济环境的影响，国内部分学者认为未来5～10年GDP将保持7%左右的增长率，经济下行压力较大。因此文章认为以20%作为乐视网未来自由现金流量的年增长率较为适宜，并假设其未来五年内保持该增长率，五年之后将维持2018年的自由现金流量水平不变。未来乐视网的自由现金流量预测如下。
3.1.2确定企业加权资本成本
加权资本成本是指企业不同融资成本的加权平均值。文章可以用加权资本成本模型来计算折现率。
（1）关于权益资本成本的计算：
首先，我们可以将201.3年一年期的国债利率，即3.48%为无风险利率。
其次，以深成指数从2009年1月5日至201.3年1.2月2.1日总收益率，然后以每年平均交易天数为权数，从而得出这段时间的市场平均收益率。查得深成指数2009年1月5日的开盘65.574.2点，201.3年1.2月2.1日收盘81.2.179点，则可计算出该时期内市场平均收益率为：
再次，通过Wind资讯，直接查得乐视网201.3年的β系数为07675。
最后，根据资本资产定价模型（CAPM），可以求得乐视网权益资本成本为：
（2）关于债务资本成本的计算：
首先，根据乐视网201.3年审计报告，其债务主要为银行借款和公司债券，文章以201.3年一年期银行贷款利率600%为债务成本。
其次，按《企业所得税法》之规定，对于国家需要重点扶持的高新技术企业。按15%的税率征收企业所得税。由于乐视网属于该类企业，文章按15%的税率征收企业所得税。
最后，求得乐视网债务资本成本为：R2=600%×（1-15%）=5.10%
（3）关于加权资本成本的计算：
乐视网201.3年的加权资本成本计算如下：
3.1.3计算企业目前价值
运用现金流量折现法，我们可以得出乐视网201.3年的净现值，即其现有资产价值为：
C=3.19164.1081+4.74%+382.996930（1+4.74%）2+4.595963.16（1+4.74%）3+5.5.15.15.579（1+4.74%）4+661818695（1+4.74%）5+794.182.4.3.4.4.74%×1（1+4.74%）5≈15.3.2.8748750（元）
3.2运用布莱克-斯科尔斯模型评估乐视网的实物期权价值
3.2.1识别乐视网的实物期权
乐视网作为一家专注于网络视频技术的研究、开发和应用的公司，主要从事网络视频平台运营业务和网络视频终端研发及销售业务。此外，乐视网于201.3年推出超级电视，并成为其主营业务之外最重要的收入来源。虽然乐视网还有一些其他新开发或即将开发的新产品，但鉴于资料有限，我们仅以乐视超级电视为实物期权。
3.2.2确定相关参数
（1）实物期权的市场价格S。201.3年7月乐视网正式推出超级电视，201.3年实现营业收入688亿元。由于201.3年的销售时间不足半年，加之其新投入市场，201.3年的销售数据不具有代表性，也不能作为未来利润预测的基础，故文章以其201.4年的数据进行预测。根据乐视网年审报告，与超级电视销售相关的营收为4.2.7亿元。超级电视的供货商是乐视致新电子科技。201.4年致新营收为4.1亿元，与乐视网终端成本大致相等。根据以上数据，得出超级电视业务的大致框架：4.1亿元从上游公司购买150万台超级电视，平均价格为每台2.73.3元；从每台电视的销售中实现收入2.84.4元，将其中182.7元记为终端业务营收，1017元算作付费业务营收，可以得出乐视网从每台超级电视销售中所得出的利润为1.1.1元/台，再考虑到税收的因素，则估算出超级电视201.4年的净利润为：1.1.1×（1-15%）×150万元=1.4.15.2.5（万元）。
根据201.2年的对全球电视机更新换代的研究报告显示，电视更新换代的周期在全球范围内从84年下降至69年，考虑到价格下降、更广泛的竞争、新技术的研发以及自身的完善改进，预计该项产品的生命周期为65年。
假设其他因素不变，2015―2017年每年净利润增加100%，2018―2019年每年净利润维持不变，2019年之后产品退出市场。未来净现金流量预测，见下表。
因此，我们计算出乐视网实物期权的市场价格为3.582.2.4.7979元，即S=3.582.2.4.7979元。
（2）实物期权的执行价格X。乐视网实物期权的执行价格就是研发超级电视及其配套服务技术所支出的成本费用。根据乐视网2009―201.3年度财务报告，用于超级电视的研发费用及其现值列表如下。
（3）标的资产的波动率。标的资产的波动率是指超级电视未来收益率的标准方差。在此，文章以乐视网的股票价格来替代其来收益率的标准方差。通过查询乐视网201.3年1月4日到201.3年1.2月3.1日的收盘价，计算其日回报率的标准差，得出乐视网201.3年间的日波动率，再乘以201.3年交易日数的平方根，最后得到乐视网201.3年的年化历史波动率为72.48%。
（4）无风险收益率r。同上文一样，文章按201.3年一年期国债利率3.48%为无风险利率r。
（5）实物期权的有效期限T。超级电视能够实现利润的期限就是实物期权的有效期限，故实物期权的有效期限T为6年。
3.3计算乐视网的实物期权价值
根据B-S模型和求得的相关参数，可得：
3.4乐视网企业价值评估结果与实际股价的比较
由以上计算，得出乐视网的企业价值V=S+C=15.3.2.8748750+3.5.19619758=188483.685.3.5（元）。
乐视网在201.3年1.2月3.1日的流通股数量为7984.663万股，可以计算出评估基准日的乐视网每股价值约为2.3.61元/股。根据证券交易历史信息，可以查询得到乐视网201.3年1.2月3.1日的股票收盘价为4077元/股，远高于本案例计算出的价格。但相对于仅仅以现金流量折现法计算的企业价值，考虑到实物期权的实物期权法计算的结果更为接近。
对于乐视网在评估基准日的股价远高于文章计算结果的原因，笔者认为主要有以下几点：
①乐视网股价从201.3年首个交易日的开盘价的99元/股，到评估基准日收盘价的4077元/股，涨幅高达3.1.183%。考虑到股价变动的众多因素，股价一般与其内在价值不完全相等，这表明乐视网股价存在被高估的可能。②鉴于资料有限，文章的实物期权仅仅选取了超级电视为代表，未考虑到全部可能的实物期权价值，从而低估了企业的价值。③企业公开的信息与其实际情况之间可能存在偏差，且其数据是根据历史成本原则记录的，未能考虑到其价值变动。④文中一些参数、指标难以取得和确定，不免带有假设和主观因素，这必然会对评估结果造成影响，但文章的真正目的是阐释和验证实物期权法在高科技企业中应用的可行性。
4结论
文章也通过对实物期权法在高科技企业价值中的应用进行研究，并选取乐视网进行案例分析，最终得出了以下结论。
文物价值评估方法篇（4）
中***分类号：F230 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）27-0141-02
引言
近年来，文化产业成为了现代经济中最活跃、增长最快的产业。在全球范围内，文化产业在经济领域的份额以每年10%以上的速度增长，已经成为经济发展的支柱产业之一。科技、文化和创意相结合带来的财富，远远超越传统产业。文化产业的发展壮大离不开文化创意类资产评估的参与和服务。在文化企业的工商登记、产权变更中，文化创意类资产评估有助于确定合理的注册资本金额、促进产权的顺利登记。在文化企业融资过程中，文化创意类资产价值评估有助于投资者准确认识文化企业的投资价值，促进文化企业融资目的的实现。在文化事业单位改制为全民所有制企业的过程中，文化创意类资产评估可以有效避免国有文化资产的流失，实现国有资产的保值和增值目的。
与厂房、机器等固定资产相比，文化创意类资产价值本身具有的不确定性以及中国当前无形资产确认和计量方面存在的诸多问题，使得文化创意类资产在企业资产负债表中未能充分反映无形资产的真实价值。这直接影响了文化企业的投资和融资行为，成为制约文化企业发展的瓶颈。同时，由于文化创意类资产具有地域性、排他性和共享性等特点，不同的评估机构在采取不同评估方法对同一文化创意类资产评估时可能会出现较大差异。而且，传统成本法、收益法和市场法评估时对文化创意类资产面临的不确定性考虑不足。实物期权法作为一种资产评估工具，从动态方面考虑了环境的不确定对资产价值的影响，弥补了传统方法的存在的不足，也成为了资产评估中的一种重要方法，中国资产评估协会2012年7月颁布《实物期权评估指导意见》（试行）推动实物期权方法在中国资产评估中的应用。本文在这样的背景和文化创意类资产评估的需求下，探讨B-S模型在文化创意类资产评估中的应用。
一、B-S模型及其应用
评估实物期权的价值可以选择和应用多种期权定价方法或者模型。到目前为止，理论上合理、应用上方便的模型主要有B-S模型和二项树模型等。针对无红利流量情况下欧式期权的价值评估，考虑了标的资产评估基准日价值（S）及其波动率（σ）、期权行权价格（X）、行权期限（T）、无风险收益率（r）五大因素以确定期权价值。B-S模型形式为：
买方期权价值C0 = SN（d1）-Xe-rTN（d2）
卖方期权价值P0 = Xe-rTN（-d2）-SN（-d1）
其中，C0和P0分别代表欧式买方期权和卖方期权的价值；e-rT代表连续复利下的现值系数；N（d1）和N（d2）分别表示在标准正态分布下，变量小于d1和d2时的累计概率。d1和d2的取值如下：
d1 =
d2 == d1-σ
选择B-S模型估算实物期权价值的步骤如下：
第一步，估计有关参数数据。
第二步，计算d1和d2。
第三步，求解N（d1）和N（d2）。
第四步，计算买方期权或者卖方期权的价值。
二、案例分析
B文化公司将计划投资拍摄A电影，该电影预计拟选用的导演和演员均为国内一线人员，电影类型为普通商业电影，预计全部制作成本为6 250万元，电影从准备到上映期限约为2.5年，预计带来票房收益现值为5 500万元。但从票房预测将会否定该投资项目，但利益相关者认为该电影项目不仅仅带来票房收入，还带来系类的收益机会，需要对A电影的投资价值做出全面评估，涉及A电影的电影著作权的摄制权、发行权、放映权、后期开发权等系类权利，评估基准日为2014年7月1日。
由于该电影项目具有报酬无限性和风险有限性，同时又兼有时效性，这些正是实物期权的要素特征，因此本文认为电影拥有为一个看涨期权（买方期权），用B-S模型来对A电影的实物期权价值进行评估。
（1）估计有关参数数据。本文采取无红利流量情况下欧式期权公式，涉及5个基本参数。由项目介绍可知，标的资产评估基准日价值S=6 250万元；期权行权价格可以认为是该电影全部投资的终值X=6 250×（1+r）2.5万元；其中，r为无风险收益率，依据评估基准日的中国固定利率国债收益率曲线可取r=3.7730%；行权期限T=2.5年。
波动率σ应该是投资者投资电影企业所能获得回报率的波动率，可以采用国内电影制作企业行业的全部上市公司的股票波动率的标准差估算。为此，本文选择华谊兄弟（30027）、光线传媒（300251）、华策影视（300133）和华录百纳（300291）为参照对象，采取历史回望法，然后计算其在2012.01-2014.07（2.5年）期间的股票价格波动率。计算公式为：σ=，其中Ri指连续复利的股票收益率，Ri=ln，Pi为在第i时刻股票的现实价格，Ri为股票在期间内的收益率的均值。经过计算得到本案例中σ=40.71%。
（2）计算d1和d2。依据上文公式得到d1 = 0.3245；d2=
-0.3191。
（3）求解N（d1）和N（d2）。N（d1）= 0.6272；N（d2）=0.3748。
（4）计算买方期权C=1 581.72（万元）。
为此，A电影的全部投资价值为票房收益现值+实物期权价值=5 500+1 581.72=7 081.72（万元），如果考虑到该电影带来的实物期权价值，则该电影值得投资。可见，实物期权评估方法可以更有效发现并评估存在不确定性项目的漏损价值，为利益相关者提供更为全面的估值报告。
参考文献：
[1] 王家新，刘萍.文化企业资产评估研究[M].北京：中国财***经济出版社，2013.
文物价值评估方法篇（5）
随着我国经济的发展，医药产业得到了快速发展，我国每年新药技术转让的交易金额近百亿，新药品价值评估研究具有重大的理论及现实意义，新药品评估方法的探索也成为一个新的课题。
1新药品的研发流程
1.1新药临床前研究阶段
新药临床前研究阶段（简称IND阶段），包括药物发现阶段和临床前试验阶段，一般历时3-6年。这个阶段的工作是进行药物发现和进行临床前试验，首先要筛选候选药物，寻找并确定先导化合物作为预临床试验的药物，然后对筛选出的先导化合物进行非人体试验研究，依次进行初步稳定性研究、确定剂型处方、批量试制、制定质量标准。
1.2临床研究阶段
药物的临床试验研究在动物和人体进行药物研究，从而进一步确定药物疗效和安全性。申请新药注册应当进行临床试验，临床试验分为I、II、III、IV期，I-III期属于临床研究阶段。完成临床试验后，申请者应当向国家食品药品监督管理总局（简称CFDA）提交各种相关申报资料。CFDA依据审评中心的技术审评意见对符合规定的新药品发《药物临床验批件》。
1.3新药注册后阶段
新药注册后阶段（简称NDA阶段），包括产业化生产阶段和上市后监测阶段。
产业化生产阶段需要对研制的新药品进行中试、投产和检验，国家食品药品监督管理总局（简称CFDA）对符合规定的新药发放新药证书，对持有《药品生产许可证》并具备合格生产条件的企业发放药品批准文号。新药品上市销售，进入新药上市后的监测期，其安全性主要靠不良反应报告制度监测，也可通过其他途径监测并研究上市药品的不良反应，主要途径有第IV期临床试验、处方事件监测等。上市后监测期内的药品生产企业需要将新药品的稳定性、***效果及不良反应等情况定期向药监部门报告。
2新药品价值分析
2.1新药品的基本价值
新药研发过程中凝结了不同于普通商品的创新性的脑力劳动耗费，形成了技术性劳动创造的新价值和物化劳动的转移价值，新药品的基本价值就是指新价值和转移价值的总和。具体来讲，技术性劳动就是新药研制人员在研发过程中投入的具有创造性的智力劳动，物化劳动是指投入的生产资料和相关的人员（如管理人员）所投入的劳动。
2.2新药品的使用价值
从马克思主义***治经济学的角度来看，新药品的***效果能够满足使用者的需求，就具有使用价值。处于研发阶段的新药品因为其研发过程未完成，没能形成对某个领域的疾病起到***和预防作用的实物，不能满足人们对药品的基本需求，是不具备使用价值的。所以，新药品使用价值的体现是通过人们对新药品的服用或使用得以实现的，对新药品使用价值的评价和估测需要根据新药品的功能和***效果来判定。
2.3新药品的技术价值
新药品的转让可以看作是技术型无形资产的交易，新药品承载该技术型无形资产的价值就是新药品的技术价值。新药品内在的技术通过提高产品的使用价值，在一定时期内对特定主题的市场经济行为产生影响并带来经济利益，体现其技术价值。这些技术可以有很多表现形式，主要包括新药品专利权与新药品专有技术（如原料配方、加工工艺等）和新药品的批准权与特许权（如新药临床试验审评、新药生产批准等）。这些技术的价值体表现为新药品在疗效、毒副作用、提高产量等方面取得明显效果。
2.4新药品的经济价值
经济价值就是经济行为体从产品和服务中获得的利益。新药的经济价值是指预计新药品的应用对主体经济行为发展的贡献，即新药品在当前和未来市场条件下为企业带来的收益。只有新药品进入上市销售以后，其经济价值才能得到体现，新药品销售产生经济收益也是新药品价值的主要体现方式。
3新药品价值评估的方法
3.1成本法
成本法也叫重置成本法，是指在现时条件下确定被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已发生的各种贬值因素，将其从重置成本中扣除而得到被评估资产的评估方法。重置成本法的基本方法是，资产在全新的情况下的价值（或价格）减去计算出的各项贬值额度（包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值），得到被评估资产的价值。
3.2市场法
市场法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，调整参照物和被评估资产之间存在差异的因素，并将差异加以量化，确定差异修正系数，调整参照物成交价格信息，从而确定被评估资产的价值。
3.3收益法
收益法是通过贴现的途径来测算资产价值的，先预测被评估资产的期望收益、收益期和折现率，再将每年的期望收益进行折现，加总每年折现值得到被评估资产的评估价值。
3.4新药品价值评估方法比较
由于新药品只有在进入上市后监测阶段后才同时具有基本价值、使用价值、技术价值和经济价值，而且实践中新药品价值的评估对象主要是该阶段的新药品，因此研究重点也是进入上市后监测阶段的新药品价值的评估。该阶段的新药品已经开始产生经济效益，其为企业创造的收益的能力在逐渐得以体现，因此对处于上市后监测阶段的新药品价值评估采用收益法更符合实际情况。表1对三种传统评估方法在新药品价值评估中的运用进行了比较。
4新药品的研发流程与评估方法的选择
4.1IND阶段评估方法的选择
处于IND阶段的新药品不能用于人体试验或临床***，无法评价或检验其***效果，药品不具备使用价值和经济价值，新药品价值主要由研发单位所投入的有形资产（如研发场地、研发器械、原材料等）和无形资产（如研发人员的劳动、智力等）的价值构成。对处于IND阶段的新药品价值进行评估时，应该将新药品的研发成本和实际投入的资本作为重点考虑因素，在选择评估方法时主要考虑采用成本法。另外，在欧美国家生物制药产业界的实践中，风险投资商也会使用比较法对新药品项目价值进行评估。所以当在存在相似性较高的新药品研发项目时，应以成本法的估值结果为主，适当考虑比较法的估值结果。
4.2临床研究阶段评估方法的选择
进入临床研究阶段的新药品，其***效果可以得到初步的评价，该阶段的新药品具有一定的使用价值和潜在经济价值。但是一旦新药品在临床研究阶段出现不良反应，其使用价值和潜在经济价值也不复存在，构成该阶段新药品价值的主要因素还是前期资本投入与技术创新。因此，对临床研究阶段新药品价值的评估，应主要考虑新药品的成本，同时考虑药品疗效、稳定性以及未来产生收益的可能性。在评估方法的选择上，由于未来是否产生收益存在较大的不确定性，所以应以成本法为主，收益法为辅。
4.3NDA阶段评估方法的选择
处于NDA阶段的新药品大多采用收益法进行评估，它们大都完成了开发阶段，可被看做承载某项或多项技术型无形资产，并且已经进入产业化生产或产生收益，能够通过货币衡量其未来预期收益额，符合使用收益法的条件。但收益法的缺点是，在评估的过程中，对未来新药品的期望收益额和折现率的预测难度较大，评估结果容易受到主观判断和未来不可预见因素的影响。
5展望
新药品价值评估本质上是对新药品技术的评估，实质上是无形资产评估。如今，无形资产价值评估的方法有很多，如实物期权法等新型的评估方法，而本文只对成本法、市场法、收益法三种传统评估方法进行了比较，未来还可以扩大研究范围，通过比较传统评估方法和新型评估方法探索新品价值评估的方法。
参考文献：
[1]林威，赵振东，杨志广，等.药品价值评估指标体系的建立[J].中国药房，2013（1）：7-10.
文物价值评估方法篇（6）
现代企业价值u估体系主要有市场法、成本法和贴现现金流（DCF）法三种方法构成。在这三种方法中DCF法更为科学，DCF法假定企业将长期存续，以企业未来的盈利能力来衡量企业的价值，与企业并购目的相一致。贴现现金流（DCF）法要求企业未来现金流量有确定的估计值，而在现实的小微企业并购过程中，其经营的不确定性十分突出，尤其是在现阶段经济发展进入新常态之后更是如此。本文认为，由于传统企业价值评估体系的局限性，通过引入实物期权估值（ROV）法对DCF法进行完善对于复杂经济环境下的小微企业兼并收购具有重要的意义。
一、研究背景
随着金融期权定价模型的快速发展与成熟，实物期权的相关理论也在不断地发展。Myers（1977）教授正式提出实物期权的概念，为近乎停滞不前的财务管理指明了新的研究方向。MoseLuhmann（1998）首次用期权理论来审视战略投资，用金融观点来看，企业投资更似一系列的期权，而不是稳定的现金流。近年来，实物期权估值法逐渐引入我国的企业并购案例中，随着《实物期权评估指导意见（试行）》的实施，实物期权评估在我国的企业并购中逐步开始应用。相关得研究也在快速的展开，本文认为在子安有的小微企业并购中，不应当忽视小微企业的期权附加值，应将小微企业的并购价值划分为目标小微企业本身的价值与期权附加值之和。事实上，现阶段后者小微企业的期权附加值并没有得到足够的重视（这可能是由于小微企业期权附加值的难以进行准确计算造成的）。为增强实物期权估值法在小微企业并购价值评估中的应用及可操作性，本文试***从不同的角度对现有的小微企业并购价值评估体系进行完善。
二、小微企业并购价值中的实物期权
1.实物期权的特征及常见种类
实物期权是以期权概念定义的现实选择权，其具有不可交易性与隐含性。实物期权估值方法为企业管理者提供了如何在不确定性环境下进行战略投资决策的思路，实物期权的常见种类包括延迟期权、分阶段建设期权、变更期权、转换期权、增长期权、放弃期权等。
2.识别并购小微企业中的实物期权
现实中，小微并购一般具有战略目的，目标小微企业对自身一些项目具有管理柔性，该项目因而具有期权价值，并购小微企业通过并购承继了这些期权价值。并购小微企业考虑到并购协同性及预采取与目标小微企业原战略不同的战略部署，实质上通过不同的投资管理方案改变了目标小微企业原有的期权价值。
在评估目标小微企业并购价值中将涉及的实物期权可能来源于目标小微企业生产经营本身存在的管理柔性，并购小微企业在并购完成后将继续按原定的经营战略继续经营。主要包括：目标小微企业研发项目，计划开发的项目，特许经营权或延迟期权，新产品的推出等。此外，并购价值中将涉及的实物期权还可能来源于因并购产生的管理柔性。
三、小微企业并购价值评估体系分析
将实物期权估值法应用于小微企业并购价值的评估体系中，首先要有科学的价值分析框架，即如何将一个小微企业的价值划进行合理的单元化划分，并根据各单元的具体特征选择合适的方法进行评估。
在查阅相关的研究文献中，本文发现小微企业并购价值可以划分为TV=V1+V2。其中，TV代表企业整体的价值，V1代表企业静态价值，即使用传统方法得出的评估值，V2代表因并购而生的期权价值，使用ROV法进行估值。其评估体系如***1所示：
本文认为，***1中的企业并购价值评估的总体框架主要存在两个问题：（1）忽视了小微企业并购过程中的协同效应，企业自身价值可能因并购而改变期权性质；（2）容易对期权进行重复估值。基于以上考虑，本文给出相应的改进框架。
[V=P+NP+ΔV']
其中：v表示目标小微企业并购价值，[P]表示目标小微企业项目价值，[PN]表示目标小微企业非项目价值，[ΔV']表示并购小微企业项目增加值。该分析框架要求对目标小微企业运营管理有较完备的理解，并购小微企业对于并购后接管目标小微企业有初步的规划。
在此假设前提下，首先将目标小微企业分解为功能完善且可***进行核算的项目单元，其价值表示为[P]，例如目标小微企业正在进行的研发项目，目标小微企业某产品的生产线等。以及无法归入项目部分的总部资产、销售或采购渠道、人力资源，以及商誉等非项目部分，其价值表示为[PN]。部分具有战略意义的并购项目，可能对并购小微企业本身的价值产生重大影响，此时，并购公司因并购而生的价值增加值也应计算到目标小微企业的并购价值中，即为[ΔV']。例如，对上下游企业的并购可节约交易费用；目标小微企业拥有的特殊技术可填补并购小微企业的技术空白，进而推动并购小微企业迅猛增长；“小鱼吃大鱼”式并购可使并购小微企业商誉大幅增值等。其次，识别以上各价值单元中包含的实物期权，并结合Lint和Pennings以ROV和DCF方法具有互补性为基础提出的四象限分析法，根据各价值单元的不同性质合理选用DCF法或ROV法，如***2所致。
预计将有稳定现金流的项目选用DCF法进行估值，使用DCF法时应注意考虑并购的协同效应。并购小微企业的价值增加值多数情况具有很大不确定性，因而首选ROV法。但在并购小微企业价值增加值预期稳定并可测算时，应选用DCF法。综合以上分析，本文构建了从并购小微企业角度对目标小微企业并购价值进行评估的理论框架：***3 企业并购价值评估的总体框架
四、实物期权估值方法
期权估值方法主要有二叉树法和B-S模型，其中B-S模型实质上是二叉树模型的极限形式。基本的B-S模型可表示为：
[C0=S0[N（d1）]-Xe-rct[N（d2）]]
或 [C0=S0[N（d1）]-PV（X）[N（d2）]]
[d1=INS0X+[re+σ22]tσt]
或 [d1=INS0PV（X）σt+σt2]
其中：[d2=d1-σt]
其中：[C0]表示看q期权的当前价值；[S0]表示标的股票的当前价格；[N（d）]表示标准正太分布中离差小于d的概率；X表示期权的执行价格；[rc]表示连续复利的年度无风险利率；[t]表示期权持续时间（年）；[σ2]表示连续复利的以年计的股票回报率的方差。
对于B-S模型，学者通过不断放松其假设条件，发展出来了一些新的估值模型。例如，通过放松衍生品存续期间不发放红利这一假设条件，出现了发放红利的B-S模型，其具体形式可表示为： [C0=S0e-δt[N（d1）]-Χe-rct[N（d2）]]
其中：δ表示年股利支付率；[C0]表示看涨期权的当前价值；[S0]表示标的股票的当前价格；[N（d）]表示标准正太分布中离差小于[d]的概率；[Χ]表示期权的执行价格；[rc]表示连续复利的年度无风险利率；[t]表示期权持续时间（年）；[σ2]表示连续复利的以年计的股票回报率的方差。
五、实证分析
本文主要应用基本的B-S模型进行实证分析，具体如下：假设M公司拟购买N公司百分之百股份。N公司新开发一项电子产品，管理层估计该产品未来可能有巨大发展，需引进新的生产技术。考虑到市场的成长需要一段时间，M公司在并购时对该项目的规划为分两期开发。第一期项目的规模较小，目的是迅速占领市场并减少风险，大约需要投资1000万元；20X1年建成并投产，预期税后营业现金流量如表1所示。第二期20X4年建成并投产，生产能力为第一期的2倍，需要投资2300万元，预期税后营业现金流量如表2所示。考虑到项目风险较大，结合该行业新项目风险，投资要求的最低报酬率定为18%。使用传统的DCF法计算结果为第一期净现值为9.56万元，第二期净现值为-55.16万元。
]
这两期项目均采用传统的DCF法进行分析，没有考虑期权的价值。但在使用DCF法时，税后营业现金流量的估计值为平均的期望值，实际上可能比期望值高或者低。公司可以在第一期项目投产后，根据市场发展的状况再决定是否上马第二期的项目，这实际上是扩张期权的存在。
使用B-S模型进行计算，结果如下所示：
[d1=0.244] [d2=0.3618]
[C0=S0N（d1）-PV（Χ）N（d2）=1522.57・0.5965-1557.73・0.3587=342.28万元]
此两期项目不考虑期权的价值总和为-45.6万元。第一期项目不考虑期权的价值是9.56万元，投资第一期项目使得公司有了是否开发第二期的扩张期权，该扩张期权的价值为342.28万元。因此用期权思维考虑的该项目的价值为351.84万元。
总结
研究结论表明，传统估值方法遇到的困难是估计公司未来的增长率和折现率。实物期权估值法应用于小微企业并购价值评估，弥补了贴现现金流法无法对不确定性和管理柔性进行估值的缺陷。小微企业并购是一家公司发展过程中战略决策的重要组成部分，准确地评估目标公司的价值是并购中的重要环节。目前并购中经常使用的估值方法有市场比较法、现金流折现法忽视了并购中的不确定性，有可能低估了目标公司价值。实物期权方法虽然能够较好的应对并购估值中的不确定性，但仍然无法解决趋势发展的主观预测问题，两者应结合使用。
参考文献：
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[2]Timothy M. LuehrmMn.Investment Opportunities MsReMl Options： Getting StMrted on the Numbers[J].HMrvMrd Business Review，1998.
[3]齐安甜，张维.实物期权框架下的企业并购价值评估[J].系统工程学报，2004.
[4]齐海涛.从实物期权的角度谈企业并购的价值评估[J].财会月刊，2006.
[5]李琳.实物期权方法在公司并购中的估值应用研究：雪津案例[D].厦门大学，2007.
[6]唐寅，闵凉宇.实物期权理论研究[J].时代金融，2016.
文物价值评估方法篇（7）
中***分类号:F27文献标识码:A
引言
企业价值理论就是要研究各种估价方法和技术,以解决这些价值评估方面的困难,对企业的各种资产以及公司作为整体的价值做出合理的估价。正确地认识和评估企业价值不仅是经济活动和管理行为的依据和前提,也是包括实业投资和金融投资在内的所有投资的核心问题。
企业价值评估的思想最早源于艾尔文・费雪的专著《资本与收入的性质》,为现代企业价值评估理论奠定了基石。20世纪八十年代,以布莱克和斯科尔斯为代表的学者对实物期权定价方法这一领域进行了深入研究,并最终在20世纪八十年代末建立实物期权理论。本文以中兴通讯股份有限公司为例,对现金流量折现法和实物期权法这两种企业价值评估方法进行比较和敏感性分析。
一、公司概况
中兴通讯股份有限公司是全球领先的综合性通信制造业上市公司和全球通信解决方案提供商之一,是国内最大的通信设备制造公司。1985年公司成立,并于1997年11月18日在深圳证券交易所上市,成为中国大型通讯设备制造企业中首家上市公司,股票代码为000063,股票名称为“中兴通讯”。2004年12月,中兴通讯作为中国内地首家A股上市公司成功在香港上市。
该公司主要业务是致力于设计、开发、生产、分销及安装各种先进的电信设备,包括:无线产品(CDMA、G***、3G、WiMAX等)、网络产品(XDSL、NGN、光通信等)、手机终端(CDMA、G***、小灵通、3G等)和数据产品(路由器、以太网交换机等)四大产品。
二、企业价值评估方法比较分析
(一)现金流量折现法评估企业价值
1、参数的确定。通过对中兴通讯2008年的市场占有情况进行分析,该企业在取得较好市场份额的基础上,也保证了公司的利润水平,对未来的发展非常有利。本文假定中兴通讯股份有限公司从2009～2013年的销售年平均增长率为22%,2014年以后企业处于永久持续增长状态,增长率恒为5%。2008年企业的销售收入为44,293,427,000元。(表1)
运用销售百分比法对企业财务报表中的相关数据进行预测,根据自由现金流量的计算公式可以得出该企业2009～2014年的现金流量预测值。(表2)
企业自由现金流量=息税前利润×(1-所得税税率)+折旧-资本支出-营运资本变动数额(1)
在现金流量折现法中,股本成本Ks参照资本资产定价(CAPM)模型计算,其中无风险利率以2008年十年期国债的同期值利率4.41%为参考基准。市场的平均风险收益率取计算机应用服务业的6家上市公司的净资产收益率7.03%,β系数用来衡量某种特定股票相对于市场风险而言的变化程度,这里我们根据证券市场上信息技术业板块的行业平均值调整得出企业现阶段的β系数为0.25。
由此得出,中兴通讯股份有限公司的股本成本为:
Ks=rf+β(rm-rf)=4.41%+0.25×(7.03%-4.41%)=5.07%(2)
Kb取五年期的贷款利率为6.71%,2008年度企业所得税税率T为15%。
Kb(1-T)=6.71%×(1-15%)=5.7%
=71.52%×5.07%+28.48%×5.7%
=5.25%(3)
其中,S:权益资本;B:债务资本;Ks:股权资本成本;Kb:债务资本成本(税前);T:公司所得税税率。
2、企业价值的计算。假定中兴通讯2014年后的自由现金流量永续增长率g为IT行业平均水平5%,后续期的加权平=384056605803(元)(5)
企业非经营资产价值即为2008年的长期投资净值,由该企业资产负债表可知为168,433,000元。
企业总价值=企业营业价值+企业非经营资产=384056605803+168433000=384225038803 (元)
(二)实物期权法评估企业价值
1、参数的确定。投资成本K的现值在这里是2008年的总资产,根据中兴通讯上市公司年报,企业2008年的总资产为50,865,900,000元。
标的资产价格的波动率用中兴通讯股票的历史收益率的标准差来表示。本文选取了2008年公司每日股票价格作为时间序列,计算公式如下:
日波动率的标准差,t表示每年交易日数。
复利计算的年无风险利率取五年期的国债利率6.34%。
期权执行期限,即可预测的期限,在此为5年。
2、企业价值的计算
(1)企业当前价值的计算
企业当前价值=企业营业价值+企业非经营资产=384225038803 (元)
(2)未来增长机会的价值
(3)企业总价值计算。企业的总价值就是企业当前的价值与潜在的获利机会价值两者的和。即:
企业价值=企业当前价值+企业实物期权投资=384225038803+348913753072
=733138791875(元)
三、敏感性分析
通过对现金流量法和实物期权法两种价值评估方法进行敏感性分析,有助于发现企业价值评估中的关键因素,找出那些对企业价值有重大影响的参数,不仅对企业整体价值的正确估算影响重大,而且还可以借此对企业的价值和风险的管理提供帮助。
以下设定不确定因素的变动幅度为:-20%、-10%、0%、10%、20%,通过观察企业总体价值的变化,来探讨企业价值对这些参数的敏感性。
(一)现金流量折现法下的敏感性分析。对现金流量折现法中的两个参数进行分析:非经营资产和折现率。(表3)
因此,在用现金流量折现法对企业价值进行评估的过程中,最关键的参数是折现率,而非经营资产几乎对企业价值没有影响,可视为非敏感性因素。
(二)实物期权法下的敏感性分析。在用实物期权法进行企业价值评估时,主要对四个参数进行分析:投资成本、波动率、企业当前价值和无风险利率。(表4)因此在用实物期权法进行企业价值评估时,企业当前价值对企业总体价值的影响最明显,无风险利率可视为非敏感性因素。
四、结论
企业价值评估的方法有很多,且各自有各自的特点和适用范围,现金流量折现法和实物期权法是当今被广泛应用和研究的两种价值评估方法。在这两种方法下分别对企业整体价值进行敏感性分析可以发现:在现金流量折现法中,折现率是最关键的参数;在运用实物期权法进行估值时,企业的当前价值是最关键的因素。因此,在使用不同的方法对企业价值进行评估时,应把握好其关键性的因素,尽量保证这些参数的取值真实有效。
(作者单位:北京理工大学)
主要参考文献:
[1]Irving Fisher.The Nature of Capital and Income[M].New York:The Macmillan co.1927.
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[3]聂虹霞.经济增加值(EVA)在上市公司价值评估中的应用[D].成都:西南财经大学,2007.
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[5]郁春兰.EVA在高新技术企业经营者薪酬激励中的应用研究[D].长沙:长沙理工大学,2008.
[6]高绯.EVA在企业价值评估中的应用研究[D].上海:上海师范大学,2008.
[7]颜蕾.企业价值评估研究[D].天津:天津财经大学,2008.
文物价值评估方法篇（8）
一、资产评估传统业务
资产评估的传统业务主要是企业改制、中外合资合作经营、企业并购重组、产权交易等与产权变动和资产出资相关联的价值评估。具体来说，到目前为止，我国资产评估机构的主要评估业务包括如下内容：
一是国企改制；
二是法院评估；
三是资产评估经营公司的评估；
四是实物注资的评估；
五是其他一些股权转让的评估。
伴随着经济发展方式的转变和经济结构的调整，传统资产评估业务市场的需求日益增多并向纵深发展，传统客户出现很多新的评估需求。资产评估行业要不断适应经济发展的新形势，积极研究企业并购重组的新趋势和新要求，深入挖掘传统市场的新需求，把评估业务做精做细。
二、资产评估新兴业务
业务市场是一个行业生存和发展的源泉，评估行业要在巩固传统市场的同时，充分挖掘自身潜力，积极开拓新的业务领域。而体制改革的深化和经济社会的发展，催生了新的经济行为和新的评估服务领域，这就为评估行业的发展提供了良好的契机。我国积极实施“走出去”战略，参与全球资源配置，需要评估咨询发挥其重要的专业服务作用；体制改革产生了新的评估服务需求，如行***事业资产管理、文化产业发展、创新型国家战略实施等都需要评估业发挥积极作用；新的经济管理方式要求评估行业在金融风险防范、以财务报告为目的的评估、涉税扣除财产损失评估、不良资产的动态评估、信息咨询等方面发挥作用；新兴市场领域产生了新的评估需求，如知识产权质押融资评估、技术产权转让评估、林权评估、碳排放交易评估、灾害补偿评估、创业投资评估、私募股权投资评估等。
下面就具体的来介绍几种资产评估的新兴业务。
1.以财务报告为目的的资产评估
以财务报告为目的的评估，是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值（包括重置成本、可变现净值、现值、可收回金额及资产预计未来现金流的现值等）进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
和传统的资产评估业务类型较单一相比，以财务报告为目的的评估业务类型多样化，主要包括以下几项具体的评估业务：（1）投资性房地产公允价值的评估业务；（2）资产减值测试涉及的评估业务；（3）合并对价分摊事项涉及的评估业务；（4）金融工具公允价值的评估。
以财务报告为目的的评估，是为会计的计量、核算和披露提供专业意见，其作用主要体现在以下几方面：评估技术能够满足会计计量专业上的需求；评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础；评估的***地位能够强化公允价值的公正性。
2.物业税税基评估
税基评估是指具有资格的评估机构和评估人员，以那些未能明确具体价值的税基为评估对象，按一定的程序，运用适当的估价标准和方法，***、客观、公正地开展评定作价的过程。
开征物业税是我国下一步税制改革的重要内容，解决应税不动产的价值评估问题即物业税的税基评估问题，是开征物业税的前提和基础，也是资产评估行业新业务的拓展方向之一。
相对于其他的评估，物业税税基评估具有以下特点：评估覆盖面广、评估对象数量巨大；评估时点的一致性；评估工作的周期性；评估结果的敏感性。物业税税基评估的目的在于确定税基，为物业税的征收服务。
3.文化资产评估
文化资产评估是指对文化、广电、新闻出版等方面的资产进行的评估。
2005年5月26日，重庆国有文化资产经营管理有限责任公司正式挂牌成立，顺应文化体制改革的要求，通过体制机制创新，加强对国有文化资产的监督和管理，确保文化建设的正确方向，确保国有文化资产的保值增值。
2010年6月《***关于印发推进三网融合总体方案的通知》的出台，标志着我国有线电视网络的产业化改革已经提上日程。（三网融合，是指电信网、计算机网和有线电视网三大网络通过技术改造，能够提供包括语音、数据、***像等综合多媒体的通信业务）在有线电视网络企业整合的过程中必然会涉及到网络资产的重组，重组的核心是如何客观、公允的反映网络资产的价值，这就为电视网络价值评估提供了发展契机。
4.公共资产评估
公共资产，是指行***事业单位利用***府投入或者***府赋予的职权形成的收入，所建成购入的各类房产、土地、设施等国有资产。
近年来，事业单位资产规模日益增长，在较好的满足各项事业发展和履行公共服务职能的同时，某些地方对庞大资产的管理还存在着漏洞，尤其是随着事业单位改革的深入，在经济活动中的承包、兼并、联营、租赁、股份经营及合资等形式相继出现，形成了经济形式的多元化和经营方式的多样化，参与市场经济活动的国有资产与非国有资产处于错综复杂的组合配置中，资产所有权相应复杂化，国有资产流失较为严重，这一客观形势要求资产所有权必须界定，资产权属必须明确，因而对资产进行公正合理的评估势在必行。
5.高管人力资本价值评估
近年来，关于企业家或企业高管的薪酬问题已经越来越引起社会公众的关注。面对一些企业高管“天价薪酬”的现实，社会再一次向理论界提出了我国人力资本价值评估问题：企业高管到底应该拿多少薪酬，才能既符合社会的评价标准又能真正体现企业家的价值？
人力资本价值的评估应该采取重置成本法和收益现值法相结合的方法，成本法反映高管人力资本隐性价值，收益法反映高管人力资本显性价值。但是在实际操作中还存在着一定的困难，比如高管能力如何测量、高管努力程度如何确定、高管的贡献和企业绩效的关系怎样度量等。
6.金融不良资产评估
文物价值评估方法篇（9）
目标公司估价，就是并购双方根据各方面因素，对目标企业的价值做出判断。通过一定的方法评估目标企业的价值，可以为并购是否可行提供价格基础，也是企业并购中确定并购支付成本的主要依据之一。目标企业的价值评估（财务股价）是指对目标企业的资产（净资产）价值的估计。这里的“资产”可能是股票、债券等金融资产，也可能是一条生产线等实物资产，甚至可能是一个企业。我们在这里所说的“价值”通常是指资产的内在价值，或者称为经济价值，是指用适当的折现率计算的资产预期未来现金流量的现值。
一、什么是企业并购
并购的实质是在企业控制权运动过程中，各权利主体依据企业产权作出的制度安排而进行的一种权利让渡行为。并购活动是在一定的财产权利制度和企业制度条件下进行的，在并购过程中，某一或某一部分权利主体通过出让所拥有的对企业的控制权而获得相应的受益，另一个部分权利主体则通过付出一定代价而获取这部分控制权。企业并购的过程实质上是企业权利主体不断变换的过程。
二、并购过程中企业价值估价的地位
伴随着市场经济的发展和全球信息化的迅速推进，企业并购在我国愈演愈烈。并购中的核心内容就是对目标企业价值进行评估，而目标企业价值评估的重点在于如何选择和使用适当的价值评估方。但是在实际的并购过程中，少数评估机构对于整体资产的评估结论以及在单项资产的具体评估***策上选择性地使用评估方法，部分项目的评估方法的选用以及评估结果的取舍受制于交易各方在博弈中的多种因素。这反映出一些评估受到人为的不恰当干预，及评估的***性和专业性受到损害，从而使并购的交易对价不公允。过高的并购交易对价，不仅有损并购企业股东的利益，而且在现金支付的情况下，将会对企业造成严重的现金流短缺现象，致使企业在并购后陷入财务危机。
所以选择一种适当的评估方法很重要。
三、传统的目标企业价值评估方法及其评价
目前，资产价值基础法可以分为账面价值法、重置成本法、清算价值法、未来现金流量法。
账面价值法简单易行，能加快交易速度，减少交易成本，但没有考虑现实资产的市场波动和未来收益状况，它只适用于该资产的市场价格变动不大或不必考虑其市场价格变动的情况。重置成本法立足于现在时点，没有考虑资产的未来收益状况，不利于并购投资决策，只适用于并购者以获得资产为动机的并购行为。 清算价值法它只适用于目标企业作为一个整体已经丧失增值能力或者并购企业并购的目的在于获得某项特殊资产的情况。 未来现金流量法基于未来的一种估价方法，既考虑了现实资产的价值，又考虑了资产的未来收益状况，是比较科学的估价方法。然而某项资产的未来现金流量很难预测。
综上所述，这四种资产评估方法各有其适用范围，但这类方法缺乏全面性传统的价值评估方法，都不能很好地对被并购企业的整体企业价值做出比较准确的评估，因为对企业的未来发展机会价值未加考虑。
四、实物期权法
（一）实物期权法的理论基础
企业的并购行为具有并购收益的不确定性、并购的可延迟性。在并购中， 可以采用债转股、分期购买分期报价、可转换债券等方式灵活的进行并购，并购方可在被并购方形式不利的情况下中止并购， 减少损失。并购行为的这些灵活性说明了并购决策具有类似于实物期权的性质。传统价值评估方法都忽略了并购方所拥有的并购中所隐含的期权价值， 从而低估了并购的价值， 进而可能错过了有利的并购机会。
（二）实物期权法的模型创建
基于实物期权的B-S 评估模型按照期权理论， 目标企业价值应该包括两个层面：自身价值，或者称为静态净现值， 可通过传统的目标企业价值评估方法计算；灵活的期权价值， 该部分价值可以看作是并购企业持有的对目标企业资产的一种选择权，用实物期权方法计算。因此，对目标企业价值的完整评估， 应该是实物期权价值与传统评估方法计算出来的静态净现值相加。
五、结束语
通过上述分析可看出， 传统的企业并购价值评估方法忽视了企业并购隐含的期权价值， 而实物期权理论则提供了一种更为全面、合理的决策方法。实物期权法不是对传统价值评估方法的全盘否定， 而是在保留传统方法的合理内涵基础上， 对高风险、不确定性因素及其相应环境变化反应出积极响应的一种思维方式。
各种资产的评估所使用的方法不同，会有不同的结果，甚至不同的人使用同种方法评估同一资产，也会有不同的结果，公司价值评估更是如此，由于公司个体的特有性，没有存在绝对准确的价值评估，只能得出相对合理的评估结果。
参考文献：
文物价值评估方法篇（10）
中***分类号：F231；F830.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）018-000-02
作为构成知识产权版***重要的一部分，商标权是企业信誉的标志，也是保护企业价值和文化的介质。在当今国际化的发展浪潮中，知识经济时代一步一步的走来，商标权等知识产权已越来越成为一个国家“软实力”的重要内容。我国企业保护商标权的意识也不断的增强，商标权用于转让、质押、投资等经济用途越来越多，这也对商标权的价值评估提出了更高的要求和挑战。但商标权的评估方法各异，要找到一种较优的商标权价值评估法需要对比几种价值评估方法的适用性。
一、商标权的特点
商标权是商标专用权的简称，是指商标使用人依法对所使用的商标享有的专用权利。依照我国《商标法》，商标权是必须经过一定的程序，符合一系列的要求才能确定的权利。商标权是一种无形资产，具有一定的经济价值，注册者有权决定将其拥有的商标转让他人。
商标权作为企业无形资产的一种，它具有自身的特性，概括起来有以下几点：
1.商标权具有无形性。商标权的存在必须依附一定的介质，它以一种特定的商品或者服务而存在，以此为企业带来经济利益。
2.商标权具有时效性。商标权是存在期限的，也可以说是商标权具有经济使用寿命。
3.商标权具有法律性。持有者拥有商标权的所有权，具有独占和排他性。商标权的所有者可以对商标实行转让、抵押、投资等交易行为的处置，受到法律保护不允许用他人侵害商标权，当商标权处于争议或者受到他人的非法侵害时可以要求赔偿。
4.商标权具有收益性。商标权是一种无形财产权，它能够为企业创造超额收益，品牌商标可以凭借它优质的产品和服务、良好的企业形象、独特的竞争优势为企业带来额外的超额收益。一旦这种商标受到消费者的广泛认可，它的收益是高效可观的。
5.商标权具有地域性。由于消费者消费习惯各异，在一个地区的品牌商标进入另一个地区时可能会门可罗雀。如早年的罐装饮料“王老吉”仅在广东地区销售较好，而在北方地区的销售不尽人意。
二、影响商标权价值评估的因素
1.成本因素，商标从开始设计到后期维护，经历了市场调研、设计构思、注册商标、维护商标等经济行为，包括了早起的设计费、市场调研费、商标权的注册费、广告宣传费和企业的经营管理费用等费用构成了商标权价值的初始投资成本。
2.质量因素，商品质量的优劣和服务质量的好坏直接影响商标权收益。新颖的外观设计、产品的质量保证，让消费者的需求得到一加一的满足，长此以往可以树立企业的良好信誉，成为行业里的老字号品牌，与此同时，不能疏忽售后服务的质量，商品或服务良好的售后体系，才能保持消费者心中良好的品牌形象。
3.盈利因素，商品或者服务面对的行业不同，在市场中占有率就会不同，从而导致企业收益的不同，进而影响商标权的价值不同。商标权随着商品的投入到生产，不断发展积累，在商标权形成的初期，商标权很难产生价值。通过广告等宣传手段和不断改善商品的质量等一系列的措施，商标权的价值会不断提高，不断达到最大化，企业的形象基本树立，产品的规模基本定型，能够持续为企业创造额外的收益。
4.法律保护因素，根据我国《商标法》规定，商标自注册之日起有法律的保护期限，若在保护期满后企业没有续展，该商标将不受法律的保护。商标权的法律保护也会受到地域的制约，只在法律允许的地域范围内商标权才是有效的。例如，企业发生了商标权的诉讼纠纷案，这会增加商标权价值的不稳定性，企业可能随时面临因法定的事由被撤销其商标权的危险，此类纠纷案也将影响企业在消费者心中的形象，损害声誉。
5.宏观因素，商标权价值受国家财******策的作用，首当其冲受到影响的就是企业商品的市场和行业前景，引起企业商标权价值的变化。***策的变动也造成了商标权的保护程度差异，像品牌商标和非品牌商标所具有的价值相差较大，受到法律保护的程度也就不一样了。
三、商标权价值评估方法的分析与评价
商标权作为企业总资产的一部分，在经济活动中其价值评估影响着经济交易行为的进行。近年来应用于我国商标价值评估的有成本法、市场法、收益法、实物期权法。
1.成本法在商标价值评估中的应用及适用性分析
对商标权价值的评估早期采用的是成本法，具体分为历史成本法和重置成本法。也就是通过从设计商标的投入来评价商标价值的评估方法。重置成本法在资产价值评估中遵循重置成本―实体性贬值―功能性贬值―经济性贬值的流程，但应用到商标权价值的评估，就不存在实体性贬值的问题，就去除了实体性贬值这一中间环节。
成本法的操作过程比较清晰，涉及的评估参数比较少，对于成本资料比较完善和成本收益有明显相关关系的商标权的质押价值评估具有一定意义。
无形资产的价值与有形资产的价值形成和价值体现完全不同，所以成本法不能作为商标权价值评估的主要方法。但在中小企业知识产权质押融资过程中，成本法还是具有一定的操作空间的。对于商标权而言，用成本法，就是把商标的设计费、相关的咨询费用、申请注册的费用、广告费及其他营销费等计入成本，用这些当做主要凭据来评估商标的价值，还是可以操作的。但成本法来评估商标权价值始终适用范围比较窄，限制条件比较多，评估商标的价值上有一定的困难。从评估商标权的目的看，委托评估人最关心的是在一定情况下商标的经济效益，企业会集中考虑商标的投入，而商标的经济价值却体现在其产出上。
2.市场法在商标价值评估中的应用及适用性分析
市场法是在市场中找到与评估资产类似的一个参照系，对评估资产和参照系中的资产市场环境、交易价格、交易条件等，再对其价值加以调整得出所评估资产的价值。评估商标权的价值要找到一个发展完善、成熟、公平的活跃市场。然后要找到与其评估目的相同的同一行业的商标，因为他们的市场环境相似和评估时间段相近，可作为参照物评估商标权的价值。
市场法是比较直接的一种商标权价值评估方法。它能够直接反映商标权的现行的市场行情状况，并直接运用相关市场信息、市场价格作为评估的依据，可靠性比较强，比较容易被交易双方所接受。但是，运用市场法选取参照物和获取相关交易信息比较困难。运用市场法对商标权价值进行评估，必须具备一个活跃的交易市场，在活跃的交易市场中找到与被评估商标权可比性较强的参照物。但是，对于商标权而言，由于商标权鲜明的独占性、唯一性，受到主观意识、市场因素以及各种风险因素的影响，找到相应的参照物比较困难。
3.收益法在商标价值评估中的应用及适用性分析
收益法，即对商标权上附着的额外价值或者说每年带来的超额收益进行估算，再确定恰当的折现率来计算现值，得到商标权的价值。现行的收益现值法仍存在着诸多的问题，但在研究商标权价值评估领域有着不可小觑的作用。
从收益法的本质来看，在质押条件下商标权价值影响因素的比较易于掌握。如果收益法能够对商标权质押融资期间以及市场中的各种影响商标权价值的因素较完整的的把握和预测，那么针对一些影响商标权质押价值的因素就能得到较好的解决。
收益法以商标权的未来获利能力为出发点，阐述了商标权价值的本质。评估商标权价值是评估企业内在价值的表现，换句话说就是企业对获利能力实现程度的评估。将商标权作为一项资产，评估其获利能力量，将其获利能力转化为未来收益，并将该获利能力作为商标权被评估作价的基础，与商标权价值理论相呼应。并且，就我国近百年的实践应用来看，收益法适应性强、灵活方便，是克服市场法和成本法所面临难题的一把利器，在商标权质押价值评估中选用收益法具备很明显优势。
4.实物期权法在商标价值评估中的应用及适用性分析
商标权这项无形资产可能给企业带来超额的收益，从应用商标打广告营销或生产商品到相关商品正式投放市场都存在着某种程度的不确定性和风险，一系列的不确定因素会影响商标权的资产价值。
在企业项目研究开发程度不明确的情况下，实物期权法评估企业商标权，会根据企业的发展方向，对发展的情况进行判断，进而判断是否有可观的投资可行性，有助于企业管理经营者对企业下一步的发展做出适合的决策。并且实物期权法可以根据企业期权的损益情况，适时调整经营决策的变化方向。在企业的战略投资方面，实物期权法将有限的投入创造较大的收益，作为商标权的价值评估工具，实物期权法能减少操作过程中的不确定性和投资风险。实物期权具有保持战略灵活性的特点，特别是针对投资较小的中小型企业，根据环境因地制宜，以便抢占市场先机，获得可观未来收益。在金融市场环境中，实物期权评估法对实物资产复杂或者无具体实物形态的商品定价的有效方法。
四、商标权价值评估方法的选择分析
商标权作为无形资产的一种，被用于进行投资、质押等经营活动目的，正确评估商标权的价值可以为交易双方提供合理的价格依据。商标权作为企业总体资产的一部分，在兼并和商标权作为企业总资产的一部分，在经济活动中其价值评估影响着经济交易行为的进行。因此，针对不同的评估目的应对应不同的评估类型，进而选择不同的评估方法，但具体采用什么样的评估方法更能准确评估企业商标权价值，应根据商标的特性分析，评估的目的进行选择。
1.商标质押目的下的评估方法选择
国内部分学者考虑评估方法在商标权价值评估中的适用性，认为在商标质押价值评估方面，收益法是最适合商标权的评估方法。
市场法与收益法相比，市场法简单并容易操作。当市场上存在相似度较高的的可比商标权时，应用市场法可迅速的获得商标权价值。但是市场法在我国由于商标权评估中信息披露不完善，参照商标权的相关市场价值和数据资料搜集存在很大的难度。
而成本法与收益法相比，运用重置成本法估测出的商标权价值，并没有体现商标权可以使同样的生产资料产生不相同的经济效益的特性，在此基础上还能给企业带来超额收益。因此，重置成本法并不适用于评估商标质押价值这一方面。
应用收益法评估商标权经济价值的难点在于评估过程中基本参数的确定，从收益法的本质来看，在质押条件下商标权价值影响因素的比较易于掌握。如果收益法能够对商标权质押融资期间以及市场中的各种影响商标权价值的因素较完整的的把握和预测，那么针对一些影响商标权质押价值的因素就能得到较好的解决。
2.商标投资目的下的评估方法选择
实物期权的应用前提条件就是待评估的资产的价值具有不确定性，企业拥有商标权是要获得商标带来的投资收益，投资收益是远期的收益，因此，价值具有波动性，那么我们认为商标权其实是具有期权性质的。商标权所有者对商标进行投入是认为商标可以为企业带来超额收益和使自己的产品受到保护，实际商标权是一种看涨期权。
在企业的战略投资方面，实物期权法将有限的投入创造较大的收益。实物期权具有保持战略灵活性的特点，特别是针对投资较小的中小型企业，根据环境因地制宜，以便抢占市场先机，获得可观未来收益。在企业无形资产专利权的实施过程中，企业为商标权所支付的营销和管理等方面的各项投资额相当于期权的执行价格，商标的资产相当于未来收益现值，当投资项目所产生的未来现金流量高于商标权的执行价格时，企业就选择投资，否则放弃投资，这属于经典看涨期权。商标权在这种方法下被评估的价值更合理、更准确。
五、结论
从商标质押目的方面选择评估商标权的方法，从收益法的本质来看，在质押条件下商标权价值影响因素的比较易于掌握。将商标权能持续的给企业带来的超额收益以及它能进行出资、转让的经济实质考虑在内。
而从商标投资目的方面选择评估商标权的方法，在企业的战略投资方面，实物期权法将商标的有限投入创造较大的收益。实物期权具有灵活性，根据环境因地制宜，以便抢占市场先机，获得可观未来收益。
参考文献：
文物价值评估方法篇（11）
1.错选评估方法。
目前，押品价值评估的基本方法有收益法、市场法和成本法等三种，收益法主要用于被评估资产的未来预期收益和风险可以预测并可以用货币衡量；市场法主要用于活跃市场上有可比的资产及其交易活动；而成本法则是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。三种方法各有侧重，适应于不同的押品评估。但在实际工作中，为达到提高押品估值的目的，存在人为错选评估方法的现象。
2.成本法中成本构成过大，导致估值不客观。
成本法中最常见的是通过增大成本或增加重置成本，达到提高抵押物价值的目的。土地评估，特别是重估时，应特别注意市场因素、土地使用年限、开发利用程度对价值的影响，合理确定重估价值，避免因素分析不透，多年一个价值或价值过度虚涨。
3.市场法参考标的物选取不客观。
所谓市场法，是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。《押品估值手册》就收益法适用问题明确指出：“（1）参照物与被评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对主观价值的影响是可以调整的。”人为提高押品估值，最简单方法的是给押品选取一个价值更高的参照物，以此所确定的押品估值就大大高于押品的客观价值，如某市郊外农村区域的土地，外部评估机构评估时却以市区工业园的土地价值作参考，结果评估价值明显高估。
4.收益法测算脱离实际。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来确定资产价值的各种评估方法的总称，由于是以未来收益作为测算的依据，所以容易出现测算偏差。
5.内部评估人员缺少相应的技能。
一是作为评估岗的兼职人员，普遍存在评估知识和评估经验欠缺的不足，往往是只能简单确认外部评估机构的评估值，难以胜任评估价值确认的岗位需要；二是评估人员重新评估抵押物后定价能力有欠缺。外部评估机构有合格的营业资质和上岗证书，评估结论合法、权威，得到国家承认。评估人员没有相应评估资质。
二、提高银行抵押物估值水平的建议
1.加强业务培训，提高评估岗位的履职能力。
要加强行内对抵押物评估岗的培训，下功夫培养一支专家型的队伍。通过技术型评估岗，承上启下，一方面认真审查中介机构的评估值，客观、公允地评估抵押物价值，审查抵押物是否足值、价值是否公允；另一方面，把公允的抵押物价值传导到决策层，把好我行信贷资产抵押风险关。
2.正确选择评估方法。
抵押物评估方法各有其特点，分别适用于不同抵押物，应严格按照押品性质、特性和抵质押要求等选择合适的评估方法，从而确定客观、公允的押品估值，合理确定风险敞口，有效防范资产风险。评估方法错选将直接导致不能合理确定押品估值，可能会放大押品风险，因此内部评估人员一定要认真分析外部评估报告，分析其评估方法选择的合理性，在合理的基础上确定公允的评估值。
3.遵循合理的评估技术途径。
进行抵押物价值评估时，必须遵循合理的评估技术途径，成本法要正确测算成本，认真核算押品的购置或重置成本，客观界定押品的成本；市场法要合理选择市场对比的参照物，参照物在功能、市场条件等要有可比性，同时时间上与评估基准日应在一个适度时间范围内，时间对主观价值的影响也是可以调整的；采用收益法应正确测算押品的收益，未来收益应基于合理预期、合理测算基础上，不能主观想象，也不能按照评估申请人的要求倒推估值。
4.合理采用外部媒体信息，加强押品贷前审查，规范押品准入管理，对于无可变现价值或可变现价值较小的押品，不得准入。
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