我优求知网房贷调查报告篇（1）
一、美国房地产市场的监测机构
（一）***府机构
美国从事房地产市场监测的***府机构主要是普查局（USCensusBureau）。
普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方***府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。
（二）行业组织与协会
1.全美房地产协会（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（stateassociation），在全国1500多个地方建有地方协会（localassociation）。
2.全美住房建筑商协会（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（HousingMarketIndex，HMI）和住房机会指数（HousingOpportunityIndex，HOI）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。
3.按揭银行家协会(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（WeeklyApplicationsSurvey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的部级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。
二、各监测机构公布的房地产市场数据
1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。
建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。
2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。
当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。
住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。
4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。
因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。
以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。
5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。
一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。
新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。
普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。
6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭***住宅（SingleFamilyHouse）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。
地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。
旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。
7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：NAHB-WellFargo房地产市场指数（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房机会指数（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市场指数（RemodelingMarketIndex,RMI）。
HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。HMI是对不同扩散指数（diffusionindices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。中国-HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。收入方面，NAHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。中国
2001年住宅改建市场规模达到了1530亿美元，相当于GDP的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。NAHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。NAHB通过向15000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2000家改建商作为样本。NAHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（CurrentMarketConditionsIndex），二是未来预期指数（FutureExpectationsIndex）。
8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和***府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（MarketIndex）、购买指数（PurchaseIndex）、再融资指数（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARMIndex）、常规指数（ConventionalIndex）和***府指数（GovernmentIndex）。
周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。
9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的数据,分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（ARMIndexes）。
房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。
参考文献：
房贷调查报告篇（2）
【关键词】商业银行 个人贷款 档案
商业银行个人贷款业务流程各个岗位均会形成个人贷款档案资料，由于个人贷款业务量大，因此其档案整理、归档工作量颇为繁重，因贷款催收、贷款检查、内外部审计等借阅及归还档案业务量大。那么，如何做好个贷档案工作？依笔者工作经验，有以下两点经验值得借鉴：精细化管理进行档案源头控制；影像电子化提升档案管理质量和效率。下面详细探讨一下：
一、精细化管理
商业银行个人贷款精细管理的要点如下：按个人类贷款业务品种分类，进行标准化的贷款材料规范，各个岗位以及环节整理材料的规范。这些规范要细化到材料排什么顺序，用什么样的纸张，如何粘贴等。下面以个人住房贷款为例，从个人贷款档案的形成说明一下。
个人贷款主流程为五部分：贷款受理、贷前调查、贷款审批、贷款发放（含落实抵押）、贷后管理。对于个人住房贷款，在主流程之前还有一项工作就是审查合作住房楼盘项目。
在审查合作住房楼盘项目时形成住房楼盘项目档案，个贷从业人员对个人住房贷款楼盘项目审查包括对开发商资信的审查和项目本身的审查。开发商资信的审查，企业资信等级以及信用程度（含人行企业信用报告以及开发商主要负责人个人信用报告记录）；企业法人营业执照；税务登记证明；经审计过的会计报表等等。项目审查资料主要是指审查是否“五证齐全”，“五证”是指：国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，预售商品房许可证。个贷从业人员通过上述的调查及审查，撰写出调查报告，银行管理部门做出对于楼盘准入的审批意见（含该项目个人住房贷款的规模、额度等）。由此，我们可以看出，该步骤形成的楼盘项目档案包括：企业法人营业执照等（企业身份证），信用报告，“五证”以及调查报告、准入审批文件等。该部分的档案管理，按照上述的要点制订一套相应的管理规范，规定档案的内容以及资料排列的顺序。该档案的保管期限与该项目下个人住房贷款最长贷款期限相同，也可以将之列为永久性档案。
贷款受理形成的档案及规范化管理，按整理顺序排列如下：档案纸张要求A4纸大小。先是个人住房贷款申请表（标准格式）；借款人及其配偶身份证、户口簿及婚姻状况证明复印件，要求A4纸大小，借款人身份证正反复印在A4纸上，该页作为主页，其他的作为附页，依次顺序为借款人户口簿户主复印件，借款人户口簿本人页复印件，配偶身份证复印件，配偶户口簿复印件，结婚证（离婚证）复印件或单身证明，共同借款人身份证明复印件，借款人收入证明资料，共同借款人收入证明资料，信用报告，房地产权证复印件（含商品房买卖合同），首付款证明材料等。未规范档案标准要求时，有的客户经理在一页A4纸上粘十几张小纸片（客户及配偶身份证、户口簿等复印件），粘的小纸片容易掉，在资料流转过程中丢失，因此，个贷档案源头控制一个重要的要求就是能不粘的不粘。
贷款调查形成的档案及规范化管理，按整理顺序顺序排列如下：面谈记录，由银行个人贷款管理部门和个贷档案管理岗位一同制订面谈记录规范，记录纸张A4大小，提什么问题？整张记录单设计如同问答卷；调查报告等。
贷款调查通过之后，就到了审批环节，审批人依据上述的材料对该笔贷款风险进行专业判断，从而给出“通过”或“否定”两种审批意见，该阶段形成的档案主要是审批表。各商业银行一般都是电子化审批，审批表都有固定格式，不再详细探讨了。
审批通过之后的贷款，就需要和客户签订贷款合同，以及准备办理抵押登记（备案）申请资料。在贷款发放（含落实抵押环节）阶段，形成的档案资料按整理顺序要求如下：贷款合同，抵押合同，房屋他项权证复印件（含抵押备案证明），委托扣款存折（或卡）复印件，放款会计凭证等。其中，房屋他项权证原件由档案岗的重要权证管理岗进行专门管理。
贷后管理形成的档案，排序如下：个人贷款检查表，补充合同（客户提前还款、缩短贷款期限等），催收记录等等。
通过上文的探讨，要想做好个人贷款档案工作，就必须严格要求档案资料整理顺序以及规范。试想，客户经理将未按规范整理的材料报给审批人审批，审批人要从这一堆材料里找，哪些是申请表，哪些是客户身份证明资料，哪些是收入证明资料，耗时费力，而且有可能找不到。实际上，严格规范还可以赶到提升办贷效率的效果。
二、影像电子化提升档案管理质量和效率
商业银行个人贷款档案工作除了档案的整理、归档工作之外，还有大量的借阅管理工作，贷款催收、贷款检查、内外部审计等都需要档案管理人员配合。而将纸质的个贷档案，进行影像电子化，可以有效的减少借阅等相关工作量；利用条码技术等档案可以进行密集存放，节约空间。
举个例子：日常催收中，对于电话号码无效的拖欠客户，贷后管理人员，往往要查阅档案纸质件，在纸质件中，翻看个人贷款申请表、贷款合同、买卖合同、抵押合同用于查找拖欠客户是否其他的联系方式（未录入系统中）；翻看个人收入证明，查看并记录其单位电话；翻看户口簿，查看并记录户口所在地信息以便上门催收。这个过程需要提交借阅申请单，档案岗人工查找出档案并借阅，归还并放回原处。而有了影像电子化系统之后，档案管理系统赋予其查看权限，催收人员就可以调阅电子档案，省时省力。
房贷调查报告篇（3）
为扩大利用住房公积金贷款支持保障房建设，四川省攀枝花、成都、德阳、南充已纳入年公积金贷款试点城市，现将试点城市如何做好公积金贷款，根据《关于利用住房公情积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》、《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》和《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》等规定，分别从项目申报、项目检查材料准备、项目评审、项目审批、合同签订、贷款发放等方面进行分析，让其他纳入试点城市公积金贷款更加顺利推进。
一、试点项目贷款申报阶段
试点公积金贷款是指试点城市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）委托商业银行利用住房公积金结余资金向借款人发放的，专项用于经济适用房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、***府投资的公共租赁住房（以下简称试点项目）建设的贷款。
第一，对借款人的要求，借款人要求产权清晰，经济适用房和棚户区改造项目安置用房借款人是***府非营利性的专门机构或通过招标确定的房地产开发企业。***府投资的公共租赁试点项目贷款，借款人是***府非营利性的专门机构。借款人为房地产开发企业，应具备相应的房地产开发资质，实收资本不低于人民币1000万元，具有按期偿还贷款本息的能力，项目资本金不低于项目总投资的20%。
第二，对借款项目要求，试点项目已列入保障性住房规划或当地经济适用房等住房建设计划和土地供应计划，已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑施工许可证》（以下简称四证）或有权部门已出具相关许可承诺。试点项目选址合理，居民生活条件便利，建设标准供应对象符合***策规定，规划设计符合法律法规和节能省地环保标准。城市棚户区改造安置房试点项目必须落实抵押物和拆迁补偿资金。同时要求试点城市人民***府已明确项目贷款还款来源。
第三，确立项目后借款人向公积金中心申报项目。借款人将符合申报条件的项目向试点公积金中心申报，申报内容包括试点贷款项目简介、借款人的性质、借款项目已具备的条件、借款额度、借款项目预计租金收入、销售收入、项目还款保障，同时要求对试点项目同地段普通商品房出售或出租价格及市***公用设施配套情况进行调查了解并进行说明。
借款人申报项目的同时要提供项目的立项批复、项目四证，未取得相关证件的提供有权部门出具的相关许可承诺。
第四，向住房城乡建设部申报。公积金中心对申请的项目进行核查，经试点城市人民***府审批后报省建设厅，试点项目符合申报条件的向住房城乡建设部申报。
二、住房城乡建设部对试点项目进行抽查阶段
为保证扩大利用住房公积金贷款支持保障房建设试点工作顺利实施，住房城乡建设部、***、人民银行等部门将组成调查组对试点城市进行抽查，为了顺利通过检查，试点城市应从以下几方面准备：一是检查拟申请贷款项目是否列入保障房建设规划和年度计划、项目选址是否符合土地利用总体规划和城市总体规划、建设用地是否纳入土地供应计划、项目建设标准、供应对象是否符合***策规定、项目四证情况、同地段普通商品出售或出租价格、市***公用设施配套情况、拟采取的抵押担保措施、是否明确还款资金来源和还款责任等。二是借款人是否属于***府非营利性的专门机构，借款产权构成、经营管理情况、财务状况和信用记录情况是否良好。三是再次明确抵押、担保措施及公积金贷款相关审批文件，对于***府投资的公共租赁住房项目，应取得主管部门同意申请贷款、办理贷款抵押的证明文件，市人民***府同意相关贷款的批复，市财***局对贷款偿还纳入年度预算的相关文件等。四是做好配合调查组到项目实地查看工作，准备建设项目相关资料、相关证件原件、复印件。对于项目四证未能取得的提供有权部门出具的相关许可承诺；如果相关证件正在受理的，应提供相关部门受理的证明。
三、试点项目贷款评审阶段
住房城乡建设部通过立项后，公积金中心委托认可的评估机构对拟用于抵押担保的在建项目、房产或土地使用权进行评估，公积金中心自行或委托银行出具抵押评审报告，确保足额抵押。
试点公积金中心要对住房公积金贷款项目进行严格评审，评审内容应包括项目状况、投资估算、销售或租赁预测、偿贷能力分析等内容，对试点项目贷款进行评审，出具建设项目评审报告。
四、住房公积金管理委员会审议、市人民***府批准
试点公积金中心应在人民银行规定的承办住房公积金业务的商业银行范围内，选择办理项目贷款业务的受委托银行，报住房公积金管理委员会审议确定。试点公积金中心要将建设项目评审报告、抵押评审报告书面征求同级***门同意，提交住房公积金管理委员会审议通过后，报试点城市人民***府批准。
五、合同签订、贷款发放阶段
公积金中心与受委托银行签订建设项目贷款委托协议，公积金中心与受委托银行、借款人签订建设项目贷款借款合同，公积金中心与受委托银行、借款人签订建设项目资金封闭管理协议。公积金中心与借款人签订建设项目贷款抵押合同，办理抵押登记手续。在建项目、房产或土地使用权足额抵押，房地产开发企业作为借款人的，试点项目的抵押率不高于80%。贷款合同和抵押合同签订后应报送同级***门备案。
公积金中心和受委托银行对建设项目相关资金实行全程封闭管理。借款人须在公积金中心确定的受委托银行设立项目贷款资金监管账户，项目贷款资金、项目销售收入和经同级***门批准并通过预算拨付用于归还贷款的公共租赁住房租金收入等，全部存入该账户。每个试点项目只能开立一个资金监管账户。
公积金中心应在借款人项目资本金按计划到位，并已办理抵押登记手续后，根据风险状况、工程进度、资金使用情况及资金计划，向受委托银行签发委托发放贷款通知；受委托银行确认项目贷款相关信息完整并在运行系统中反映后，才能将项目贷款资金划入相应的资金监管账户。
为加强住房公积金全过程监管，住房城乡建设部、***、发展改革委、人民银行、审计署、银监会实行住房公积金督察员制度，对住房公积金制度建立情况、住房公积金管理委员会决策情况、住房公积金管理中心运行管理情况、挤占挪用和骗贷等违法违规苗头和行为，利用住房公积金贷款支持保障房建设试点情况等进行督察，保障住房公积金安全和有效使用。试点城市要确保项目申请、项目评审、资金发放、资金使用的真实性、合法性、合规性，确保试点顺利进行。
参考文献
房贷调查报告篇（4）
二、个人住房装修消费贷款业务的风险及成因
（一）环境风险
环境风险是指由于商业银行外部经济因素变化而造成的信贷资金风险。个人资信信息缺失风险，银行无法全面评估借款人的资信，填报内容主要以借款人申报为主，很难考证信息的真实性。如果客户无力还贷或恶意逃债，银行即使拿到了作为抵押物的住房，其实际价值执行扣划难的逾贷，使银行资产蒙受损失。
（二）信用风险
一是信用评价系统风险。由于我国尚未健全个人信用评价系统和个人收入、财产申报制度，银行难以真正判断和掌握借款人个人信誉状况以及还款能力，在借款人不履行还款责任时，无法对借款人个人信用及财产形成有效的制约。二是偿债能力变化风险。借款人偿债能力下降或丧失因失业、工作变动或出现其他经济等不可预见的因素，丧失还贷收入来源，使贷款形成风险。三是与个人住房装修装饰公司的合作风险。有少数住房装修装饰公司不讲信用，帮助改变贷款用途或恶意诈骗，如不符合银行贷款条件的公司法人，与住房装修装饰公司串通，以公司内部人员名义，申请贷款用于公司周转；个别住房装修装饰公司帮助借款人伪造申请贷款资料、个人住房装修合同，首期付款证明，申请人捏造虚假身份、虚假收入证明及联系地址等向银行申请办理贷款，用于自身周转或投资。
（三）银行经办操作风险
操作风险是指银行经办业务的各个环节由于违规操作或管理不力造成的风险。一是与个人住房装修装饰公司盲目合作风险。对合作住房装修公司合同、报价单、能力分析评价不够，存在较大的风险隐患，出现不归还银行贷款的问题。二是贷前调查风险。由于调查不细致，不能获得客户准确的信息资料，仅关注借款人和担保人的职业和工薪收入证明情况，放松了对借款人的其他方面的调查，致使借款人轻松地获得大大超过其还款能力的借款。三是贷中审查偏松，甚至流于形式。对借款主体还款能力的审查把关不严，对各种还款能力的证明缺乏有效识别，提供的个人收入证明与个人税单显示的收入不相匹配。四是贷后跟踪检查不落实，缺乏有效贷后监控机制。对所贷款项是否真正用于个人住房装修、是否及时办理抵押物的抵押登记手续落实不到位；贷款逾期后也未能及时采取相应的保全措施加以催收，进一步加剧了风险。
三、防范个人住房装修消费贷款业务风险的对策
（一）建立健全个人信用制度
中国人民银行建立了系统的个人征信体系，依法收集个人背景资料，调查社会经济活动的信用情况，记录、整理和分析个人的信用档案。凭本人身份证可查询个人信用，关注自己的信用记录。客户信息报告，通过网上银行、电话银行、重要客户系统、柜面等多种渠道向单位客户提供与客户相关的基本信息报告。账户信息报告，通过各种渠道为客户提供账户余额、状态、利息等账户基本信息报告，以满足客户内部资金管理需求的产品，包括存款账户信息、法人透支信息、贷款账户信息、集团账户额度信息等。有利于银行完善风险管理，切实提高资产质量。
（二）完善风险分担机制，构建多层次风险控制体系
可以采用比率控制、联合催收、三期预赔、法律诉讼的原则进行防范。即银行采用一定的逾期比率控制，超出这一比率，逾期贷款的催收工作由多层次联合进行；一旦客户出现三期逾期贷款，由银行直接向法院提讼，形成有效的风险控制机制。
（三）规范行业竞争，注重长远发展
竞争推动发展，但是无序竞争，则会导致市场的混乱和风险丛生，强调行业规范显得尤为重要。在银行方面，各银行间通过银行业协会或其他协商方式，对市场竞争行为进行规范。一是对各银行运作方式进行规范。制定统一协议的基础，规范行业竞争行为。二是确定统一的贷款利率。人民银行确定的浮动空间为基准利率下浮10%至上浮30%区间内，如果不加以协定，势必会使银行为在竞争中取得优势地位而不惜采用降价策略。
（四）推广直客经营模式
直客经营模式是指申请人直接到银行贷款中心申请贷款，银行根据其资信情况授予不同的信用额度，客户根据此信用额度选择直接到银行贷款中心办理贷款手续。这样做一是增强了银行对客户资信进行调查的风险控制意识，有利于分析客户资源的质量，进一步把好准入关，省去了二传手网点客户经理；二是客户经过银行的评估取得一定金额的授信额度，可以有更大的余地来选择；三是丰富了银行对客户资源的直接掌握，有利于联动相关的其他银行产品营销业务。
（五）加强个人住房装修消费贷款业务的内部控制
一是调查客户的个人家庭基本资料，判断其第一还款来源是否有能力偿还贷款；二是尽可能掌握客户的银行信用和社会（包括商业）信用，是否有不良记录，规避道德风险；三是存量优质。对公单位的准入实行名单制管理，可定期或不定期进行更新和重检，经一级分行重检退出准入名单范围的对公客户，对其所属员工不得再发放该类贷款。对于在银行新开户的工资单位，向其员工发放此类贷款需在建立工资合作关系满三个月之后开始。
（六）规范消费贷款客户准入标准
房贷调查报告篇（5）
1998年，为应对亚洲金融危机可能对我国经济增长造成的负面影响，中国人民银行（以下简称央行）推出了扩大内需为目标的消费信贷***策。这些***策的出台，增加了我国有效需求，拉动了经济增长。实践证明，消费信贷***策是扩大消费、增加有效需求行之有效的手段。我国消费信贷发展时间短，法律***策制度不健全，市场不够成熟和完善，但发展速度快，潜力大。比较并借鉴美国消费信贷市场发展的经验，对保证我国消费信贷健康发展，促进经济增长有着重要的意义。
1中美消费信贷***策比较分析
1.1美国消费信贷法律体系的历史演变分析
美国***府通过法律的制定和监管的执行，为其消费信贷的长足发展提供了制度上的保障。作为消费信贷最发达的国家，美国有关消费信贷的立法也是最先进、最完善的。
《公信信贷法》（TILA）是消费信贷法案中最早出台的法案，也是最根本的大法，它对贷方向消费者提供的信息披露（包括广告）的内容、格式、语言都做出了严格的规定。在TILA的基础上，1971年开始实施的《公平信用报告法》（FCRA）对信用报告机构征集信用信息和使用者使用信用信息的行为进行规范，防止信用报告机构和使用者超出适用范围滥用信用报告，同时赋予报告对象有核实征信内容等权利。其后为了解决信用卡结账纠纷的问题，美国国会在1974年专门出台了《公平信贷结账法》（FCBA），确立了借贷双方在信用卡信贷市场上的互动关系，而后又出台了《电子资金转账法》（EFTA）以解决代币卡、ATM卡、储值卡等其他电子付账工具在结账过程中出现的问题。伴随着信用卡的日益普及，获得及使用信用卡逐渐成为一种基本权利，为了保障这一权力的公平实施，美国国会于1975年通过了《平等信贷机会法案》，禁止在审批信贷过程中由于种族、性别、国别、婚姻状况等因素产生的歧视。此外，1977年颁布的《社会再投资法案》（CRA）也使银行业务不能避开那些经济不发达的贫困地区，而1978年实施的《公平崔收行为法》（FDCPA）则是用于规范贷方或崔收机构与消费者之间的关系。至此，美国的消费信贷法律体系基本完成。
1.2我国消费信贷***策的历史演变及存在的问题分析
20世纪90年代中期以来，我国总体经济环境由供给约束型向需求约束型转变，经济增长动力由投资拉动逐步向需求拉动转变。1994年12月12日，中央银行了《个人定期储蓄存款存单小额抵押贷款办法》，允许储蓄机构（自办所、联办所）经中国人民银行或其分支机构批准后，可办理小额抵押贷款业务。1998年以前，央行先后颁布了《***策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房管理暂行办法》和《个人住房担保贷款管理试行办法》，这几个办法的出台，标志着以商业银行自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷模式基本确立。1996年，央行了《信用卡业务管理办法》，并于4月1日起执行，规定了信用卡的业务管理规则、信用卡的使用和销毁，以及法律责任等。1998年5月9日，央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，允许经央行批准设立的商业银行和住房储蓄银行开展个人住房贷款业务。1998年10月，央行下发《汽车消费贷款管理办法》，允许国有独资商业银行试点开展汽车消费贷款业务，同年，央行颁布《企业集团财务公司管理办法》，国内汽车企业集团财务公司获准为本集团汽车用户提供买方信贷。1999年2月，央行《关于开展个人消费信贷的指导意见》，对境内中资商业银行开展个人消费信贷的重要意义、业务领域、职能机构、期限利率和相关服务管理工作第一次进行了全面阐述，明确提出“从1999年起，允许所有中资商业银行开办消费信贷业务”。2003年10月3日，中国银行业监督管理委员会颁布并开始实施《汽车金融公司管理办法实施细则》，对汽车金融业务、机构、从业人员、市场准入及金融监管作了具体规定。作为对1998年《汽车贷款管理办法》的修正和完善，2004年8月17日，央行和中国银监会联合颁布的新《汽车贷款管理办法》，已于2004年10月1日开始实施。
自1998年央行出台消费信贷***策以来，我国的消费信贷已经有了很大程度的发展，尽管近年来增速呈现逐渐放缓的趋势，但1999~2005年年均增长率仍然达到了67.3%，特别是近两年各大银行纷纷推出种类繁多的信用卡业务，信用卡的普及程度大大增加。与此相对应的是，我国相关的法律建设几乎一片空白，目前还没有一部统一规范消费信贷活动和调整消费信贷关系的全国性法律。当前，我国调整消费信贷的规范性文件层次较低，都是以行业规范的面目出现，没有上升到法律层次，缺乏法律约束力，难以有效保护借贷双方的合法权益，不利于消费信贷的长远发展。
2中美消费信贷机构比较分析
美国消费信贷的主要提供者有商业银行、财务公司、储蓄机构、信用社以及非金融机构等。众多的消费信贷提供者为消费者提供了更多的选择。授信机构通过高科技，许多消费信贷决策在几秒内做出，较复杂的家庭资产抵押决策一般在几小时内就可做出，为消费者提供高效优质服务。具体见表1。
2.1商业银行
根据美联储统计，自1946年起美国的商业银行就攫取了全美消费信用市场的绝大部分市场份额。截至2005年底，商业银行持有30.4%的总消费信用贷款。但近几年来，商业银行在美国总消费信用贷款总额中的比重有所下降。
2.2财务公司
美国的财务公司大致可分为以下几种：附属于大型企业的财务公司、由商业银行持有的财务公司以及***的财务或私人贷款公司。比较著名的大型企业附属财务公司主要有：通用汽车承兑公司、克勤汽车信用公司、通用电器资本公司及福特汽车信用公司。其中，福特汽车信用公司和通用电器资本公司均属全美最大的信用卡提供者。
2.3储蓄机构
在1980年之前，美国的储蓄机构和互助储蓄银行只允许将其小部分资产投放在消费贷款中，这一限制大大制约了储蓄机构的消费业务。随着法规监管的放松，储贷机构迅速成为消费信用市场中增长速度最快的行业。其市场份额从1979年底的3.7%达到了1987年的顶峰9.8%。不过到了1998年，其市场份额又跌落至4%，但到2005年底，又涨回到9.8%。此外，美国的信用社、某些非金融企业，诸如零售商、加油站等也从事一部分消费信贷业务。
与美国相比之下，我国消费信贷的供给方面贷款主体单一。1998年，央行颁布的《个人住房贷款管理办法》，只允许经央行批准设立的商业银行和住房储蓄银行开展个人住房贷款业务。就汽车信贷来讲，1998年颁布的《汽车贷款管理办法》只允许四家国有独资商业银行试点开办消费贷款业务。1999年央行《关于开展个人消费信贷的指导意见》，允许所有中资商业银行全面开展汽车消费贷款业务。2004年10月3日，中国银行业监督管理委员会颁布并开始实施《汽车金融机构管理办法》规定：在中国境内设立的、经中国银监会及其派出机构批准经营人民币贷款业务的商业银行、城乡信用社及获准经营汽车贷款业务的非银行金融机构都可以发放汽车贷款。可见，我国开办汽车消费贷款业务的主要机构是国内商业银行，其贷款规模占整个市场的95%以上，而汽车集团财务公司等专业汽车金融机构的融资业务刚刚起步，业务量微乎其微。
3中美消费信贷业务比较分析
在美国，消费信贷有狭义和广义两种概念的区分。狭义的消费信贷包括：个人信贷额度、无抵押个人贷款、个人资金周转贷款、房屋整修贷款、学生贷款、耐用消费品贷款、个人债务重组贷款、汽车贷款、住房抵押贷款等；广义的消费信贷除了上述类型外，还包括房地产抵押信贷。美国消费信贷品种丰富、全面、灵活，并且不断创新。美国消费业务的多样化有利于消费信贷机构分散风险，增强盈利性，促进消费信贷的稳步增长。
尽管我国的消费活动有了很大的发展，但是我国的消费信贷业务和美国这样的发达国家还存在很大的差距。商业银行是我国消费信贷业务的主要提供者，消费信贷业务所占比重小。品种少。我国消费信贷占银行贷款额的比例还不到5%，而美国已经达到了60%。并且，我国消费信贷业务品种少，品种功能单一，住宅、教育等少量品种的信贷业务起步晚，差距大。同时，贷款程序繁琐，利率机制比较僵化，缺乏多样的消费信贷产品，难以满足市场需求。
4中美信用制度体系及风险管理比较分析
规范的个人诚信体系是美国消费信贷的基石。美国拥有专门的信用报告机构，主要有两种形式：消费信贷报告机构及调查性的信贷报告公司。消费信用报告机构拥有***的计算机资料库，涵盖整个北美洲近1000万个信贷消费者的档案，保持着6亿以上的账目，资料库近10亿字节的资料，每天约有200万信用报告产生，约有1万起消费者查询。这种机构在美国主要有三家，即Experian信息服务公司、Trans联合公司及Equifax公司。调查性的信用主要提供包括消费者性格、声誉、生活方式及其他个人特性的调查性的信用报告，其资料通常来自于面试调查和其他传统方式。
美国的消费信贷机构具有一套严密的风险管理程序。美国消费信贷的风险管理有以下几个特点：①有效利用信用局的个人信用资料，严格把好消费信贷入口关；②充分运用定量分析方法，及时监测消费信贷资产质量；③强调风险审核与风险组合控制，实现信贷管理的横向制约；④重视信贷文化和风险控制文化的建立与培养，从业务拓展的源头控制风险；⑤实行消费信贷的精细化管理，有针对性地防范各类风险；⑥建立业务自我评估体系，对贷款风险进行预先警示；⑦充分发挥信贷管理委员会的作用，从整体上把握风险的控制与防范；⑧讲究消费信贷风险控制与防范的操作技巧，在具体操作程序上控制风险；⑨采取有效措施，及时清收不良贷款。
与美国相比，我国消费信贷市场面临的最大问题是社会信用体系的缺失，消费信贷具有贷款规模小、笔数多的特点，在国内个人和企业金融信用体系没有建立和完善的情况下，银行只能逐个审查借款人的收入信用状况，加上法律体系对失信者的惩戒机制不到位，银行风险管理成本高。就我国汽车消费信贷来说，目前，银行和经销商的消费信贷业务主要依靠保险公司提供的信用保证保险来实现风险的控制和管理，信用调查往往流于形式。更为重要的是汽车属贬值型动产，折旧率高，易于隐匿和移动，作为抵押物品较难保全，加上我国二手车市场发展落后，回收车辆的处理变现困难，在目前国内汽车价格不断下调的情况下，贷款汽车的现实市值往往低于贷款余额，消费者往往以车抵贷，逃避还款。实际上，没有完善的个人信用体系，无论怎么对高危群体索要高额保费，道德风险都难以得到有效控制。
参考文献
房贷调查报告篇（6）
美国***府通过法律的制定和监管的执行，为其消费信贷的长足发展提供了制度上的保障。作为消费信贷最发达的国家，美国有关消费信贷的立法也是最先进、最完善的。
《公信信贷法》（TILA）是消费信贷法案中最早出台的法案，也是最根本的大法，它对贷方向消费者提供的信息披露（包括广告）的内容、格式、语言都做出了严格的规定。在TILA的基础上，1971年开始实施的《公平信用报告法》（FCRA）对信用报告机构征集信用信息和使用者使用信用信息的行为进行规范，防止信用报告机构和使用者超出适用范围滥用信用报告，同时赋予报告对象有核实征信内容等权利。其后为了解决信用卡结账纠纷的问题，美国国会在1974年专门出台了《公平信贷结账法》（FCBA），确立了借贷双方在信用卡信贷市场上的互动关系，而后又出台了《电子资金转账法》（EFTA）以解决代币卡、ATM卡、储值卡等其他电子付账工具在结账过程中出现的问题。伴随着信用卡的日益普及，获得及使用信用卡逐渐成为一种基本权利，为了保障这一权力的公平实施，美国国会于1975年通过了《平等信贷机会法案》，禁止在审批信贷过程中由于种族、性别、国别、婚姻状况等因素产生的歧视。此外，1977年颁布的《社会再投资法案》（CRA）也使银行业务不能避开那些经济不发达的贫困地区，而1978年实施的《公平崔收行为法》（FDCPA）则是用于规范贷方或崔收机构与消费者之间的关系。至此，美国的消费信贷法律体系基本完成。
1.2我国消费信贷***策的历史演变及存在的问题分析
20世纪90年代中期以来，我国总体经济环境由供给约束型向需求约束型转变，经济增长动力由投资拉动逐步向需求拉动转变。1994年12月12日，中央银行了《个人定期储蓄存款存单小额抵押贷款办法》，允许储蓄机构（自办所、联办所）经中国人民银行或其分支机构批准后，可办理小额抵押贷款业务。1998年以前，央行先后颁布了《***策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房管理暂行办法》和《个人住房担保贷款管理试行办法》，这几个办法的出台，标志着以商业银行自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷模式基本确立。1996年，央行了《信用卡业务管理办法》，并于4月1日起执行，规定了信用卡的业务管理规则、信用卡的使用和销毁，以及法律责任等。1998年5月9日，央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，允许经央行批准设立的商业银行和住房储蓄银行开展个人住房贷款业务。1998年10月，央行下发《汽车消费贷款管理办法》，允许国有独资商业银行试点开展汽车消费贷款业务，同年，央行颁布《企业集团财务公司管理办法》，国内汽车企业集团财务公司获准为本集团汽车用户提供买方信贷。1999年2月，央行《关于开展个人消费信贷的指导意见》，对境内中资商业银行开展个人消费信贷的重要意义、业务领域、职能机构、期限利率和相关服务管理工作第一次进行了全面阐述，明确提出“从1999年起，允许所有中资商业银行开办消费信贷业务”。2003年10月3日，中国银行业监督管理委员会颁布并开始实施《汽车金融公司管理办法实施细则》，对汽车金融业务、机构、从业人员、市场准入及金融监管作了具体规定。作为对1998年《汽车贷款管理办法》的修正和完善，2004年8月17日，央行和中国银监会联合颁布的新《汽车贷款管理办法》，已于2004年10月1日开始实施。
自1998年央行出台消费信贷***策以来，我国的消费信贷已经有了很大程度的发展，尽管近年来增速呈现逐渐放缓的趋势，但1999~2005年年均增长率仍然达到了67.3%，特别是近两年各大银行纷纷推出种类繁多的信用卡业务，信用卡的普及程度大大增加。与此相对应的是，我国相关的法律建设几乎一片空白，目前还没有一部统一规范消费信贷活动和调整消费信贷关系的全国性法律。当前，我国调整消费信贷的规范性文件层次较低，都是以行业规范的面目出现，没有上升到法律层次，缺乏法律约束力，难以有效保护借贷双方的合法权益，不利于消费信贷的长远发展。
2中美消费信贷机构比较分析
美国消费信贷的主要提供者有商业银行、财务公司、储蓄机构、信用社以及非金融机构等。众多的消费信贷提供者为消费者提供了更多的选择。授信机构通过高科技，许多消费信贷决策在几秒内做出，较复杂的家庭资产抵押决策一般在几小时内就可做出，为消费者提供高效优质服务。具体见表1。
2.1商业银行
根据美联储统计，自1946年起美国的商业银行就攫取了全美消费信用市场的绝大部分市场份额。截至2005年底，商业银行持有30.4%的总消费信用贷款。但近几年来，商业银行在美国总消费信用贷款总额中的比重有所下降。
2.2财务公司
美国的财务公司大致可分为以下几种：附属于大型企业的财务公司、由商业银行持有的财务公司以及***的财务或私人贷款公司。比较著名的大型企业附属财务公司主要有：通用汽车承兑公司、克勤汽车信用公司、通用电器资本公司及福特汽车信用公司。其中，福特汽车信用公司和通用电器资本公司均属全美最大的信用卡提供者。
2.3储蓄机构
在1980年之前，美国的储蓄机构和互助储蓄银行只允许将其小部分资产投放在消费贷款中，这一限制大大制约了储蓄机构的消费业务。随着法规监管的放松，储贷机构迅速成为消费信用市场中增长速度最快的行业。其市场份额从1979年底的3.7%达到了1987年的顶峰9.8%。不过到了1998年，其市场份额又跌落至4%，但到2005年底，又涨回到9.8%。此外，美国的信用社、某些非金融企业，诸如零售商、加油站等也从事一部分消费信贷业务。
与美国相比之下，我国消费信贷的供给方面贷款主体单一。1998年，央行颁布的《个人住房贷款管理办法》，只允许经央行批准设立的商业银行和住房储蓄银行开展个人住房贷款业务。就汽车信贷来讲，1998年颁布的《汽车贷款管理办法》只允许四家国有独资商业银行试点开办消费贷款业务。1999年央行《关于开展个人消费信贷的指导意见》，允许所有中资商业银行全面开展汽车消费贷款业务。2004年10月3日，中国银行业监督管理委员会颁布并开始实施《汽车金融机构管理办法》规定：在中国境内设立的、经中国银监会及其派出机构批准经营人民币贷款业务的商业银行、城乡信用社及获准经营汽车贷款业务的非银行金融机构都可以发放汽车贷款。可见，我国开办汽车消费贷款业务的主要机构是国内商业银行，其贷款规模占整个市场的95%以上，而汽车集团财务公司等专业汽车金融机构的融资业务刚刚起步，业务量微乎其微。
3中美消费信贷业务比较分析
在美国，消费信贷有狭义和广义两种概念的区分。狭义的消费信贷包括：个人信贷额度、无抵押个人贷款、个人资金周转贷款、房屋整修贷款、学生贷款、耐用消费品贷款、个人债务重组贷款、汽车贷款、住房抵押贷款等；广义的消费信贷除了上述类型外，还包括房地产抵押信贷。美国消费信贷品种丰富、全面、灵活，并且不断创新。美国消费业务的多样化有利于消费信贷机构分散风险，增强盈利性，促进消费信贷的稳步增长。
尽管我国的消费活动有了很大的发展，但是我国的消费信贷业务和美国这样的发达国家还存在很大的差距。商业银行是我国消费信贷业务的主要提供者，消费信贷业务所占比重小。品种少。我国消费信贷占银行贷款额的比例还不到5%，而美国已经达到了60%。并且，我国消费信贷业务品种少，品种功能单一，住宅、教育等少量品种的信贷业务起步晚，差距大。同时，贷款程序繁琐，利率机制比较僵化，缺乏多样的消费信贷产品，难以满足市场需求。
4中美信用制度体系及风险管理比较分析
规范的个人诚信体系是美国消费信贷的基石。美国拥有专门的信用报告机构，主要有两种形式：消费信贷报告机构及调查性的信贷报告公司。消费信用报告机构拥有***的计算机资料库，涵盖整个北美洲近1000万个信贷消费者的档案，保持着6亿以上的账目，资料库近10亿字节的资料，每天约有200万信用报告产生，约有1万起消费者查询。这种机构在美国主要有三家，即Experian信息服务公司、Trans联合公司及Equifax公司。调查性的信用主要提供包括消费者性格、声誉、生活方式及其他个人特性的调查性的信用报告，其资料通常来自于面试调查和其他传统方式。
美国的消费信贷机构具有一套严密的风险管理程序。美国消费信贷的风险管理有以下几个特点：①有效利用信用局的个人信用资料，严格把好消费信贷入口关；②充分运用定量分析方法，及时监测消费信贷资产质量；③强调风险审核与风险组合控制，实现信贷管理的横向制约；④重视信贷文化和风险控制文化的建立与培养，从业务拓展的源头控制风险；⑤实行消费信贷的精细化管理，有针对性地防范各类风险；⑥建立业务自我评估体系，对贷款风险进行预先警示；⑦充分发挥信贷管理委员会的作用，从整体上把握风险的控制与防范；⑧讲究消费信贷风险控制与防范的操作技巧，在具体操作程序上控制风险；⑨采取有效措施，及时清收不良贷款。
与美国相比，我国消费信贷市场面临的最大问题是社会信用体系的缺失，消费信贷具有贷款规模小、笔数多的特点，在国内个人和企业金融信用体系没有建立和完善的情况下，银行只能逐个审查借款人的收入信用状况，加上法律体系对失信者的惩戒机制不到位，银行风险管理成本高。就我国汽车消费信贷来说，目前，银行和经销商的消费信贷业务主要依靠保险公司提供的信用保证保险来实现风险的控制和管理，信用调查往往流于形式。更为重要的是汽车属贬值型动产，折旧率高，易于隐匿和移动，作为抵押物品较难保全，加上我国二手车市场发展落后，回收车辆的处理变现困难，在目前国内汽车价格不断下调的情况下，贷款汽车的现实市值往往低于贷款余额，消费者往往以车抵贷，逃避还款。实际上，没有完善的个人信用体系，无论怎么对高危群体索要高额保费，道德风险都难以得到有效控制。
参考文献
房贷调查报告篇（7）
呼唤***策法规调整制裁改制企业逃废债务 张明宏
浅谈农行客户经理的市场营销策略 唐向阳
卧薪尝胆奋起直追实现贵港分行业务经营新跨越 梁俊，罗晓虹
发挥***组织战斗堡垒作用促进业务经营超常规发展--农行防城港分行***建工作的情况调查
关于农行博白县支行中心储蓄所先进事迹的调查报告
树立信心抢占市场努力提高经营效益
我区农行金融产品现状和开发创新对策
拓展农行城区行业务的问题研究--以农行河池分行营业部为例
关于提高柳州城区农行竞争力的调查报告 韦繁章，甘有杰
深化农行分配制度改革之我见 周春乐
农行基层行经营管理问题的探讨 郑永强
试论不良资产剥离后贫困地区农行的经营策略 黄瀚
完善客户经理制的建议 黄仕雄
拓展代客户理财业务初探 兰电祖
营业网点撤并中的难点与对策 邹胜
农村房屋及集体土地使用权不宜作贷款抵押物 向兰俊
促进县支行消费贷款的思路 罗忠杰
多管齐下激活信贷资产--柳州分行清收盘活不良资产的做法 李***
清收不良贷款要抓好"四个到位" 李茂林，杨胜永，苏弘毅
对当前国有企业改制中逃废银行债务的看法 罗景诚
国有商业银行贷款风险的成因与防范对策 廖家茹
关于提升农行防城港分行经营职能的研究报告
试论进一步完善农行客户经理制 黄金强
关于农行桂林分行城市业务发展的情况调查 蔡昌越
农行北海分行国际业务发展情况的调查分析 罗世平，彭春祥
市场机制是县支行转换经营机制的必然选择 邓正义
当前基层农行业务经营存在的主要问题 罗健恩
深入剖析抓整改注重实效促提高
对经济金融全球化问题的思考--参与全球化必须坚持自主化、民族化 郑良芳
香港商业银***地产按揭贷款业务的考察报告 黄廷智
加入WTO后农行市场营销策略 丘常宏
拓展个人金融业务之研究 卢齐耀
商业银行发展个人金融业务的对策思考 马秀云
拓展农行消费信贷业务探析 邓佩仪
宜州市农行拓展城区业务探讨 韦汉德，韩昌
浅议拓展中间业务 韦俊泽
加强我区农行内控制度建设之我见 彭莉红
农行内控机制的问题与对策 梁瑜峰
谈维护稽核的权威性 李时华
目前我区事业单位质押贷款的问题和对策建议 刘轶
谈房地产抵押登记中两个争议问题 韦元文
农行港南支行剥离不良贷款后的信贷经营出路 潘海良
落实"三个代表"要求切实加强农行***员队伍建设 刘胜庆，韦艳华
基层行***务工作者培训工作的问题与对策 欧阳建红
浅论如何以***建工作促业务发展 马文彪
加强基层农行***建工作的思考 卓贵安
企业文化与农行企业理念 韦炳初
试论农行岗位资格培训的考试特征 徐坤林
做好农行县支行女工工作初探 卢容飞
关于农行深圳分行个人理财业务的考察报告
关于农行贵港分行市场营销工作的调研与思考 梁俊，罗晓虹
关于金融超市业务发展的探讨 原贞，曾敬
浅论广西公路交通建设与农行信贷营销 曾海科
浅谈基层农行如何开展市场营销工作 林涛
构架一体化营销体系创造最佳经营效益 刘华
农行百色分行个人存款业务情况的调查报告 黄克林
基层农行营销个人贷款业务的问题研究 黄海
对钦州分行个人消费信贷业务的调查 陈仁佑，黄岳武
浅谈我国商业银行市场营销面临的难点及对策 钟小珍
对农行藤县支行个人住房信贷业务的调查分析 杨干劲
对西林县支行个人住房贷款业务的调查 吴幸坤
关于农业银行信贷市场营销的思考 汤***成，黄声明
准利率市场化条件下农行的经营管理对策 黄高寨，李荣强
对加快我行自助服务渠道网络建设的思考 薛昌华，李宏一
农行改革与发展论札 卢齐耀
对玉林城区实行扁平化管理的业务经营调查 林清
改进农行客户信用等级评定方法的问题研究 徐静远，潘荣盛
农行苍梧县支行支持非公有制经济发展的情况调查 梁锦，谢波
国外MBO融资体对我国的启示 王维，皮宇宝
中外银行人力资源管理之比较分析 郁庆明
简析现代金融理论体系的四大学说 朱怀庆
对农业银行中间业务发展问题的思考 陈斌
中国农业银行现金管理业务简介 农行广西区分行公司业务处
房贷调查报告篇（8）
2005年底，我国统一的个人信用信息基础数据库投入试运行，并在全国联网运行。2006年初，交通银行贵州省分行个人征信系统正式投入使用，我行各征信系统使用部门及人员均感受到了该系统的先进性，个人征信系统通过采用全国集中的信用数据存储方式，提供的信用数据可以较为全面地反映信用主体信用状况，通过对该系统的有效运用，大大减少银行贷前调查工作量，缩短审贷周期，从而有效地降低了申请人资信调查成本与时间花费，节省经营成本，提高信贷决策效率，并且有效降低了银行信贷风险、对扩大信贷规模起到了积极的推动作用。通过实际工作，交行深刻的感受到个人征信系统对商业银行的重要作用，并将查询信用报告作为审查信贷业务的必备环节。在下述部分案例中，就充分体现了个人征信系统在交行省分行的应用成效。
一、在贷前调查阶段。征信系统提供信息参考，帮助识别风险。把好信贷准入关。
2008年初。交行省分行受理3起电力系统正式员工的装修贷款申请，在审查个人信用报告时，发现申请人存在严重的不良记录，累计逾期20多次，最高逾期期数7次，尽管申请人属于我行优质客户范围，为防范贷款风险，我行仍做出了拒贷决定。
分析此案例发现，通过审查个人信用报告，银行可以了解借款人及其家庭在全国各家金融机构的所有负债及或有负债情况。从当前逾期期数、最高逾期期数等方面全面掌握借款人及其家庭的贷款还款情况，客观评价其还款意愿，深入判断其潜在风险，从而帮助商业银行更加有效地判断借款人的信用状况，减少了放贷时因为信息不对称所带来的信用风险。
二、帮助商业银行防范欺诈风险
2009年4月，我行受理某客户的个人汽车贷款，借款人提供了某贸易公司的收入证明，审查员从其个人信用报告中发现，该客户为某厅级单位员工，借款人所提供的收入、单位、电话均为虚假信息，且拒绝提供真实信息，我行未受理该笔业务。
个人征信系统采集了客户的基本信息，如学历、婚姻状况、联系方式、职业、居住等，借助个人信用报告中的这些信息，商业银行可以通过解读相关信息判断客户的资质状况和风险特征，有效验证信贷申请人提供的本人信息的真实性，有效侦测欺诈申请。
三、为宏观金融***策的制定和执行提供支持、参考
2008年11月份，某客户在我行咨询有关住房按揭贷款的相关事宜，经分行客户经理询问，客户强调其家庭成员从未在银行申请过住房按揭贷款，并在审批表中勾选了首套住房，要求执行利率七折优惠。后在客户授权的前提下对其信用信息进行了查询，发现该借款人的配偶曾在他行申请过一笔住房按揭贷款，按照***策规定，不能给予优惠，我行经办客户经理电话通知客户，将有关***策规定向该客户作了说明，取得理解，对该客户的贷款申请执行了第二套房***策。
由此可见，个人征信系统为商业银行执行央***地产贷款***策提供了实施依据，便于加强房地产信贷征信管理，有效防范了房地产贷款风险。
上述案例充分证明了随着征信系统体系建设的逐渐完善，征信信息内体现的数据越来越准确。对银行来说，银行可以通过征信信息，对借款人进行更准确的评估，判断客户信用情况，决定贷款与否；同时可以对借款人进行跟踪评估，为贷后管理提供帮助，及时掌握借款人的信用变动状况，采用合适的策略催收贷款，从而使贷款风险大大降低，保证贷款业务的正常发展。另一方面可以充分发挥征信系统的惩戒作用，在贷前约见客户及贷后逾期催收时，通过善意提醒借款人，告知银行业可共享借款人信用信息，贷款逾期记录会影响个人信誉，还可能会对个人今后申请贷款和办理信用卡产生不利影响，降低其未来获得授信的可能性等宣传，使借款人对自己的逾期记录有所顾及，增强借款人的还款意愿。
个人信用信息报告涵盖的内容越来越全面，对于我行信贷业务经办人员及相关岗位在识别和控制风险上起到了越来越重要的作用，对促进我行信贷业务的健康发展起到了巨大的推动作用。在今后的业务办理过程中，我行将一如既往的把人民银行信用信息数据作为推进我行信贷业务健康、快速、稳步发展的有效工具，推动我行信贷业务的有序发展。田(交通银行股份有限公司贵州省分行供稿
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什么是征信?
一、征信为何物
“征信”就词义本身理解，“征”就是“征集”，同时含有“证明”、“证验”的意思，“信”就是指“信用”、“诚信”，合起来就是对信用、诚实情况进行征集、证明、证验。
“征信”一词对应的英文名称有“Credit Reporting”、“Credit Information Services”、“Credit Investlgalion”、“Credit Checking”等。意思就是信用报告、信用信息服务、信用调查。它是海外华人传入国内的，中文译法取自《左传》中“君子之言，信而有征，故怨远于其身”。这句话的大意是君子言而有信，信可验证。因此不会招人怨恨。
根据信用管理理论，征信概念的现代解释就是信用信息的采集、保存、整理、分析、使用和传播，其中也包括对信用信息进行加工后的增值服务。如信用评级、信用评分等。
二、与征信相关的几个概念
1、信用记录
信用记录是征信机构利用数据库技术所汇集到的能够反映市场参与主体资信状况的信息记录。信用记录作为判断企业和个人道德水准及偿债能力的重要依据，是由当事人自己“书写”的。一经形成，就成为一种客观存在，任何人都不能改变。
2、信用信息数据库
信用信息数据库也就是征信系统。是征信机构对企业和个人信用信息进行采集、整理、存储、加工、分析和提供查询服务的计算机应
用系统。一般来说。征信机构在开展征信业务的过程中，都要建立数据库。没有数据库。征信业务就难以开展。
3、信用报告
信用报告也就是征信报告。是反映企业和个人信用状况的格式化文件，是征信机构所生产的信息产品。
一般情况下，企业信用报告包括的主要内容有：企业发展历史、业务范围、员工人数、借还款记录、对外提供担保情况、欠息情况、财务状况、主要经营者履历、诉讼信息、企业大事记等信息。
个人信用报告包括的主要内容有：一是个人基本信息，主要包括姓名、身份证件名称及号码、出生日期、地址、工作单位等；二是当前借款信息，包括当前共有几笔借款、持有几张信用卡、借款金额和信用卡账户额度是多少、余额多少、还款额等：三是借款历史信息，主要是过去借款和还款的情况，包括过去是否按时还款、是否拖欠、是否有信用卡被止付的情况等；四是特殊信息，主要是破产纪录、与个人经济生活相关的法院判决等信息：五是信用报告查询信息，包括哪些机构因何原因于何时查询。
信用信息都来自信息的产生机构，如：提供贷款或信用卡的银行机构及法院、环保局等公共行******机构。征信机构收到各部门提供的信用信息后，会通过一些技术手段将来自不同机构的信息汇总到每个人的名下。但不对信息做任何修改。因此。信息是否准确，首先取决于个人向银行提供的信息是否准确、是否及时更新；其次职决于商业银行的记录是否准确；最后取决于征信机构在汇总信息时是否张冠李戴。如果上述三种环节都没有出现错误，那么个人的信用报告就是准确的。
4、信用评级
房贷调查报告篇（9）
上次我给你的信，是记录朋友W君在美购房经历的第二封信，讲到他将与房产中介签署买房的意向合同前，只好再次戛然而止——因为那封信已太长了。最近获悉，W君终于如愿以偿，搬进了刚买的新居，我也应邀前去参观了他的新居。掐指算来，从W君向银行申请贷款准备在美国买房开始到他住进新居，总共近三个月。当然这里也有因买卖双方主观上的某些原因被延宕，但即使一切顺利，大概也需要两个月。所有这些情况，让我在这封信里为你讲完吧。
买房第四步——报价与初步成交
上次说到W君经过实地看房，相当满意，决定购买这一套联排别墅。卖主原始出价为22.9万元（美元，以下均同），W君通过调查和综合比较，认为这一价格他基本能够接受。他的理由大概有以下几条：第一，与周围房产比，此房性价比还是较高的；第二，这一出价，已比卖主9年前购入房屋的28万元低了5万多元，这是此地房价从金融危机以来跌落较剧之故，想来卖主也很无奈；第三，美国房市，特别是底特律周围的房市，已有回暖的迹象，最近房贷利率有所上升就是其最显著的
迹象。
此时房产中介史蒂夫先生已经作了一些调查，包括房子上市历史、市场分析、市场统计数据和***府估税价等，这些都为W君出价提供参考依据。W君与史蒂夫先生经过讨论和洽商，基于种种考虑，决定以比卖主原始出价低约5%的价格，即21.8万元作为买方出价。这主要是考虑美国购房的一般惯例、当前的房市现状以及W君的意向，所以砍价不多，以表明买方的诚意。而据史蒂夫介绍，此房不久前差一点成交，双方已签署成交协议，但因银行对此房估价偏低，造成贷款的总额降低，买主难以支付首付款，最终交易终止。这次卖主再次挂牌，说明他急于出让此房。
这份报价合同要注明定金数额，W君当即签了一张支票交给史蒂夫，这是出价诚意金，也是定金。这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。若成交，此款最后将冲抵购房的部分首付款；若未成交，此款退还买方；第三种情况，如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。按这里的规定，定金额是报价的3%。再次重复一句，如我在上一封信中所述，在美国买方不必支付房产交易中介费。
这份合同非常详尽，因为如果卖主同意这一价格，并且也在这份合同上签字的话，这就是最终的合同。这份合同还有一个重要附件，那就是房贷银行出具的贷款预审批准书，核准W君贷款的最高额度为20万元。这就证明，W君完全有能力（在银行的支持下）支付房款。这也非常重要，否则你们谈妥了价格，买方却无力支付，岂不空谈。如果一切顺利，就按此报价合同价格完成买卖交易。所以，后来因为购房价格一再变动，W君多次再签合同，但基本上都以此合同为蓝本在价格、附件等处稍作变动而已。
然而，这一意向合同不同于最终合同之处，就在于还有一些附加条款，以保证买方在必要时能合法取消合同，拿回定金。比较常见和重要的是下面三种附加条款。这也是在中国购房过程中没有的，可以说有美国特色，它们保证了交易的透明和公平。
其一为房屋检查条款。条款的有效期一般是7～15天。在有效期内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。而在我国，如果你买到了一套质量上有潜在问题的二手房，很可能就要徒叹奈何了。
其二和其三为房产估价条款和贷款批准条款，这两个条款是密切相关的。因为买房交易基本达成后，贷款银行将委托专业机构出具该房产的估价报告（下面我还将叙述），而这一估价又与银行的贷款额度密切相关。这两个条款的有效期一般是15天。但由于金融危机的影响，银行比较挑剔，出现房产估价低于合同售价的情况，会影响到贷款批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。如果房产估价低于合同售价，买主可要求卖主把合同售价降到房产估价或取消合同。同时，如果买主申请不到贷款，买主可在附加条款有效期内要求取消合同。这对买家是非常重要的，事实上后来W君从中获益匪浅，我将在下面详述。
为了防止卖主拿着买主的报价合同与其他的买主讨价还价，报价合同上注明，此报价在1天内有效。卖主可能会拒绝买家的报价，或者还买家一个价。买家可以拒绝还价，或再次报价。要等到有双方都接受的价格，这桩交易就算成功了。
第二天中午，W君接到房产中介史蒂夫先生的电话，说卖家提出加价4000元，也就是说，卖家希望以总价22.2万元成交。W君考虑后，爽快地同意了这一成交价格，于是此项交易进入正式购买程序。因为双方都希望快些成交，所以这一步几乎马上成功，没有多费
时间。
然而，在美国买房，这才进行到一半，下面的某些重要步骤，是中国所没有的。
买房第五步——申请贷款与房产估价
买卖双方在房价上达成了一致协议后，如果不是现金交易，买家申请贷款就是最关键的一步，借不到钱就买不成房。买主在合同生效七天之内要向银行正式申请贷款。
贷款申请表一定要如实填写，并将所有文件准备好，比如30天之内的工资单，两年的W-2（受雇者从雇主那里获得的本年度工资和所得税的声明），最近三个月的银行清单，等等。如果没有W-2，要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后，会在三天内给买家一份过户费预估表，事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。按照当前美国银行的贷款利率，一般来说，若以30年贷款计，总共还款额是贷款额的二至三倍。
买家向银行递交贷款申请后，该银行会委托专业机构的估价师给待出售的房产估价。这一措施，不仅对买家有利，对贷款银行也是很有必要的。因为，一旦房产买卖成交，买家首付总款的20%，其余由银行支付给卖家。这样来看，从某种程度上说，开始时买家只占有该房产的20%产权，80%产权由银行占有。今后随着时间推移，买家还款日益增多，其占有房产产权的比重也日益增加，直至买家还清贷款，他才完全占有房产产权，那时贷款银行才与该房产毫无干系。在这漫长的30年还款过程中，贷款者由于种种原因随时可能中止还款而毁约，依照法律，从而他也放弃或部分放弃了自己对该房产所拥有的产权。届时，银行可以选择拍卖这一房屋，以尽可能收回它已经贷出的款项。所以银行对这一房产（也是资产）安全性的关心，丝毫也不逊于买家。也因此，如果该房产的估价值低于合同价格，银行出于其对贷款安全性的考虑，只能按这一估价值，而不是合同价格来确定买家的首付款和贷款额。当然，与此同时，买家要在上述初步合同的房产估价附加条款有效期内向卖主递交买主房产估价通知书并附上房产估价报告，要求卖家把合同售价降到房产估价。因此，这一措施对买家就有双重的好处：其一是避免因房产合同价格虚高而蒙受损失，其二则大大增加了进一步降低房产合同价格的可能性。
由此看来，美国之所以发生由于房产次级贷款发生问题而触发连锁的金融危机，并非因为缺乏严密的交易制度，而是因为银行错误估计房产市场的状况及走向，为逐利而贷款给那些并无持续还款能力的购房者，并以此作为一系列金融产品的基础，而有关机构的监管又严重失位。一旦房产泡沫破裂，建筑在沙滩之上的金融“大厦”就迅速坍塌了，反过来造成美国房产市场的大倒退，底特律的房产市场尤甚。当然，这也使W君能够买到相对比较便宜的房屋。
从W君正式申贷并获知银行已委托中介机构为待成交房产估价后的大约半个月后，银行正式通知W君，他们的估价为19.6万元，并且向W君提交了一份长达29页的估价报告。
这份报告详细描述了这一房屋所在小区以及本房屋的法律归属情况及一般状况。这套联排别墅实际使用面积为1908平方英尺（约为177.26平方米），含两个卧室、一间书房及两个半洗浴间（所谓半个洗浴间是指只有坐便器和洗手池而无淋浴间或浴缸）。地面为硬木地板或地毯，洗浴间铺地砖，地下室则为水泥地涂塑。拥有空调、冷热水、壁炉等设备和各种家用电器，如烤炉与烹调炉，冰箱，洗衣机，烘衣机和微波炉等。这套房屋每月须缴纳房产税为185元。
报告先举出与待交易房屋同一小区内三个最新成交的相同房型的房产价格来作比较，它们月缴房产税均为185元，说明它们价值大体相同。结果如下表：
报告再列举邻近小区的两套联排别墅（距离待交易房屋约300多米）来作比较。结果如下表：
经过复杂的计算，估价报告认定待交易房产的价值为19.6万元，比合同协议成交价低2.6万元。报告还列出了这些数据的来源和计算依据，以及实地拍摄的待交易房屋内外照片和供比较房屋的外形照片，并附有从谷歌地***上***的本小区俯瞰***。
值得一提的是，这一估价报告的费用由银行承担，不须买家出资。当然，如果最终买家另择贷款银行，则须承担这一费用。
买房第六步—正式成交与房屋检查
为此，W君通过房产中介向房主提出他的新出价为20.9万元，即加上评估价和初步成交价的差价的一半，以此等待卖主的答复。仅过两天，房主在W君出价的基础上又加7000元，为21.6万元，W君几乎没有考虑，立即接受了此价。这也就是说，银行通过房产估价，为W君降价6000元。奇妙的是，这一成交价居然比W君的最初出价还低了2000元。
由于最后的成交价比银行估价高2万元，这就意味着，银行就此房产交易最高只能贷款19.6万元，W君的首付款除了这一贷款额的20%，即3.92万元之外，还需加上差价2万元，首付款总额为近6万元。
在正式办理过户手续之前，还须请有执照的房屋检查师来检查房子。双方达成上述协议后，因为中间隔了一个美国***日，房屋检查延后一周，到7月中旬才进行，我随W君一起参观了整个检查过程。由史蒂夫先生推荐的一位大约50多岁的检查师负责检查，检查工作非常细致而负责。
检查内容包括房屋基本结构，如地基，屋顶，地板，墙壁，门窗，地下室，供电系统，供排水管，冷暖设备和烟雾报警器等。冷暖空调及热水系统当然是重点，检查师领着W君，为他介绍所有设备的结构和功能，教他如何维护和进行简单维修，然后检查各种设备是否完好，设备运行效果如何。然后从地下室到顶楼，每间房屋检查：房门开关情况，每个电插座（检查每个插孔是否正常供电）、每个开关、每盏灯、电扇、窗的开闭和窗帘使用。每间盥洗室检查水龙头开关、下水道泄水、每盏灯，每个橱柜都拉开察看。在厨房，每个电器，包括电冰箱、电炉、烤炉、微波炉（还有旁边房间的洗衣机和烘衣机）都要试验其运行情况，每个橱柜都要拉开。供水和泄水也是检点，特别注意是否有漏水情况。这套联排别墅为坡顶房屋，坡顶和平顶之间均铺一张棉絮状的保温材料来隔断，防水并保温。检查者随身携带了一架梯子，爬进这些相当于阁楼的地方，逐一检查其铺设情况，很是
辛苦。
按照惯例，买主在房屋检查后发现问题，只能要求退房或自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题，如地基断裂，房屋有倒塌危险等，买主可以要求取消合同，其他的问题可以要求卖主修理。幸而这套房屋除了屋顶防水保温层稍有问题，检查师嘱咐W君自行解决之外，没有其他大的问题。
房屋检查费为377元，W君当场开支票支付给检查师。一天后W君就收到了检查师发来的详尽检查报告。报告的内容包括房子的状况，哪些设备可能出问题，剩余寿命是多少，应该怎样维护，等等。除了详细的检查结果，还会有一份总结，列举卖主要修理的部分，他还附上彩色照片，使问题一目了然。
买房第七步——办理正式过户手续
房屋成交合同既然已签订，房屋检查也无大问题，双方约定了正式办理交接手续的时间。看来似乎已无任何问题了，但史蒂夫先生交给W君一本复印的材料，请他阅读。我从W君那里借来一阅，吃惊地发现这份A4纸大小的英文材料厚达300多页，我用了大半天才粗粗浏览了一遍。
这份由小区的开发者依据密歇根州的相关公共法案编写的材料名曰《披露声明》（以下简称为“声明”），开篇就言明，这份声明并非是主契约或其他适用法律文件的替代物，但购房者应当阅读所有这些文件，以使自己认识这个小区，了解与自己相关的权利和责任。它建议业主在购买这种房屋前咨询自己的法律顾问。这个小区的名称叫“Brookside of Livonia Condominium”，翻译成中文可以叫“利沃尼亚布鲁克赛德公寓”。
声明首先解释了“Condominium”（公寓）这一概念的含义。我这才搞清楚，与我们国内对“公寓”这一词汇的理解不同，它实际上是规定了这一小区内所有业主的权利状况，而不是对房屋样式的描述。这个小区共由19栋房屋中的76套联排屋（每栋4套）和28套***屋组成。每个***屋的业主拥有***的一块土地的所有权，而每套联排屋的业主只拥有他的房屋下的土地所有权（声明中附有详***标明W君的房屋拥有土地的范围），他们同时共同拥有该小区内的所有道路、绿地等的土地所有权。所以，这个小区内的***屋（也是我们眼中的***别墅）与你在某处买一块土地，造一栋房屋还是不一样的。
在此前提下，声明每位业主的权利和义务，对他们能做什么，不能做什么作了非常详尽而细致的规定。比如：每套房屋仅用于居住目的；除了可以养两只猫和两只狗（每只体重在60磅，约27千克以下）之外，不允许饲养残暴或危险的动物，也不许饲养会发出声音或令人讨厌的鸟类；业主可以出租自己的房屋供长期（一年以上）居住，并在出租协议生效前10日内将合同副本提交业主协会（相当于国内的业主委员会）；不得改变或修改房屋的外观与内部结构；禁止各种不道德、非法或攻击性活动，若滋扰其他业主，应支付造成的损失费等费用；阳台上不允许晾晒、拍打衣物及各种棉织物（这对我们华人而言特别不习惯）；等等。它甚至还规定所有室内对外的窗帘必须为灰白色并获得批准，以免影响这个社区的外观形象。垃圾，只有周五才允许堆放在路边，以待专门车辆运走。
对W君所买的联排屋而言，房屋周围的某些地方，比如进出的门廊（包括车库前的区域）、周围的庭院以及每家都有的木质阳台等，虽然只由业主使用，但因为都不在房屋所属的土地范围内，所以都属共有产权。因此，业主不能擅自在这里堆放物品等（当然阳台例外），也不能擅自改变其模样，但有铲除那里的积雪的义务。
听W君说，他每月交270元管理费，其中包括房屋的保险费、供水和排水费、小区管理费等，声明中大量篇幅讲如何收取和使用这一费用等。此外，大量篇幅用于附录，即各种法案、合同、文件等的复印件，总之是入住前的须知大全。
老朱，我之所以要如此详尽地介绍这一声明，实在是很有感慨。你知道我现在在国内居住的小区性质与上述小区非常相似，主要由联排屋构成，所有庭院、绿地都是全体业主共有的。然而，我们入住时，没有人告诉我们要注意哪些事项，我们能干什么，不能干什么。于是，这几年来，几乎所有联排屋的业主都把自己周围的庭院以各种形式围了起来，俨然是属于他们的一亩三分地，种菜、养鸡都没人管。许多业主擅自加层、挖地下室、改变房屋结构等等，弄得乌烟瘴气。据说这类事情没有什么条例、法规可以管，需要由入住几年后才组建的业主委员会来管。你想这些业主难道会傻到搞出什么条例来整治自己？于是不仅一切照旧，更有变本加厉的趋势。据说在上海，在全国各地，这样的老大难问题比比皆是，不知如何解决。也就是说，我们住上了现代化的住宅，却严重缺乏现代化的管理，由此也可以看到，依法治国，是多么重要！
言归正传，8月中旬，也就是W君开始看房买房两个月后，买主和卖主、双方房产中介以及贷款银行代表等汇聚一堂，共同办理了房屋过户手续。在此之前，史蒂夫先生委托的过户律师已检查了该房屋的产权史，查明卖主确实拥有产权，可以把房子卖给买主。最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务，比如拖欠税金、贷款、装修费等等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。办理过户手续后，律师会到当地土地管理局把房契登记在买主名下。据称，W君要到几个月后，才能收到当地郡***府有关部门寄来的房契。
然而，此时卖主提出，他希望在此房屋内住到月底前一天，但会支付每天30元的租金，W君同意了，因为他租住的房屋也是月底到期，可以几乎同时搬家。
房贷调查报告篇（10）
一、编制好县城房地产开发项目规划和土地供应年度计划
（一）根据县城总体规划要求，做好县城房产项目规划。2009年6月前编制好县城房产项目近期、中期、长期发展规划。
（二）在年初编制好当年土地供应计划，合理调整土地供应节奏、数量和结构。适当放宽房地产开发项目开工、竣工期限；积极引导理性竞买土地，保持土地市场供求的基本平衡和价格的理性化。
二、适当放宽公积金贷款额度
普通商品住房（144㎡以内）公积金贷款最高额度由12万元提高到20万元；贷款最长期限延长至30年；允许异地办理公积金贷款手续，鼓励提取本人、配偶及直系亲属的住房公积金购买自住商品房。
三、落实住房消费信贷***策
（一）金融机构对于个人购买普通商品住房且符合信贷条件的，只需缴纳20%－40%的首付款即可办理按揭贷款，利率可下浮
30%以内（具体操作办法按各商业银行规定执行）。
（二）对于购买“二手房”的，只要购房人符合现行信贷条件，金融机构应及时办理贷款手续。
（三）对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房的，比照首套住房贷款***策执行。
四、实行税费优惠***策
（一）对于***府出让土地的房地产开发项目，暂缓征收件规定的地方教育附加费；房地产开发项目的报建费用维持原有标准（取消城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、建设工程质量监督费）。
（二）对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，购房证明由县房产局出具。
（三）对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（四）2009年1月1日至2009年12月31日，将个人购买普通住房超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年或超过2年（含2年）的非普通住房对外销售的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。具体按《***国家税务总局关于个人住房转让营业税***策的通知》执行。
（五）2009年1月1日起，企业所得税实行核定征收的企业，附征率由5%下调到3.75%。
五、加强房地产市场监管，维护消费者的合法权益
（一）加强房地产市场主体的准入监管，严厉查处无照经营行为。
（二）严肃查处开发企业虚假广告和个人违法广告等行为，户外、广播、电视、网络等媒体凭房产局证明方可售房信息，对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费的行为将予以严肃处理。
（三）切实保障房地产消费者的合法权益。严格按照《商品房预售款监督管理办法》，加强商品房预售管理和商品房预售款监管，对商品房实行预购预告登记制度，切实保障购房者合法权益。
六、严格执行预留地管理办法规定
按照预留地管理办法规定，严格按照统一规划报建，严禁预留地进行交易流转及房地产开发；违反法律法规规章和国家***策规定开发、使用、经营预留地的，由***府依法收回；对当事人依法查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
房贷调查报告篇（11）
美国自1776年建国以来，经过200多年的发展，已经成为世界最发达的国家之一，2010年城市化水平达到80.7%，而美国房地产市场经历了200多年的发展，形成了完善的市场体系，但是即使如此，房地产市场的走向仍受到金融等***策的影响，关系密切，前几年发生的次贷危机就是很好的例证。***策的制定离不开全面详实的统计数据，只有依据可靠的统计数据，***策的制定才有坚实的基础。美国十年一次的人口普查，投入了大量的人力财力，取得了丰富全面的统计数据，对其进行分析比较，不仅其结果对我们有十分重要的借鉴意义，从统计数据自身的全面、详细上讲，对我们也有着十分重要的启示。本文仅通过美国国家人口普查局的2010年***普查数据[1]，列出50个州及33个50万人口以上城市的统计数据，并对其进行一定的分析比较。
影响住房价格的因数很多，本文仅从以下几个方面进行分析比较。
一、房价中位数及房价收入比：
房价中位数统计见***1，房价收入比统计见***2。
全国房价中位数为18.84万美元（以下均为美元），房价中位数最高的是夏威夷州，为53.7万元，超过40万的还有加州，为45.8万元，低于10万的有二个州，分别是西弗吉尼亚州和密西西比州，为9.4万和9.6万元，最高是最低的5.7倍，说明房价在地域上的差异性。房价收入比（指房价中位数与户均收入中位数之比）平均值为4.24，处于较低水平，但是差距较大。50个州房价收入比最高的也是夏威夷州，为8.1倍，第二位是加州，为7.5倍，其它均低于6倍。最低的是北达科他州，仅为2.38倍，房价最低的西弗吉尼亚州和密西西比州分别为2.46、2.55，均处于较低水平，夏威夷州是西弗吉尼亚州的3.4倍。
美国2010年50万以上人口城市（以下简称城市）有33个，统计结果为：房价中位数为32.1万元，是全国平均值的1.7倍，最高的旧金山为78.5万元，超过50万的还有加州的圣荷西和洛杉矶、纽约和加州的圣地亚哥，分别是63.4万元，55.3万元，51.4万和50.3万，全部集中在加州和纽约，（由于房价最高的夏威夷州最大城市檀香山房价53.95万元，但人口约为33.7万，低于50万人，故未进入统计）。低于10万的有二个城市，分别是密歇根州的底特律和田纳西州的孟菲斯，为8.0万和9.8万元，也是空置率最高的城市。城市房价收入比平均数为6.66，是全国平均数的1.57倍。超过10倍的有3个城市，分别是洛杉矶11.3，旧金山11.0，纽约10.2，也集中在加州和纽约。最低的是德克萨斯州的福和市，仅为2.4，洛杉矶是福和市的4.7倍，离散性很大，因此，通常用来衡量房价是否有泡沫的房价收入比并不是一个能够较好反映房价合理性的指标。
二、房价租金比：
房价租金比统计见***3。
全国平均房价租金比为263，最高的夏威夷州为427，其次是加州，为400，最低的是密西西比州仅为149，最高值是最低值的2.87倍。城市平均值为345，比全国平均数高31%，说明城市房屋的稀缺性高于全国平均数。超过500的有二个城市：旧金山为591，洛杉矶为514；最低的是底特律和孟菲斯，分别为108和130，旧金山是底特律的5.5倍。离散性很大，也并不适合用来评价房价高低。
三、自有率：
自有率统计见***4。
全国平均自有率65.1%，处于比较高的水平，城市平均自有率仅为47.3%，相差近20个百分点，因此城市的自有率较低，这和城市人口流动较快有关。自有率最低的城市是纽约，仅为33.0%，即有2/3的家庭是租房居住。低于40%的还有波士顿、旧金山、洛杉矶，分别为34.9%、37.5%、38.9%。在这些世界著名的城市，有接近2/3的家庭是租房居住，因此对于城市化和经济发展还处于较低水平的中国，特别是一线城市，大幅度提高自有率是不现实的。而根据中国家庭金融调查与研究中心的《中国家庭金融调查报告》，我国城市自有率为85.39%，农村为92.60%，全国平均为89.68%，远远高于美国水平。
四、空置率：
空置率统计见***5。
全国平均空置率为12.15%，最高的缅因州为22.8%，最低的康涅狄格州为7.9%。城市平均空置率为11.02%，略低于全国平均水平。空置最高的城市是底特律，为25.8%，底特律作为汽车城，由于汽车产业的不景气，就业岗位大幅度减少，造成人口外流和人口大幅度下降，从2000年至2010年10年间，人口由95.1万下降到71.3万元，下降了25%。2010年失业人口为24.8%，低于贫困线人口为34.5%，均居各城市之首。空置率超过15%的城市还有二个：马里兰州的巴尔的摩，为19.6%，田纳西州的孟菲斯，16.7%，人口均呈下降趋势，房价分别为16.04万和9.83万，均处于较低水平，而低于贫困线人口比例均超过20%。空置率最低的是加州的圣荷西，仅有4.4%。因此可看出，空置率是影响房价的最重要因素之一。
五、抵押贷款：
抵押贷款率统计见***6。
全国自住房有抵押贷款率为67.9%，城市平均71.3%，均大于2/3。城市的抵押比例略高于全国平均数，但差距并不明显。从城市来看，最高的是北卡罗纳州的夏洛特市，为81.8%，该城市也是人口增长最快的城市，2000年人口为54.1万元，2010年增长到73.1万元，10年间人口增长了35.2%，超过了1/3，是一个快速发展的新兴城市。最低的是宾夕法尼亚州的费城，为60.4%，作为签署美国***宣言的最古老的城市，住宅中1990年以后建房比例仅为5.1%，而39年以前建成的比例高达40%，即使这样，抵押贷款比例仍达60.4%的高比例，说明美国的二手房市场的活跃和房屋质量的优良性。而根据《中国家庭金融调查报告》，我国城市家庭仅有13.94%采用抵押贷款方式购房，也远远低于美国。
六、居住成本占收入比：
（一）自住房屋有抵押贷款的家庭：
房屋每月支出平均值统计见***7，支出超过家庭收入35%的比例见***8。
50个州抵押贷款平均支出1596元/月，最高的新泽西州为2373元/月，其次加州为2345元/月，最低的西弗吉尼亚州为914元/月。支出超过家庭收入35%的最高的为加州，达到42.1%，其次为弗罗里达州和夏威夷州，分别为38.7%和38.1%，最低的是北达科他州，为14.6%，平均值为28.4%，也就是全国贷款购房户中有28.4%的家庭用于房屋上的开支超过家庭收入的35%。最高的加州有42.1%的贷款购房户在房屋上的支出超过家庭月收入的35%。
城市情况：平均支出超过3000元/月的仅有旧金山，为3163元/月。超过2500元/月的有二个城市：圣荷西及洛杉矶，分别为2911元/月和2600元/月，全部是加州的城市。最低的是德克萨斯州的厄尔巴索，仅为1093元/月，平均为1809元/月，高于全国平均数13.4%，相差并不明显。支出超过家庭收入35%的前三位是洛杉矶、底特律和纽约，分别为49.9%、44.9%、42.3%，造成这种现象的主要原因是洛杉矶和纽约是由于高房价，而底特律则是由于低收入和高失业率，所占比例最低的是俄克拉何马城，为21.0%，平均为34.1%，高于全国平均值5.7个百分点，这一方面说明城市购房的压力较大，同时还由于城市的贫困人口比例和失业率高于全国平均数。
（二）租房情况：
租房平均月支出统计见***9，支出超过家庭收入35%的比例见***10。
全国平均租金最高的三个州为罗得岛州、新泽西州和马萨诸塞州，分别是1260元/月、1147元/月、1092元/月，最低的为路易斯安那州，仅为549元/月，平均值为868元/月，是贷款购房支出平均值的54.4%。租房支出大于家庭收入35%的比例最的的3个州分别是康涅狄格州、新泽西州、罗得岛州，分别为48.5%、45.7%、45.3%，最低的田纳西州为28.9%，平均值为39.9%，比贷款购房平均值高11.5个百分点，是其1.4倍，这说明租房户的平均收入低于贷款购房户。
城市情况：平均房租最高的3个城市分别是圣荷西、旧金山、圣地牙哥，全部是位于加州，分别是1339元/月、1328元/月、1259元/月，最低的为厄尔巴索（德克萨斯州），为620元/月，平均值为951元/月，比全国平均数高83元/月，相差并不明显，但是与贷款购房平均值相比，仅为贷款购房的52.6%，说明租房成本仅为贷款购房支出的一半，这也从另一个方面说明城市超过50%家庭是租房居住的原因。支出占收入比超过35%的三个城市为底特律、洛杉矶、费城，分别是57.8%、49.0%、47.9%。最低的是旧金山，为36.0%。底特律最高仍然是由于该城市收入低、失业率和低于贫困线人口较高所致。旧金山虽然房价较高，租金也较高，但户均年收入为7.13万元，为第二高收入城市，因此租金占收入比并不高。城市平均值为43.2%，高于贷款购房户9.1个百分点。
如果将贷款购房、无贷款自住房和租房户三者进行加权平均，住房支出超过收入35%的，全国平均数为28.7%，城市为36.3%，城市的比例高于全国。
总体来看，住房开支仍然是美国家庭中最大的开支，特别是收入较低的租房户，全国有2/5的租房户在房屋上的开支超过家庭收入的35%。而城市中，有高达43.2%的租房户房屋开支超过家庭收入的35%。而贷款购房户中约有1/3家庭房屋开支超过家庭收入的35%。
七、结语
作为当今世界最发达的国家之一的美国，户均收入超过5万美元，即使这样，房屋支出仍然是家庭巨大的负担，全国约有28.7%的家庭，城市约有36.3%的家庭房屋支出超过家庭收入的35%，而全国自住房抵押贷款率为67.9%，城市平均为71.3%，说明购买住房均超过2/3的家庭是通过抵押贷款方式实现。而目前收入水平和美国相差很大的我国，根据《中国家庭金融调查报告》，城市贷款购房仅占13.94%，也是值得我们思考的。
全国平均空置率为12.15%，城市平均空置率为11.02%，均处于较低水平，而空置率超过15%的城市的房价处于较低水平，因此，在市场调节下，空置率是影响房价的关键因数，也是衡量房价泡沫的关键性指标，这应该引起我们特别关注。
房价收入比和房价租金比离散性很大，高低相差约5倍，不能较好的反映房价的合理性，因此，不能用房价收入比和房价租金比来衡量房价泡沫。
全国平均自有率65.1%，城市平均自有率仅为47.3%，纽约市仅为33.0%，说明城市特别是特大城市，房屋自有率很低，绝大多数家庭为租房居住，因此在我国也应该大力发展房屋租赁市场，不必追求每家都居住在自己的房屋。但是，根据《中国家庭金融调查报告》，我国住房自有率已经接近90%，远远超过发达的美国，这在还处在经济发展和城市化水平较低水平的中国，也属于不正常的现象。
美国10年一次的人口普查耗费大量人力物力，如2000年人口普查耗资达45亿美元，取得了大量详细的的数据，为各项***策的制定提供了坚实基础，避免了不同部门数据互相矛盾的现象。
参考文献：
[1]U.S. Census Bureau . State & County QuickFacts. .