我优求知网农村房屋建造范文1
家住崇明的陆某4年前取得了《农村个人建房用地申请批复通知》，但没有及时建房，一年后，开发商根据房屋拆迁许可证，取得了陆某所在地范围拆迁人资格。房屋根本不存在，陆某该如何补偿安置？因和开发商达不成房屋拆迁补偿安置协议，陆某向崇明县住房保障和房屋管理局提出行***裁决申请，该局做出《不予受理通知书》。陆某不服，向法院提起行***诉讼。近日，崇明县法院对此案做出了一审判决。
2006年12月20日，陆某取得了 《农村个人建房用地申请批复通知》，但他当时没有建房。2007年9月，一家开发商根据崇明县房屋土地管理局核发的房屋拆迁许可证，取得了陆某所在地范围拆迁人资格。这个时候，陆某房屋还没有建造起来。2010年9月16日，陆某以与开发商达不成房屋拆迁补偿安置协议为由，用邮寄方式向房管局提出房屋拆迁行***裁决申请。房管局于2010年9月18日收到陆某的申请，经调查核实，认定陆某申请裁决的房屋不存在，依据《上海市城市房屋拆迁行***裁决若干规定》第九条第 （四）项之规定，于2010年9月20日做出 《不予受理通知书》，并于当日向陆某进行了送达。陆某不服，2010年10月8日，他向崇明县法院提起行***诉讼。
崇明县住房保障和房屋管理局辩称，该局收到陆某的行***裁决申请后，经调查核实，查明陆某申请的房屋不存在，依据相关法律，于法定期限内做出不予受理的具体行***行为，事实清楚，程序合法，适用法律正确。
崇明县法院认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》及《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的相关规定，崇明县住房保障和房屋管理局具有做出被诉具体行***行为的法定职权。该局收到原告的行***裁决申请后，经调查核实，认定原告申请裁决的房屋不存在，并依据《上海市城市房屋拆迁行***裁决若干规定》，在法定期限内做出不予受理的具体行***行为，事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以支持。原告房屋实际不存在，其申请裁决缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。据此，法院做出一审判决，维持崇明县住房保障和房屋管理局做出《不予受理通知书》的具体行***行为。
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关键词：土地资源；闲置房屋；农村
中***分类号：D422.7 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-04-0040-1
1 造成农村房屋闲置的原因分析大体有以下几个原因
1.1 富裕农民涌入集镇
随着农村经济发展，集镇建设加快，随着收入的增加，农民对住房环境、条件等提出了更高要求，许多富裕农民纷纷到集镇购买楼房，长期住在乡镇街道，农村房屋请人看管或遗弃。
1.2 户口迁出造成房屋闲置
一是农村户口的学生和青壮年通过上大学、当兵等途径离开农村，但是在农村他们的父母还为他们留有住宅和耕地。二是随着城市化建设的加快，大量农民工进城打工或者经商，他们中相当一部分人在城市购买了商品房，使得这些人口的住宅长年处于空闲状态。
1.3 农村人口减少造成房屋闲置
受中国二十多年来计划生育的影响，农村家庭也已大部分一个家庭一个孩子，农村已婚青年都基本上自己盖上新房，很少有和父母一起居住的了，与已婚孩子分家后老人大多仍居住在自己的老房子，当老人去世后，其原来居住的房屋便会空置下来。
1.4 房主有新的住所
是房屋的主人已建新居，另有新宅，旧房未及时拆除，违反了土地管理的有关法规，而地方上有些干部则听之任之，造成房屋闲置。
2 农村闲置房屋的危害有以下几个方面
（1）农村闲置房屋不但使耕地面积大量缩小，而且也让耕地遭到了比较严重的破坏，严重浪费了土地资源，造成农村容村貌十分混乱，使农村生活环境恶化了，严重影响了加快社会主义新农村建设的进程。
（2）农村闲置房屋致使土地资源严重浪费。农村闲置房屋的院里长满了蒿草，房檐、门窗上结满蜘蛛网使大量土地无法耕种，致使土地资源利用率偏低，不能真正做到地尽其用，产生更大的经济效益和社会效益。
（3）农村闲置房屋大多存在安全隐患。因长期无人居住管理，农村闲置房屋大多年久失修，荒草满院，易倒塌，对人身安全构成威胁，并成为村卫生防***的死角。同时，由于农村闲置房屋大多远离村民视线，不但成为偷盗行为的频频发生地，而且即使不法分子藏匿其中也将会影响农村的治安，增加农村的不稳定因素。
（4）农村闲置房屋容易引发宅基纠纷。在大多数农民心目中，宅基地属于私有财产。如果宅基地占有不均，极易导致群众为争夺宅基地而发生矛盾纠纷，影响邻里和谐和农村稳定。
3 盘活和利用农村闲置房屋的思路和对策
农村闲置房屋问题解决的好坏，对缓解我国耕地日益减少的矛盾，更好的保护好耕地资源，保证足够的粮食生产，将起到十分重要的作用。
3.1 对闲置房进行土地整理复垦开发
在推进闲置房屋土地整理复垦时，必须在充分尊重农民意愿的前提下，坚持***府积极推动、市场努力运作，搞好科学规划、做到积极引导，能够因地制宜、规范化操作，做到量力而行、争取逐步推开，在确保取得比较好的社会效益和经济效益。但一定要讲求工作方式方法，否则可能会触犯***策乃至法律，产生事与愿违的不良后果。
3.2 明确农村宅基地及其闲置房屋的财产利益
在宅基地土地整理和复垦过程中，要切实保护好房屋主人的合法权益，特别是要在合法前提下，确保闲置房屋主人应得的宅基地部分增值收益。
3.3 是做到统筹兼顾，适当给予补偿
考虑到农村居民新修房屋后仍保留原旧房的情形普遍存在，为鼓励农户新修房屋后拆除旧房，并从兼顾各方利益出发，建议对旧宅适当补偿。健全合理补偿机制，对农村闲置房采取集体垫付适当补偿，当然，在拆迁、迁建之前要约定复垦后的田地归所在村民小组集体所有，但原宅基地使用者有优先承包权，也可由村民小组给予一定补偿，再调配给其他承包大户或无田土户。
4 盘活利用有使用价值的闲置房
在如何盘活和利用好农村闲置房屋时，应结合各地闲置房屋的实际情况做到物尽其用。
（1）改造农村闲置房屋，适当增加具有公益性的服务场所。建议加大对闲置房改造的资金投入，结合新农村建设，对闲置房进行重新规划，重新改造，合理利用。
（2）创新流转制度，解决贫困户住房问题。宅基地上的房屋是宅基地使用权人投资建造，是宅基地使用权人的私有财产。农房如果长期闲置无人维护，会逐渐破烂，但要卖掉并不容易。与此同时，部分贫困农民又无力建新房，存在住房不安全问题。因此，各地***府不妨花较少投资帮助贫困户解决燃眉之急，也可通过补助少量资金鼓励危房改造对象购买安全流转房，这既解决了贫困户的住房问题，改善生活生产条件，又盘活了农村闲置房，更节约了农村新建房占用耕地，使农村富裕户的闲置资产得到充分利用，充分发挥效益。这种资源流转制度的创立推进，利民利国，具有较好的经济、社会和生态效益。
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一、背景介绍
随着城市化进程的加快和社会经济的迅速发展，农村劳动力大量向城市转移，农村房屋空置现象严重，资源浪费大。同时，由于定居城市的农村村民或因继承等合法途径拥有农村房屋的城市居民日益增多，农村房屋买卖现象也频频出现，而且买卖主体的范围也不再局限于同一集体经济组织之内，跨村、乡镇的买卖，甚至城镇居民购买农村房屋的行为也屡见不鲜。
当前，法院受理的农村房屋买卖合同纠纷大多数都是出卖方事后反悔主动到法院，要求判决双方房屋买卖行为无效从而收回已交付的农村房屋，也有少部分是由于买受人出卖方要求判令其履行协助办理房屋产权及土地使用权过户手续。
目前，此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理服务登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。2007年12月17日宋庄“画家村”画家李玉兰农房买卖案终审判决，维持此案7月宋庄法院一审原判，认定宋庄“画家村”农村房屋买卖合同无效。而这“画家村集体腾房”事件，仅仅是大量农村房屋买卖纠纷中的一个缩影。
农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及宅基地使用权流转的法律难题，是目前司法实践的热点、难点，相关物权理论的研究争论很大，在《物权法》的制定过程中，宅基地使用权流转的放、禁之争从未停止，最后颁布的《物权法》在此问题上的立场也基本未变。在当前的审判实践中，由于对农村房屋买卖合同的性质没有明确的法律规定，理论上也无权威定论，造成了司法实践中认定此类合同有效和无效的判决均存在。
二、农村房屋买卖法律问题汇总
1、农村房屋买卖是否合法。现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章基本没有，因此我们只能根据相关法律规定寻找依据。根据2007年10月1日开始实施的《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而在《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可知，该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。
同时，由于根据《民法通则》第七十五条第一款，房屋属于公民的个人财产范畴，公民的合法的私有财产不受侵犯。宪法第十三条第一款和第二款也强调国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。根据《民法通则》第七十一条规定：“公民个人（包括农民在内）对于其房屋既然有受法律保护的财产所有权，自然有依法对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分，包括出卖、互易、赠与等方式。”从中我们可以看出，农村村民有权利出卖自己在农村的房产。
2、城镇居民能否购买农村住房。***办公厅1999年的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。在这些规定中，我们似乎可以看出城镇居民不能购买农村住宅。但是，根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，而农村村民的房屋所在的宅基地，只要没有其他违法的条件下，本来就是建设用地，该房屋的买卖即主体的变更，并不影响集体土地的利用整体规划。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释［1999］19号）第4条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其***会制定的法律和***制定的行***法规为依据，不得以地方性法规、行***规章为依据”。因而，笔者认为上述“通知”，并不得据以决定农村房屋买卖合同的效力。
最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则，该批复的内容如下：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。……”最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让问题过案例。因此笔者认为，要活跃农村房产市场，对农村房屋买卖中的买受人不应有所限制。因为如果仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值，反而会损害出卖人农民的利益。
3、房地如何实现分离。“房地一致”原则即是要求土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权一同转让、抵押。其在立法上的体现主要在《中华人民共和国城市房地产治理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”既是农村房屋可以买卖了，但是土地怎么办？农村的土地所有权是集体所有的，不允许买卖，宅基地的所有权是集体的，不允许流转。根据《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权是集体经济组织给予其成员的福利，目的是为其成员建造房屋提供权利基础。这样一来，如何实现房地分离似乎成为一个困惑，在人们的观念中似乎一直是“地随房走”，房屋既然卖了，宅基地难道也可以卖？其实在法律范围内，“地”和“房”是可以分开归属的，根据土地租赁的概念我们可以联想到宅基地的租赁，这样便可以明确划分出宅基地的所有权、使用权和租赁权，通过宅基地所有权人与房屋买受人签订宅基地租赁协议，从而实现房地分离。而宅基地使用权人享有宅基地租金的收益，租金数额可由当事人协商，不能达成协议的，可以请求人民法院确定。
笔者认为，由于房屋这种特定意义的不动产，因此对于宅基地租赁的租赁期限应该不局限于《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的限制，应该以宅基地地上房屋的物理状态存在期限为限制。当房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加盖、改变结构等方式对房屋进行实质建设时，应认定地上物灭失，宅基地使用权保有地上物的存续理由已然消失，宅基地租赁权消灭，宅基地所有人可依物上请求权要求占有人返还宅基地。
4、没有房产证，合同效力如何确认。由于根据***办公厅1999年的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。因此，许多农村房屋买卖都不能获得相应的产权证明，给农村房屋买卖带来障碍，导致“黑市”交易，并容易埋下产权纠纷的隐患。
笔者认为，买卖房屋未办理过户手续不影响合同的效力。农村房屋买卖后是否办理过户审批手续不是房屋买卖合同的有效要件，所以未办理过户登记手续不影响买卖合同的效力。根据我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行***法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”所以，依据该规定需办理批准、登记等手续后生效的合同，必须有法律或者行***法规上的依据，地方法规或规章都不能作为认定合同需依法登记后生效的依据。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。
三、结论及建议
综上所述，笔者认为，针对农民房屋买卖现象较为普遍的现象，应通过完善法律***策进行疏导，从源头减少法律纠纷的发生。
1、尽快完善立法，修改《土地管理法》规定农村房屋可以自由买卖。
2、***府可以对农村房屋征收一部分土地出让金的方式将宅基地性质变为国有土地，买受人取得城市房屋所有权和国家土地使用权。苏州郊区已进行试点，补缴40%的土地出让金后，农村房屋可以上市。
农村房屋建造范文4
农村房屋具有很多特性与城市房产有一定的不同，农村房屋一般是村民在集体土地上自建的房屋，具有自主性、随意性。房屋建成后作为不动产依赖于土地而存在，房屋与土地是紧密联系密不可分的，失去土地则房屋也将不会存在。农村房屋宅基地一般都是无偿取得，而且受农村房屋建设管理比较宽松、落后的影响，农村违规占用土地、违法建房现象比较普遍，因此导致农村房屋管理系统比较混乱，成为新农村建设发展的阻碍。因此，摸清整改农村房屋产权现状，建立全方面系统的房屋信息，是目前乃至今后农村土地房屋产权登记的头等任务。
二、开展农村房屋产权登记的必要性和紧迫性
1、农村房屋产权登记在保证房屋所有人合法权益的情况下进行有序、合理、合法的开展，实现房地产物权的需要，农村房产被确立所属权后，能够合理进入交易市场，可以由原来的不动产变成可流通的动产流向社会，能够推动农村经济的飞速发展。
2、开展农村房屋产权登记工作是顺应社会需求、市场需求迫在眉睫的任务，有利于对农村房屋产权的管理。然而随着大量农民不断涌入城镇，进城务工经商等现象越来越普遍，导致农村房屋闲置情况越来越多，闲置私宅转让情况也会越来越普遍，因此也会产生诸多问题，由于农村私宅没有产权证，交易时不能按照相关规定办了过户手续等，没有切实的法规条例来保障权益，势必会造成交易的风险，带来隐患。因此，农村房屋登记工作全面开展能使私建农宅合法、有法律保障有序的买卖，有利于推进农村经济有序全面发展。
3、农村房屋产权登记工作的开展能够更好的促进经济，有利于建设社会主义和谐社会，给农村房屋交易中的纠纷提供依法解决的保障，因此农村房屋的产权确立，对社会和谐稳定起到至关重要的作用，是围护社会稳定、经济发展的需要。
三、农房产权登记工作的开展和措施
由于农村房屋产权登记工作相对迟缓，因此在开展过程中应该实事求是，扶持完善，对问题分类处理，妥善的解决问题，整体原则应该是：在对农村私宅按照程序进行手续上的补办，补交相关费用，这就需要积极的开展以下几方面的措施来推动工作：
1、人员的配备问题。受历史遗留问题的影响，农村房屋产权登记涉及的问题较多，情况也相对的复杂些，需要多部门的参与协作分工才能完成，因此应该成立专业的工作组，组织高素质、业务能力强的人员进组，各部门紧密配合，分工协作形成合力发挥整体作用。
2、经费充足到位。农房产权登记工作量大，任务繁重，需要大量经费来保障工作顺利进行，为减轻农民负担，***府应安排专项经费并提供配套设施，以保证工作的顺利完成。
3、加强宣传。思想指导行动，针对偏远薄弱地区应加大宣传力度，让农民提高对房屋产权登记的认知，了解办理农村房屋产权登记的好处，提高农民觉悟性，有利于工作的顺利开展。
四、实施农村房产登记的具体工作内容
1、农房产权登记的应该包含的基本内容。农村房屋产权登记应记录农房所有人的家庭基本情况、农房权限内涵盖的内容、房屋现阶段的具体情况，土地使用范围情况， 还应该记录房屋使用面积、位置、结构等客观存在的现状。并且要附上房屋的平面***以及房屋周边土地的实际测量***纸。如果农房的所有人是单个自然人要记录单个自然人的基本情况，如果是多个自然人要同时记录每个自然人的基本情况。
2、农村房产登记应该具备怎样的条件。在进农村房屋登记时要符合相关的条件：房屋主体要合格符合登记条件；申请房屋登记人应该为房屋的所有权人；要有合法合格的身份证明；房屋权属来源合格；利害关系人对登记没有异议；符合相关法律、法规规定的条件。
3、农村房产登记应该具备的流程。办理初始登记时，对自建房屋时应该提交所建房屋用地的宅基地使用证，集体建造的房屋要提供有效的集体土地使用证，已经批准的工程建设规划许可证或乡村建设规划许可证，农村自建的房屋超过一层低于三层（含三层）的工程完成后，无需提交工程竣工验收证明，对于村民组织建设的房屋则要求必须提供工程竣工验收证明。一些受历史原因影响没能进行竣工验收的，应该由相关部门进行鉴定房屋是否符合安全使用条件，合格的应予以办理。
农村房屋建造范文5
1.评定房屋安全等级。旗住建局部门组织对全旗所有常住户房屋开展安全等级鉴定，鉴定结束后分别出具鉴定结果证明，每张鉴定结果证明表上都要有旗住建局部门复核盖章确认。
2.房屋安全等级鉴定表分别在旗、乡镇、村、户档案或佐证材料中留存。
3.房屋安全等级鉴定为C级和D级的，建立危房住户台账，分析查找问题原因，一对一提出整改措施。
二、全面落实危房改造***策
1.建档立卡贫困户、低保户、分散供养特困户和贫困残疾人家庭四类重点对象房屋安全等级，鉴定为C级住房的，进行加固改造，鉴定为D级住房的，帮助申请农村危房改造***策。
2.四类重点对象无力自筹改造危房的，通过统建农村集体公租房及幸福大院、租用闲置农房和集体公房置换等方式，解决住房安全问题。
三、统筹解决住房安全问题
1.四类重点对象以外农户房屋安全等级鉴定为C级和D级，如果本人完全有经济能力加固或新建的，鼓励和动员农户自行加固改造或建设新房。自行加固改造结束后，重新由旗住建局部门组织进行安全等级鉴定，确保达到安全住房标准。
2.四类重点对象以外农户房屋安全等级鉴定为C级和D级，如果本人或子女有安全住房闲置不用的，鼓动和动员农户搬入安全住房，如子女住房不愿让其搬迁的，再采取入住幸福互助院或租房的方式帮助解决住房安全问题。
3.四类重点对象以外农户确实无力加固或新建，也无其他安全住房可住，鉴定为C级住房的，进行加固改造，鉴定为D级住房的，通过统建农村集体公租房及幸福大院、租用闲置农房和集体公房置换等方式，解决住房安全问题。
四、完善和规范佐证材料
1.四类重点对象自愿放弃危房改造***策或者不愿意接受入住幸福互助院和通过村委会租房的方式解决住房安全问题的，根据农户实际出具相关佐证材料，佐证材料至少包括：①乡镇包片领导、包村干部、驻村工作队成员和村“两委”干部上门宣讲***策和农户本人自愿放弃或不愿意接受的影像资料；②农户自愿放弃或不愿意接受承诺书，需户主本人和家庭成员签字按手印；③农村危房改造审批表、农村危房改造协议书和租房协议，证明为其争取过危房改造***策或租用房屋；④召开会议村民代表大会，研究通报农户自愿放弃危房改造***策或不愿接受入住幸福互助院和通过村委会租房的方式解决住房安全问题，做好会议记录，参会人员签字；⑤村“两委”出具情况说明材料，加盖村委会和乡镇***府公章，乡镇包片领导、包村干部、驻村工作队成员和村“两委”主要负责人签字证明。
2.四类重点对象以外农户有经济能力加固或新建却不愿加固或新建的，根据农户实际出具相关佐证材料，佐证材料至少包括：①乡镇包片领导、包村干部、驻村工作队成员和村“两委”干部上门鼓励动员和农户本人不愿加固或新建的影像资料；②能够证明其有经济能力加固或新建的材料，如本人属“八类人员”和种植养殖大户的证明材料、子女属“八类人员”的证明材料，本户或其子女高收入证明材料等等；③村民代表大会结合村内其他农户经济收入情况，综合研判其有经济能力加固或新建的会议记录，详细记录有经济经济能力具体证明以及不能为其免费加固或采取其他方式解决安全住房的理由，参会人员签字；④村“两委”出具情况说明材料，加盖村委会和乡镇***府公章，乡镇包片领导、包村干部、驻村工作队成员和村“两委”主要负责人签字证明。
农村房屋建造范文6
关键词：城市周边 农村房屋 买卖
一、城市周边农村房屋发展状况
随着我国经济的不断发展，人口流动频繁，大量人口涌入城市，容纳量减少，需求相对集中在城镇，使得城镇化建设必须加速。在旧城改造和小城镇建设、改建的过程中，原来小城镇周边农村的土地也逐步的城市化。在这种条件下，房屋的买卖凸显诸多问题，特别是在周边农村房屋买卖问题上缺乏管理、亟待规范。
在城市化的过程中，由于城市的扩张，城市周边的土地即从冷清变得抢手。土地资源逐渐稀缺，其价值也逐步增值，因此，城市周边的土地也成为各种利益主体竞相追逐的对象。城市周边农村房屋买卖已成为当今房屋交易的焦点、热点，引起关注。
1.房屋原所有者建房后买卖房屋
这种情况下，房屋的所有者与土地的使用者是一致的，房屋的所有者一般都是集体经济组织成员。经济的发展，村民的生活水平不断提高，对自己的居住标准也提高，对改善居住条件的要求进一步增强；加之近年来，国家提倡的新农村建设，鼓励农民改善自己的居住条件，所以农村房屋的建设迅速发展。农村村民在房屋建成后，由于外迁或者是其他原因，不再需要保留自己建成的房屋，便将自己建成的房屋出售。
2.原房屋的所有者与他人共同建房
为响应国家新农村建设***策，农村村民有改善自己居住条件的想法。但是由于受经济条件的制约，部分农村村民没有能力自己***建房；另一方面，大量人口涌向城市，没有住房居住，又想在城市安家落户。基于上述情况，原房屋的所有权人出地，由外来户出资共同建房的情形。
从本质上讲，这种情形是将自己宅基地使用权作为出资与他人共享，转让自己部分宅基地使用权的行为。
3.个别建筑商投资建房后转让房屋
为追逐利益，在农村村民的宅基地上修建商品房，建成后将房屋出售。他们与原房屋所有者或宅基地使用权人一般都是私下协商，有的是以补偿给原村民一套或几套住房，有的是直接补给原村民现金等等。从表面上看，是村民自己建筑住房，从本质上讲，建筑商为了利益的最大化，非法投资办开发地下房地产。
4.个别建筑商投资建房，没有公司，最低资金投资达不到法律规定的建筑要求，一旦发生事故，不能保证及时给予赔偿；在施工设施简陋，无法保障施工人员的人身财产安全。
5.农村房屋的转让不像城市房屋那样程序严格，要求房屋过户登记，农村房屋建成后，法律没有要求进行登记，大部分仅有宅基地使用证，转让相对较为简易。因此，建筑商在房屋建成后也不向国家缴纳税费。成本低、利润大，于是城市周边农村就成了建筑商相对集中的地方。
6.建筑粗糙，存在安全隐患
建造者追逐利益的最大化，建筑的房屋大多存在偷工减料、粗制滥造的情形，严重影响建筑质量，留下了极大的安全隐患。
7.手续不齐，纠纷不断
这些房屋在建设中，有的办理了土地手续，有的没有办理；有的办理了房产手续，有的又没有，有的甚至没有任何合法手续。由于建房手续或多或少的不齐，在房屋买卖中或交易后产生纠纷就不可避免。因此，从理论上探讨解决城市周边农村房屋的买卖问题、整顿城市周边农村房屋买卖市场尤为重要。
二、农村房屋买卖现状的分析
1.府规划、建设的滞后
近年来，许多城市都在不断地改造、扩建，而城市周边农村土地没有进行规划或者规划后又没有及时建设。其间，就为那些追逐利益的人钻了空子。于是便出现了在没有规划的土地上进行没有任何手续的建设、在已规划国家没有征用的土地上进行抢建、搭建，加班加点“种房”等，其目的是将建成的房屋出卖后获得利益或是在国家征用土地时得到补偿。
2.商品房价高
城市人口不断增长，对住房的需求量也就相应地增长。市场对住房的需求刺激了房地产开发，抬高房价。一般老百姓对高昂的商品房只能望“房”兴叹。相比之下，城市周边的农村建筑房屋比较便宜，是消费群体的最佳选择。
3.法律法规相对滞后
法律作为文字化的社会规范，受制定时的社会环境和文字表达的局限，对客观事物的预测和调整不能面面俱到，因此出现法律空白也无可厚非的。就有关房屋管理的全国性法律来看，目前我国存在的法律法规及规章主要有：《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋租赁条例》、《城市房屋登记管理办法》；关于土地的全国性法律有《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《关于确定土地所有权和使用权若干问题的规定》等。法律有一个共同的特点，那就是在房屋所有权及相关权利上，只对城镇房屋（主要是国有土地、集体土地）作了详细规定，都很少涉及农村集体土地上房屋的买卖主体、农村房屋所有权转移方式。
4.地方利益
农村村民在建房中，法律没有规定必须进行登记，其向国家交纳税费较少，未缴纳土地出让金。乡镇考虑地方局部利益，将建筑商的建房行为看成是对当地地方的一种商业投资，也就鼓励甚至怂恿其发展，并以乡镇名义发给产权证，就成了普遍所称的“小产房权”。
三、农村房屋买卖的法律分析
对农村房屋和城镇房屋在“法律上的不同等对待”，给农村村民建设房屋带来了便利，也给那些追逐利益的人打开了方便之门。其实农村房屋与城市房屋在所有权的性质上并无本质区别，而且从中国法制史上来看，该两种所有权也的确一直并无太大差异。新中国成立后，对土地公有制的施行，房屋对土地的依附性也相应的出现了不同。
农村房屋与城市房屋相比，农村房屋的特殊性在于：
1.土地性质上
在城市房屋建设中，土地的性质是国有出让或是国有划拨。农村建设用地，主要是责任地或宅基地，性质均归村集体所有。
2.国家法律管理上
对城市房屋，国家有《城市房地产管理法》进行规范，城市房屋的土地使用证、房产证也相对完善，城市房屋的转让要进行过户登记。在我国农村宅基地上的房屋，有的地方有产权证，有的只有建房证，有的仅有宅基地使用证。农宅的买卖，过户登记比较混乱。
农村房屋所有权与城镇房屋在本质上都属于所有权人对物占有、支配、处分、收益的权利，两者最主要的区别仅仅在于所依附土地的权利在转让形式上的不同。
依据土地管理法第43条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。可以看出，国家在国有土地使用者的使用身份主体上并没有明确的限制，因此笔者认为，任何人都有可能成为城镇房屋所有权的主体，也可以说，有可能成为城镇房屋所有权人被转让人或受让人。
土地管理法规第43条：农民可以使用本集体经济组织的土地建设住宅或者兴办乡镇企业。在此强调了农民可以使用“本”集体经济组织的土地建筑房屋，其中含有禁止村民使用“其他”集体经济组织土地建房和向本集体成员之外转让房屋之意。探寻立法的本意：其一是限制地方***府和工商企业为了追求短期经济利益而盲目将农用地改为建设用地，能更好地保护耕地；其二，固定各村集体之间的利益，避免人口不合理流动。但现实的发展已打破了这一束缚，农村房屋买卖也是一个不争的事实。
《土地管理法》第二十六条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法并未涉及农村的房屋不能买卖；“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业用地建设”，同时也未明确规定适用于农村农业用地，旨在加强土地用途管制，限制农村土地转为建设用地，以保持农用地数量。而宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，由此可以看出宅基地的使用主体是可以变更的，即房屋是可以转让的；“买卖与赠与、继承等行为一样，均是所有权人行使所有权的方式之一，是导致房屋所有权流转的主要原因，我国法律明确规定了私有财产所有权和继承的保护等权利，对于继承、买卖、赠与等作出不同对待。禁止农村房屋交易实质上侵犯了房屋所有权人的权利，影响了财产价值的充分发挥”。对此，限制农村房屋的买卖与转让在事实上已不可能。
四、完善农村房屋买卖的物权认定
“房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并转移房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同”。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价款义务的他方当事人称为房屋买受人。城市房屋的买卖要办理房屋过户登记，程序和手续已由法律规定，不会产生困扰。
法实践中针对同村村民之间的房屋买卖合同效力问题基本无争议。然而，对出售给其他村村民或城市居民的房屋买卖合同存在不同观点，归纳起来主要存在以下两种观点：一种观点认为，违反法律，行***法规强制性规定的合同视为无效合同，农村房屋出卖给其他村民或者市民，该房屋买卖合同无效，我国《土地管理法》明确规定“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和***办公厅1999年的《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售”；另一种观点认为，合同主体双方处于真实意思表示，内容不存在违反法律法规之情形而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。
笔者认为，认定农村房屋买卖合同也应从《合同法》认定合同效力上入手，只要符合合同的生效要件，就应认定合同的效力。其中最为关键的是符合国家法律法规的强制性原则。
城市周边农村房屋必须符合城市的总体规划。***府应根据城市的发展按照《城市规划法》和《土地管理法》的规定制定城市发展的长期规划，而且在规定时应提前讲城市周边的土地纳入规划中，对纳入建设区域的土地应及时征用。符合建房条件和城市规划发展的，应及时的审批。取得建房手续和土地使用证后所修建的房屋就符合了国家法律的强制性规定，在房屋买卖中所签订的合同的即有效的合同。对不符合城市发展规划，没有取得建房手续或土地权手续的为违章建筑，从物权法的角度可以认定建筑房屋为建筑者的原始取得物，但因违反国家的强制性规定而权力不为认可。
房屋权转移问题。
我国现有的全国性法律，国家只规定对国有土地上的城镇房屋所有权进行登记，而没有规定农村土地上的房屋必须进行登记，在我国的福建、广东等省虽然有农村房屋进行登记的范例，但在现实中也并没有完全普及。《物权法》虽然没有区分农村和城市，而对不动产统一作了规定，但是执行起来也不像城市房屋的买卖那样已形成固定的模式。
综上所述，农村房屋的买卖与城市房屋的买卖在本质上是没有区别的，其特殊性在于土地性质和办理的手续上。所以就没有必要为农村的买卖制定一套特别的程序。
从理论上看，房屋的买卖属于不动产权属的转移，不动产权属的转移又分为合同行为和物权行为。合同行为即买卖的双方达成一致签订合同的行为。物权法律变动行为简称物权行为，指引起物权取得、发生、丧失、毁灭、变更等的总称。不难看出，“有些法律行为的目的仅在引起的物权的产生和变动，若用益物权或担保物权的设定行为，属于典型的物权行为；例如买卖合同，一般被视为债权合同。买卖合同这种债权行为之所以涉及到物权变动，是因为合同所产生的请求权实现的，不涉及到物的交付，而涉及物权权利的转移
在城市房屋买卖与农村房屋买卖中，买卖双方都有协商一致的过程，即合同行为。所不同的是物权行为上的差别，其中的原因是国家在制定法律时，主要考虑了解决农民的基本生活条件——居住问题，所以未将农村房屋与城市房屋等同看待，要求农村房屋在转移中办理严格的过户手续。但是，由于经济的发展和目前农村房屋买卖的复杂性，在农村房屋买卖过程中完善物权行为，实行登记制度就成为必要的了。
对城市周边农村房屋的买卖必须要求原始建设手续完备，原始权属登记齐全。在此基础上，对农村村民集成房屋可以不变更土地的性质，因为都是农村村民。按《村民自治法》、《物权法》、《土地管理法》的规定，农村村民有权获得宅基地的使用权。农村房屋在转让中，若是将农村村民的房屋转让给集体组织之外的人，应该按照规定缴纳土地出让金，并按标准缴纳国家的税费。这样可以杜绝目前农村房屋私搭乱建的无序状态，又可以避免国家税收的流失。
参考文献
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[3]王雁，农村房屋买卖合同效力的研究，经济研究导，2007.
[4]文学容，水权转让法律制度研究，湖南大学，2006.
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