我优求知网商场工程物业工作计划范文1
关键词:高速公路 工程材料 统一采购 供应
我们知道,在进行工程资料的采购和供应中,我们通常采用的是“集中采购、分批供应”的办法,因为这种采购和供应方式能够保证工程所需原材料的质量,与零星采购相比,可以降低成本,在保证工程质量的情况下可以节约成本。这里所说的统一采购就是将全部或者某一方面的工程材料采购和供应权统一委托给某一个原材料供应商,然后,对商的行为进行全程监督。在此过程中,我们应做好前期准备工作,把握采购的原则,选择合适的采购和供货方式等。
一、前期准备工作
前期准备工作主要是选择好合适的商,明确各方的职责。具体分析如下:
(一)、选择合适商,进行授权
我们在选择商的时候,要依据商的历史记录和社会反映情况对商进行全面而又慎重的考察,考查内容应该尽可能的全面,比如该商的同类业绩、经济实力、运作模式、诚信度、社会评价、物资组织能力、供应渠道等。也可以找多家公司,分别让其提供详细的物资采购供应方案,优中选优。商确定以后,高速公路工程业主将工程建设中必须的钢材、木料、水泥、沥青等原材料的采购供应任务和详细计划委托给这个机构,并组织得力人员对机构的采购供应行为进行监督,同时,严格要求施工单位,不能私自采购有关材料,在财务方面对这种行为进行限制。比如:不经业主同意,所采购的物资费用自行承担。
(二)、明确工程施工过程中各有关单位的职责
1、商的职责
商的职责一般包括以下几个方面:一是积极组织原材料的货源,建立快速顺畅的物流通道,确保为工程施工及时提供高质量的各种材料。二是对市场动态进行深入细致的调查,把握市场信息,并及时向业主反馈市场情况,以便更准确地核定有关资料的价格。三是依据工程设计等有关资料,编制详细的采购供应计划,依照计划和具体采购方案督促生产厂家进行生产,确保供货时间和货物质量。四是在合适的地方,设立货物仓库,仓库的位置应以方便货物供应为依据,并有专人负责,确保各种物资的库存量满足工程临时变化的需求。五是做好仓库物资出入的台帐,统计汇总各施工单位的用料总量;六是确保运输顺畅、及时,将施工所需材料按时运送到指定地点。七是做好生产厂家、运输单位、施工企业之间的协调工作,妥当处理供货过程中出现的各种问题,确保材料供应工作顺利进行。
2、工程业主的职责
工程业主的主要职责是对材料采购的过程进行监督,并协调有关方面的关系,特别是施工单位和材料供应商之间的关系,保障各项费用的及时拨付,对方的招标活动进行监督和评价,确保在招标和仪表过程中要严格按照“公开、公平、公正”的原则进行,真正通过招标选择到合适的货物供应商。同时,提醒和监督施工单位定期上报有关材料的使用计划,做好原材料入场前的场地准备工作,如果在施工过程中,对原材料的需求有什么变化,业主应该及时通知商,对供货方案进行及时的调整。
3、施工企业的职责
施工企业在高速公路建设过程中,除了精心施工,确保工程质量和工程进度的同时,要在物资采购和供应方面承担以下责任:一是接到通知后,迅速做好材料到场的前期准备工作,并组织专门人员对货物进行验收,并负责货物的卸车。
二、统一采购的原则与方式
(一)、采购原则
1、依照有关规范,严把质量关,优先采购定点大中型或通过相关部门认证产品。我们采购时的主要依据是招标文件、国家相关质量标准和技术规范。采购前,要对生产厂家的材料进行抽样检查,并按照技术规范的要求进行严格的验收,在价格相同时,优先考虑采购获得国家质量体系认证的产品。
2、发挥批量采购优势,把握市场动态,尽量节约成本。采用集中统一采购这种方式的时候,我们每次的采购量是很大的,如果我们能够在确保质量的情况下,对市场状况进行认真调查,尽量精确地核算采购的各项费用,然后,再确定合适的招标价格,才能保证我们的招标价格在低于市场价格、节约资金投入的情况下,采购到合格的产品。
3、以工程为核心,服务到位。我们在进行各种材料的采购供应时,始终要坚持一切为了工程,不能因为货物的供应影响工程进度和工程质量。
(二)、采购的几种方式
1、大批量公开招标
在工程建设以前,我们应该针对工程建设过程中可以预知的、用量比较大的材料进行公开招标。招标的时候,可以是确定准入条件以后,面向社会各材料供应商公开招标,也可以根据业主了解到的情况,进行邀请式投标,对于价格波动较大、质量不易确定的材料,也可以进行议价采购。
2、逐级申报,分批采购
在工程正事施工开始前,承担建设任务的各施工单位根据工程进度计划提出各个施工阶段所需材料的总体计划申请表,方可以根据各施工单位提供的总体计划编制工程总体采购及供应计划,并制定整体资金用量表报业主审批。施工过程中,各施工单位提前半个月申报季(月)度用料计划表,经业主批准后由方汇总,制订季(月)用料计划表,并参考总体计划,编制本季(月)采购、供应计划,作为季(月)采购、储备和发货的依据。方根据季(月)度采购供应计划进行采购,为防止设计变更或工程进度变化等因素引起用料变化,有必要设库储备。方要严格按照仓库管理办法管理库存物资,人库、验收、储存、出库手续完备,使用统一的发货凭证,按月盘点、对帐,做到帐实相符。每月末向业主提供库存变动情况。
三、材料的供应方式
5.1方根据用料计划组织车辆运输。材料到场后,施工单位按照合同条款及技术规范要求,在3日内对材料的品种、规格、数量、质量进行验收,对个别验收方法复杂的材料或设备,酌情延长期限,但材料一般不超过7日,设备一般不超过20日。如验收不合格,需在到场后20日内提出异议,由生产商、方会同施工单位复检,复检合格,施工单位在收料单上签字盖章,作为结算凭证,检验费由施工单位支付。不合格者由方负责处理,承担所造成的损失,并在巧日内以合格材料予以取代。如验收结果出现争议,以交通质检部门的检验结果为最终裁定结果。验收中数量超过国家规定的合理磅差部分,由方负责。
结束语
在高速公路建设过程中,对材料的采购实行统一采购和供应的优点非常突出,不仅透明度大,可以有效避免暗箱操作,偷工减料,而且可以使业主从宏观上把握材料计划,了解工程的整体进度,以便尽早做安排,因准备不充分而影响工程进度。同时,统一采购和供应还可以为投资者节约成本,确保工程质量。因此,我们在统一采购和供应的过程中,要严格按照有关原则,做好商的选定,选择合适的采购和供应方式,确保高速公路建设高质量,高标准如期顺利竣工。
参考文献
[1]胡继飞,浅谈高速公路材料采购与质量控制,创新科技,2010年第22期.
商场工程物业工作计划范文2
关键词：工程采购;物流;EPC;石油工程
随着我国大力实施“走出去”的能源战略部署，我国石油石化系统在海外参与建设的项目逐渐增多，其中EPC总承包项目是国际工程承包市场上较为流行的一种承包方式，它要求总承包商对整个工程的设计、设备材料采购、工程施工、试运、直至交付使用的全过程负责，属于“交钥匙”式承包。但是对于海外EPC项目的总承包商，在不完全熟悉的国际环境、管理流程下，要求对项目的质量和工期完全负责，如出现问题，按照EPC合同规定都是总承包商的责任。对于国际EPC项目经验还不够丰富的江苏油建来说，加蓬项目ACONDO油田的建设能按照设计的质量和预定工期完成，应该是一次非常成功的挑战，本文根据加蓬EPC项目谈谈EPC项目中的采购管理。EPC合同对项目工期和质量有具体、明确的要求，如果总承包商不能在规定的工期内完工或完工质量不能满足合同要求，按合同规定都会要求缴纳高额罚金。采购是EPC项目的一个重要组成部分，是设备、材料招投标，合同签订，催缴，清关，运输等系列合同的集合。设备、物资采购的质量、速度以及采购成本对EPC项目是否能按期、顺利交付具有重要意义。采购工作在各个环节都必须严格按照工程进度和程序文件要求执行，要保证其管理工作能够圆满完成，需要做到以下几点：
1制定采购计划
采购计划是对EPC项目所有设备、材料采购活动的整体安排和规划，对整个工程项目起指导作用，也是采购管理工作的一个重要组成部分。首先，了解工程施工的逻辑关系，在进度计划中明确设备、材料进场顺序，参考工程施工进度，结合设备制造周期，以及土建接口提交的限制条件，合理确定采购文件提交时间和采购计划。第二，重点跟踪、关注关键路径上设备，材料的采购进度，特别是在赶工的过程中，随着项目的推进，关键路径上的设备是会不断发生变化的，需要高度关注。第三，对于预装设备、预埋材料要根据项目进度要求合理安排采购计划，此类工程材料滞后会直接影响到工程进度。
2建立采购程序
EPC工程中经常因设计进度滞后、设计采购文件技术不明确，或技术规格书设计频繁变更，从而影响采办工作的顺利进行，导致物资采购不能按时完成，既增加了采办人员与供应商商务谈判的难度，也增加了采办的人工成本。设计、采购对整个项目起着至关重要的作用，设计的***纸复核，需要厂家、设计、施工共同完成，完成的质量和速度也是和其配合默契程度息息相关的，当设计的要求描述不明确或不具体时会让某些厂家钻技术中漏洞，损害承包商利益，也可能给厂家反索赔埋下隐患。因此EPC项目中的采购管理程序显得更为重要，不仅需要按照组织设计的原则和方法，细分采购的每一项工作的目的及各个岗位职责，比如在招标采购工作中，包括标书的编制、审查、批准、招标、澄清、开标、评标、定标、谈判、签订合同等一系列工作，根据相关的要求进行规范采购，还需要明确各部门之间的分工协作，如设计文件的传递，递交进度，结果反馈。
3加强供应商的优化选择和管理
首先，在EPC工程中供应商的选取尤为重要，由于总承包商与业主双方立场不同，总承包商对工程所需设备材料要求满足最高性价比，而业主要求的是品牌、质量和功能，所以一般业主会提供供应商短名单，要求总承包商选择短名单内的厂家，由此保证材料的品牌和质量。而总承包商一般为降低设备材料采购成本，通常会首选质量有保障，供货期能满足要求而且价格也较一流国际品牌产品有优势的国内供应商。因此，双方在推荐、选择供货商环节上需要交流、沟通、协调，从而满足采办工作的进一步开展。第二，加强对供应商的管理和监控，采购的中主要工作之一就是对供应商资质预审，综合审核供应商的相关资质、技术水平、生产规模、经营状况、信誉度等级、历史业绩等考核指标，对于重要设备和材料，还需到厂家进行实地考察；合同签订后，应督促供应商严格履行合同，做好催交催运工作，核对供应商ITP（项目检验计划）时间节点，跟踪材料到场时间、生产周期、检验、等各环节，如果供应商未能按照ITP时间进行，需要加强监管力度，及时催促供应商完成各环节工作，对于不守信用的供应商应列入黑名单。第三，加强对质量监造公司的有效管理和监控，采购管理中由于工期紧，质量检验人员匮乏，可以采取质量监造业务外包对供应商进行监管，在与如BV，SGS等检验公司签订的质量监造服务协议应尽可能详尽，并附上相应的采购合同、技术资料、供应商的ITP文件等，明确质量监造方具体检验范围和内容，同时需要明确规定对漏检和未检出的瑕疵需要负连带责任，降低由于质量监管过失带来的业主索赔风险。
4加强各部门协作
由于采办与设计、施工是项目的主线，其信息交流、衔接和协调工作顺畅是项目成功的保证。例如，由于设计材料单滞后导致物资不能及时到场，不能满足施工计划需求，或者材料到场后，施工***纸未更新，或者有些施工急需的材料不能按施工计划及时到位等问题。主要是由于施工工程师与采办、设计人员在施工环节信息沟通不够，因此，在项目实施过程中需要加强沟通交流，及时传递更新技术信息。
5加强库房管理
EPC项目中，库房管理是较薄弱的一环，从材料到达现场的验收入库，到工程物资的发放，其现场管理力量薄弱，导致出入库台帐管理、物资保管等工作不规范，出现物资领用记录缺失，重复多领，最终造成物资短缺等现象。针对EPC项目中库房管理出现的问题，需要加强库房管理工作。一方面，采购物资运抵现场后，采办部、施工部、相关技术部等部门之间密切协作，一起做好物资验收工作；另一方面，需与施工部做好资交接工作，并督促施工部加强对物资的保管和维护，同时建立和保管好出入库台帐。
总之，EPC采购管理就是按照采购制度，保证采购流程顺畅，在采购计划、采购招标、合同签订、检验、包装、运输、验收入库、付款、现场使用、现场服务、供应商评价等整个流程中的各个环节，紧密结合，高效运转。
作者:冯利平 李凯 单位:中石化集团江苏油建工程有限公司
参考文献
[1]邵荷英.工程采购材料成本控制和审核结算分析.建筑工程技术与设计2014年第13期.
[2]邓江.石油长输管道总承包工程采购风险管理.天然气与石油2009年第6期
商场工程物业工作计划范文3
物资采购合同可能由物资供应商与施工分包商签订，也可能是物资供应商与施工总包商签订，或者物资供应商与业主签订。即施工分包商是物料的最终使用者，但却不一定是物资的直接采购者。例如我国工程建设中采用较多的“业主招标施工方承包供材物流模式”，供应商与物料价格由业主通过招投标的方式确定，物资采购与运输等活动则由施工方承担，在这种模式下，工程供应链中的原材料由业主监控，施工分包商采购。综上所述，工程建设的自身特点决定了工程供应链物流管理具有相关利益主体众多、物资管理类型多样、物流运作场地较为分散、需要对物流需求进行快速响应以及物流运作管理的不连续性等特点。这些特点在一定程度上为工程供应链物流管理提出了挑战。
2工程供应链物流管理中的关键问题
2．1物资管理类型多样导致物流合同关系复杂
随着我国经济的不断发展，业主和施工单位可以通过协商谈判的方式达成多种物资采购与供应模式。目前，工程建设过程中主要有甲供、乙供、甲控乙供等多种物资设备管理类型，不同物资设备管理类型下的原材料采购、交付、进场流程均有较大差异，因而相应采购模式下的物流合同关系与库第4期李真，等：工程供应链中物流管理的关键问题与对策研究，．033．存管理也有所不同。工程实践中的物资采购与物流合同关系复杂多样，即使是“甲控乙供”这一种采购类型，在不同的工程实践中其物流合同关系也是不同的。如***2所示，工程物流可以由第三方物流服务商承担，也可以由供应商承担，也可以由施工单位承担。不仅如此，“甲供”、“甲控乙供”、“乙供”三种物资供应类型往往同时存在于同一个大型工程中，比如水泥、钢筋、大型钢材、粉煤灰、沥青等对工程质量、安全、造价有直接影响的大宗通用物资等，往往采用“甲控乙供”的物资设备管理模式；而部分通讯设备、信号设备、信息管理软件等物资则往往采用“甲供”的管理模式。合同管理是工程管理的核心内容，物流合同关系的复杂性将直接导致工程管理的复杂性。一方面物流合同数量较多，难以实现物流供应系统的统一规划，另一方面任何一个合同关系发生风险，都会影响整个工程的系统绩效。
2．2相关利益主体之间沟通困难
导致物流供应柔性降低在工程物流管理过程中，业主、施工承包商、物资供应商、第三方物流都可能成为工程物流的主要管理者。由于工程中存在不只一条供应链，每条供应链中关于物流管理的合同条款不同，处于核心地位的主体也相应不同。例如，某工程项目中某些供材与物流管理由业主全权负责，业主成为工程物流的主要管理者，业主通过计划、采购、检验、仓储、配送和运输过程的监控等方式将工程建设物资供应给施工承包商。业主同时提供了物流相关的设施，如仓库、运输车辆、加工设备等，并成立相应的物资供应管理部门作为物流运作的实施机构等。而某些材料与机械却需要由施工承包商负主要责任，甚至承担主要的物流工作，此时施工承包商根据业主确定的供应厂家和价格组织进货并承担物流作业，施工方是材料消耗量与物流费用的风险承担者。此外，工程物流的承担者还可能是原材料供应商或第三方物流供应商等。当工程进度、施工工艺与流程进行调整时，工程物流的配送也往往需要调整，但由于工程物流服务的核心单位复杂多样，在较短时间内难以在物流管理者之间协调一致，以致货物积压导致库存成本增长，不能及时供货导致工程进度拖后等。
2．3施工场地分散导致物流运作统一协调
困难大型复杂工程的施工场地往往较为分散，例如港珠澳大桥工程建设过程中，工程被分为4个建设部分，各部分施工场地间距离较远；此外如青藏铁路东起青海西宁，西至拉萨，同样被分为多个施工场地并行施工。由于施工场地的分散性，不同施工场地的物流服务商可能不同，因而导致物流运作的分散性。JtL~'t-，当工程建设被分为多个并行施工的标段时，建设过程中必然存在多个施工分包商同时作业、多个物料供应商同时供应的情况，物流服务可能由多个不同类型的主体提供，同样导致物流服务与运作过程的分散性。例如桥梁施工过程中的拌合站建设与混凝土配送过程，由于施工标段的划分，不同施工标段承包商往往建立自己的混凝土拌合站，不与其他施工标段共享拌合站的运输与建设资源，导致施工成本增加、运输能力浪费等。
2．4物料交付计划运作弹性小导致物流快速响应能力差
订单的响应速度是判断物流运作成功与否的关键因素，对于工程供应链而言更是如此。由于工程物料需求计划的定制特性以及施工场地的存储区域和存储能力极其有限，施工现场对物料的快速响应需求增加了工程供应链物流的复杂性和物流管理的难度。工程建设的施工工序在施工过程中基本保持不变，在一定程度上提高了工程物资需求的确定性，而原材料供应商则往往采用以周为单位的交付计划，这种物料交付计划的运作弹性小，严重影响了工程供应链物流的快速响应能力，使得物料供应商或物流运营商的物流运作能力直接影响施工方的施工进度、施工质量。例如在工程供应链的快速响应能力方面，当施工工序中存在对工期、质量而言较为重要的关键资源或稀缺资源时，有可能需要采用运输成本较高的汽车运输和空运的方式，还可能发生部分资源到货后长期不能领用，传统的物料管理方式容易造成物流的运输、管理费用等资源浪费。如何保证工程供应链物流的快速响应能力，同时降低物流的运作成本是工程供应链物流管理研究的重要问题和内容之一。
2．5工程短期性与独特性导致物流运作管理不连续
工程物流活动的展开伴随着工程的实施过程，工程完成后工程物流也随之结束，具有短期性特征。此外，工程的独特性也影响到工程物流的独特性，任何工程建设的目标、条件、环境、组织关系与管理过程等诸多方面都有其独特性，因此工程物流方案的制定也是独一无二的，例如工程物流的合同关系、物流的起止时间和地点、物流的运输路线、运输工具等都具有自身的独特性。因此，在一次性与独特性工程实践基础上，物流运作的规划与管理难以形成连续性，原材料供应商、物流服务商、制造商之间难以建立长期的合作关系。
3工程供应链物流管理的对策
工程供应链与制造业供应链相似，均是通过成员间协同合作达到价值增值的价值链。在工程物流运作过程中，应遵循工程供应链物流管理的协调优化思想，针对上述关键问题提出如下对策。
3．1构建集成、协调与共享的物流运作机制
在工程供应链物流管理过程中存在横向与纵向的集成、协调与共享，横向层面主要是指施工单位之间、物流服务商之间、物资供应商之间、原材料供应商之间，通过信息、资源共享，以由横向主体所构成的联合体的总成本、订单响应时间等为优化目标，统一规划物资的采购、运输与再加工等物流运作过程。纵向层面主要是指业主、施工承包商、物流供应商、物资供应商与原材料供应商之间形成较为有效的供应链联盟，及时共享物资需求信息与施工进度计划等，一方面使工程建设过程中的物流运作达到快速响应，另一方面使物流服务商、物资供应商、原材料供应商的运输与仓储成本得到有效控制和优化，实现工程供应链物流管理相关主体的“多赢”。
3．2统一规划物流运作系统，构建可靠的物流运作网络
我国工程物流管理过程中的运输、仓储系统极其分散、管理手段较为落后，工程组织架构中没有***的物流运作单位，多个物流单位以及多个工程组织单位间各自为***，导致项目成本增加、信息传递滞缓、效率低下、资源浪费，不能发挥工程物资采购的整体规模效应。此外，大部分工程物流任务承担主体多，没有形成第三方物流运营体系，因而物流活动的管理环节协调成本较高，不利于物流成本、运输配送效率、信息传递速度等多方面的改善。而且对于整个工程系统而言，缺少对物流管理的全过程监控体系和物流风险应急体系等。因此，构建可靠的物流运作网络，对工程施工成本、工期控制等均具有十分重要的意义。(1)统一规划物流运作系统，将仓储、运输、装卸搬运、采购、包装、配送等物流活动纳入统一的物流运作部门，将工程物流上升到工程供应链管理的战略层高度。(2)推广“第三方物流”的专业化物流管理，不仅有利于提高我国工程建设水平，同时提高我国物流企业的市场竞争力，使工程物流真正成为“第三方利润的源泉”。(3)充分利用现代信息技术、物联网技术等，实现物流管理的电子化，全面、准确、动态地把握物流运作的整个过程，为JIT物流提供必要的技术支持。
3、3与供应商构建战略伙伴关系，整合物流运营商的运输能力
物资供应往往面临多渠道选择的问题，物资供应渠道选择是供应链管理的核心。供应渠道选择的目标是使物资从采购、租赁到材料入库的总成本达到最小，质量、交货期、服务水平达到顶期水平，尤其是物资供应商、租赁公司的选择。对于工程建设的大宗物资采购、大型设备采购而言，供应渠道的选择尤为重要，这也是工程供应链物流管理的重点内容之一。工程施工承包商是工程供应链的运作核心，可以在长期、多项目、连续施工与物流供应商、物资供应商之间形成长期有效合作，同他们形成信息共享、风险共担、收益共享的战略联盟，提高工程供应链运营团队在工程招投标中的核心竞争力和竞争优势。而且战略联盟有利于统一目标，有利于合作团队之间的沟通协调，可以有效降低工程物流的运作成本，同时降低物资供应商、物资中转站、施工现场的库存成本。此外，由于工程本身的复杂性与特殊性，工程物流运输设备的购买、租赁成本较高，加之工程物资需求的变化和波动较大，在物流运营商之间的运输能力不能进行整合时，运输车辆和运输能力难以实现有效优化。如在业主招标施工方承包供材物流模式下，多个施工承包商所对应的物流运营商之间缺乏有效整合，容易造成运输设备的闲置、运输能力的浪费。因此，当工程中存在多个物流运营商时，统筹安排物料需求与供应计划，合理选择运输方式和运输工具，整合多家物流运营商的运输能力，减少二次运输，保证及时供应的同时降低物流运输成本。
3．4构建承包商与供应商之间的信息共享机制
信息共享不论对制造业供应链管理还是工程供应链管理都至关重要，是提高供应链运作效率的有利条件。在工程施工过程中，物料供应商接收施工承包商的物料需求计划，根据物料需求计划为施丁承包商供应资源。由于施工承包商在施工场地的库存只能充当一个材料存储的临时缓冲器，在施工承包商与供应商信息共享程度不高的情况下，施工承包商为了避免物料短缺常常采用安全库存的仓储策略，这大大增加了现场库存的管理成本。施工方库存成本的增加可能会使其他施工环节出现资金短缺现象，对工程质量造成影响。施工承包商与原材料供应商之间共享物料信息，可以有效降低施工场地库存，降低施工现场物料管理的难度。对于原材料供应商而言，他们所面临的工程物资需求往往波动幅度较大，对于某种特殊的材料，常常集中在特定的时间内需求量大增。此外，当工程复杂性较高时，常常出现具有创新特色的施工工艺与施工材料。这些情况加剧了工程物资供应商的库存管理难度，在相关信息缺乏的情况下往往难以优化库存。因此，针对施工承包商的需求计划和市场原材料供应状况，物料供应商如想在保证工程建设过程中不发生缺货风险的同时保持最优库存，需要施工承包商共享其资源需求信息。
4结语
商场工程物业工作计划范文4
针对铁路专用物资管理中存在的问题进行了研究探索，建议从优化采购方式、扩大需求、增加供给等方面加强管理，提高铁路专用物资管理水平。
关键词：
铁路;专用物资;物资管理
铁路专用物资管理是铁路物资管理工作的重中之重。由于铁路专用物资供应中存在渠道垄断、专用性强、保障难度大、廉***风险高等问题，在“强基达标、提质增效”的总体管理要求下，如何调整管理思路、积极培育市场、拓展物资供给渠道、提高专用物资的供应保障能力，是需要深入研究的课题。规范和提高铁路专用物资管理，对于确保铁路运输生产安全和提高企业效益具有重要的意义。
1铁路专用物资管理现状及特性
1.1铁路专用物资管理现状
1.1.1专用物资管理现状。截止2014年，铁路总公司将机、车、工、供、电等专业共计186项专用物资列入铁路专用产品采信认证目录，并且根据运输生产和安全管理需要适时调整采信认证范围，制定铁路专用产品标准性技术文件663个。
1.1.2乌鲁木齐铁路局的铁路专用物资管理。在全面贯彻落实国家、铁路总公司相关技术质量规定和要求基础上，出台了《乌鲁木齐铁路局物资目录管理实施细则》，明确规定6~9组为铁路专用物资，并对机车车辆专用物资目录编制管理作出专门规定；出台了《乌鲁木齐铁路局生产经营物资供应管理实施细则》，明确钢轨、道岔等专用物资管理流程；出台了《乌鲁木齐铁路局建设物资采购供应管理办法》，将高速道岔列为铁路建设项目监造物资目录；并设立专用物资管理部门，专人专管6~9组铁路专用物资的采购供应管理工作。
1.2铁路专用物资管理的特性
1.2.1直接关系运营安全。铁路装备制造发展迅猛，重载化、高速化成为发展趋势，铁路专用物资使用于机车、车辆、线路和接触网等铁路专用设备上，许多属于行车关键物资。专用物资设计、制造监管、检验检测要求高，采购、质检监管难度大。采购铁路专用物资的产品质量，生产制造装配工艺水平高低，直接关系到铁路行车设备的运行安全，关系到旅客财产生命安全。
1.2.2采购库存金额比重大。除铁路专项用油外，2015年乌鲁木齐铁路局专用物资采购项数比例为29%，但采购金额占到55%；年末库存铁路专用物资占库存物资总金额的78%，项数比例为39%。2016年专用物资采购项数比例为22%，采购金额占到56%；年末库存专用物资占库存物资总金额的82%，项数比例为41%。上述统计数据表明专用物资单位价值高，采购库存资金大，品种集中度高。因此，加强专用物资设计、研发、监造、采购和评价体系等管理工作，对于提高物资管理水平、减少资金占用和企业提质增效具有重要意义。
1.2.3供应保障难度大。专用产品针对专用设备研制开发，加工制造有特殊技术质量、生产许可、生产工艺和检测要求，销售市场单一。由于鉴定认证手续复杂，保持资质有效性相关费用较高，一定程度上也影响了市场参与度。因此，生产企业为了实现利润最大化，通常采取专利技术、垄断销售、企业制定型号规格以及主机厂做技术改动时指定配套企业等方式来垄断市场供应渠道，给采购供应工作带来了很大困难。垄断或竞争不充分的市场，容易造成更新换代、新技术、新设备开发利用积极性不高，采购货源单一，履约风险较大等问题，这种供求关系明显违背了互惠互利，合作共赢的市场规律。
2铁路专用物资管理中存在的问题
2.1相关制度需要修订完善
随着《中国制造2025》发展规划的实施，铁路装备制造业迈向了数字化、智能化、重载化快速发展轨道，专用设备的工业制造在向智能制造转变。但铁路专用物资管理制度修订工作相对滞后，未及时跟进调整管理范围，应该及时纳入专用物资范畴强化专业管理的未纳入，不该限制认证许可或监造的物资却被纳入专用物资管理范围。例如：线路维修使用的小型养路机械起道机、拨道机和方枕器等手动机械，基本上不影响设备行车安全，却纳入了认证管理范围；而铁路车辆监控监测系统、接触网检测系统等直接关系车辆运行品质和运行安全风险的设备，却未能纳入生产许可目录。管理范围的不当，将影响专用物资市场的良性互动和长期健康发展。
2.2预算计划编制质量不高
铁路物资管理改革的总体方向是集约化、归口化管理，随着改革的不断深入，建设、运营和非运输企业的物资管理将纳入路局物资管理体系，逐步实现专业、高效、集中统一管理。生产经营、工程建设物资的归口管理和集中采购，实现了批量采购的规模效益，提高了管理工作的效率。但是受到业务管理跨度大、设备管辖里程长、人员机构编制紧张、业务素质良莠不齐等因素影响。用料部门编制的采购预算计划与生产任务、经营指标、全面预算和定额管理等方面结合不充分，计划编制方法原始简单，质量不高。2016年，路局计划兑现率仅为92%左右，零星急用物资计划占全部需求计划的11%，停工待料、两年无动态积压现象仍有发生，计划在物资管理中的龙头作用未能充分发挥。
2.3采购方式应优化调整
铁路总公司为了营造公平透明物资供应竞争环境，积极推进以公开招标采购为主要形式的采购模式。但有些物资采购部门在选择采购方式时，未充分考虑物资市场供求关系、专用性、经济性等因素，仅选择一种方式进行采购，造成采购成本大，成交价和流标率高，采购审批手续繁琐，浪费人力资源或因生产力布局问题造成潜在投标人较少等问题。
2.4采购验收环节不够规范
物资采购活动中，存在部分专用物资供应商的资质审核、技术规定、认证许可等资料审核不严；未执行定点厂家定点产品的采购渠道或采购资质暂停、资质失效的供应商产品；部分中标的生产供应企业质量管理体系不健全，甚至不具备履行合同的生产供应能力和资金保障能力；因采购资金款源、使用部门、用途不同等原因出现非物资管理部门不公开需求信息，自行采购专用物资等问题。在验收环节出现有些单位存在专用物资的厂标、出厂日期、保质期限、认证标志标识以及有效技术证件等信息不全就入路上车等问题。
2.5资金结算未突出重要合作关系
有些单位将钢轨、道岔料、轨枕、机车车辆维修材料等专用物资和办公家具备品、劳保防暑用品、杂备料等通用物资，统一纳入存货资金支付排队系统，按照账龄长短集中支付，这样容易影响一些供应商的合作关系和采购价格水平。一方面专用物资的生产从研发力量的投入、专业机械设备购置、企业生产资质、产品认证等方面都有特殊规定，产品针对性较强、转型困难，生产企业与铁路部门合作承担一定的经营风险；另一方面铁路运输业、装备制造业的高速发展也离不开相关企业的密切配合。基于合作共赢，互动发展关系，财务资金结算应该根据供应商类型区别对待。
2.6供应商信用评价效果弱化
为了完善铁路物资市场诚信体系，引导供应商诚信履约，防范物资采购风险，铁路总公司和路局都建立了供应商日常行为管理和年度信用评价机制。年度供应商信誉评价分为A、B、C、D级，评为80分以下C、D级供应商不得纳入合格供应商范围，并不得参与非公开招标采购方式的物资采购活动。但评价分值只有减分内容，没有加分激励措施，造成分值90分以上的A级供应商无法体现诚实守信依法经营信用价值。对物资供应商同样的日常不良行为，例如供应产品未按规定或合同约定，进行型式检验或提供型式检验报告的一般不良行为，采取暂停参加物资采购活动3个月的惩罚措施。显然不合格专用物资造成的安全隐患和经济损失相对于通用料要严重得多，但受到的惩戒是一样的，信用评价机制奖优罚劣的作用未能得到充分体现。
3加强专用物资管理的建议
3.1修订管理文件，明确主体管理责任
3.1.1定期梳理铁路物资管理文件。结合国家标准委员会、国家认可委和工信部等部门相关文件规定，建议铁路总公司定期梳理铁路物资管理目录、采信认证目录、铁路总公司管理物资目录等文件，加快专用产品统型工作，调整增减铁路专用物资标准性技术文件和专用物资采信认证目录。完善专用产品认证许可、质量监管、生产监造和采购验收等环节安全管理岗位职责，推动铁路专用物资质量安全水平稳步提升。
3.1.2加强专用物资考核评价体系。路局层面应在全面贯彻落实铁路总公司专用物资管理规定基础上，加快建立专用物资采购计划管理、存货支出预警、入库验收管理、质量跟踪和信息反馈体系建设，加强专用物资考核评价管理制度体系，确保专用物资供应链完整受控，物资技术质量安全可靠。
3.2科学测算，提高预算计划编制水平
3.2.1加强专用物资计划管理工作。建立预算在先、指标控制、管算并重、计划兑现管理机制，利用物资管理系统大数据信息加强统计分析结果运用，采取经验估算结合预算管理、物资消耗规律、消耗定额信息，充分考虑滚动零基预算，结合其他预算编制方法经济合理地编制采购计划，达到既满足生产经营物资供应，又减小经营资金压力，加快资金周转的目的。
3.2.2构建信息化的物资采购计划管理平台。将采购管理、计划管理、采购成本管理、资金管理、储备管理以及质量管理整合于信息化的物资管理工作中，平衡采购计划与库存、生产、物流以及供求关系，降低采购过程中的各种不必要成本
3.2.3建立存货支出预警机制。结合设备状态、修程修制、库存状况、供求关系和季节环境等因素，选择合适的采购时间，满足周转和生产需要的数量，符合市场规律的价格编制专用物资采购计划，实现采购效益最大化。
3.3优化采购方式，降低物资采购成本
3.3.1物资采购工作信息化。通过2.0铁路物资管理信息系统，集成需求信息、计划统计、采购供应、供应商、合同执行情况等物资集采工作信息化管理。结合市场供需关系、生产能力、生产任务安排等因素合理选择集中采购方式，方式包括公开招标采购、邀请招标采购、谈判采购、单一来源采购、询价采购和95306商务平台采购。
3.3.2降低采购成本。市场供应充足，采购金额30万元以上的可以采用货比3家引入竞争，发挥公开招标中供应商间的博弈机制，选择最符合自身成本和利益需求的供应商；因技术复杂、有特殊要求或受自然环境限制，导致供应商选择范围有限的，可以进行邀请招标，提高采购效率；潜在投标2家及以上，技术复杂或者性质特殊，不能确定详细规格或具体要求的物资，可以在平等、合法、时效性和价格最低的原则上，进行谈判采购；采购物资品种单一，质量标准明确，市场竞争充分，可以通过电子商务方式采购，降低采购成本。
3.4转变资金支付排队方式，强化合作关系
根据物资的单位价值、专用情况和制造工艺复杂程度，将供应商分为3类。
3.4.1一般性供应商。主要指为铁路提供低价值、低风险的一般通用物资，如提供钢铁、水泥、木材、机电、劳保、化工产品等的供应商。
3.4.2商业型供应商。主要是指为铁路提供大宗复杂或技术升级换代快的通用物资的供应商。
3.4.3优先型供应商。主要是指为铁路提供高度复杂或专用物资的供应商。在资金结算的区别对待不同类型的供应商。对于优先型供应商，根据供货验收情况支付料款；对于商业型供应商，根据应付金额大小支付结算料款；对于一般性供应商，按照账龄长短支付料款。通过细分资金结算对象，降低物资采购成本、提高资金使用效益、强化战略伙伴关系。
3.5扩大物资需求，积极引入市场竞争
3.5.1考核约束机制。通过考核约束机制，减少各种形式规避集中采购的行为，加大运营物资、建设物资、非运输企业物资归口管理力度，形成规模效益，扩大市场需求。
3.5.2合理编制采购计划。综合考虑专用物资计划期内需求量、周转储备量和突发应急抢险需求量，结合预期需求量，合理编制采购计划。减少临时月度物资需求，形成季度或年度批量需求，吸引潜在投标人参与热情。
3.5.3引入市场竞争。通过网络公众媒体，扩大专用物资需求信息受众面。加快专用物资供应商入围审批工作，供应商选择上可以在经评审最低价的基础上，选择多家生产企业或商中标供应。
3.6调整管理思路，增加物资市场供给
3.6.1调整管理思路。及时修订专用物资技术标准，调整缩减采信认证目录品种，加快专用设备配件采信认证工作，增加市场供给。
3.6.2引导生产企业参与供应。通过网络公众平台专用物资名称、技术标准、使用环境等信息，创造条件，引导生产企业积极参与投标供应。与有合作意向的生产企业、科研机构联合开展专用设备、单一来源物资的技术研发，推广使用新产品，形成稳定合作关系。
3.6.3严格审查工作。严格审查招标文件是否存在设置倾向性或排斥潜在供应商参与铁路物资市场竞争的不合理的资质、业绩门槛，审查路内市场已采用招标采购，而路局仍然只有一家供应商参与投标的招标行为。另外可以通过资金结算，信用等级评价，细分招投标包件，降低注册资本金限制，吸引主机配套厂参与等方式，扩大专用物资市场供给。
3.7运用信用评价机制，建立市场诚信
为客观、准确和合理地评价供应商，评价对象分为通用物资供应商和专用物资供应商进行评价。评价内容和指标要更细一些，评价等级要更密一些，既有减分项目还要有加分项目。针对物资采购、产品质量、合同履约、售后服务、不良行为和等级评定几方面对供应商进行全面评估。根据评估结果将供应商分成限制、允许、预警和推荐4种类型，录入招标采购商务平台，通过网络系统筛选潜在投标人参与采购活动。对造成重大经济损失、不良社会影响或严重扰乱铁路物资市场秩序的供应商要纳入黑名单，限制其进入铁路市场。评价结果执行力度、公示范围要大一些，通过公众平台95306网或中国招标网公示评价结果，惩戒失信被执行人，推荐守信优质供应商。
3.8加强执纪问责确保过程受控
建立健全企业内部物资采购监督检查制度，形成采购决策、采购招标、合同执行、质量验收、资金拨付等环节既相互协调、又相互制衡的有效机制。把规范管理程序、加强质量控制、廉***风险点控制作为监督检查的重点，强化物资采购全过程的监督检查。对涉及采购全过程的各部门、岗位确权定责，保证采购程序的关键环节始终处于多部门、多岗位联合实施、逐级负责、层层把控的受控状态，规范采购过程控制。细化物资管理权力清单，规范物资归口管理、集中采购的权力运行。采购过程全程透明公开，拓宽物资采购领域接受监督的受众面，杜绝物资采购中的不作为乱作为现象。
4结束语
商场工程物业工作计划范文5
关键词：工程项目；采购；供货商
Abstract: the engineering project material purchasing, not only reflect the size of the enterprise capital outflows, and directly reflected in the enterprise, the cost of the product important influence on enterprise's current profits. Effective purchasing management can guarantee the project quality, progress, cost, and thus can improve the owner's satisfaction, and high quality at low cost for construction units to enhance market competitiveness. Material purchasing work well, therefore, not only for the whole enterprise production and business operation activities of the current is of great significance, but also to a certain extent determines the enterprise can sustainable development in the long-term market competition.
Keywords: engineering project; Procurement; The supplier
中***分类号：F252.21文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
一、工程项目物资采购管理问题
（一）采购成本过高
采购成本过高主要由两方面原因，一是采购价格过高，二是采购费用过高。
(l)采购价格过高
由于采购权分散,使采购的物资不能形成批量,再加上在采购供应中有购人情料、关系料的现象,所购物资享受不了出厂价的优惠,舍近求远等现象时有发生,采购成本较高。
(2)采购费用过高
无论是企业，还是一个单体的项目都设置了采购机构，这致使整个企业的采购部门过于庞大造成了人力资源浪费，工资、流动资金和管理费等各种费用支出加大,使得采购费过高。
（二）采购效率低下
1、产品选择过程效率低
传统的采购过程中，采购人员需要到众多的供应商的产品目录里查询产品及其定价信息，由于信息来源的多样性，包括报纸、电视、熟人介绍，了解这些信息需要花费很多时间，以最低的向三家供应商询价和选择商品为例，一般要用2到3天，而且还要消耗不少的人力、物力。
2、和供应商很难完全的沟通
采购方为了能够从多个竞争性的供应商中选择较佳的供应商，往往保留私有信息，而供应商也在和其他的供应商竞争中隐瞒自己的信息，这样，采购、供应双方都不能进行有效的信息沟通，只能通过多次谈判达成协议，这也是典型的非信息对称博弈过程。
3、业务信息共享程度弱
由于大部分的采购操作及与供应商的谈判都是通过电话来完成的，没有必要的文字记录，采购信息和供应商信息基本上由每个业务人员自己掌握，信息没有共享。
（三）验收把关不严，出现质量问题
材料在点收入库时，验收人员应清点数量是否与发货单相符，检验质量是否符合合同规定的标准，核对规格型号及计量单位是否符合规定的要求，并向供货商索取有关技术证书、产品合格证，对残次等不合格材料或因施工方案变更不需用的材料应及时通知供货商，按规定办理退货手续。而实际上，现场验收人员或者因渎职，或者因收取供货方的好处而怠于查验，致使材料数量不够或质量不符合规定要求，甚至在材料运往施工现场的过程中，将其倒卖。
二、工程项目物资采购管理对策
（一）供应厂商选择和管理
话说货比三家，据择优、择廉、就近的经济原则选择供应厂商。对新进或知名度低的厂商进行实地考察、评估, 可以的先进行“外购、外协件样品试制”，样品试制送检合格后再转入小批试生产，再送检合格后即可确定为供应商；在只有几家供应商可供选择的有限竞争的市场和垄断货源的独家供应市场，采取战略合作原则，以获得更好的品质、更紧密的伙伴关系、更好的排程和更低的成本和更多的支持；对于实施战略性长期伙伴关系的供应商，可以签订“一揽子协议/合同”。供应商选择除了价格、质量及交货期外，还应综合考虑生产能力、供货业绩、售后服务等多方面因素。高效的供应商管理不仅可以提高企业管理水平，而且能大幅提升企业的盈利能力。多数公司采用“六Σ”来进行生产管理，以质量标准来衡量其生产流程水平，减少出现缺陷的机会。同时将这种统计规则用于控制供应链质量和衡量供应商合作水准。
“六Σ”供应商管理：
Σ识别对象：确定可选的供应商名单；
Σ成本评估：确定目标与所需资源；
Σ优先排序：找出可行的方案并排出顺序；
Σ特性分析：分析选定的方案；
Σ执行计划：完成项目；
Σ成果评估：生成文档并找出有待提高的问题。
（二）制定合理的材料采购计划
项目采购计划是项目采购经理根据项目计划要求，为实现项目目标对项目采购工作的目标任务、采购原则、采购程序、物流方式等总体构思而形成的书面文件。在采购管理中，计划是一种最基本的职能，为实现预定的采购目标，而对未来采购工作进行统筹安排。一个项目材料采购如果没有计划，将会使所有工作失去目标，进度、费用、质量管理就无从谈起。因此要搞好项目采购管理必定要制定计划。采购管理的计划主要有材料采购计划、采购进度计划、采购业务计划、质量计划。具体应做到对采购进行分类，明确采购计划的审批程序并予以实施；做好采购计划的审批把关；建立采购计划考核机制，针对出现的问题追究责任人的责任；对采购计划的管理不断总结经验，为以后制定计划作参考。计划是采购各项工作的指导，也是其他工作实施时间安排的依据，编制一份好计划可有效控制采购费用、提高资金利率。
（三）采取策略降低采购成本
1、直接与对手谈判
谈判是买卖双方为了各自目标，达成彼此认同的协议过程，这也是一种妥协的艺术，是采购人员应具备的最基本能力。谈判并不只限于价格方面，也适用于某些特定需求时，使用谈判的方式，通常所能期望达到价格降低的幅度约为5 － 10% 如果希望达成更大的降幅，则需运用价格－成本分析、价值分析与价值工程等手法。
2、杠杆采购或联合采购
杠杆采购是根据集团内部各单位，或不同部门的需求量，集中扩大采购量，因批量加大而增加议价空间的方式避免各自采购，造成集团内部不同单位部门，向同一个供应商采购相同的零配件，但彼此之间在相互不知道底细的情形下价格却不相同，丧失节省采购成本的机会。
3、营造竞争局面
供货商的开发与管理应该是动态的较理想的状态是采用鲶鱼效应，不断开发新的更有威胁的供货商，让它像鲶鱼激活沙丁鱼一样， 在供货商之间营造彼此竞争的氛围，从而给企业带来更好的供货环境
（四）筹措采购资金,合理选择支付方式
通过付款条款的选择降低采购成本。工程项目采取招标采购的方式,集中批量招标可以形成规模效应,引导供应商参与竞争,可大大降低采购中的交易成本。如果企业资金充裕或银行利率较低,可采用现金交易或货到验收付款方式,这样往往能带来较大的价格折扣。如果资金允许也可直接与制造商采购,这样可以减少中间环节,从而降低采购成本。但是,现在大部分工程项目物资设备采购资金都很紧张,中标的物资设备货款不能货到验收付款,按照招标书货款支付方式要求,商家报价时就会把拖欠货款的利加到设备款里,造成采购成本过高。另外,为了缓解资金紧张问题,目前各大工程项目纷纷采取以融资租赁的形式采购设备,虽然以这种方式可以暂时缓解资金紧张问题,但是,所付出的代价也是相当大的。所以,工程项目在进行招标采购之前应充分考虑到资金的充足性问题,避免由于供应商报价过高造成的不必要损失。
（五）物资采购的纠偏措施
物资采购的目标控制从量、价、质三目标为核心来比较计划值与实际值的差异。物资采购从量目标控制主要是对比采购量与定额消耗量及实际消耗量的差异，价目标控制主要是对比采购价与目标成本价及工程预算价的差异，质目标控制主要是对比分析采购的质量与设计质量的差异。通常采用综合成本的分析方法进行预算成本、目标成本和实际采购成本的“三算”对比，并高度重视事前控制，同时分别对分析可能导致目标偏离的各种物资波动、技术革新与替代等影响因素，并针对这些影响因素制定有效的预防措施和物资采购应急预案。在采购实施过程中，需要按照采购周期进行定期的比较当实际偏差和目标偏差存在较大差异时，必须采取相应的纠偏措施进行纠偏，如有必要，则需要调整控制目标。
（六）引入现代物流机制
1、从宏观战略上采取的措施
（1）加强价值工程研究应用
在施工企业自身权限范围，以及合理的变更设计下，加强价值工程实践，删除冗余功能，减少材料无谓支出和浪费，同时研究新型经济实用性材料代替的可行性。
（2）应用物资管理信息系统
物资管理信息系统由按功能方式组成的各种职能子系统构成，它们主要包括价格分析系统、合同管理系统、库存管理系统、计划采购系统、质量跟踪系统等。物资管理信息系统的建立，既可利用计算机来取代人工繁琐的事务处理，提高管理效率，又可完成手工难以完成的信息处理，为物资管理及决策提供信息分析及最佳决策方案，使供应工作处于最佳状态。
（3）建立战略联盟，发挥互补优势
随着经济全球化，物流市场快速发展，联盟重要性不言而喻。战略联盟可以减少渠道冲突，快速传递信息，降低渠道成本，突出共同价值和未来发展。建筑企业应选择专业化的第三方物流商，或者区域性销售商，形成长期稳定的供应链关系。
2、从微观战术上进行的考虑
确立科学管理理念，实施系统控制
（1）目标计划控制。根据工程项目用料计划，可运用ABC分类法、订货点(FQS)法、经济订货批量(EOQ)公式来解决。根据最终的计划，保证按品种、按规格、按质量要求。
（2）采购控制。采购需要开展的业务很多，必须对采购程序的各项业务建立职责分工，实行职务分离。加强对采购对象、采购量、合同签订、付款、货物验收、运输方式和配送等各方面的控制。要强化信息情报收集，引入竞争机制，净化采购渠道。
（3）存储控制。在存储控制中，目的就是为了研究得到最合理的采购周期、采购时间和最佳库存结构。施工企业在生产和经营段时间以后，都会造成部分材料、配件的积压现象。
结束语
加强工程项目物资采购管理，可以降低工程成本，增强企业竞争力。加强成本管理要采取一系列措施，提高管理人员的成本意识、制定采购计划、加强供应厂商选择和管理、建立稳固的供需联盟、引入先进管理机制等都是不可或缺的。
参考文献
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商场工程物业工作计划范文6
为贯彻落实《中共中央***关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔**〕1号），加快农村流通体系建设，商务部决定，**年全面推进“万村千乡市场工程”，现将有关事项通知如下：
一、**年“万村千乡市场工程”工作目标、重点和措施
（一）工作目标。新建10万个连锁化农家店，到**年底全国累计建设25万个连锁化农家店，覆盖75%以上的县市，完成“万村千乡市场工程”三年工作目标。
（二）工作重点。着力减轻农家店税费负担，创造良好的长期发展环境；扩大农家店商品和服务经营范围，消除各类***策，增加农家店销售额；充分发挥第三方物流企业及大型流通企业的配送优势，切实提高农村商品配送率；组织开发适合农村市场的商品，确保农村流通的商品质优价廉。
（三）保障措施。中央财***安排专项资金予以支持，各地应安排一定的配套资金和必要的工作经费；狠抓项目建设质量，严格执行各项质量管理规定，形成完善的质量管理体系；加强监督管理，提高承办企业准入门槛，实行动态分类管理，并建立退出机制；注重调查研究，提高工作能力，增强责任意识。
二、“万村千乡市场工程”承办企业条件
（一）重新认定**年核准的承办企业
各地要根据本地区实际情况，对**年度承办企业资格进行重新认定，切实做到宁缺勿滥。企业存在以下情况之一的应取消承办资格：一是企业自愿退出；二是企业在**年存在违规行为；三是企业在**年没有开展“万村千乡市场工程”工作；四是企业配送能力不强，包括没有建立物流配送中心或采取与第三方物流公司开展配送合作等措施。
（二）严把新增承办企业入门关
1、日用消费品经营企业
（1）注册资本300万元以上、总资产2000万元以上、**年销售额5000万元以上，中西部地区企业注册资本200万元以上、总资产1500万元以上、**年销售额3000万元以上；
（2）拥有建筑面积不少于1000平方米的配送中心，配送车辆不少于10辆；
（3）工商营业执照显示具备3年以上从业经验；
（4）制定了**年“万村千乡市场工程”实施规划；
（5）与地级以上商务主管部门签订了不销售假冒伪劣过期商品的承诺书；
（6）承诺在《“万村千乡市场工程”信息服务系统》中如实登记。
2、农业生产资料经营企业
（1）注册资本1000万元以上、总资产3000万元以上，中西部地区企业注册资本500万元以上、总资产2000万元以上；
（2）**年农资类产品销售额2亿元以上，其中化肥年销售额1亿元以上，经营品种两大类以上且单品数量不少于50个；
（3）拥有建筑面积不少于2000平方米的配送中心，配送车辆不少于30辆；
（4）工商营业执照显示具备3年以上从业经验，已经发展农资连锁店不少于100个；
（5）制定了**年“万村千乡市场工程”实施规划；
（6）与地级以上商务主管部门签订了不销售假冒伪劣农资的承诺书；
（7）承诺在《“万村千乡市场工程”信息服务系统》中如实登记。
3、第三方物流企业
（1）注册资本3000万元以上，总资产8000万元以上，**年配送额2亿元以上；
（2）拥有建筑面积不少于2000平方米的配送中心，配送车辆不少于30辆；
（3）已与“万村千乡市场工程”农家店建立商品配送业务。
三、“万村千乡市场工程”工作程序
（一）企业申请
流通企业向所在地商务主管部门自愿提出承担“万村千乡市场工程”项目建设申请，提出拟实施的地区及拟建设的农家店数量，申请企业应提供以下材料：
1、填报《**年度“万村千乡市场工程”承办企业申请表》（见附件1），并加盖企业公章；
2、工商营业执照复印件，农资经营企业应提交100个以上已发展农资连锁店的名单；
3、会计师事务所出具的准入条件专项审计报告；
4、配送中心竣工备案证及配送车辆登记证；
5、**年“万村千乡市场工程”实施规划；
6、其他需要提供的材料。
（二）资格审查
各省级商务主管部门收到各地商务主管部门递交的申请材料后，会同当地***门组织审定承办企业资格，提出本地区拟推荐的承办企业名单。
（三）提交规划
**年各省级商务主管部门要按照“县市全面推进，乡村扩大覆盖”的原则制定本地区“万村千乡市场工程”实施规划，即转变试点推进方式，在全国所有具备条件的县市，将“万村千乡市场工程”全面推开；同时鼓励承办企业在尚未建立农家店的乡镇和行***村建店。实施规划要符合当地农村市场建设的实际，提出的农家店建设数量要切实可行，并于**年3月31日前向商务部报送有关材料。包括：
1、推荐的正式文件；
2、《**年度“万村千乡市场工程”建设项目规划汇总表》（附件1），应先在《商务部“万村千乡市场工程”信息服务系统》中如实完整填报，再打印表格加盖公章；
3、**年度“万村千乡市场工程”承办企业申请表（附件2），单独装订成册。
各省级商务主管部门推荐的企业中，农资类流通企业比例不超过15％。东部地区农资农家店建设规划所占比重严格控制在20％以下，其他地区控制在30％以下。
（四）批复规划
商务部接到各省级商务主管部门推荐的承办企业材料后，及时办理完当年承办企业的核准事宜，对参与“万村千乡市场工程”的县市不再另行批复。
（五）项目验收
**年各省级商务主管部门按照《商务部关于“万村千乡市场工程”项目验收的通知》（商建发〔2005〕533号）、《商务部关于加强“万村千乡市场工程”项目建设质量的通知》（商建发〔**〕600号）、《商务部办公厅关于做好“万村千乡市场工程”项目复查工作的通知》（商办建函〔**〕129号）精神，系统地制定相应操作程序。
四、工作要求
（一）严格执行标识管理规定。对承办企业建设的项目，未经验收合格，严禁使用“万村千乡”或“商务部”字样及相关***案。对取消资格的承办企业及农家店，要及时收回标识牌。对非“万村千乡市场工程”承办企业盗用上述标识及字样的，各级商务主管部门要配合工商部门进行查处。
商场工程物业工作计划范文7
【关键词】房地产；开发建设；物业管理；服务
目前，我国的房地产行业发展迅速，对于城市化进程的推进起着重要的推动作用。而在房地产开发建设过程中，物业管理与物业服务对其亦具有重要的影响作用。通过完善的物业管理与服务不仅可以大大提升房地产产品的竞争力与适用性，而且可以有助于提高房地产项目的经济效益。下面就房地产开发建设过程中的物业管理与服务进行分析、探讨。
一、物业管理与服务的含义
物业管理，是指通过对即将投入使用的物业消费者或业主开展合理、科学的组织、计划、控制等，以维持物业消费者与业主的正常生活环境，并对该物业房产的保值与增值进行管理的活动。物业管理可以视为，业主对物业实现自身基本思想及管理理念的管理活动。其中，物业管理从不同人物的视角出发，其管理与服务的含义也将有所区别，下面就业主的物业管理、代业主方的物业管理、物业管理公司的物业服务、物业管理公司的物业管理与服务这四方面展开分析，如下所述。
（一）业主方的物业管理
业主方，即该物业的物权人、使用权人，其物业管理是真正体现业主对该物业的管理目标、基本理念与思想而展开的真正意义上的管理。业主方通过对物业开展计划性、组织性的控制活动，以便维持其正常的生活环境与秩序，并实现物业财产的保值与增值目标的管理活动。
（二）代业主方的物业管理服务
代业主方的物业管理服务，即业主将该物业的部分管理职能授权由物业公司代为开展管理与服务活动。代业主方通过代替业主开展相应有计划、有组织的物业管理活动，实现该物业的保值与增值目标，维护业主，即使用权人的实际权益。
（三）物业管理公司的物业服务
物业管理公司的物业服务，主要是指由物业公司根据与业主方的服务合同，结合业主方对该物业的管理思想、管理理念、管理计划，并以具体的物业项目为管理对象，开展物业管理活动及管理计划的实施。其中，物业管理公司的物业服务属于该公司的物业项目管理，主要通过与业主委员会签订相应的服务合同及授权范围，并由业主提供相应的服务费，最终实现物业管理公司的经营效益目标。
（四）物业管理公司的物业管理与服务
物业管理公司所提供的物业管理与服务项目是指，物业管理公司在该物业项目上所开展的管理活动，并未业主方提供相应的物业管理服务内容，包括基本服务与保值、增值服务内容。
二、物业管理与服务在房地产开发建设中的作用
（一）有助于提升房地产开发企业的核心竞争力
房地产开发项目的核心竞争力，主要是通过全方位、全过程的物业管理与服务体系来实现。而房地产开发建设过程，指的是为了完成房地产开发项目，将咨询企业、设计单位、销售企业、施工单位、物业管理公司等各单位组合起来，并开展相应的项目经营、管理活动的过程。由此可见，将房地产开发企业与物业管理与服务相融合，可以有效的促进房地产开发建设项目的顺利开展，实现其经济效益目标。
一方面，物业管理与服务是房地产开发项目中不可分割的一部分，它是实现房地产开发企业品牌战略的重要途径。通过精准的市场定位，确定相应的目标客户群，进而以优质的物业管理与服务，从生命周期理论的角度出发，真正开展以物业管理与服务为中心的房地产开发、建设、销售活动。
另一方面，通过实现全面化物业管理与服务的策划与设计，根据目标市场及目标顾客的实际需求，融合企业的文化价值理念及顾客的文化价值理念，通过精心的策划与设计，开发出富有创造性、人性化、富有个性的房地产产品，实现房地产开发建设过程中的各项物业管理与服务活动，以便最终成功吸引、留住消费者。
（二）有助于物业管理企业实现可持续发展战略
物业管理企业是提供物业管理与服务的专业化企业，一般采用物业项目管理模式，从事建成后物业的维修、保养、保安、保洁、维护秩序等管理与服务工作。物业管理企业的发展通常采用两种策略，一种是按现有运行模式，扩大经营规模，依靠经济规模，获取更大利润；一种是扩大经营范围，搞横向一体化和多元化，扩大利润来源。物业管理公司参与房地产开发与建设过程，在房地产开发建设过程中以物业管理与服务为中心建立全面物业管理与服务体系发挥自身与业主亲密接触、对业主需求深刻了解的优势，在为开发商、设计人员、建造人员等提供强有力的支持的同时，为自己的经营创造良好的经营条件的设想，将有利于实现物业管理企业的可持续发展。
（三）有助于提高房地产产品的适用性
房地产产品是房地产开发企业以实现自身利益为目标的开发建设成果，其形成的一般过程包括物业开发调研、物业开发策划、物业设计、物业施工、竣工验收等环节。缺乏站在业主（潜在业主）角度的调研与分析，策划工作均未将潜在业主利益放在首位。
综上所述，在房地产开发建设过程中唯一没有代表潜在业主利益的主体，消费者在购房时缺少对房地产产品形成过程中详细信息的了解，造成了严重的信息不对称，因此应建立一套代表潜在消费者利益的对房地产开发过程提出建议和进行监督的机制，在现***地产开发过程的基础上形成一套站在潜在消费者需求角度，以物业管理与服务为中心的房地产开发建设程序。
三、房地产开发建设中的物业管理与服务内容
（一）房地产开发建设过程以物业管理与服务为中心
房地产开发策划的所有工作，其目标都是为了向研究的可行性提供服务，所提出的项目概念都是为开发商指定相关的营销策略提供基础，却未把潜在的业主利益放在第一位，而是为开发商策划。在施工的过程中，施工企业会从自身的利益出发，为了赚取更多的利润，而减少成本，加快施工的进程，从而使施工的质量得不到保证。
物业管理公司可以监理施工的过程，保证建筑承包商的施工质量服务。根据房地产开放商授权的施工监理，其内容一般包括项目的工期、质量、造价，在双方约定的标准、设计、规范和合同的前提下，对施工的整个阶段进行监督管理。
（二）向开发商提供物业管理与服务咨询
众所周知，在房地产开发建设过程中，业者在其中的参与度并不高，为了保证房地产产品的适用性，物业管理公司可以设身处地站在业主方的视角，向开发商提供相应的物业管理与服务咨询。物业管理与服务公司可以业主方的角度进行物业管理活动，在房地产开发项目的前期规划中向开发商提供各项服务，并实现物业管理公司的业务项目招揽目标。
首先，针对房地产开发企业所提供的开发项目来定位目标市场及目标顾客群，做好目标顾客群的市场调查工作，针对目标顾客群的建议及其实际需求，以便进行相应的项目调研分析工作、做好可行性研究工作，并编制该房产物业的全生命周期经济分析与评估报告。
其次，根据目标顾客群的需求开展该房地产开发项目的物业管理与服务策划工作，即物业规划设计、物业管理与服务模式规划、房产营销策划等内容。再次，针对调研报告中的目标顾客群实际需求，作为房地产开发商的代表与该房产物业的咨询单位、设计单位进行物业的设计咨询、设计监理、设计审计工作；并做好物业的施工监理单位的协调沟通工作，与监理单位共同完成物业项目的施工监理与验收工作。
最后，物业管理公司应作为开发商的代表，为其提供物业项目的融资策划及运作服务，协同开发商编制物业的管理与服务文件资料；并作为该房产开发项目的物业销售策划者与物业销售者，为开发商提供相应的物业保修服务。
（三）向设计单位的物业规划与设计提供专业咨询
物业管理公司根据市场调研工作所确定的目标顾客群，及顾客群的建议与实际需求，以物业管理与服务公司的角度进***地产产品项目思考并参与到项目的设计规划工作之中，向设计单位提供专业的物业规划与设计咨询。此外，物业管理公司在房地产开发项目的规划设计阶段，还应当协同设计师，以物业管理与服务的角度进行设计项目的详细审查，并严格做好审核工作；同时协同设计师根据产品生命周期理论，根据设计方案，开展建筑项目的结构与材料选择工作。
（四）向建筑承包商和监理公司提供物业监理
从物业管理与服务角度，物业管理公司可以对施工过程进行物业监理，为建筑承包商提高施工质量服务；提供与物业管理与服务相关的工程质量咨询与监控；提供建筑设备安装质量监理；从物业管理与服务角度，协助承包商选择建筑材料和供应商；协助承包商建立、形成与物业管理与服务相关的文件资料。
（五）向业主委员会提供相关服务
在全过程物业管理过程中，物业管理公司的核心业务包括为业主提供常规的物业管理与服务；代业主委员会对物业管理公司进行管理，与***府、社区管理部门进行相关协调工作；为业主提供与物业管理与服务相关的法律咨询；为业主提供出租、出售等与物业产权相关的服务；为业主提供各种增值服务。
通过建立有效运行机制，将不同时期、不同主体的物业管理与服务形成统一、完整的整体，为业主和使用人提供完美的物业管理与服务。推广与实施全面物业管理将引起物业管理市场的变化，按以物业管理与服务为中心的房地产开发建设程序理顺物业管理公司、房地产开发企业、业主委员会三者之间的相互关系，组合成相应的物业管理与服务模式。通过提供相关的管理与服务项目，将提高房地产产品的适用性，提升物业管理企业的核心竞争力，同时也实现物业管理公司的可持续发展。
四、结语
总之，物业管理与服务在房地产开发建设过程的作用显而易见，通过完善的物业管理与服务，为房地产开发建设项目提供全面化、全方位的管理与服务，做好房地产开发企业与设计单位、建筑成本单位、业主委员会等各方面的协调工作，不断优化、完善房地产开发项目，最终保证项目的经济收益，实现房地产企业的可持续发展战略目标。
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商场工程物业工作计划范文8
1 城市综合体设计的特点：
城市综合体给城市带来的是多功能的城市开发。一般的房地产开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其他只能作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发或纯酒店或写字楼的开发等。而城市综合体是集中包括酒店、写字楼、大型商业和商业街、公寓、高档住宅和市民广场于一体。将不同功能、时间段的城市功能组织在一起，各种功能互为补充，大型商业中心与商业街是城市休闲娱乐的场所，充满激情和商业气息，写字楼是人们的日常办公工作场所，酒店功能提升了消费的档次，公寓及住宅为人们提供了居住的空间，从白天到夜晚都充满了生机和活力，而市民广场又极大的聚集了城市的能量与人气。各种功能之间相互补充相互协调，满足了人们从工作到生活、休闲、娱乐等，各方面的要求，从而使城市综合体以其多功能的特性、大面积的体量、高人气的社会地位，在城市中独树一帜，在城市中成为重要商圈。
2 城市综合体设计的难点：
城市综合体正是因为其丰富的功能决定了其设计内容的复杂性。首先，城市综合体的开发与传统的住宅开发是水平不同的两个体系。如果说设计住宅属于小学、初中级别的话，那么城市综合体就是博士级别。
2.1 建筑规划方面：城市综合体的功能包括居住建筑、公共办公建筑、娱乐建筑等各方面的内容，要在一块基地上通过交通的组织、平面功能的划分将其组合起来，对规划建筑方面统筹安排的要求是非常高的。首先要确定商业、居住及办公各功能之间的关系，确定其在基地内的相互位置；这同时要考虑基地在城市中的位置，及人流、车流等多方面因素的影响，即最大限度的保证各方面的使用功能，特别是商业部分的商业价值，也同时要满足其他个功能空间使用上的合理性。在设计中，应将商业区域与居住区域分开设置，临街部分为商业区，住宅部分紧邻其设置，并考虑方便的交通连接。办公及酒店公寓等功能采用塔楼形式设置在商业用房的上部，其高大的塔楼部分即塑造了城市综合体的整体形象，使其在所在城市矗立了地标式建筑，又增加的土地利用率。在商业用房内部将商业营业厅部分即商业街、主力店及百货部分设于底层部分，影城及电玩、KTV等休闲娱乐设施设置中高层，在引导人流的同时也可增加底层商业部分的人流量。
2.2 结构方面：在一个城市综合体中功能复杂，各个功能的空间从跨度、净高各有不同，并且在同一个基础之上，必然给结构设计提出了挑战。一般存在的问题是底层的商业规整的柱网和上部公寓酒店小开间结构的转换，及影城部分大空间、超高净高的要求。结构专业需要在考虑结构安全和合理性的同时，通过结构转换、梁上升柱并结合部分钢结构的设计，在满足安全性的前提下，实现各功能的使用及相互转化的需要。因为商业建筑是有变化性的，在销售过程中根据业主商业使用的要求经常会在主体施工完成后进行修改，运营过程中又会有一些的可变性，这更增加了结构专业的工作难度，有时就需要一些结构加固的工程来满足商业部分改造的需要。
2.3 设备安装方面：一个现代化的商业建筑，其消防、空调、智能化等设备工程缺一不可，而且在一个城市综合体中，商业营业厅、电玩城、KTV、超市、影城及居住用房等等，各种功能空间对设备的要求又各不相同，如何计量，如何管理，在有限的设备空间满足多方面的要求，对设备专业的设计要求很高。
2.4 消防设计：国内外大型商业建筑，均有着向更高、更多元化、更密集化发展的趋势。一个城市综合体的商业部分主要由商业主力店、室内商业步行街组合而成，形成业态多元、层次丰富、形态多样的商业空间。对多功能、多业态的建筑空间塑造，构成了大规模、大体量、高综合性及复杂设备系统的商业建筑综合体，具有超大的建筑布局和极其复杂的空间特征，我国现行消防规范很难满足其设计要求。而现代化的购物中心又不同于传统商业，有着高舒适度的购物环境，单位面积容纳人数相对较少。如果用规范规定的人数计算方法及百人疏散宽度指标衡量，室内将出现大量的疏散用楼梯，势必影响到商业经营区域的完整性。商业建筑规划应以业态规划为先导，所以在保证购物中心的使用安全前提下，解决上述所列大型商业部分的消防主要问题，在设计实施过程中，许多大型商业项目均引入消防安全性能化设计，对购物中心进行模拟分析，论证其安全性。消防性能化包括：消防性能化设计与消防性能化论证两部分内容。性能化设计指，通过模拟试验等方法，模拟火灾场景与人员疏散情况，论证建筑物的安全性。消防论证指，在消防性能化之后对消防设计内容进行评定，消防部门多采用专家论证会进行评审论证。在其消防性能化报告经过评审论证合格后，方可按照其设计方案进行施工。
3 工程实例：
下面我就根据本人设计的几个大型商业项目，从建筑规划、建筑结构及设备工程等方面谈一些体会：
3.1 郑州中原万达广场，建筑方为郑州万达广场投资有限公司，项目位于河南省郑州市中原区华山路东、秦岭路西、中原西路南、伊河路北约100米所围合成的地块内。规划总用地面积14.97公顷。其工程包括南北两个地块，其中北侧邻中原路为商业地块，南侧为住宅地块。商业地块部分规划建设包括购物中心及SOHO公寓和室外商业街。住宅地块规划设计为6栋高层住宅及底层商业服务网点。其商业地块以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。
其规划建筑设计方面，其采用7层大商业带上部两栋高层塔楼的形式。七层商业部分分为室外步行街、室内步行街和购物中心。室内步行街和购物中心的主入口设置在基地的北侧，紧邻城市主干道。为了取得最大的商业临街面，在基地内部通过规划设计设置了一道室外步行街和一道室内步行街，设置为小型商铺和品牌主力店，最大化的争取商业效益。其余完整的大空间为购物中心。购物中心部分将超市设置在地下一层，地上各层从下到上分为万千百货、大玩家（电玩城）、大歌星（KTV）及万达影城。即将人流量较大的超市百货设置底层，将其休闲娱乐功能的电玩、KTV及影城部分设置在高层部分，合理利用商业空间，在引导人流的同时也可增加底层商业部分的人流量。并在百货及娱乐楼层中，穿插设有餐饮用房，方便人们在购物时需要。
结构设计方面，为了满足其六层部分影城大空间，特别是设有IMAX影厅其净高到达13米的要求，结构专业在影城部分结合平面需要抽掉了若干柱子，并采取了梁上升柱的方式满足影城功能上的需要。
设备安装方面，根据万达公司根据多年
的商业建筑销售及管理的经验，要求包括各个主力店、电玩、百货、KTV、影城、沿街小商铺及地下车库部分均要求分开计量、管理。其中水道专业在超市、百货、大商业等单独设置水泵房，设于地下二层；沿街商铺、地下车库用水采用一户一表，集中计量，水表集中设置在地下二层水表间内，大商业部分各用水点分散设置计量水表。暖通专业的空调系统根据其室内环境要求不同（即其夏季冷负荷和冬季热负荷均采取不同指标）及管理需要分为三个区域，超市、百货、大商业特别的空调机房分开设置，节约能源。电气专业部分考虑到经营及管理的需要，供配电系统划分为百货配电系统、超市配电系统、物业配电系统、公寓配电系统、国美配电系统、室外步行街配电系统等共6大系统。变配电站房也根据使用功能分为超市、百货、公寓、物管部门、步行街及主力店均分开设置。
郑州中原万达广场项目作为以商业、商住休闲为主要功能的高档城市综合体，其建成后必然成为郑州西区商业又一个商业中心。
3.2 汇金国际城市广场汇金城项目：建设方为新乡市天玺置业有限公司，项目位于新乡火车站片区。新乡火车站片区是新乡传统城市商业中心，项目位于新乡最繁华商业街平原路尽端，是聚合城市资源、传承商业文化、提升城市价值的“都市综合体”。
本工程为地上4层，地下二层建筑。地下一层为商场、下沉式步行商业街；地下二层为停车场、主设备区；地上楼层分为五个单体，并以空中步廊连接贯通。以A~E座的各个单体建筑为划分单位，配置大型主力店，大型专卖店构成一个相对***、完整的商业形态。本项目地下商业部分总面积超过4万平方米，按现行消防规范的要求地下商业面积超过2万平方米必须采用防火墙进分隔，防火墙上不应开设门窗洞口，这样将严重影响其商业价值。我们在中间部位设置一道室外步行街，将其地下商业划分为两个部分，即设计下首层（地下一层）为下沉式步行街（外街）、一层为开放型的室外步行街（外街）这样“2层式”商业步行街，增加了商业部分的临街面提升了其商业价值，又使得地下商业的面积小于2万平方米，即满足了消防设计的要求。
地上商业D块出让给海宁皮革城，其作为小商铺在销售过程中，根据客户的签约情况平面布局一再的调整，最多一周内改了两次，而同时施工安装进度也非常紧。根据我们在前期设计考虑到其商业布局的可变行，在施工***设计中，通过对站房、管井的合理设置，管线布置的协调一致，在修改过程中起到了很大作用，能够较快的调整***纸以满足甲方施工的进度要求。
商场工程物业工作计划范文9
一、基本思路
贯彻落实《***关于加快发展服务业的若干意见》、《关于加快我省服务业发展和改革的意见》及《关于加快我市现代服务业发展的意见》，加快发展金融服务业、商务服务业、文化产业、社区服务业，提高现代物流与商贸服务业、旅游业、信息服务业发展水平，稳步发展房地产业，突出抓好中心商务区和特色商圈建设，注重服务业重点项目、重点企业和品牌的建设与发展，大力推进公共服务领域市场化改革，加快服务业对外开放步伐，积极探索服务业标准化、规范化工作，着力完善服务业发展支撑体系，确保服务业生产总值高于全市生产总值增长速度，服务业在国民经济中的比重稳步提高。
二、工作目标
*年全市服务业生产总值比*年增长14%，服务业生产总值占全市生产总值的比重比*年提高1个百分点；服务业固定资产投资比*年增长20%,服务业实际利用外商直接投资比*年增长20%;交通运输与仓储服务业生产总值比*年增长11%,批发和零售服务业生产总值比*增长13%,租赁和商务服务业生产总值比*年增长14%,金融服务业生产总值比*年增长18%;中心城区和各组团重点镇区服务业生产总值占当地生产总值的比重比*年提高1个百分点。
三、主要任务
（一）加快发展金融服务业、商务服务业、文化产业、社区服务业
金融服务业。创新***府基础设施融资方式，在公路、桥梁、公交、供水等领域引入BT（建设-移交）、BOT（建设-运营-移交）、BOOT（建设-运营-拥有-移交）、PPP（公私合作）等新型项目融资方式，积极探索发行短期融资券和城市建设债券，拓宽基础设施建设融资渠道。进一步开放金融市场，积极吸引各类金融机构落户中山，支持有条件的镇区筹办地方性银行，打造与我市经济发展水平相适应、竞争适度有序的金融组织体系；鼓励银信部门开展个人理财、中小企业融资等金融产品创新。大力培育企业上市后备资源，完善后备上市企业改制的***策支持体系，加快其改制上市步伐；推动公用科技、中炬高新的资产重组，增强其再融资和可持续发展能力；依托有条件的中介服务机构，采取自建或合作共建方式建设产权交易服务机构，推动本地企业兼并重组和优势企业的低成本扩张。贯彻《关于加快保险业发展的意见》，积极发展农业保险，大力发展责任保险和企业财产保险，充分发挥保险在防灾减损和灾害事故处置中的重要作用；加快发展商业养老、企业年金、意外和健康保险，完善多层次社会保障体系。
商务服务业。加快东区、火炬区、小榄中心商务区规划建设，积极吸引内外资银行、股份制银行、风险投资、证券交易、担保、会计、法律、咨询、信息服务、广告、策划等服务企业进驻，使之成为高端服务业集聚发展平台；年内力促东区建纶商务酒店、市软件园二期工程、古镇“世纪灯王”、小榄农村银行等重点项目启动建设。建立健全*中介服务公共信息平台，使之成为中介服务企业展示、业务交流互动、中介服务交易和信用信息平台；加快设立*企业投资与管理咨询协会，为我市中小企业提供免费或低成本的投资与管理咨询、产权交易与企业重组及业务与人员培训服务，在此基础上探索组建*中介服务企业联盟，进一步加强中介服务企业的合作与交流，完善服务链条。按照市场导向、***企分开、统筹协调、依法监督的原则，加快推进行业协会、商会的改革，支持行业协会、商会依照有关规定创办会刊、网站，开展法律、***策、技术、管理、市场等咨询服务，组织人才、技术、管理、法规等培训，参与行业资质认证、新技术和新产品鉴定及推广，根据市场和行业发展需要承办交易会、展览会、推介会等。加强与国内外会展业的合作，促进会展业向市场化、产业化方向发展，提升会展水平。
文化产业。重点做大报刊业、影视业、广告业、出版发行业、动漫业、文化艺术业、娱乐游艺业，做强文化会展业、网络服务业、文化旅游业、休闲娱乐业，做优印刷业、文化产品流通业。继续支持社会资本进入文化产业，积极吸引国内外文化传播集团、娱乐传媒集团和大型文化娱乐项目落户中山；充分整合我市历史人文和特色产业资源，建设系列博物馆群，大力推动南朗文化产业园、小榄文化产业基地、三乡古玩城建设，积极创建部级游戏游艺产业基地；努力培育文化消费市场，打造文化演出品牌，发展健康、高品位的观演文化；加快数字电视整体转换工作，依托数字电视平台为广大市民提供工作、生活、学习、休闲娱乐等多方面的文化服务。
社区服务业。继续支持社会投资主体兴办家***、养老、托幼、体育保健、生活品配送、洗染维修、物业管理等服务项目；大力发展社区医疗，建立健全以疾病预防、医疗康复、健康教育、计划生育服务为主要内容的社区医疗服务网络，努力实现“小病不出社区”；完成“数字社区”信息平台建设，为居民提供“一站式”的物业管理、家居安防、日用小商品配送、网上看楼、家居装修服务，做强12319行***服务咨询热线，为居民提供便捷周到的公共服务；广泛开展社区志愿服务，进一步扩大志愿者队伍。
（二）提高现代物流与商贸服务业、旅游业、信息服务业发展水平
现代物流与商贸服务业。加快中顺快线、新沙水公路、福源路、古神公路和中山港二期扩建工程等交通基础设施和*保税物流中心、中外运物流中心二期工程、金岛木业物流中心、东升医药物流中心、民众农产品交易市场、三角农产品交易市场等重点物流商贸项目的规划建设。深入开展工业企业购销专业化活动，支持工商企业自建***的物流服务机构或将原材料采购、运输、仓储等物流服务业务分包给第三方物流服务机构。鼓励物流企业利用现代信息技术改造传统物流，推广条形码、EOS(电子定货系统)、EDI(电子数据交换)、货物跟踪系统、DRP(配送需求计划)、ASS(自动分拣系统)等先进的物流技术，提高物流企业货物存储、分拣、加工、配送等环节的服务效率和运作质量。开展物流企业、物流技术、物流设施、供应链管理标准化试点工作，推动我市物流业发展由“量”的积累转向“质”的提高。鼓励物流商贸企业通过兼并、联合等形式进行资产重组，实现低成本扩张，积极吸引国内外知名物流企业落户中山。依托物流人才培养基地继续加强物流师、助理物流师、物流企业高级高管人员培养。加快建设*保税物流中心，并依托该中心筹建出口加工区；在有效监管条件下，进一步简化通关作业流程，提高通关效率。依托优势专业批发市场和特色产业集群，发展一批交易主体组织化、交易方式现代化、交易商品标准化的中高级批发市场；继续推进“万村千乡”市场工程；支持农产品及农业投入品专业市场、物流配送体系建设，进一步完善农村生产流通服务体系。加快西区富华道商圈、石岐区长堤路-凤鸣路商圈规划建设步伐，积极引导重点镇区发展特色商业功能区，打造商贸服务业集聚发展平台。加快建设中国（中山）轻工博览中心，确保年内投入使用。
旅游业。加快建设南区詹园二期、文笔山大风车乐园、神湾盛世游艇会、小榄大观园、大涌安堂祠堂文化街、陈家祠公园等重点旅游项目；规划建设翠亨村国家5A级旅游景区、横石围现代农业生态旅游园、黄圃海蚀遗迹公园，增强旅游发展后劲。继续鼓励和支持高星级酒店建设，提高我市旅游接待水平。采取***府支持、社会投资、市场运作的方式，建设*旅游咨询服务中心。借鉴桂林“印象刘三姐”、丽江“丽水金沙”、杭州“印象西湖”等先进旅游城市经验，高水平策划一台具有浓郁中山特色的夜间文艺表演，打造中山旅游文化新名片。整合中山特色产业集群优势，发挥坦洲伊泰莲娜DIY地带和中山百年老字号咀香园工业旅游示范点的带动作用，以点带面，新规划建设一批工业旅游项目。进一步加强区域旅游合作，重点抓好“中珠澳”区域旅游产品推介，充分发挥三地历史上同根、地理上同源、文化上同祖的特点，合力打造“大香山”区域旅游品牌。
信息服务业。加快推进金盾工程、社会治安视频监控系统、重点污染源***监控系统、重大项目协同办公系统、劳动保障（市民）卡系统、电子口岸、行***审批电子监察等重点电子***务项目建设，推动电子***务的深入应用和部门业务系统的互联互通与信息共享。结合“广东省数字家庭推进计划”，组织设备制造商、内容提供商、服务提供商结成数字家庭产业发展联盟，并在接入网层面逐步推动电信、广电和互联网“三网”融合。加快中山软件园二期工程建设，积极吸引软件和信息服务企业进驻，形成集聚效应。建设Linux、嵌入式软件、信息安全保障、数字认证等技术服务中心，大力推动企业信息化；支持第三方电子商务服务平台建设，以我市优势产业集群为依托推进电子商务深入应用。加快“金农工程”和各类专业化、智能化农业信息系统建设，积极推进信息资源“进村入户”。加大企业信用信息资源整合力度，加快推进社会信用体系建设。
（三）稳步发展房地产业
严格执行国家房地产市场宏观调控的各项***策措施，确保廉租房、经济适用房、中低价位小户型商品房的土地供给，严控低密度、大户型住房开发项目土地供给，停止别墅类住房开发项目土地供给，合理调控房地产开发总量；进一步完善经济适用房、廉租房、拆迁安置用房住房保障***策，加快城区预制构件公房改造工程，建立健全与我市经济发展水平相适应的多渠道、多层次住房分类供应和保障体系。设立*房地产经纪员协会，建立和完善房地产企业和执业人员信用制度；严厉打击无证销售、虚假宣传、合同违约等违法违规房地产交易行为，规范房地产市场秩序，促进我市房地产业健康有序发展。
四、保障措施
（一）完善服务业规划体系
按照“规划一批、编制一批、实施一批”的原则，加强服务业发展规划制定和组织实施工作。年内组织实施东区、小榄、火炬区等3个中心商务区规划，富华道、长堤路-凤鸣路特色商圈规划，石岐区、西区服务业发展规划，*文化产业园发展战略规划，南朗旅游业总体发展规划、黄圃横石围生态旅游区规划等2个旅游业专项规划；启动南朗翠亨村国家5A级旅游景区规划、轻轨沿线站点服务业发展规划、部级游戏游艺产业基地发展规划、石岐区清溪路创意产业园发展规划及部分镇区服务业发展规划。发挥服务业专项资金作用，继续支持镇区服务业发展规划、重点行业和关键领域发展规划、服务业集聚区（特色功能区）规划编制工作；从*年开始，对部门、镇区、行业协会商会、企业开展的服务业重要课题研究和重大项目前期研究给予支持，充分发挥规划和研究在服务业资源整合、合理布局、与优势产业融合发展中的引导作用。
（二）注重服务业重点项目、重点企业和品牌的建设与发展
设立我市服务业重点项目、重点企业库，对重点项目、重点企业建立跟踪服务机制，并在资源配置、部门审批、服务业专项资金扶持与奖励方面给予重点支持；制定促进服务业品牌的***策意见，年内举行首次“全市十大服务业品牌”评选活动。
（三）加快服务业对外开放步伐
制定加快服务业对外开放的***策意见，加紧构筑我市与港澳地区服务业的合作平台。年内举办金融服务业、旅游业、文化产业、中心商务区、特色商圈专项招商推介活动，形成“季季有招商”的良好局面。
（四）积极探索服务业标准化、规范化
制定并实施服务业标准化工作方案。年内启动现代物流、交通运输、餐饮住宿、旅游服务、社区服务、物业管理等行业标准化工作；支持国家和省服务业标准化试点工作，鼓励行业协会、优势企业参与国家、省、市服务业标准和行业规范制定。
（五）抓好服务业***策体系建设
出台促进金融服务业、文化产业、旅游业等重点行业以及支持服务业集聚区、服务业标准化、品牌建设、对外开放、人才培养等关键领域发展的***策意见。制定相应产业***策，对我市高能耗、高污染产业实施差别化电价、水价、污水和垃圾处理费，通过转移支付方式支持服务业发展。整合工商、国地税、物价、规划、国土等各部门的***策资源，进一步优化服务业发展的***策环境。
（六）完善服务业人才体系
推进*职业技术学院服务业实用人才培养基地建设，年内建成物流实训中心、旅游实训中心和电子商务实训中心。支持各类服务业实用型人才培养（培训）基地（中心）建设；鼓励服务业优势企业联合社会力量设立服务业人才实训基地，支持行业协会等中介组织开展服务业人才培养和在岗人员培训。贯彻《关于进一步加快人才引进工作的意见》，积极引进我市高端服务业发展所需的各类高层次人才。
（七）加强组织机构建设
在市服务业发展领导小组的统筹协调下，适时成立由领导小组相关成员单位、相关镇区共同参与的专门工作推进小组，加大对服务业重点行业（关键领域）、重点集聚区、重点项目的推进力度。在市统计部门成立服务业统计科，充实服务业统计力量；落实镇区服务业专责机构的***编制和专职岗位人员，加大镇区服务业工作力度。
（八）强化服务业统计和绩效考核
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