我优求知网商品房销售管理办法篇（1）
第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条 ***建设行***主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民***府建设行***主管部门负责本行***区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民***府建设行***主管部门、房地产行***主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行***区域内商品房的销售管理工作。
上海商品房销售管理办法： 销售条件第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
上海商品房销售管理办法：广告与合同第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。
第十八条 商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为***产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条 按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面***。平面***应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计***纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计***纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积-合同约定面积面积误差比=---------------100%
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
上海商品房销售管理办法：销售第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
第二十八条 受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
上海商品房销售管理办法：交付第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行***主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行***主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
上海商品房销售管理办法：法律责任第三十六条 未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民***府工商行***管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得;收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第三十九条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行***主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;
(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;
(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;
(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;
(五)分割拆零销售商品住宅的;
(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;
(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;
(八)委托没有资格的机构销售商品房的。
第四十三条 房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行***处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
上海商品房销售管理办法：附则第四十五条 本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
本办法所称产权登记面积，是指房地产行***主管部门确认登记的房屋面积。
第四十六条 省、自治区、直辖市人民***府建设行***主管部门可以根据本办法制定实施细则。
商品房销售管理办法篇（2）
第三条 国家质量技术监督局负责全国商品房销售面积计量监督管理工作。
县级以上地方质量技术监督部门负责本行***区域内商品房销售面积计量监督管理工作。
第四条 商品房销售面积的测量，按照《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范执行。
商品房销售面积的组成和共有建筑面积的分摊原则，按照有关规定和交易双方的合同约定执行。
第五条 销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。
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商品房销售面积的标注应当以平方米（m ）为计量单位。
第六条 商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。
按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。
第七条 商品房销售者应当接受质量技术监督部门对商品房销售面积进行的计量监督检查，并如实提供与商品房面积计量有关的***纸、资料等。
第八条 从事商品房销售面积计量监督和仲裁测量的机构应当具备的基本条件：
（一）具有法人资格；
（二）配备符合《中华人民共和国计量法》和《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范要求，并经计量检定合格的计量器具；
（三）测量人员熟悉《计量法》等法律、法规，掌握房屋面积测量的理论和基础知识，经省级质量技术监督部门考核合格；
（四）具有保证计量数据公正、准确、可靠的管理制度。
第九条 从事商品房销售面积计量监督和仲裁测量的机构应当按照本办法第八条规定的条件取得计量认证合格证书。
第十条 商品房销售面积的计量监督、纠纷调解和仲裁测量，以质量技术监督部门认可的符合本办法第九条规定的测量机构出具的计量数据为准。
第十一条 商品房销售者违反本办法第六条的规定，质量技术监督部门责令改正，给用户、消费者造成损失的，责令赔偿损失，并处违法所得3倍以下、最高不超过30000元的罚款；没有违法所得的，可处10000元以下的罚款。
第十二条 从事商品房销售面积测量的机构使用未经检定或者检定不合格的计量器具的，依照《中华人民共和国计量法实施细则》第四十六条给予处罚。
第十三条 从事商品房销售面积测量的机构破坏计量器具准确度或者伪造商品房销售面积计量数据的，依照《中华人民共和国计量法实施细则》第五十一条给予处罚。
第十四条 各级质量技术监督部门开展商品房销售面积计量监督检查时，不得向被检查单位收取任何费用。
商品房销售管理办法篇（3）
各省、自治区、直辖市质量技术监督（技术监督）局：
近年，为了履行《中华人民共和国计量法》和***赋予的职责，规范市场计量行为，解决群众关心的热点问题，质量技术监督系统开展了商品房销售面积计量监督工作，得到了群众的拥护和新闻舆论的支持，产生了良好的影响和效果。国家质量技术监督局的《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范在全国尚无统一测量标准的情况下，起到了规范测量仪器配备和使用，统一测量和计算方法的重要作用。《商品房销售面积计量监督管理办法》对质量技术监督系统开展计量监督和仲裁工作做了规定，促进了监督和仲裁工作的规范运行。
由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。最近，***明确了国家质量技术监督局负责商品房销售面积测量用计量器具的监督管理和***。因此，在商品房面积测量管理体制改革之前，我局原的《商品房销售面积测量与计算》计量技术规范和《商品房销售面积计量监督管理办法》停止执行。
商品房销售管理办法篇（4）
现行《城市房地产管理法》第38条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法同时在“房地产交易”一章中又规定了商品房预售制度，是为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的例外情形。而建设部《商品房销售管理办法》在对商品房销售行为的界定时将商品房销售分为预售和现售，且将现售定义为：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。可见，《商品房销售管理办法》将房屋竣工验收合格作为商品房预售与现售的分界，并非登记领取权属证书。从这一点上看，建设部的部门规章与国家法律规定似乎有冲突。
事实上，考察房地产相关立法规定，不难发现：《商品房销售管理办法》关于商品房现售的规定与《城市房地产管理法》的上述规定并不冲突。
（二）商品房现售不等同于房地产转让
首先，《商品房销售管理办法》规定的商品房现售，仅是与商品房预售相对应的一种销售方式。有观点认为，《城市房地产管理法》关于“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定是为防止期房转让，其实不然。《城市房地产管理法》第46条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由***规定。此条应属委托性或授权性规范。虽然***办公厅在2005年转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（[2005]26号）中明确：***决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。但究其原因，是在部分地区商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等背景下，行***主管部门为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决市场运行中的矛盾和问题，为实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格作出的规定，并非《房地产管理法》明文禁止。因此，从立法目的来看，“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定不等同于禁止期房再行转让。
其次，《房地产管理法》第37条规定：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这里的房地产权利人即指房屋所有权人和土地使用权人。依据《物权法》的规定，房屋所有权和土地使用权的取得均须以办理权属登记为要件（依据事实行为或司法裁判等除外）。而在商品房买卖法律关系中，无论是预售还是现售，购买人尚未办理权属登记，其在商品房买卖合同中只是债权人而非房地产权利人。即便该预售合同办理了预告登记，也只是将该预售合同中一方当事人债的请求权赋予物的请求权，房屋所有权仍属开发企业。
最后，商品房买卖中再行转让的标的并非房地产物权而只是商品房买卖合同中的权利义务。以预售为例，预售商品房转让实质上是商品房预售合同的转让，即商品房预售合同中权利义务的转让。《合同法》第88条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。可见预购人经预售人房地产开发企业同意，可以将商品房预售合同中的权利义务一并转让给第三人，即将预售商品房转让与第三人。对于已将商品房价款全部支付完毕的预购人，因其在预售合同中的义务已履行完毕，剩下的只是对房地产开发企业的债权，此时预售商品房转让实质乃是债权让与，《合同法》第80条规定，其只要通知债务人房地产开发企业即可。当然，根据《合同法》第87条、《房地产管理法》和《房地产开发经营管理条例》的规定，由于商品房预售合同都必须在产权登记部门备案，所以预售商品房转让时，房地产开发企业、预购人和第三人还要到产权登记部门办理房地产开发企业与预购人备案合同的注销登记及房地产开发企业与第三人新签订商品房预售合同的备案登记手续。但这种程序本身是行***权力介入对房地产市场行为的强制干预，是宏观调控确保房地产市场健康有序发展的需要，并无法理可依。因此，《房地产管理法》第38条第6项之规定与《商品房销售管理办法》关于现售的规定并不冲突。
二、商品房预售与现售监管对接的实践难题
（一）竣工验收合格———现售
考察我国现行立法及部分地方实践不难发现：竣工验收问题在立法和实践中还存有争议。
***《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民***府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。从上述规定看，竣工验收应是行***主管部门牵头多部门参与的综合性验收。
同为行***法规的《建设工程质量管理条例》第16条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经勘查、设计、施工、工程监理等单位出具相关材料证明符合验收条件。该条例第49条又规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行***主管部门或者其他有关部门备案。可见，按该条例的规定，建设项目竣工验收是由建设单位组织的工程竣工验收和其他行***主管部门出具的单项验收组成，建设行***主管部门的主要职责是监督备案。
2009年住建部出台修订后的《房屋建筑和市***基础设施工程竣工验收备案管理办法》，对建设单位办理工程竣工验收备案作出进一步的详细规定。
综上，从工程建设和法律规定的角度来说，应将竣工验收备案作为商品房预售与现售的分界点。
（二）现售备案的性质
《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。该办法同时规定了商品房现售的条件。从条文本身来看，现售备案应是开发企业向主管部门办理的现售行为的告知性备案，而非审核性备案；受理备案的主管部门为房地产开发主管部门，而非房地产行***主管部门或房屋登记机构。因此，笔者认为，办理现售备案不应对开发企业提交的备案资料进行实质审查。
（三）现售监管引发的相关问题
1.怠于申办初始登记
《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据《物权法》和《房屋登记办法》的规定，购房人办理分户登记应以新建房屋完成初始登记为前提，除提交法定要件外，初始登记还涉及一定的税费，包括登记费、工本费、维修资金。按***和***的规定，住宅房屋登记收费标准为每件80元，非住宅房屋登记收费标准为每件550元。住宅房屋登记一套为一件；非住宅房屋登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。另外，根据《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。有观点认为，允许现售商品房进行合同网签备案，将降低开发企业申办初始登记的积极性，在市场形势不景气时可能产生个别企业无力支付办理权证的相关费用而怠于办理权属登记进而导致业主分户登记无法办理等问题。事实上，该情形在预售许可制度下同样存在，并非对现售行为进行监管允许现售合同备案所产生的特有问题。
2.如何办理预告登记
《物权法》明确了当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《房屋登记办法》规定可申报预告登记的情形包括预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押以及法律、法规规定的其他情形。如按《商品房销售管理办法》的规定以竣工验收合格作为现售的标准，那么竣工验收后尚未办理初始登记的商品房当事人能否在合同备案后申请办理预告登记？虽然《房屋登记办法》并未列举现售商品房买卖合同备案后办理预告登记的情形，但从《物权法》对预告登记的定义来看，商品房现售买卖合同无疑属于当事人之间的不动产物权协议，为保障将来实现物权只要交易双方有办理预告登记的约定，应当可以办理，并不违反法律规定。
3.能否受理（预）查封
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）指出：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。可见，未登记取得权属证书的房屋、土地也可以查封。但此种查封又不同于预查封。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）中提出了预查封的概念，即房屋虽未进***屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。从最高人民法院关于预查封的界定来看，商品房现售合同备案显然不属于预查封范围，但该类房产的查封应参照预查封的相关规定执行：即作为被执行人的房地产开发企业，已办理了竣工验收备案但尚未出售的房屋；被执行人购买的已由房地产开发企业办理了商品房现售备案的房屋；被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
4.预售与现售的转化和衔接
建设部在1998年《关于加强商品房销售管理的通知》（建房[1998]第17号）中指出，现房销售的，必须出示证明所售房屋合法的有关证件，并明确取得房屋所有权证的期限。从建设部的上述规定来看，将现售纳入监管范畴并核发相应证明是行***管理的要求。笔者认为，管理实践中，应根据标的的特殊性对商品房预售、现售进行区别监管。根据现行法律规定，未竣工验收合格的商品房申请预售的，应核发商品房预售许可证，且预售许可应有期限限制，即有效期。在商品房竣工验收合格后应转化为现售，现售商品房应包括竣工验收合格尚未完成权属登记以及已经完成初始登记领取房屋权证的两类。对于尚未取得初始登记的现售商品房的监管，宜通过现售行为备案或核发现售证明文件等方式进行；对于已完成初始登记的现售商品房，应将房屋权证作为交易的证明文件，可以实行网上签约，但不宜再进行合同备案监管。
三、国内各地对商品房现售监管的比较分析
由于国家层面的法律规范对商品房现售的规定过于原则，部分城市通过地方立法积极开展现售备案实践。主要有：
其一，将竣工验收备案/综合竣工验收作为预售与现售的分界，开发企业在现售前向主管部门报送竣工验收备案等资料，如郑州、武汉、海口、大连。按是否颁发现售备案凭证，又分为两种情形：一是经公示一定期限后即可现售，不颁发备案凭证。例如《大连市商品房销售合同网上备案办法》规定，开发企业现房销售商品房的，应将竣工备案等相关资料，报送市房地产交易登记管理机构进行网上公示。商品房信息网上公示3日后，房地产开发企业与购房者方可办理销售合同网上备案。二是取得现售备案证明后可进行现售合同备案。例如，《武汉市开发办关于贯彻的通知》（武开管办[2001]082号）明确：对现售商品房实行商品房现售备案制度，开发企业应当在商品房现售前将符合商品房现售条件的有关证明文件报送市开发办备案；市开发办对符合商品房现售条件的，出具武汉市商品房现售备案证，没有办理武汉市商品房现售备案证的，不得现售商品房。《郑州市商品房销售管理办法》规定的商品房现售条件与《商品房销售管理办法》一致，开发企业在现售前应持工程竣工验收证明等材料向市、县（市）、街区房地产管理部门办理产权登记备案。
其二，将初始登记作为预售与现售的分界，如北京、上海、广州、宁波。具体到各地实践操作不尽一致。例如，北京市通过网上签约方式进行商品房现售，但现售合同不备案，直接办理权属登记。北京市建设委员会《关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》（京建交[2005]1105号）规定：本通知所称商品房现房，是指已完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。当事人自网上签约之日起90日内持网上打印的现房合同和北京市房屋权属转移登记申请表及其他材料到房屋行***管理部门申请房屋权属转移登记。《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》规定：现售商品房的，在申请新建商品房所有权初始登记前，应当向区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。开发企业凭《商品房销售方案备案证明》及经房屋所有权初始登记的房地产权证等材料，办理现售商品房销售合同网上认证手续。宁波市《关于实行商品房现售备案的通知》（甬建发[2009]189号）规定，现售商品房是指房地产开发企业将已竣工并完成房屋初始登记的房屋，商品房现售实行备案制，现售备案资料齐全的予以备案，核发商品房现售备案书。另外，宁波市还规定，原已申领商品房预售许可证的项目，在具备商品房现售条件后应将预售后剩余房源转为商品房现售，领取商品房现售备案书后方可进行商品房现售，且应通过商品房销售网上即时备案系统进行商品房买卖合同备案。海口市住房保障和房产管理局《关于商品房现售备案管理问题的通知》规定，预售商品房项目申请转现售的，发给海口市商品房现售备案证；已办理房屋权属登记的，不办理海口市商品房现售备案证。
结合各地实践来看，无论是以竣工验收备案还是完成权属登记领取权证作为预售与现售的分界，无论是否颁发现售备案证明均实现了对商品房销售行为的全面监管。宁波、海口两地的规定还对预售转现售行为作出了详尽规定，值得借鉴。
四、加强和完善商品房现售管理的若干构想
商品房销售管理办法篇（5）
本规定所称商品房买卖包括商品房现售和预售。
第三条市房产行***主管部门负责商品房买卖合同网上登记备案的实施及相关管理工作。负责建立商品房买卖合同网上备案系统。
第四条房地产开发企业应向市房产行***主管部门申请办理现（预）售商品房网上管理认证手续。
第五条房地产开发企业应当向市房产行***主管部门申报商品房拟销售的价格。需要调整其商品房销售价格的，应办理网上变更手续。
房地产开发企业应如实提供网上楼盘的相关资料，不得提供虚假的信息资料。
第六条商品房销售前，市房产行***主管部门通过网上管理系统公开商品房预售许可证号、房地产开发企业名称、楼盘名称等商品房销售的相关信息。
第七条需要预留暂不销售的商品房，房地产开发企业应当在网上公布预留期限，预留期内不得出售。
凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒售。
第八条商品房买卖的当事人双方根据合同示范文本协商拟订合同条款，并经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过网络管理系统将合同信息进行备案，并通过网络管理系统在商品房楼盘表内注明该套商品房已销售。房地产开发企业应当打印已经备案的商品房买卖合同，并与购房人共同在书面合同上签字盖章。
第九条商品房买卖合同备案后，商品房楼盘表上即时显示该套商品房已备案，供购房人查询。
第十条在房屋权属登记前，当事人双方经协商一致，需要变更商品房买卖合同的，应当持已备案的书面合同、变更合同的书面协议及其它有关材料，向市房产行***主管部门申请办理合同变更备案手续。
第十一条当事人双方协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持已备案的书面合同、解除合同的书面协议及其它有关材料，向市房产行***主管部门申请办理注销备案手续。
商品房销售管理办法篇（6）
一、对商品房销售合同实行行***管理的基本概念
我国对商品房销售合同实行行***管理，这是符合我国国情、具有中国特色的。马克思主义认为，人民民主的国家有一个重要职能，那就是组织经济建设和文化建设，以满足人民日益增长的物质文化生活需要。对商品房销售合同实行行***管理，就是国家行使这样一种职能的具体体现。国家通过房地产管理部门运用行***管理手段，与司法手段有机结合，达到保护当事人的合法权利，维护社会经济秩序，促进房地产业健康发展的目的。
房产主管部门是受市***府委托，负责我市房地产市场统一规划和监督管理的职能部门。依据国家、省、市有关法律、法规对商品房销售进行管理。多年来，在市委、市***府的正确领导下，严格依法行***，认真践行“三个代表”重要思想，维护广大消费者的合法权益，推动了我市房地产市场的健康发展，也用实际行动推动了我市依法行***的进程。
为了对商品房销售合同进行更加有效的管理，国家颁布了一系列的法律、法规、***策。先后出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《合同法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令95号)、《商品房销售管理办法》(建设部令88号)、《**市房地产市场管理条例》等等。最高人民法院于20xx年5月7日公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房买卖合同纠纷的审理适用法律作出了更加明确、具体的规定。《城市房地产管理法》规定了房地产价格申报制度，并明确了“商品房预售实行预售许可证制度”。建设部第95号令《城市商品房预售管理办法》对商品房预售管理的有关问题进一步作了细化。房地产开发企业与购房者应当签订商品房买卖合同。l995年建设部和国家工商行***管理局联合颁法了《商品房购销合同示范文本》，20xx年建设部、国家工商行***管理局又联合对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》，规定了1 3项主要内容。推行《示范文本》有利于保护当事人的合法权益，避免因合同缺少项和当事人意见表示不真实、不确切，而出现显失公平和违法条款；有利于减少商品房买卖合同纠纷，促进合同纠纷的解决；有利于调动消费者的购房热情，促进住房消费，拉动经济增长。通过运用行***手段管理商品房销售合同，推行《示范文本》，对规范房地产市场行为起到了重要的作用。
二、为什么要对商品房合同进行管理
对商品房合同依法进行管理是全面建设小康社会宏伟目标的要求。在我国实现翻两番的目标后，人民群众生活逐渐由温饱型向小康型转变。***的十六大又提出了全面建设小康社会的宏伟目标。小康不小康，关键看住房。建设部为小康社会的住房确定的目标是“户均一套房，人均一间房，设施齐全，功能齐备”。在新的时期、新的形势下，将会有更多的人民群众通过房地产市场解决住房问题，提高居住质量，改善居住环境。创造一个公平、公正、公开的秩序正常的房地产交易环境，就显得更加重要。因此必须依法加强对商品房销售合同实施管理。
对商品房销售合同实施管理是“三个代表”重要思想的要求“三个代表”重要思想这个完整科学体系中，始终代表中国最广大人民的根本利益，是“三个代表”的最终归宿，也是我们一切工作的出发点和落脚点。落实“三个代表”重要思想，必然体现在我们的工作实践中，落实在一步一步扎实具体的工作中。加强商品房销售合同管理，与人民群众的利益息息相关。因此，只有维护好房地产交易市场的正常秩序，为人民群众创造一个宽松的住房消费环境，才能真正代表最广大人民群众的利益。
对商品房销售合同进行管理是促进房地产市场健康发展的要求。商品房销售合同是国家对房地产市场进行微观调控的主要手段之一，通过商品房销售合同的调整，使得房地产市场交易活动井然有序，房地产市场健康发展。但是，我们还应清醒地看到房地产市场中仍有不法开发商违规开发、销售商品 房，损害广大消费者利益，其中合同欺诈行为就是近年来反映比较突出的问题。为此，***、建设部均将整顿以合同欺诈消费者行为作为整顿房地产市场秩序的一个重要方面。因此，只有加强对商品房销售合同的管理，消除开发商的不法行为，才能保护广大消费者的利益，保证房地产市场健康发展。
三、加强商品房销售合同管理应重点做好的工作
由于商品房不仅是人民群众改善居住条件，提高居住环境的要求，也是全面建设小康社会中实现家庭财富普遍有所提高的重要环节，在全面建设小康社会中意义重大。更由于商品房从预售到竣工交付的时间一般较长，具有较大的风险性和投机性，涉及广大人民群众的切身利益，所以我们要扎实做好商品房销售合同管理。
1、进一步加强对房地产有关法律、法规的宣传，提高消费者房地产法律、法规意识，让商品房消费者做到明明白白消费。据统计，目前，消费者在购房时自己聘请律师的不到2％，法律意识比较淡薄，自我保护意识不强。大多数人认为：目前新版《商品房买卖合同》是国家制订的，以为很全面，《合同示范文本》可以保护自己的利益，且大多数人在购房时有一种从众心理，大家都这样签了，我也这样签算了。因此，加大对房地产的有关法律、法规的宣传力度，培育消费者的法律意识，是规范房地产市场秩序，保护消费者合法权益的基础性工作，也是推进我市依法治市进程的重要内容。加强商品房销售合同管理，就必须大力宣传有关法律、法规，使之家喻户晓，人人明白。
2、严格对商品房销(预)售进行管理。按照建设部《城市商品房销售管理办法》对商品房销(预)售的规定，一是严格按规定办理预售许可证，同时配合新闻媒体，定期向社会公布预售许可办理情况，以供广大消费者监督和作为购房参考；二是销售商品房时必须用《商品房买卖合同示范文本》，不使用的不予办理产权证；三是加强对商品房销(预)售的检查巡查。
商品房销售管理办法篇（7）
第三条 本规定所称积压商品房是指1998年12月31日前已建成尚未出售的商品房。
本规定所称停缓建商品房项目是指1996年12月31日前动工后停缓建的商品房项目和经市***府批准认定的其他停缓建的商品房项目。
第四条 积压商品房转化为经济适用住房销售，坚持自愿申报，限量审批，限价并定向销售的原则。
第五条 同时具备下列条件的积压商品房可以申请转化为经济适用住房销售：
（一）在同一住宅小区内或单体建筑积压商品房面积在1500平方米以上的；
（二）已通过竣工综合验收，公共配套设施完备，具备入住条件，并实行统一物业管理的；
（三）积压商品房产权明晰，未被依法限制产权转移的。
第六条 申请将积压商品房转化为经济适用住房销售的，应向市房产管理部门提供如下材料：
（一）将积压商品房转化为经济适用住房销售的申请书；
（二）土地使用证；
（三）建筑工程规划许可证；
（四）建设工程施工任务通知书（施工许可证）；
（五）工程质量竣工核验文件和住宅小区竣工综合验收文件；
（六）已办理房屋产权登记的，应提供《房屋所有权证》。
申请人不能提供前款（二）（三）（四）（五）（六）项证件的，应向有关职能部门申请补办。有关职能部门自受理之日起15个工作日内按有关规定办理完毕，对按规定不能办理的给予书面答复。
第七条 市房产管理部门受理将积压商品房转化为经济适用住房销售的申请后，自受理之日起7个工作日内提出审核意见，对符合条件的报市***府审批，对不符合条件的给予书面答复。
第八条 申请将停缓建商品房项目转化为经济适用住房项目续建的，应向市城市规划行***主管部门提出申请。市城市规划行***管理部门受理申请后，自受理之日起15个工作日内提出审核意见，对符合条件的报市***府审批，对不符合条件的给予书面答复。
经市***府批准，将停缓建商品房项目转化为经济适用住房项目续建的，应在获得批准之日起5日内到市房产管理部门登记备案。
第九条 市房产管理部门应对积压商品房转化为经济适用住房销售实行跟踪管理。售房者应在签订售房合同之日起10日内到市房产管理部门登记备案。
需要办理交易过户发证手续的，市房产管理部门自受理之日起15个工作日内办理完毕。
第十条 经批准将积压商品房转化为经济适用住房销售的，销售价格不得超过市***府规定的最高限价。限价标准见附表。
第十一条 经批准将积压商品房转化为经济适用住房销售的，按琼府办〔1999〕99号文件规定减免有关税费，并按规定返还土地使用权出让金。
第十二条 积压商品房转化为经济适用住房应当销售给个人消费者，但本规定第十三条规定的情形除外。
第十三条 允许国家机关、国有企事业单位、国家参股的股份制企业购买转化为经济适用住房的积压商品房或将停缓建商品房项目续建，用于职工房改。
鼓励国内科研机构和高等院校购买转化为经济适用住房的积压商品房或将停缓建商品房项目续建，用于兴办科研、教学、培训和度假疗养基地。
第十四条 凡购买25平方米积压商品房的给予1人入户指标。入户对象由购房者择定，可在办理房产交易过户之日起3年内办理入户手续。入户对象属农业户口的，准予办理农转非手续。
在校学生从入户之日起，在普通高等院校入学考试、中小学入学等方面，享受与当地户籍人口同等待遇。
商品房销售管理办法篇（8）
在实务中各房地产开发企业对收入实现有不同的确认方法，主要有：
（1）以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据；
（2）以签订正式房屋销售合同作为收入实现；
（3）以开发的房地产业经竣工验收，开出“入住通知书”并开具销售发票作为销售实现；
（4）以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认。
值得一提的是，上述标准也会因人而异，不同的职业判断导致不同的结果。例如在上市公司年报中，有几家从事房地产开发业务的上市公司年报因当年房地产销售收入确认的问题，被注册会计师出具了保留意见或解释性说明段。而公司与注册会计师的分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
商品房销售包括商品房现售和商品房预售。开发商销售收入的确认是按照《企业会计准则―收入》的收入口径来确认的，即：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠计量。这样房地产开发企业通常认为符合同时满足这四个条件可以确认为收入的时点，一般是在为客户办理房产证时，即在产权变更时确认收入。
比如目前，大约80%客户采用银行按揭方式购房，银行通常在客户首付款后的一个月左右将余款拨付给开发商。银行要与购房者签订一个“个人购房（抵押）借款合同”，在这个合同中，开发商需要作为保证人的身份出现，加盖公章。合同中开发商需要提供的保证是“自本合同签订之日起至借款人（购房者）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”。因此开发商在没有将房屋从法律意义上完全交付给购买者之前，必须承担这样的连带责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十六条：买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。第二十七条：买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。开发商因为存在承担这种连带责任的可能性，已收取的购房款还存在一定风险和不确定性，所以通常不在办理产权证之前确认收入。
《商品房销售管理办法》第三十四条：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行***主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此，房地产开发企业在相关手续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由购买者来做决定。有些购买者迟迟不办理权属登记手续，主要是从两点考虑：（1）所购房屋准备增值后卖出，卖出时在开发商那里办理更名手续，这样自己无须交纳办证时的契税、住房维修基金等手续费。（2）开发商在此期间承担担保的连带责任。
二、本文对房地产收入时限的理解
下面，将上述确认收入的时限做逐一剖析：
（1）签订预售合同收取预收货款其性质是预收货款，因为房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前预先销售的行为，只属于合同要约的一部分，能否真正的实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后意向来决定；且预售合同不同建造合同，建造合同是指为建造一项资产而订立的合同，而房地产预售合同是商品购销双方的意向。因此根据《企业会计准则―收入》的规定商品所有权上的主要风险和报酬是否已转移给买方判定，签订预售合同并收取预收货款由于该开发产品尚未竣工验收，不符合收入确认条件，不能作为销售实现的依据。只有等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入的实现。
（2）签订正式销售合同是否可以作为销售实现，本文认为签订正式房屋销售合同仍只具有预售性质，如同一般工业产品销售合同，从法律意义上讲也只是一种要约，极有可能发生变更，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《企业会计准则―收入》的有关规定，故也不能确认收入。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。
（3）以房款已收讫、产权过户确认收入，会出现收入滞后现象，同样不符合收入确认原则。我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度已较健全，在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收及房管部门对建筑实测后方可领取销售许可证、签订正式房屋销售合同。因此在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议，并交付买主办理入住手续的情况下，根据收入准则―商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。因为我们知道办理产权过户手续涉及到房地产管理、土地管理及税务等***府有关部门，办妥产权证书时间并非开发商或买主所能控制。
《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准。该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《企业会计准则―收入》准则等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中，房地产开发企业究竟应在哪一环节确认收入？本文认为，房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准，即法律标准和专业标准。
1、法律标准 。
房地产是不动产，因此，房地产买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行***管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易等；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发（即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25％以上）的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。
2、专业标准 。
专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，如《企业会计准则―收入》准则及《企业会计制度》的相关规定等。1999年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计准则―收入》第5条规定了销售商品的收入确认的四个条件，即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。2001年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计制度》第85条对销售商品的收入确认作出了与《企业会计准则―收入》类似的规定。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入的确认带来了困难。其焦点在于如何根据房地产开发企业销售的特点把握报酬和风险的转移。
综上所述，本文认为，房地产收入的确认应同时具备以下条件：
1、房地产商品已竣工并经有关部门验收合格；
2、房地产开发企业已与客户签订了正式的商品房销售合同；
商品房销售管理办法篇（9）
一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。
二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。
三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。
四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。
五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。
六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。
七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。
八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。
九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。
十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定?姓驶В辖钏酱妗?
十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。
十二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。
十三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。
公司管理制度之合同的签订与管理
十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。
十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。
十六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名)，做到准确、及时、完整。
商品房按揭贷款和其它业务
商品房销售管理办法篇（10）
三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。
四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。
五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。
六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。
七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。
八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。
九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。
十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定银行帐户，严禁公款私存。
十
一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。
十
二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。
十
三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。
合同的签订与管理
十
四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。
十
五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。
十
六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名)，做到准确、及时、完整。
商品房按揭贷款和其它业务
十
七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务，熟练掌握操作流程，必须按照银行规定签定合同，做到办证细心，资料齐全，专人办理。
十
商品房销售管理办法篇（11）
（一） 在特区投资的外国人、华侨、港澳台同胞及其组织；
（二） 受雇请在特区工作的外国人、华侨、港澳台同胞。
第三条 外销的商品住宅用地，纳入年度的土地供应计划，计划由深圳市规划国土局（以下简称市规划国土局）编制，报经深圳市人民***府（以下简称市***府）批准后执行。执行中，需要调整计划的，应报市***府批准。
市规划国土局向市***府报送的年度土地供应计划中应载明商品住宅外销用地（包括开发企业土地存量中的年度外销用地）的位置、面积、出让方式。
第四条 拥有行***划拨土地存量的企业，应于每年九月底前向市规划国土局报送下年度的商品住宅外销计划。经批准纳入年度外销供应计划的，方可将商品住宅外销。符合前款规定的，开发企业还应与市规划国土局签订土地使用权出让合同（以下简称出让合同），并按照外销市场价格补交地价款，地价款以外汇支付。
第五条 商品住宅外销用地以招标、拍卖方式有偿出让。出让对象为在特区内具有房地产开发权的企业以及外国、华侨、港澳台的经济组织或个人。
第六条 商品住宅外销用地的地价及住宅售价，一律以外汇支付。
第七条 原拥有商品住宅外销经营权的单位，啄本办法施行之日起，其外销经营权予以取消，但通过有偿取得土地使用权，经批准取得单项外销权的除外。被取消外销经营权的单位，须按有关规定办理注销或变更登记等手续。
第八条 土地使用者在交清地价款后，凭出让合同到市规划国土局领取《商品住宅外销许可证》。
土地使用者外销商品住宅时，应将《商品住宅外销许可证》悬挂在售楼场所，以备查验。土地使用者制作的售楼广告和说明书中，应载明《商品住宅外销许可证》的号码。购楼者须认明《商品住宅外销许可证》方可购买。由于售楼广告或说明书作不真实宣传，或误导而造成所购住宅不能登记的，土地使用者应承担责任。但购楼者明知不能外销而购买的，损失自负。
第九条 土地使用者刊登售楼广告，须持有《商品住宅外销许可证》，预售的，还须持有市规划国土局批准其预售商品住宅的批准文件。没有按上述规定提交证书、批准文件的，广告经营单位应当拒绝为其刊登售楼广告。
第十条 符合本办法第二条规定享有优先购买权的单位或个人，购买商品住宅的数量由市规划国土局核定。市规划国土局对行使优先权者给予指导。
第十一条 土地使用者向市规划国土局提出预售外销商品住宅申请时，必须提交下列文件：
（一） 市规划国土、建设管理部门签发的《建筑许可证》和《开工许可证》；
（二） 预售说明书；
（三） 房屋使用、管理、维修公约；
（四） 预售款的监管机构（银行或律师事务所）和监督方案；
（五） 经银行或注册会计师审核的，除用地价款外，投入开发建设的资金已达总投资的百分之二十五的验资证明；
（六） 《商品住宅外销许可证》。
预售说明书应包括的内容：楼宇的位置、装修标准、总套数、拟公开销售套数、每单元的建筑面积、拟售的价格、预售的时间、地点、竣工及交付使用的时间。预售申请一经批准，预售说明书对土地使用者有约束力。售楼广告与预售说明书的内容必须一致。
第十二条 预售的外销商品住宅，在未领取《房地产证》前不得转让，否则，转让无效。
经批准预售外销商品住宅的，土地使用者应当在预售之日起，每满七日后的第二天，将预售者的名册和商品买卖合同（预售），报市规划国土局办理预售登记。
商品房买卖标准合同由市规划国土局会同深圳市工商行***管理局统一印制，按实际需要编号提供，使用其它文本一律不予登记，土地使用者弄虚作假或未按期办理预售登记的，按《广东省经济特区土地管理条例》第四十七条的规定处理。
第十三条 预售外销的商品住宅必须公开销售。市规划国土局对房地产开发企业的销售活动进行监督。
第十四条 内销的商品住宅，不得转让给外国人、华侨、港澳台同胞及其组织。
第十五条 违反本办法第七条、第十四条规定以及未领取《商品住宅外销许可证》而预售或外销商品住宅时，其交易行为属非法转让土地，市规划国土局不予办理登记手续，并按《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十一条规定处理，没收非法所得。违反者属房地产开发企业的，同时注销其房地产开发经营权。
第十六条 土地使用者违反本办法第八条第二款规定的，由市规划国土局责令其停止售楼，限期改正。
第十七条 本办法施行前商品住宅已外销，但尚未按有关规定履行登记手续的，当事人应在本办法施行之日起三个月内到市规划国土局登记，市规划国土局按下列规定进行处理后，发给《房地产证》：
（一） 没有房地产外销权，又未经市规划国土局批准，而进行商品住宅外销的，按《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十一条处理，没收其非法所得；
（二） 有房地产外销权的单位，其外销商品住宅的使用年期超过土地使用年期的，由销售单位向市规划国土局补足超过年期部分的地价款后，认可其土地使用年期；
（三） 一方出地，一方出资，合作建房外销的，按本条第（一）、（二）项的规定处理。
第十八条 经营房地产交易（）企业，必须按本办法的有关规定开展经营活动。违反者，由市规划国土局予以警告，责令其纠正；情节严重的，注销房地产交易经营权。
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