我优求知网房地产管理论文篇（1）
另一种消费观认为：除计算建筑容积率***建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现***地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有***的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进***地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有***的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
房地产管理论文篇（2）
二、中国监督制度
在我们国家，议行合一说（TheParliamentandtheexecutivesaid）和马克思主义权力制约观（Theconceptofpowerrestriction）是主要的监督制度理论依据。在***同志的带领下，不断发展和丰润了权力制约观。国家土地督察制度主要表现在以下几个方面。
1）改革大潮涌动，不断深化，土地利润丰厚，行***管理权力如果无限制的扩大，会导致滥用，所以，需要严加管理，加强土地行***监督。
2）加强土地行***监督，意在保护公民的土地权利，在此基础上，起到制约权力的作用，需要注意的是要注意监督方式的丰富性，从各方面都要扩大监督手段。
3）土地行***管理制度改革从很大程度上扩大了***府的收入，因此谨防权力失控与滥用。
4）土地公有制，国家监督。
5）权力制约与法治具有内在的统一性，建立土地督察制度，增强法制。
三、***府监管理论垄断经营会导致市场出现失灵状态
社会资源无法有效配置，***府监管则有效解决此类问题，由于信息不对称、不完全和制订***策的复杂性等，***府失灵的情况也经常性的存在，因而土地公共***策失效。在我国，土地公有制，土地所有者属于地方***府，放眼而望，地方***府扮演了市场竞争的参与者角色，制造了市场机制的各种缺陷，没有做好土地的监管职责，针对这种“体制性失灵”，有必要按照***府监管理论重新审视中央与地方的土地管理关系，加强和改进对地方***府土地利用和管理行为的监管。
四、中国三十多年的改革现状
新中国成立，实行中央高度集权体制延续至今。改革后放权让利，施行地方分权改革，地方***府扩大了自力，由此问题频出。中央***府是集权制度，但权力下放，地方***府有一定的权力，且逐步扩大，但是监督乏力；长期以来，“上有***策，下有对策”中央重大决策在地方执行中始终存在走样现象。因此分权体制可以有效地完善中央的宏观调控和监管体制，协调好中央与地方之间的关系。土地是不可再生的资源，在城市发展中发挥着巨大的作用，我们国家有十几亿的人口，***府对土地的宏观调控是对全国土地资源的有效利用。
五、利益关系理论
利益是人类的需要，利益关系是生存的本质，是人类行为的物质动因，利益和利益关系促进了人类的发展和文明，全体人民的共同利益即国家利益，国家利益和公民的个人利益相辅相成，息息相关，如影随形似响应声。利益有一致性，也存在利益矛盾。后者比如在非规范的市场条件下违反法律、扭曲经济规律的地方保护、恶性竞争等。随着改革开放的深化，利益矛盾不断地产生，也在不断地消除，国家加强土地控制，向地方设立派驻国家土地督察机构，避免重大的违规违法问题，使得***策日趋完善。
房地产管理论文篇（3）
自改革开放以来，我国经济由计划逐渐向市场转轨，***府针对房地产业的管制也从完全管制转为开始逐步放松，我国房地产业得以迅速发展。但在20世纪90年代开始，全国房地产开发投资的增速加快，特别是最近几年，全国大部分地区的房价急剧飙升，房价出现失控状态，国家针对过热的房地产业实施从紧的宏观调控***策。在一系列宏观调控和管制之下，全国各地房价先后出现回落。与此同时，源于美国次级债引发的金融危机和经济衰退席卷全球，我国经济也出现减速，伴随经济减速，国内居民对房地产的消费热情也急剧下降。在这种非常不利的大环境下，房地产企业如何摆脱困境，企业现金流成为解决这个问题的关键。优化企业现金流管理，不但可以帮助企业熬过这次行业寒冬，还可以为即将到来的春天打下良好的基础，使得企业在未来竞争中处于优势。
一、房地产行业特征分析
1.房地产项目成本高。房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。由于土地资源稀缺且不可替代，供给是有限量的，但人类对土地的需求却与日俱增，使房地产的土地价格不断上升。同时，作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，需投入一定的人力、财力和物力进行开发，加之土地的拍卖、招标造成的价格竞争，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产投资者的投资金额较高。此外，房屋的建筑、安装需要雇佣大批工程技术人员和施工管理人员，需要使用大量大型施工机械设备，从而造成房屋建筑成本高于一般企业产品成本。
2.房地产项目周转期长。房地产企业投资要受到房地产市场各个组成部分的制约，包括土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场等四个相互联系的市场。一旦将资金投入于房地产市场，需要经过这几个市场的一次完整流通才能获得利润。通常，开发一宗房地产，从选择地块到规划设计、兴建完工，直至出售需3-5年时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。当企业遇到宏观经济调控等因素导致的房价下跌，则会加剧现金流动缓慢的状况。
3.房地产项目风险性大。由于房地产投资占用资金多，资金周转期长，其投资风险很大。由于房地产不像一般商品、股票那样可以轻易脱手，其资产很难在短期内变现，这样房地产项目就存在变现力风险。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素，这就需要房地产企业不断提高投资决策及经营管理水平，降低经营性风险。同时，房地产投资效果会受到社会***治、经济发展的影响，存在较大的宏观经济风险。
4.易受国家法规***策影响。房地产行业的发展和房地产项目的建设，事关国民经济和国计民生，国家和地方***府根据现实情况对房地产行业进行宏观调控和***策引导，使得房地产项目从立项开始，各个环节都受到直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业***策，服从城市统一规划，房地产售价受国家有关法规***策调控等。例如，2003年中国人民银行通知,规定对手续不全、自有资金不全的项目不得发放贷款；2004年***要求房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。这些宏观调控***策的出台势必会对房地产企业的发展和行业布局产生深刻影响。
二、当前房地产企业资金管理问题
1.负债比例过高。房地产经营活动具有周期长、耗费大等特点，房地产企业几乎不可能完全依靠自有资金进行发展，由于***府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限制较高，企业大多从银行借款进行负债融资，这导致企业资产负债率过高。据统计，当前我国房地产开发资金的70%～80%直接或间接来源于银行。房地产企业资金缺口增大，2008年我国房地产商的资金缺口为6730亿元。过高的债务比率使得房地产企业承担较大的财务费用压力和风险。
2.资金沉淀严重。房地产企业一方面深受资金不足之苦，另一方面企业对资金的无效占用不断增加，投入的资金未形成有效产出流回企业，而是转化为产品积压。根据国家统计局的数据，以2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米为基础，推测2009年的全国商品房空置面积将超过2亿平方米。按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算，2009年全国商品房空置率将达30%以上，这将大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线,全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月。这些空置商品房无疑大大占用房地产企业的资金，造成企业资金的严重沉淀。
3.投资行为盲目。由于前几年房地产的理论投资回报率较高，使得部分房地产企业关注行业利润时，没有考虑到行业存在的潜在风险，忽视行业发展的周期性，对未来行业困境估计不足。部分房地产企业在未能科学分析开发项目所处的宏观经济环境，未能分析房地产市场的消费趋向、消费者的购买能力和市场上的供求情况的前提下，就按企业主观臆断，盲目进行项目投资，在这种投资理念和策略下，房地产企业的投资很难得到合理回报，投资行为的盲目性势必会使得企业陷入资金上的窘境。
4.融资形式单调。由于我国企业债券市场发展进程很慢，企业很难通过发行企业债券筹集资金。同时，我国证监会对企业IPO有较为严格的规定，特别是近两年，监管部门控制房地产企业上市，使得房地产企业，特别是中小企业企***通过发行股票方式筹集资金成为不可能。房地产企业的融资方式往往只能停留在短期和长期银行贷款，这样对房地产企业的资金运作和发展非常不利，使企业的融资风险高、偿债压力大。
5.资金管理不善。房地产企业在我国还是个新兴行业，一些房地产企业的管理人员资金意识淡薄，并未在头脑中树立资金成本、利息、时间价值等观念，使资金管理成为企业管理中的一个薄弱环节，具体表现在企业内部资金管理的责任不明确，前期开发拖沓，建设工程质量不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等行为，这些行为都直接影响投入资金的按时回笼，造成企业资金的短缺。
6.投融资主体不明。在加快城市建设和旧区改造中，一些房地产企业承担了危棚简屋的拆除和市***基础设施的建设。这些项目投资额大，建设工期长，属公益性项目，建设资金理应由市、区二级***府财***来负担。但鉴于财力不足，项目只能靠银行贷款来解决资金问题，而银行贷款的主体只能落到房地产企业身上，房地产企业通过***府信用进行银企合作放大贷款规模。受宏观经济环境影响，“以路带房”的效果不明显，投入和产出未能同步增长，反而使企业背上了沉重的包袱。这种***企不分，投融资主体不明，导致了房地产企业承担了不应承担的责任和风险。三、优化房地产企业资金管理对策
1.实施多渠道融资。房地产企业既可以按照***府有关规定，以投资者入股的方式向社会公开或定向招募资金，也可以一定的开发项目为基础，通过有关金融机构，向社会公开发行一定期限的债券。需要注意的是，企业债券虽偿还期较长，但由于到期时偿还金额巨大，企业压力较大，为缓解企业偿债压力，债券期限应尽量与房地产项目的开发经营周期相一致。同时，企业还可以向银行及有关金融机构进行贷款，但需要严格掌握贷款数量、合理组合贷款形式，以防止企业举债过度而带来财务风险。
此外，房地产企业还可以通过开展项目合作与参建，吸引国内外资金。例如，通过进行项目合作吸收资金，与国内外企业合作投资或组织项目开发公司，共同开发，共享利润;或通过参建筹集资金，将其中部分房产以商定价格吸收其他企业参与建设，参建单位按协议定期支付参建款，待项目竣工交付后，参建单位可按协议获得部分房产所有权。
2.强化内部资金管理。加强企业内部流动资金管理，减少资金闲置，在充分估计风险的前提下，将资金投资于高收益项目。针对企业应收账款管理，应设立房款台账，记录每个客户的信息，同时财务部门要定期与销售部门核对客户情况，积极催款以保证资金回收。应贯彻并执行分期滚动开发的理念，减少在建工程成本的占有量。同时，强化利息观念，并在企业制定和实施生产经营目标中运用。企业内部对资金占用应建立完善的结算机构与制度，准确核算占用量及占用期，努力降低企业资金的占用成本。
3.优化项目投资管理。投资项目优劣直接关系到企业资金回收和利润大小，因此企业在投资的前期必须针对项目做大量可行性研究。同时，房地产市场与国民经济发展状况、人口规模与结构、居民收入、***策法规、产业结构、通货膨胀率、国家金融***策等方面存在较强的关联性，因此，在房地产项目开发方案选择时，应按一定的操作程序，从各个角度对房地产市场与项目进行详细的调研和分析。房地产企业在投资前期应该充分了解国家关于房地产业发展的最新***策、宏观经济环境、城市规划发展情况、拟开发项目的周围环境、消费群体的定位等事项，做好充分的市场调研，再由专业人员设计开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排等，并测算出建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标等相关的技术经济指标，使项目的开发适应市场需求，实现预期利润。
4.完善项目资金监控。完善房地产企业项目的资金监控，包括期前预控和期间监控。期前预控的目的是为了事先对资金流向和流量进行较为准确的预测，以“防患于未然”。企业根据开发经营的需要，编制年度、季度和月度的资金收支计划，对企业每一个具体开发项目的资金收入和资金投入情况，按时间、数量分别排列组合，找出资金收入和支出的波谷期及其节点，分析造成缺口的原因，拟订弥补缺口的措施。期间控制贯穿于企业正常生产经营的资金管理全过程，包括对商品房预销售收入和项目开发资金支出的监控、资金收支大类的监控和统筹资金收支等方面。通过项目的期前预控和期间监控，最终实现对房地产企业项目资金的良好管理。
参考文献
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房地产管理论文篇（4）
我们将该公司营销能力的评价指标体系作为一个系统，它是由营销能力若干个相互作用、相互依赖的部分组合而成，具有特定功能的有机整体，称他们为因素集，记作U=∣U1U2U3U4U5∣。要进行该企业的营销能力评价，首先，就要确定因素集中每个因素的权重。所谓权重，是指各元素，在整个系统中所占有的份额、重要程度，以及对评价项目的影响程度。权重越大，相对重要性越大，反之亦然[30]。在一个评价系统中，各评价指标权重的确定是极为关键的，也是比较困难的。在系统工程方法中，解决多目标系统评价或决策问题时常采用的权重设计方法就是层次分析法。各种复杂因素对问题的解决有着不同的重要性，将这些因素之间的关系加以条理化，并排出不同类型因素相对重要性的次序，这便是层次分析法的基本思路。表5-1判断矩阵相对重要度及其含义标度含义135792，4，6，8的倒数表示两个因素相比，具有相同重要性表示两个因素相比，前者比后者稍重要表示两个因素相比，前者比后者明显重要表示两个因素相比，前者比后者强烈重要表示两个因素相比，前者比后者极端重要表示上述相邻判断的中间值若因素i和因素j的重要性之比为aij，那么因素j和因素i重要性之比为aji=1/aij（1）根据层次分析法中确定权重的方法，结合因素层次划分模型，采用1～9比率标度进行同层次两两因素间的相对比较，构造出判断矩阵,这一过程由专家组进行。求解判断矩阵的特征根和特征向量，为同一层次各因素相对于上一层次某一因素相对重要性排序，然后进行一致性检验。计算判断矩阵A的最大特征值λmax并进行一致性检验。将计算出的最大特征根λmax导入公式进行一致性检验。具体公式如下:aCI=(λmax-n)/(n-1)（5-1）bC.R=CI/RI（5-2）27如果C.R＜0.1，则n阶判断矩阵A的一致性可以接受表5-2R·I的取值范围见下表维数123456789R·I0.000.000.580.901.121.241.321.411.45（资料来源：刘惠生主编：《管理系统工程教程》，企业管理出版社，1991，P452）（2）构造判断矩阵表5-3A-B判断矩阵AB1B2B3B4B5w一致性检验指标值B1153120.2534B21/511/31/51/40.1138B31/3311/31/20.1698B4153130.2637B51/2421/310.1993R.I=1.12C.I=0.001232C.R=0.0011<0.1判断矩阵有满意的一致性，认为权重向量可靠。表5-4各指标相对于B1的判断矩阵B1B11B12B13B14w1一致性检验指标值B1113210.2887B121/31230.2612B131/21/211/20.2138B1411/3210.2363R.I=0.90C.I=0.02034C.R=0.0226<0.1判断矩阵有满意的一致性，认为权重向量可靠。表5-5各指标相对于B2的判断矩阵B2B21B22B23B24w2一致性检验指标值B21121/21/40.2077B221/211/31/40.1787B232311/30.2536B2444310.3599R.I=0.90C.I=0.00171C.R=0.0019<0.1判断矩阵有满意的一致性，认为权重向量可靠。表5-6各指标相对于B3判断矩阵B3B31B32B33w3一致性检验指标值B3111/51/30.2094B325140.4983B3331/410.2923R.I=0.58C.I=0.002494C.R=0.0043<0.1判断矩阵有满意的一致性，认为权重向量可靠。28表5-7各指标对于B4的判断矩阵B4B41B42B43w4一致性检验指标值B4111/61/50.1670B426130.4853B4351/310.3477R.I=0.58C.I=0.002494C.R=0.0043<0.1判断矩阵有满意的一致性，认为权重向量可靠。表5-8各指标对于B5的判断矩阵B5B51B52B53w5一致性检验指标值B511430.4517B521/4120.2833B531/31/210.2650R.I=0.58C.I=0.009918C.R=0.0171<0.1判断矩阵有满意的一致性，认为权重向量可靠。
5.2建立房地产企业营销能力评价
集V根据对房地产企业营销能力进行评价的目的，借鉴国外经验，确定评价指标体系中各评价指标的优劣等级，具体的含义为：V={v1高，v2中，v3低，v4差}。
5.3构造模糊综合判断矩阵
根据房地产企业营销能力评价集V，对准则层指标Bi构造单因素矩阵Ri。Ri=ri11ri12ri13ri14ri21ri22ri23ri24…………rij1rij2rij3rij4其中：i为准则层各指标下标，j表示准则层Bi的指标个数。rijt（t=1，2，3，4）为准则层指标Bij隶属于评价集V的程度，该数据的取得可以采用专家打分法由专家进行打分，然后采用算术平均的方法得到，也可以用随机调查方法，最后经算术平均得到。为了科学准确地分析和把握房地产企业市场营销能力，笔者采用专家打分法对各指标进行隶属度判断（用Ri表示，i=1，2，……，5）。笔者请该公司销售策划部的8位管理和技术人员，策划公司的6位资深工作人员，某高校经管学院不动产经营管理专业的3位教授和3位在读博士参与了针对该房地产公司评价指标值的确定。rijt（t=1，2，3，4）的含义是全体评判者认为指标层Bij属于评价等级V的隶属程度，其值可采用评判人员认为Bij属于V各等级的人数除于参加评判的总人数，评价结果见表5-7。（5-3）29表5-9专家评价结果准则层指标层v1高v2中v3低v4差战略目标B116842土地战略B127931资金战略B135852营销战略B1品牌战略B143872房地产营销环境调查B213962消费者行为调查B221991竞争状况调查B2331052市场调研B2房地产价格调查B246941市场细分B3141042项目定位B3目标市场选择与定位B325654房地产产品设计B332693产品策略B414871营销策划B4价格策略B422684营销推广B434943营销执行B511892营销实施保障B5营销控制B521784营销管理B532594根据上述资料构造各级模糊综合评判矩阵：R1=0.300.400.200.10R2=0.150.450.300.100.350.450.150.050.050.450.450.050.250.400.250.100.150.500.250.100.150.400.350.100.300.450.200.05R3=0.200.500.200.10R4=0.200.400.350.050.250.300.250.200.250.300.400.200.100.300.450.100.200.450.200.1530R5=0.050.400.450.100.050.350.400.200.100.250.450.20
5.4进行二级模糊综合评判
5.5进行一级模糊综合评判
5.6结论
分析由以上结果可知，该房地产企业营销能力高，中，低，差的隶属度分别为17.5%，38.3%，31.39%，12.91%。根据最大隶属度原则，该房地产企业的营销能力处于中等水平。通过对U1，U2，U3，U4，U5进行观察分析，该企业制定营销战略(U1）的能力处于中等水平，市场调研（U2）的能力处于中等水平，项目定位(U3)的能力处于中等水平，营销策划的能力（U4）处于中等水平，营销实施保障（U5）的能力处于低水平。可知该企业的营销实施保障能力是该企业的薄弱环节，急需改进提高。深入分析，U1，U2，U3，U4，U5的分值，发现该企业市场调研的能力，优于制定营销战略的能力，优于营销策划的能力，优于项目定位的能力，优于营销实施保障的能力。其中影响营销策划能力的主要因素是价格策略；影响营销实施保障的主要因素是营销管理和营销执行；5.7影响该企业营销能力的主要因素分析判断影响该企业营销能力的主要因素要分析该因素在同一层次所占的权重，影响企业的权重越大，说明该因素越重要。在企业的营销工作中，应该首先考虑加强和改善那些权重较大的因素。影响该企业营销能力的主要因素是房地产策略（B4）和房地产战略（B1），其权重分别是0.2637和0.2534，其次，营销实施保障（B5）和项目定位(B3)也是不能忽视的重31要因素，他们的权重分别是0.1993和0.1698。从第二级和第一级评价因素来看，在房地产营销战略中，主要影响因素是战略目标B11和土地战略B12；在房地产策略（B4）中，主要影响因素是价格策略B42和营销推广B43；营销实施保障（B5）的主要影响因素是营销执行B51和营销管理B52；项目定位(B3)的主要影响因素是目标市场的选择和定位B32和房地产产品设计B33。
第六章提升西华公司营销能力的对策及建议
根据模型的评价结果，针对西华公司营销中所存在的问题，首先要提高该企业的制定营销战略的能力，其次是制定营销策略的能力，最后还要针对企业营销实施保障能力低的特点提出相应的对策：
6.1选择合适的营销发展战略
西华公司是一个中小房地产开发公司，进行中小企业的营销发展战略定位，无外乎是确定企业的产品、价格以及促销等几个方面，其关键是企业如何围绕自己的核心能力来选择与其相适应的目标市场，同时千方百计地寻找比其他竞争者更有竞争优势的产品。根据中小企业的发展特点，其可以选择的市场应具有以下几个特点：第一，市场范围比较分散、大企业进行生产时难以产生规模经济的市场规模，同时,顾客对商品的需求是小数量、多样化的,而且售后服务要求较高、交货速度要快[31]；第二，产品的生产周期相对要短、更新速度快,顾客需求的地域性较强[32]。值得指出的是，中小企业在所选择的市场上必须能够充分发挥自己的核心能力。此外，中小企业还要通过一系列的宣传促销活动，将其获得的竞争优势准确地传播给消费者，并得到目标顾客的认同理解。西华公司在以后的项目运作中，制定的营销战略一定要量力而行，保障战略目标据具有可达性。
6.2提高营销策划的实施能力
要提高营销策划的能力，第一要注意各种资源的整合利用；第二要注意把握好营销策划的整体效果。从房地产营销策划的整个过程来讲，它分为开局、选局、布局、运局和结局等过程,每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响[33]。在制定营销策划时要从整体性出发，注意把握全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局；第三要注意在营销策划中灵活应变。要在动态变化复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整营销策划目标和修改策划方案[34]。要增强动态意识和随机应变观念，时刻掌握策划对象的变化信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料，及时调整策划目标，修正策划方案。当客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，自然也就要对策划方案进行修正,以保证策划方案与调整后的策划目标相一致[35]。
6.3培养企业文化
西华公司要提高营销实施保障的能力，首先要培养企业的营销文化，建立科学、合理、有效的企业价值观[36]。事实上，价值观是企业员工精神的动力源泉，它对企业的经33营行为起着重要的引导作用。通过创新的营销文化建设，培养与企业生存与发展相适应的价值观，并使之得到全体员工的认同，进而形成一种向心力与凝聚力[37]，这样，员工们才能不断感受到自己工作的意义，并与企业同呼吸、共命运,自觉遵守企业的各项规章制度,开展创造性地工作。总之,通过建立科学、合理、有效的企业价值观来培养创新的营销文化，对于规范营销人员的行为，提升企业的营销能力等有着重要的意义。
6.4建立科学的营销管理体系
通过对上一章内容的分析，西华公司的营销管理体系很薄弱。建立科学的营销管理体系，其重点是制定营销人员的分配制度和营销人员的日常管理制度。目前,该企业对营销人员采取的是典型的单一销售额目标考核体系[38]。这种分配制度对于销售人员的成长,尤其是新进人员的培养是极为不利的。因此,改革企业营销人员的分配体制成为提升其营销能力的当务之急。具体做法是：第一，变过去单一考核销售额的目标考核体系为多目标考核体系，将考核的指标由单一销售额变为销售量、回款率、新客户开发率、销售增长率、客户满意度、市场占有率等多项指标[39]。第二，适当提高基本工资,建立富有挑战性的激励制度,并帮助营销人员做好职业生涯规划,将营销人员的个人发展与企业的发展紧密结合起来。对营销人员的日常管理,则主要应从以下几个方面入手：第一，通过行***管理制度的建立,规范营销人员的行为；第二，通过业务管理制度的建立，规范业务流程和个人业务行为；第三，通过行动管理制度的建立，规范个人的市场行动,以保证必要的工作时间。制度的具体执行则可以依靠营销例会制度。通过营销例会的召开，做到上情下达、下情上报、共同探讨市场问题,同时表扬先进、鞭策落后，培养营销人员归属感、荣誉感[40]。
6.5塑造优秀的营销组织团队
对于优秀的营销团队来说，团队成员之间应相互信任,共同分享市场利益和研究成果，准确把握产品市场的变化和走向，建立共同的品牌形象，制定和实施企业的营销计划。西华企业要打造这样一支强有力的、专业化的营销团队，首先是要转变观念，挣脱从内部选择人才的束缚，树立“眼球向外”的人才招聘意识。其次是从相关的高等院校、培训机构、咨询公司或***府部门聘请高水平的营销专业讲师，对营销人员进行市场调研、市场开发、客户管理、通路管理、促销与市场推广、广告、公关、谈判等方面的知识与技能培训,以全面提高中小企业营销人员的素质和能力水平。
后记
为了客观公正的评价房地产企业的营销能力，发现营销各个环节中存在的问题，及时对营销过程中存在的问题进行调整、改进，以提高房地产企业的营销能力，对每一个房地产企业都是至关重要的。本文根据房地产企业全程营销所涉及的营销影响因素的多样性，采用模糊综合评价法对其进行定量分析是可行的、有效的。为了保障该方法在实施过程中的取得理想效果，企业在实施该评价方法的过程中要注意以下几个方面：
1、真实客观。企业在评价自身营销能力的过程中，一定要认真自查，客观反映自身在营销过程中的状况，这是进行营销能力评价的首要前提。
2、选好专家。顾问组专家的水平和客观公正性直接决定了评价指标体系的构建，是营销能力评价的关键，因此应该选择对企业很了解的相关专业人员和具备较强的学者参与。
3、对评价指标体系的构建，本文仅仅提供了一个参考依据，各个企业在进行营销能力评价的过程中，可根据自身企业的特点，根据指标选择的原则，选择与本企业相符合的指标，以使评价结果更符合企业的实际状况。要进一步证明次评价指标体系的科学性，需要我们进行大量的实践和反复的样本采集，在分析评价结果的有效性、客观性和可靠性基础上，不断对评价系统不合理的地方进行修正,完善。
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房地产管理论文篇（5）
对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。
一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进***地产项都可以纳合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进***地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行***法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民***府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与***府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开***府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向***府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行***法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非***民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）、不成立联合机构，按照合同的约定各自***履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为***承担责任。
二、签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：
（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附***等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意***，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。
房地产管理论文篇（6）
一、杭州市房地产市场的基本状况
1998年以来，嘉兴市认真贯彻落实***关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知精神要求，广大城镇居民积极参与住房改革，住房商品化等新的住房消费观念已基本形成，房地产投资快速增长，房地产企业实力不断增强，住房梯度供应体系已基本建立，使房地产市场有了较大的发展。
1、住房制度改革的顺利进行，为嘉兴市房地产市场的形成和发展奠定了物质基础
自1993年以来，嘉兴市按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开放经营管理条例》等一系列***策，制定了《嘉兴市房地产开放经营管理若干规定》和《关于外地单位和个人购买嘉兴市区单位自管房，个人私房准予办理产权交易产权登记的意见》等有关住房制度改革的***策和促进住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明显成效。同时，取消了对外地购房的限制，房地产市场更趋活跃，也为房地产市场的建立、发展提供了充分的物质基础。
2、房地产投资快速增长，商品住宅消费供销两旺
近几年来，嘉兴市及长三角地区社会经济持续快速发展，是全国经济增长最快的地区之一。嘉兴市以及周边地区经济的良性发展和居民收入的持续增加，极大地促进了房地产市场的发展。自1998年以来，嘉兴市房地产投资额的年增长幅度在17%以上。2007年，嘉兴市进一步贯彻落实国家宏观调控***策，深入开展房地产市场秩序专项整治，扎实推进住房保障体系建设，全市房地产业保持健康稳定运行态势。全市全年完成房地产投资147.74亿元，其中市区69.56亿元，比上年分别增长25.1%和30.3%；新开工面积522万平方米，其中市区210.4万平方米，分别增长20.8%和76.9%；竣工面积370.4万平方米，其中市区125.9万平方米，分别减少16.4%和16.6%；实现商品房销售面积418.3万平方米，其中市区171.1万平方米，分别增长16%和6.8%；商品房空置面积128.4万平方米，其中市区35.2万平方米，分别下降4.4%和12.3%。2007年全市房地产行业入库税收达到17.22亿元，增长33.11%，房地产业税占第三产业税收比重达41.%。其中，市区房地产行业入库税收达到7.06亿元，同比增长16.5%，房地产业税占第三产业税收比重达39.17%。市区1-12月新建商品住宅每平方米销售平均价4354.5元，比上年同期上涨9%。
3、房地产企业机制灵活、注重品牌，提升了嘉兴市房地产业的综合素质
截至2007年，全市各类房地产开发企业已发展到477家，自2006年以来平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%。一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发商已脱颖而出。通过房地产开发，改善了城市面貌，加快了基础设施建设、小区环境建设。基础设施建设的不断完善又促进了房地产开发。嘉兴市房地产开发企业良好的市场开拓意识、品牌意识和灵活的企业机制已经成为该市房地产市场持续发展的强劲内因，并将进一步提升该市房地产业的综合素质。
4、房地产市场供应结构逐步改善，市场供求关系日趋合理
嘉兴市商品房价格近几年持续上涨，商品住宅均价从2005年的3278元/m2增长到2007年的4749元/m2，涨幅达44.8%。为保证满足广大城镇居民不同层次的住房消费需求，避免开发商单纯从经济效益出发，一味发展大户型、高价位的高档住房，造成市场普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求难以满足，市***府采取了适度调控措施，引导嘉兴市房地产市场供应结构逐步完善。目前，嘉兴市已基本建立了以商品房为主，经济适用房和租金补贴的廉租房为辅的住房供应体
二、房地产市场存在的主要问题
嘉兴市的房地产市场正处于建立后的加速发展期。由于房地产市场起步晚、发展快，发展过程中还存在房地产市场主体不够成熟、市场机制不够完善、***策法规滞后、***府调控手段落后的一些问题。
1、房地产项目开发涉及面广、周期长、管理难度大
房地产行业是一个包容性、专业性、综合性很强的行业，它的发展涉及到计划、土地、规划、财***、房管、金融、建筑、信息等相关产业，各部门工作相对***，缺乏综合协调部门。房地产项目的实施，一是审批过程中部门条块分割，缺少综合协调部门，使项目前期审批时间难以控制。二是一些项目在土地出让前，未考虑周边道路，上、下水等基础配套设施，开发难度大，即使开发，也无条件交付使用。三是极个别开发商弄虚作假，增加管理难度。
2、房地产的投诉是的热点问题之一
随着房地产市场的发展，有关房地产投诉也不断增加，已占到总量的三分之一。反映的主要内容有以下几个方面，一是配套设施不完善，产权不明晰，有关的法律、法规还需要进一步完善。二是房屋质量问题。质量问题的危害程度鉴定困难，同时涉及住户、开发商、建造商、材料供应商等多部门，解决问题难度大，耗时多。三是部分开发企业行为不规范，面积“短斤缺两”、“霸王合同条款”、虚假广告等问题时有发生，对房地产市场的负面影响较大。
3、商品房建设产业化程度较低，销售价格较高
由于近几年该市房地产发展看好，吸引了不少未涉足房地产的企业进入这一行业。如前文所述，截至2007年全市各类房地产开发企业已发展到477家，但其中规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%，且产业化程度低，一些住宅开发，虽有水净化系统、智能化等，多为单一系统，达不到建设部的部颁标准，嘉兴市的住宅产业化的发展与房地产的发展存在一定的差距。
三、对促进嘉兴市房地产市场健康发展的几点建议
***府部门必须以市场管理为核心，以公正、公平为原则，依法查处各类违法、违规行为，维护市场秩序，提高市场运行效率，不断提高居住水平和居住产业化水平，促进房地产市场规范、有序、健康地发展。重点应做好以下几个方面的工作。
1、坚持以培养住房市场为基本方向，加强对房地产市场发展的研究
房地产业的发展与城市的经济发展紧密相连，密不可分。要在坚持发展经济、提高生活水平、改善居住条件的指导思想下，加强对房地产发展情况的研究，提高***府宏观调控能力，更好地把握全市房地产的发展方向，促进嘉兴经济的发展。一是***府要有专门的综合职能部门研究嘉兴市的房地产发展的***策。及时了解情况，发现问题，研究问题，提出系统解决问题的方法。具体要制定嘉兴房地产业发展的总体规划，解决发展思路、发展规模、土地供应、产业培育、先进技术应用、配套***策保障、社会住宅保障体系等问题，保证房地产市场持续、快速、健康发展。二是要启动房地产市场预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，定期编制并房地产市场的基础价格水平，空置率等，加强对房地产市场行为的规范和宏观调控能力，并正确引导房地产投资和消费。
2、完善房地产法规体系，强化监管、规范市场行为
市场经济就是法制经济，完善的法律法规体系是房地产市场持续健康发展的重要保证。有关部门要根据国家制定的房地产基本管理制度，结合嘉兴市出现的实际情况，制定有关规定，消除***策盲区。建委应深入调查研究房地产管理体系和***策创新的新问题，监督完善适合我市房地产市场管理的法律、法规和规章，制订操作性强的实施管理办法，增加可操作性，减少体制性、***策性的障碍。同时，在依法行***的基础上，加大***力度，切实解决一批消费者反映强烈的问题，使消费者的弱势地位逐步得到改善，营造放心的消费环境，使全市房地产开发建设、经营等各项活动纳入法制化、规范化的轨道。
3、适度调控土地供应，以满足广大居民改善住房的需求，切实解决低收入人群的住房问题
近几年来嘉兴市行***规划区域两次调整，市区范围不断扩大，要落实土地集中统一管理制度，统筹考虑已划入嘉兴行***区域的用地。按照城市总体规划和城市发展的需要和高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效率管理的要求，建设大型居住区。通过大型居住区的建设，加快周边地区的基础设施配套，提高大型居住区的环境质量，吸引居住，疏解老城区密度和缓解商品房供应的结构矛盾。按照嘉兴市住宅发展规划中住宅供应量，确保商品住宅土地年供应量，同时逐步建立土地梯度供应体系，通过***府对土地的调控力度，尽可能满足不同层次的住宅需求。同时要加快经济适用住房建设，进一步启动住房二、三级市场，使广大中低收入者能买到或住上自己合适的住房，实现市委、市***府提出的“居者有其屋”的目标。
4、着力提升住宅品质，推进住宅产业化
推进住宅产业现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，提高住宅的综合质量和整体效益，促进住宅建设可持续发展，满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的要求，以便有效地提高住宅性能和行业综合效益，是当前住宅建设领域的一项重要任务。作为***府的职能部门，要按照***府引导，市场运作，企业实施的要求，做好推动和促进工作。要按照总体规划，分步实施，突出重点，有序推进的工作步骤，建立住宅技术保障体系，建筑体系，部品体系，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步，提高劳动生产率，推动住宅技术总体水平的提高。
四、结论
房地产业作为嘉兴市国民经济的支柱和主导产业，对改善居民居住条件、拉动经济增长已经并且还将发挥其积极作用，因此保持房地产业市场持续健康的发展十分重要。***府在房地产市场发展中担负着保障住房供应体系的责任和规范调控房地产市场的责任。相信通过市***府进一步完善行业管理体制和产业管理体制，完善各职能部门的协调机制，依法行***、妥善调控、积极引导、精心培育，嘉兴市的房地产市场将继续持续、健康、稳定地发展。
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房地产管理论文篇（7）
近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。有鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规制和调整中介行为入手，探讨中介违规（违法）行为的界定、归责原则、责任承担及其理论基础等问题，并对立法提出相关建议。
一、问题的提出
有一则案例。2001年10月6日，经某房产经纪公司牵头，原告李某与被告张某签订了一份房屋买卖协议，约定原告将其所有的一套住房售予被告，价款121000元，被告应在立约时给付定金1500元，房款应在同年12月30日前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并与同年12月26日将20000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计103000元交至中介公司。原告迟迟未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。经多次催要，中介公司仅出具欠条一份，表示暂无力偿还房款，原告遂诉至法院。无独有偶。日前，某部级权威媒体披露了一则消息。何某花费毕生积蓄30余万元从某房地产开发公司手中购得一套集资房，因其对相关法律不甚了解，只好求助于某房地产咨询公司的律师。律师收取了3200元的律师见证费，出具了律师见证书和声明书。在律师的见证下，何某放心地与房地产开发公司签订了《楼房转让合同》。一年后，何某因故欲转让该房，才被专业人士告知原购房合同系无效合同。
以上两则案例，只是房地产中介违规行为中再普通不过的情形。我们知道，中介机构应当忠实履行法定义务和合同的约定义务，为当事人之间民事活动的合法性和真实性做出引导。然而，中介违规屡屡发生，对类似行为应该如何规制？对中介公司挪用或侵占房款的行为，除依法追究相应刑事责任外，民事责任该如何认定，赔偿范围该如何划分？对收取了高额见证费的律师及咨询机构未尽到注意义务存在明显过错的，责任又该如何认定？其法律依据又何在呢？
二、房地产中介服务的概况
（一）房地产中介服务机构及人员的种类
房地产中介服务，是指为房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
房地产中介服务机构，是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。其中，咨询机构指为房地产活动当事人提供法律、法规、***策、信息、技术等方面服务的组织；价格评估机构是对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的组织，主要受理房地产开发企业、有关部门、其他企事业单位以及公民个人关于房地产价格评估的委托，进***地产评估活动；经纪机构是为委托人提供房地产信息和居间业务的组织。我国《城市房地产管理法》对中介服务机构的设置进行了规范，规定房地产中介服务机构应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；（4）有足够数量的专业人员；（5）法律、行***法规规定的其他条件。如设立房地产中介服务机构，应当向工商行***管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
房地产中介服务人员，固名思义，是指隶属于介服务机构，从事房地产中介服务的人员，包括房地产咨询业务员、价格评估师（员）以及房地产经纪人。为了加强管理，确保专业化、规范化，目前我国对房地产中介服务人员采取统一考试、执业咨格认证和登记的管理办法。其中，从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》并经注册登记取得注册证的人员，而房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。法律法规严禁未取得资格认证的人员进入中介机构或擅自从事房地产中介业务。
（二）中介违规行为概
目前，我国对房地产中介服务管理还缺乏全国性的、具体统一的法律规范。从实际操作看，一般情况下，房地产中介服务机构接受委托后，委托人都要与之签订相应的中介服务合同。这类合同大多是中介服务机构提供的格式合同，条款内容包括：当事人姓名或名称、住所，中介服务项目的名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和解决纠纷方式；当事人约定的其他内容。按惯例，房地产中介服务人员不能以个人名义接受委托，必须由其所在中介机构统一受理委托，签订书面中介服务合同。
尽管人们的法律意识普遍增强，在接受房地产中介服务时，都具有订立合同的意识，但是由于欠缺统一管理，以及中介机构私欲的膨胀，一些中介机构和人员“浑水摸鱼”，乘机规避法律，扰乱整个中介市场的秩序，各种违规甚至违法行为正日益引起人们的普遍关注。具体而言，中介违规行为包括：（1）不具备资质条件的无证无照经营；（2）非法转让、租借执业证书，允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）索取收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当的利益；（5）私拿“回扣”，实行低价格恶性竞争；（6）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；（7）利用内幕信息，与自己或有利害关系的人交易；（8）虚假成不实信息欺诈当事人；（9）利用职业便利“炒房”，从中非法赚取差价；（10）执业过程中存在过错或重大过失，给当事人巨大损失；（11）法律、法规禁止的其他行为。除违规外，有些行为同时还构成违法，如前文所述的案例中提及的挪用、侵占房款等行为，情节严重的甚至还会触犯刑律
中介违规行为，扰乱了房地产交易市场的正常秩序，挫伤了消费者积极的消费心理，损害了房地产开发商和购房者双方的利益，对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的恶性影响，房地产资本市场欲实现强式效率也必将成为泡影。可见，中介违规行为危害大、涉及面广，足以引起立法界和理论界的关注。
（三）有关规制房地产中介服务行为的立法现状
遗憾的是，到目前为止，我国房地产中介服务方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。许多房地产专著要么对中介服务行为只字未提，要么就是一笔带过。现有的《城市房地产管理法》从法律上界定了房地产中介行业的商业性质，意即每一个依法成立的中介服务机构，在法律地位上都是平等的，不存在管理与被管理、领导与被领导的区分。但是从法条本身看，该法又具有浓厚的行***法的色彩，除对房地产中介机构的设置进行规范外，并没有将房地产中介服务行为置于平等主体之间的民商法的调整范围之下，至于中介机构的权利、义务、责任等等更是涉猎不深。那么，对于房地产中介市场混乱的问题，究竟该如何解决呢？所幸的是，这个问题已引起了国家相关部门和某些省市的重视。2001年8月15日，建设部对1996年1月8日颁布的《城市房地产中介服务管理规定》进行了修正，对房地产中介机构的设立、中介服务人员的资质进一步加以严格规定，对中介违规行为进行了部分列举，在罚则中对中介服务机构和人员分别进行了规范，如“未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款”，对其他违法行为则处以“收回资格证书或者公告资格证书作废，并处以一定数额的罚款”，“中介服务人员违反本规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任”等等。2002年5月23日，建设部、国家发展计划委员会、***等七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，该《通知》第（七）部分为“完善相关制度，规范中介行为”，具体行文为“加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推***地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员执业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
2003年3月，上海市房地局也采取了相应措施，规定凡不使用市房地局、市工商局联合监制的《上海市房地产居间/合同》示范文本的，房地产经纪公司必须将自行制订的“土本本”报工商部门备案。从3月份起，上海市各区县房地局和工商部门将联合***，全面规范和整顿房地产经纪市场，无证无照、租借执业证书、利用职业便利“炒房”、非法赚取差价和利用合同欺诈当事人等违法违规行为都将被“喊停”。
无论是建设部的相关规定，还是七部委联合下发的通知，亦或是上海房地局对房产中介违规行为采取的相应措施，我们都可以看到房地产中介违规行为已经引起了国家和部分地区的重视。尽管这还不是严格意义上的法律法规，但我们毕竟看到了希望的曙光。可以预见，对房地产中介违规行为法律层面上的规制即将应运而生。
三、确立房地产中介违规行为民事责任的法理学基础
《城市房地产中介服务管理规定》第23条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。”七部委的《通知》中对中介违法违规行为也规定了“收回资格证书或公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。可见对于中介违规行为，相关法规主张刑事责任、行***责任、民事责任三者并举已达成共识。在追究行***责任、刑事责任方面，可以分别依据《行***处罚法》、《刑法》等进行，然而对于如何追究民事责任、要不要设置民事责任，目前法律并无定论，实践中也颇有争议。笔者认为，设置民事责任是完全必要的。
（一）这是“无救济则无权利”法律原则的体现。
民事责任是违反民事义务的结果。民事责任使民事权利具有法律上之力，使权利人藉以享有特定的利益。从中介服务机构和其委托人房地产开发公司或购房者的关系看，房地产公司或购房者与之签订了中介服务合同，中介服务机构理应尽职尽责，提供真实、完整、准确、新颖、公平的信息和技术服务。从违规行为的性质看，中介服务机构或是违反了委托合同、居间合同的约定，或是侵犯了委托人或第三人的合法权益，因此应承担两种责任，当然也包括两种责任的意合，即违约责任和侵权责任。这两种责任明显属于民事责任的范畴，因此设置民事责任是当事人寻求公力救济和私力救济的双重需要。
（二）从民事责任与行***责任、刑事责任的关系上看，民事责任具有***性。
在规制房地产中介违规行为的过程中，仅仅追究中介机构的行***责任和刑事责任，对于维护房地产市场秩序是不够的。行***责任是主管机关发挥监管职能的结果。由于主管机关人力、财力、物力的限制，其发现，调查中介机构违规行为以及追究其行***责任的能力也相应受到限制。至于刑事责任，它是法律责任中最严厉的责任形态，但适用范围有限，只有违规行为情节恶劣、后果非常严重构成犯罪时方可适用。对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行***或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能只民事赔偿。可见，在房地产法领域，民事责任是行***责任、刑事责任所不可替代的。
（三）从民事责任的功能看，民事责任具有补救功能、重罚功能和管理房地产市场秩序的多重功能。
1、补救功能。补救是对受害人而言的，而民事责任恰恰具有填补损失、恢复权利的作用。借助补救性，受害人可以依据民事责任赋予的请求权直接提讼，亦可以寻求其他更加简便灵活的权利救济方式。就中介违规行为而言，最重要的责任形式就是赔偿损失，通过恢复受害人的财产状况和受到侵害的权利，从而维系消费者对房地产市场的信心。
2、惩罚功能。惩戒是对侵权人或违约人而言的，民事责任具有制裁不法行为、恢复秩序的作用。惩罚意味着法律依据社会公认的价值标准和行为准则对具体行为作出否定评价和抑制性处理，其结果就是对不法行为的矫正与对正义和秩序的恢复。惩罚功能主要通过使不法行为人承担强制性的给付义务和其他义务来实现。在规制中介违规行为中，运用民事责任“取回”违规机构的“不义之财”，是对以获得非法利益为动机的中介违规行为的有效惩戒。如果法律明文规定中介违规行为的民事责任，赋予受害人民事诉讼的权利，那么受害人将可以运用诉讼手段维护其合法权益。
3、管理房地产市场的功能。完善的民事责任必然很好地发挥补救和惩戒功能。补救和惩戒双管齐下，相辅相成，共同规范中介违规行为。当受害人依法主张自己应有的权利时，就将个人权利转化为房地产法的实现问题，公权力方可介入其中。从这种意义上说，民事责任是连结民事权利与国家公权力的中介。③详言之，中介违规行为一旦发生，受害人通过行使诉权要求中介机构承担民事责任，公权力介入其中，那么在惩戒侵权行为或违约行为、恢复受害人利益的同时，房地产市场的整体秩序也得到一次又一次规范和调整。可见，民事责任的设置，对管理整个房地产市场也起到了不可或缺的作用。
四、对相关立法的几点建议
要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。国外房地产中介业务之所以发达、有序，就是因为其具有完备规范的法律法规体系。以美国为例，联邦有《联邦法》、《美国商业法典》、《反托拉斯法》等法律，各州也都已形成完备有效的房地产中介服务业法规体系，包括一般法规、契约法规、各州的执照法、专业伦理法则、该州的相关法律等，其法律法规之完善、规定之详尽具体值得我们借鉴。我国香港地区通过了《地产条例》，全面监管地产中介业务的运作以保护消费者，由地产监管局负责巡查及服务的投诉。在发达国家或地区，中介服务人员只要违规或违反执业道德就会因情节不同而受到不同程度的处罚。借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：
1、严格市场准入制度。国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。⑤近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低诉至机构及执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。
（1）在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化，如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。同时，划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同的标的、不同价值量和不同复杂程度的业务。如必须具备A级认证的中介机构才可从事涉外房地产中介业务。
（2）在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。
2、设立行业协会。许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。我国可借鉴国外的做法，以立法的形式确立房地产中介服务业的职业地位，在全国范围内设立房地产中介行业协会，并提出正规化执业的具体要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定。行业协会可配合***府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。
3、基于法定主义原则，明确规定房地产中介服务的禁止。
笔者以为，应该采取列举加概括方式，将房地产中介机构的禁止明文予以规定，具体的禁止如下：
（1）无证无照非法从事房地产中介业务；
（2）非法转让、租借执业证书以及其他允许他人以自己名义从事房地产中介业务的行为；
（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执业；
（4）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物；
（5）利用工作之便“炒房”，从中赚取差价或者利用工作便利牟取其他不正当利益；
（6）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；
（7）虚假与不实信息欺诈当事人；
（8）利用内幕信息，与自己交易或泄露信息于他人建议他人交易；
（9）法律、法规禁止的其他行为。
4、确立过错归责原则和中介机构的免责事由。
过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，应适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失，当事人就可以中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。
当然，从公平原则出发，应当对中介机构的免责事由或抗辩事由作出具体规定：
（1）中介机构能够证明其在出具报告或签署文件前，对有关事项已作深入调查，并未违反有关执业规则，其有正当理由确信所提供的信息或技术是真实的且不存在重大疏漏。
（2）中介机构对***府有关部门或机构出具的正式文件的真实性不负调查义务。如法律文书或土地转让合同等
（3）中介机构对其他专业人士如会计师事务所、律师事务所等出具的报告或文件不负核查义务。
（4）中介机构能够证明房地产开发企业或消费者存在主观过错，且损失是由该主观过错导致的。
（5）虚假或不实信息未对市场产生影响，情节并不重大的。
（6）因不可抗力导致的其他可以免责的情形。
5、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。为使这一制度得以落实，要规定中介机构及执业人员参加保险。一旦业务发生差错，给委托人造成损失，要分别用保证金、风险基金、保险金赔偿，根据各自责任的大小，法人和直接责任人可按比例分摊。如中介机构承担赔偿责任后，可以向有故意或重大过失的中介服务人员进行追偿；如果中介服务人员为自己牟取私利、欺诈当事人等行为情节严重，构成犯罪的，依法可追究其刑事责任。
6、明确损失赔偿范围。
房地产管理论文篇（8）
房地产多项目管理是按企业发展为项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合项目资源，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。多项目管理是企业层面对多项目的管理，是企业战略的体现及细化。
多项目管理是一组项目的组合，即使其中的一些项目在生命周期中成功了，并在未来策略中担任一个轴心角色，但由于企业中的大多数任务都以项目形式并实行项目管理，企业层次的管理除需要适应单个项目实行项目管理的要求外，从企业总体战略目标出发，需要平衡企业中多个项目间的资源和利益，识别和评估项目管理的战略一致性问题。企业项目管理的制定与实施，就是要在企业多项目管理时考察各项目的战略一致性，充分发挥企业资源效用，组织对具体项目的综合管理，全面完成项目目标并为企业发展服务。房地产集团的所有项目都是围绕企业的愿景、使命及战略而展开的，多项目管理是高效地完成一系列房地产项目而使企业的愿景、使命及战略得以实现的基石。
二、多项目管理的特点
房地产多项目管理和单个项目管理相互联系，但又有所区别。两者最大的不同是，房地产多项目管理不仅仅注重计划和执行并提交最终产品，更侧重于具有竞争优势成果的积累和资源的整合，即着重于建立企业的项目管理环境，支持、帮助和监督企业所有的项目经理，充分利用企业资源管理好每一个项目，从而提升企业整体的运营管理能力。
房地产多项目管理的特点包括：
1.从宏观的角度和企业整体发展的高度管理项目实施过程，实现投资、进度、资源、成本、质量等的综合管理。
2.在多个项目并行的环境中，与新项目有关的设计、建设、销售、物业管理等工作基本上协同进行，体现了多项目管理的全程性及企业战略相关性。房地产多项目管理整合具有共同目标的、相互关联的项目完成项目目标和实现企业战略，并在整个管理和协调上使之统一。
3.以市场关系管理的思想管理项目全过程，从市场与客户的需求分析出发，以实现客户价值为目标，管理项目全过程的价值活动。
4.为项目决策者随时提供多方位的价值评估和分析，高效解决企业决策层最关心的宏观总体问题。
三、多项目管理的组织层次
组织结构是支撑项目正常运转的运筹体系，是项目的“骨骼”系统。房地产企业多项目管理所关心的首要问题是企业所有项目目标的实现，从企业发展角度，如何在组织设计上保证对多个项目进行管理；其中每个项目管理的组织更强调项目经理的作用，强调团队的协作精神，其组织形式具有更大的灵活性和柔性。
1.多项目管理组织机构的选择
在做出项目组织结构的选择之前，必须搞清楚项目需要完成哪些任务，为此需要做一个初步的项目计划。第一，确定项目要完成的主要成果；第二，列出与每个成果相关的主要任务；第三，对每项任务，确定负责完成它的相关职能部门，并且考虑如何将这些任务最佳地集成起来；第四，要考虑具体完成某项任务的人员需具备的资格，该项任务所需要的技能以及所涉及到的客户等。另外，还要考虑企业的内外部环境因素，如企业的文化，与项目有关的各部门之间的关系等等。综合以上各种因素并结合每种组织形式的特点，就能为项目选择一个较为有效的组织结构。
项目组织形式的选择，首先要从企业角度看，企业人员素质好、管理基础强、承担任务复杂而业务综合性强，可以考虑以矩阵型或项目型的项目组织形式为主；而任务单一、管理基础薄弱、人员素质差的企业，项目组织机构应以部门控制为主。其次从项目角度看，大型复杂项目，多部门、多技术、多工种配合的项目，项目经理素质好、能力强的项目，可以考虑以矩阵型或项目型的项目组织形式为主；简单项目、小型项目、承包内容专一的项目则应以部门控制式为主。
2.项目管理办公室
由于房地产项目的投资量大、开发周期长、地域差别性大，为了将多个项目纳入企业项目策划中，根据战略取向监控项目和投资，成立项目管理办公室是十分必要的。项目管理办公室不仅向各个单独项目和部门提供服务，而且还起到对企业管理层的战略与项目公司工作之间的关键连接作用。
项目管理办公室可被定义为一个协助项目经理达到项目目标的组织实体，它对项目进行计划、估计、安排行程、监控与控制。对应于战略项目管理的三个发展阶段：个别项目管理、区域或部门级别的项目管理，以及企业级别的战略项目管理，可成立第一级的项目控制办公室、第二级的业务单元管理办公室和第三级的战略项目管理办公室。在最后阶段，项目管理办公室可以提供全部服务，如行***管理、项目经理培训、监督咨询项目、方法标准制定等。房地产集团企业规模大，同时进行多个拥有稀有资源和特别重要的项目，需第三级的项目管理办公室，以确保通过最有效的项目执行来实现企业战略。
项目管理办公室为企业中多项目管理提供规范的专业化服务，是企业项目管理的业务支持机构和内部咨询机构，其主要职责包括：
⑴开发和维护项目管理标准、方法和程序。即开发和维护有关项目管理的过程和方***，起到了这些标准的中心库的作用；维护用以减轻项目经理文书工作负担的模板、表格和检查清单；引进并建立适合企业要求的管理方法，如标杆管理等；把项目接近完成时所获得的经验教训分类汇总，并反馈于现有项目的实施中。
⑵为企业提供项目管理的咨询和指导。为项目计划工作、项目控制、项目团队、项目执行提供技术支持，对项目的各个阶段提供项目管理专家意见以改善计划、恢复项目，为项目成功提供建议。
⑶为企业提供合格的项目经理。建立项目经理的资料库，跟踪项目经理在完成项目中的表现，为企业选拔、招募优秀的项目经理提供支持。
⑷为企业提供项目管理培训。对项目团队成员进行项目管理技术的训练和指导，提高项目成员的管理技能、合作能力和专业技术水平。
⑸设立专业的风险评估小组。风险评估小组的职责通常包括：进行单个项目的风险评估，开发风险评估的标准和程序；提供风险评估操作方面的指导和咨询；提供风险管理培训；选择和维护风险管理工具；作为风险管理资源分配的智囊团。
3.高层项目管理——首席项目官
没有一个良好的机制来协调项目与战略目标，企业不但在财***执行方面会显得轻率、鲁莽，战略有效性迟迟得不到体现，资源方面存在浪费，同时还会助长对公司资源管理拙劣置若罔闻的风气。对项目成功构成最大威胁的因素之一就是组织无法看到企业解决方案的价值和有效性。但是随着组织对项目管理控制力度的加强，组织必须开始注重实效。设立首席项目官(CPO或项目管理总监)是一种好的机制与做法。
在寻求符合战略目标的道路上，项目不能再被视为另一项执行活动。它在组织中的地位必须具有战略性。项目管理创建了一条战略途径，在这条途径上涌现了许多可供选择的团队，他们在现代组织中专门处理诸如重构、标杆管理、同步工程和自主生产体系等变革取向方面的事宜。传统的组织等级制度将取而代之为水平方向、项目化的组织结构形式，首席项目官将成为房地产集团的重要角色之一。
设立首席项目官的职位实质就是在组织涉及到的所有领域中监管项目，管理公司级别的项目以及监督所有项目在公司范围内的资源配置情况。跨部门的项目也应由该职位发起，理想的状况是，企业的首席项目官中有一名是主管或副总裁级别，另一名则来自组织中的其他高级执行官。
4.项目组织的设立
项目公司是房地产集团企业的下属组织，可以是一个项目公司，或一个项目部，是每一个具体项目的项目实施者和房地产开发企业项目管理策略的基层实施者。项目组织是一个临时性机构，因开发建设项目而设立，项目完成后，组织的使命结束，因而随之解体。项目组织的目标很明确，即进度快，质量好，费用省。为实现这一目标，项目经理是项目组织的关键，应实行“项目经理责任制”；项目组织体系必须精干，成员少而精，讲求实效，广纳各方面的优秀人才形成合理的智力结构，使组织体迸发出巨大的合力。
四、多项目管理实施要点
1.建立企业资源库
资源可划分为人力资源、财务资源、技术资源等类型，房地产集团的多项目管理需要各部门多种技能之间相互的配合，因此对于企业项目管理来说具有最重要意义的是人力资源，房地产开发企业必须建立自己的人才考核系统，对员工所拥有的技能建立档案并进行评价，这个系统的重要意义在于可以随时高效地遴选项目经理、组建项目团队。
企业其他的资源和人力资源一起构成企业项目管理的约束条件，因此对企业的其他资源也要建立详细的档案并进行考核，企业资源库的建立可以帮助企业进行自我诊断，是多项目管理的实施基础。
2.工作程序标准化
⑴健全项目选择程序。在项目启动初期，选择合适的项目进行投资以最大效用地利用资源的论证过程，确定项目的可行性和有效性，通常需要考虑：该项目是否能够充分满足客户的需要，是否符合企业的战略发展需要，是否能够为企业带来合理的投资回报，是否能够建立企业的竞争优势。项目的选择程序包括项目的一般机会研究、特定机会研究和可行性论证等阶段，是确保项目成功的第一步。
⑵健全项目工作程序。在确定项目之后，需要严格按照项目管理的方法实施项目并对其考核。包括采用项目管理的常用技术，例如甘特***、净值分析等来对项目的项目范围管理、质量管理、时间管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理、费用管理、风险管理和综合管理等九个方面进行管理，在这九个方面按照项目管理的特点和方法来进行管理构成了企业项目管理的工作程序。
⑶健全项目资源配置程序。项目资源配置程序要求对企业的各个项目进行资源利用效率方面的评估，根据投资回报、成本节约等指标来安排项目资源的分配，可以采用ABC法、价值分析方法等工具来评价这些项目，并根据其重要程度相应分配资源。企业必须逐步建立一个能评价资源在各个项目中利用效率的系统。
⑷企业可以根据标杆学习法，由企业的项目管理办公室建立明确定义的、高效的标准工作程序，这样在各个项目的执行过程中可以对工作方法进行口径上的统一，减少管理过程中不必要的工作程序冲突。
3.建立有效合理的授权体系
多项目管理的运作是通过集团高层管理者对项目经理的授权进行的，由于每个项目通常都牵涉到项目股东、业主、项目监理等多方面的利益，而项目经理只能调动本组织内部的资源，因此，项目经理所负担的责任要大于他所拥有的权力。在实际的项目管理运作中，对项目经理授权的程度非常难以把握，一方面项目经理要有足够的权限来获取所需要的资源完成项目，另一方面对项目经理过多地授权又会影响到其他组织的利益，高层管理者也会因此失去对项目的严格监管和控制。因此，建立一个有效而合理的授权体系是非常重要的。
项目经理应获授予的权力包括：决定项目团队的人事权，一定额度下的资金调用权和物资调用权，紧急事件处理权。不应授予项目经理的权力包括：合同文件签署权，项目标价谈判权，超过项目总价一定比例的资金调用权和物资调用权。授权的原则是：项目经理的权力应该仅限于完成项目交付成果本身，牵涉到各方重大利益的决策制定权力都不应授予项目经理。
项目经理应承担的责任包括：在预算费用内按时按质完成项目，带动团队合作与建设，处理团队内部的各种争端，指导督促团队队员的工作，与项目各利益相关方进行沟通，密切跟踪项目的进展情况等。
4.建立信息化沟通平台
房地产管理论文篇（9）
国内外许多学者都做过如何界定房地产金融的内涵及外延方面的探讨和研究。目前广为认可的说法是,广义的房地产金融是指所有与住房的开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。狭义的房地产金融是指与居民或消费性的非营利住房机构的住房开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中,由于无法确定的各种现实因素,使以银行为代表金融机构的实际收益与预期收益发生了一定偏差,从而具有受到损失的可能性。
(二)国内外研究综述
国外理论实证方面,AllenandGale(1998)提出基于信贷扩张的资产价格模型。在该理论中,银行贷款是形成资产泡沫的重要原因。Collvnsandsenhadji(2002)提出了一个使房地产业和经济周期联系起来的传播机制,并强调在监管薄弱和外资流入的情况下,该机制的作用可能放大。Hofmann(2003)对20个主要工业化国家的房地产价格与GDP、利率和贷款量的关系进行了研究,指出房地产价格周期的变化在长期中会导致银行信贷周期的变化。DavisandHaibinZhu(2004)选用17个国家的样本数据,对商用房地产价格和银行贷款之间的关系进行了实证分析,得出房地产价格的上涨会导致银行信贷扩张的结论。国内理论实证方面,袁志刚、樊潇彦(2003)分析了房地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件以及泡沫破灭的临界条件,认为高按揭贷款的比例是产生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等(2004)构建了房地产市场与银行信贷市场的一般均衡模型,通过对均衡解进行比较静态分析,得出房地产价格与银行信贷二者之间存在正反馈的作用机制。易宪容(2005)认为中国目前出现了房地产资产泡沫,并且指出我国的房地产市场是完全建立在银行信贷支持基础上的房地产市场。石长丽(2006)对房地产贷款和房地产资产泡沫进行了实证分析,结果表明商业银***地产贷款与房地产泡沫两者存在很强的正相关关系,商业银***地产信贷规模对房地产价格产生直接影响。
二、商业银***地产金融风险状况分析
(一)商品房价格大幅攀升
我国商品房销售面积不断增加,到2012年我国商品房销售面积达到111303.65万平方米,其原因主要是由于宏观经济逐渐复苏。房地产年销售总额也随之大幅上涨,比2003年房地产销售总额7955.66亿元,增长了8倍多,上升到64455.79亿元。其中,住宅销售总额在房地产销售总额中所占比重持续占高位,自2003年至今,都在80%以上,反映出居民对住宅需求持续旺盛的态势。
(二)融资渠道单一,风险相对集中
在经历了20多年的发展以后,目前中国房地产业的资金来源也有多种渠道,但还是以银行贷款作为主要形式,其他的融资形式提供的资金比例很少,只能满足于少部分大企业的需求。房地产业是典型的资本密集型产业,而在中国,由于中国的国情大部分的房地产企业规模小,资源比较分散,不能形成规模效益。。据资料统计,目前中国拥有80000家房地产企业,而其平均自有资本仅17949力元,企业的自有资金远远不足以完成一般的项日开发。在中国目前的房地产市场中,各个环节中都离不开商业银行的支持和参与,商业银行在承担了房地产业几乎全部环节的风险后,又缺乏有效的风险转移手段和分散机制,造成商业银行集经营风险、市场风险和流动性风险于一身。
(三)金融市场竞争无序,信用风险增加
就商业银行本身而言,部分商业银行和其他金融机构的经营行为也存在不理性和不规范问题。商业银行的资产业务中,由于房地产信贷的规模较大,收益率较高,加之其抵押品相对优质,大多数商业银行都会努力开发与房地产相关的信贷业务,在经营业务时优先做有关房地产贷款甚至出现放松信贷条件的倾向。为了应对相对激烈的金融竞争环境,在发放房地产贷款过程中,有的商业银行为了业务量故意降低资信门坎,简化手续等。再如,对于有***府担保一些项目部分商业银行在处理的过程中盲目乐观,忽视了这些项目所具有的风险性。此外,为了争夺在市场中的份额,银行在个贷业务方面纷纷推出刺激消费的新品种,这些住房抵押产品实际上也隐藏了一定风险。
三、商业银***地产金融风险的实证研究
1、指标选取与基础数据。本文选取商业银***地产贷款不良贷款率(NPL)作为商业银***地产金融风险的衡量指标。不良贷款率指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重。不良贷款是指在贷款风险五级分类中次级、可疑和损失三类之和。金融机构信贷资产安全状况的重要指标之一就是不良贷款率的高低,不良贷款率低,说明金融机构收回贷款的风险小,反之则风险大。其计算公式为:房地产不良贷款率=(房地产次级、可疑类、损失类贷款总和)/贷款总量。宏观经济周期,房地产市场价格变化,房地产信贷***策变化等因素均会对房地产金融风险产生影响。本文将选取国内生产总值(GDP),货币供应量(M2),房地产价格指数(P)三个相关指标作为自变量。考虑到数据的可获得性,本文选择全国2003年到2012年共10年各项指标的数据。2、数据处理。为了使数据具有持续可比性,对基础数据进行了处理,商品房销售价格(P)、国内生产总值(GDP)和货币供应量(M2)均以2003年的数据为基数,记作100,处理后的数据整理如表1:实证检验结果用Eviews8.0软件对因变量指标与3个自变量指标进行多元回归分析,以求出因变量与自变量的回归方程,掌握变量之间的函数关系,结果如表2:由上表可以看出,不良贷款率与GDP指数、货币供应量指数、房地产价格指数3个指标相关性较高,其判别P值分别为0.0202、0.0034、0.0093,均小于显著性指标0.050,所以可以认为因变量与自变量之间存***性关系。判定系数R2为0.95,说明模型拟合效果较好。采用最小二乘法来计量不良贷款率与GDP,房地产价格,货币供应量三者之间的关系,得出如下线性回归方程:由上述回归方程可以看出,货币供应量指数(M2)、GDP指数、房地产价格指数(P)对对房地产不良贷款率的影响较均为显著。房地产不良贷款率和GDP指数、房地产价格指数的关系是负相关性的,房地产不良贷款率和货币工供应量指数具有正相关性。房地产金融风险的高低与宏观经济周期呈反向关系。房地产金融风险的高低与房地产价格指数呈反向变化。
四、防范房地产金融业务风险的对策
(一)稳妥推行住房抵押贷款证券化
抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险,提高资产的流动性,解决银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题,与此同时抵押贷款证券化也对刺激抵押贷款一级市场有积极的促进作用。首先,要培育抵押贷款证券化市场。发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。因此,要制定相关的法律法规,深化金融体制改革。其次,建立完善的抵押市场担保体系。开展住房抵押贷款证券化必须先解决好抵押证券的安全性和清偿能力两个方面的问题,因此必须稳妥推行住房抵押贷款证券化,设立专门的证券化担保机构。最后,探索新的住房抵押贷款的证券化途径。途径的创新关系到住房抵押贷款证券化的可持续发展,是防范流动性风险的长久之计。
(二)发展房地产信托,完善房地产金融工具体系
信托具有独特的制度设计功能,能够起到避税、财产隔离的功能,而且其所具有的创新性、灵活性、收益性三大特点,使信托的应用范围广泛,可用于货币市场、资本市场、产业市场等多种市场,同时信托适合管理长期资金的特点,使其天然地具有了便于和房地产相结合的特性,而广泛的市场兼容性,又为房地产信托开拓了广阔的发展空间。首先,要大力发展“股权+贷款”形式的房地产投资信托基金。其次,要为我国房地产投资信托基金进入实施运作创造必要的法律环境。最后,应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场,使基金的资金收入与回收机制更为完善。
房地产管理论文篇（10）
1.1物资采购成本较高
在房地产开发项目的工程造价中，建安成本约占总成本的60%～70%，物资采购直接影响开发项目的建造成本。目前，大部分房地产企业在物资采购中存在成本较高的情况，一是采购权分散，采购计划不完整，存在采购数量不成批量的现象，导致采购价格未达到最优;二是采购人员素质不一，对采购计划不能正确评估，存在人情采购、关系采购的问题，出现物资库存积压，增加了材料管理费用;三是采购管理结构不严谨，采购渠道单一，采购环节繁多，存在舍近求远的情况，加大了项目开发的总体成本。
1.2质量控制难度较大
房地产项目开发同施工材料密切相关，物资采购质量直接影响房地产工程质量，进而影响楼盘销售和企业利润，所以物资采购质量非常重要。在采购供应中，有些企业对供应商评估分析不足，导致部分采购物资不能完全达到质量标准和建筑标准，使得工程质量难以得到保障，因此，采购物资的验收检查环节不可缺少。对采购物资的质量控制不像对价格、交货期要求那么简单，操作难度很大，采购部门不可能全部把质量标准详细表述在合同中，更多在事后进行质量把关，这无形中加大了物资采购质量控制的难度。
1.3合作关系问题较多
房地产企业同物资供应商之间本应是一种战略合作伙伴关系，相互共享信息，联合生产和销售，合作降低成本，共同提高竞争力。但在现实中，房地产企业与物资供应商很难发展成“荣辱与共、不可分割”的合作关系，二者往往是临时性短期行为，合作关系并不紧密。同时在过程中经常消耗较长时间博弈各自利益和解决日常问题，对于长期的有计划的合作战略决策所花费的时间并不多，更多考虑眼前利益，这为物资采购管理带来了更多问题，也为物资采购质量控制埋下了一些隐患。
1.4成本管理意识较少
在房地产企业中普遍缺少完善的成本管理制度体系，多数员工缺少成本管理意识，认为成本管理是财务行为，缺乏全员参与的主动性。这种粗放的管理机制直接导致房地产企业的管理水平不高，主要表现为:注重项目成本的绝对发生额度，忽略整个项目开发经营的效率;注重项目建造成本控制，缺少项目各阶段成本的管理;注重项目大额支出监督，缺乏项目全面成本管理的意识。由于成本管理制度体系不完善，部分房地产企业员工存在出工不出力的现象，在实际操作中没有有效执行规章制度，以致物资采购质量得不到保证。
2提升房地产物资采购管理绩效的途径
面对激烈的市场竞争，房地产企业需要加强内部管理，明晰部门岗位职责，规范物资采购业务，优化物资采购流程，严控物资采购质量，有效控制项目开发成本，不断提升企业的核心竞争力。
2.1建立健全规章制度
建立健全规章制度是房地产企业开展物资采购管理工作的根本保证。在物资采购的过程中，由于规章制度缺位，可能会出现部分物资采购管理失控，造成一些不可弥补的质量问题，大大损耗房地产开发项目的利润空间。因此，学习借鉴国内外先进的管理理念和实践经验，并结合企业自身实际情况，建立健全物资采购管理相关的制度、标准和程序十分必要，能扎实推进物资采购管理绩效的提升。但是，规章制度毕竟是纸上之物，要使规章制度发挥作用，必须通过系统教育、日常教育树立全员成本管理的意识，必须通过效绩评价体系建设强化制度实施的效能。在意识树立方面，应让每位员工明白成本可控，控制成本不只是财务部门的事情，更是全体员工的事情，需要全体人员共同参与。在效绩评价体系建设方面，应以企业盈利最大化为目标，在管理链条中做到全程可控，在部门之间形成相互制约监督机制，在全体员工中充分调动工作积极性，把成本管理渗透到项目开发的各个环节，从而更好地促进房地产企业持续发展。
2.2全面实行公开招标
在房地产项目开发中，实施物资采购公开招标，物资供应按进度分批配送十分重要。第一，公开招标选择优秀供应商，包括供应商的信誉度、生产能力、技术水平、管理水平、服务水平等方面的考量，采取与多家供应商合作完成物资采购计划的办法，这不仅能保障物资采购的品质，而且对项目正常生产起着决定作用。第二，强化管理监督供应商，供应商在利益驱动下更多考虑自身需求是正常的经济行为，因此通过合同条款和过程约束来加强物资质量监督和供应期限管理是必要的，可更好防止房地产企业利益受损。第三，与优秀供应商建立长期合作关系，房地产企业应同物资供应商建立长期合作的伙伴关系，保持稳定的业务往来，不断更新物资供应商的物资质量、价格、服务等信息，并适时向物资供应商反馈使用情况，这既有利于房地产企业根据物资价格和施工进度选择恰当的供应商，也有利于物资供应商及时掌握物资使用信息。因此，房地产企业与物资供应商之间保持良好的长期合作的战略关系，对双方的发展都有利。
2.3借助电商平台采购
如今，电子商务已经成行业发展的大势所趋，房地产企业也应跟上时代的脚步，充分利用电子商务平台进行物资采购管理。电商平台采购的优点主要有两点，一是规范物资采购过程，避免人为因素随意操作，大大提高工作效率;二是缩短空间距离，省时省钱，让决策更加高效。在房地产企业经营成本控制方面主要有三个方面的作用，一是降低物资供应商的商务成本，通过电商平台可使物资采购达到阳光透明的采购招标和方便快捷的供应投标，直接降低了物资供应商的商务成本，间接增加供应商对物资降价让利的意愿;二是降低物资采购工作费用成本，通过电商平台进行物资采购，可以便捷进行远程发标、投标、开标、评标和定标等工作，不仅能扩选供应商，提高物资采购的快速响应能力，而且能实现随用随提，大幅降低物资采购工作费用和管理成本;三是降低物资采购总成本，通过电商平台进行物资采购，可以开展战略性采购、联合采购、集中采购等活动，以规模性物资采购获取生产商或经销商更多的价格和服务优惠，直接降低房地产企业物资采购的总成本。
2.4全程负责采购任务
在房地产企业物资采购中，供应商选择对于采购产品的质量和服务至关重要。在物资采购中，通常采用流水线式采购模式，由项目部提供技术文件，由采购部编制招标文件并完成招标活动，最后交给工程部实施。这种模式有各负其责、相互制约的优点，但分割了采购过程，不利于部门间的合力协作，容易出现“需要什么采购什么”和“采购什么就用什么”的现象，当出现问题时难以追查责任，使得物资采购效益低下。而在物资采购中实行招标工程师全程负责采购任务的模式，包括技术标准制定、招标文件编制、招标活动开展、供应商选择、釆购合同签订、采购活动实施和采购履约评估等所有环节均由招标工程师负责，可以有效避免部门间相互推诿、不负责任的问题。当然，这种模式也有权力过度集中、容易出现贪腐的弊病，因此需要设置必要的督察机构对所有物资采购活动进行抽查验证，约束招标工程师和供应商的行为，防止暗箱操作避免寻租现象出现，保证物资采购科学合理，保障物资采购效益最大化。
房地产管理论文篇（11）
1、房地产投资稳步上升，地域热点显现
发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现7.3%和8%的高增长率，其中投资贡献率高达3.6%左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%（表1），弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。
从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地产开发投资增长率分别为-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象（***1）。
房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，
其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。
从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为
主导的三大城市群（***2），从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑？
2、销售率空置率，地域分化明显
近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大***策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率（当年销售面积占当年竣工面积的比例）分别是88.4%和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平（***3）。
但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少？以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。
仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。
3、价格基本平稳，结构变化突出
2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落（***4）。
可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。
因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格（元/平方米）的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有***府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。
4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧
实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬；但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅（***5）。
圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗？
5、房地产信贷发展有喜也有忧
房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。
从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。
那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险？在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的质量。
此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量（坏帐率）、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难（Collyns，2002）。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构？在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量？这些都是急待解决的问题。
二、防范房地产泡沫的举措
上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构；不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，***府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：
1、从土地源头入手，规范土地市场
土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁（***府或其他企事单位），土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，***府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，***府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市***府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利；第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。
2、灵活运用利率、税收***策，调控房地产市场
近两年的房地产热，在一定程度是***府宏观调控***策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税***策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种***策，或无视受益对象实施同一***策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，***府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息***策更好地向中低收入者倾斜；各城市***府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是***府调控市场的重要内容。
3、完善房地产金融体制防患于未然
我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。
4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战
21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者；我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性；少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
主要参考文献：