我优求知网房地产周期论文篇（1）
首先，房地产周期是宏观经济周期在房地产领域内的表现形态。房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产领域内的表现形态。
其次，房地产周期是房地产经济运行过程中的周期波动。房地产周期首先表现房地产波动，它是房地产运行过程中的波动形态，是波动过程中出现的扩张与收缩，或者复苏—繁荣—衰退—萧条性的周期性的波动特征，只有呈现出周期循环特点的周期波动，才可以称为严格意义上的房地产周期。因此，可以说房地产周期是房地产周期波动，但房地产波动并不一定都表现为房地产周期。
总之，房地产周期或房地产周期波动应当从三个方面完整地理解:第一，长度不同，振幅不等的房地产周期，具有相似的波动模式，即都表现为扩张与收缩交替循环、衰退—萧条—复苏—繁荣往来运行的周期性波动形态，或者说房地产周期具有相同的展开过程，由此形成房地产周期的规律性。第二，具有相似波动模式的房地产周期，虽然在引发波动的具体原因和波动路径上存在各不相同的表现形式，但在本质上仍然具有相似的波动传导机制，大体上分析都可以从外部冲击与内部传导两个方面进行分析。第三，具有相似波动机制和展开过程的房地产周期，在波动的持续时间、振动频率、波动幅度等方面存在明显的差异，从而形成各具特色、千差万别的波动形态，由此构成房地产周期波动的特殊性。显然，只有从这三个方面综合起来分析，才可能称得上是完整意义上的房地产周期或房地产周期波动。
二、目前我国房地产周期波动存在的问题
我国1986-1990年第一个房地产周期，1987和1988年是扩张期，而1989年和1990年就进入收缩期；1991-1996年的第二个房地产周期中，1991,1992和1993年是扩张期而1994,1995和1996年是收缩期。1997年到2007年这段时间，随着经济体制改革的逐步深化，经济周期的扩张收缩比有提高的趋势。这是由于我国房地产经济在保持快速增长的同时，经济效益也有所提高。
纵观这几轮周期来看，虽然我国房地产周期波动的状态特征已经表现出以下趋势:房地产周期波动的频率将缩小，长度将增加；波动幅度将减少；衰退与扩张的时间比将减少，房地产周期每一阶段的变化也将呈波浪式。这表明我国房地产周期波动的整体态势已有所改善。但在对我国房地产周期波动作进一步思考后，我们就可以发现我国房地产周期波动仍然存在以下问题:
1.是消费需求缺乏型周期。由于我国住房制度长期以来是福利分房制，一个真正稳定的消费主体基础还不强。因此我国房地产经济周期一直处于消费需求缺乏基础上，而在我国福利分房制度取消后，房地产的消费需求才真正释放。这种局面有所改善，但仍需加强。
2.是明显的***策周期型波动。在经济扩张***策和经济紧缩***策的相互交替变动作用下，使得转轨时期的我国房地产经济具有明显的***策周期特征，***策因素对我国房地产周期波动发挥着重要作用。在1986-1990年的房地产周期中，就是在改革开放的指导方针和土地有偿使用、宪法允许土地批租的***策刺激下导致房地产经济迅速扩张的。在1991-1996年的房地产周期中，房地产经济是在***视察南方发表重要谈话、十四大召开以及加快改革、开放、建设步伐的推动下而启动的。
3.是数量型的简单扩张或收缩。我国的房地产经济周期性波动大多为产量、产值在原有技术水平和产品结构基础上的扩张或收缩，没有明显地伴随着技术水平的升级和产品结构的高级转换。周期性出现的高涨与低潮只表现为资本数量(固定资产投资)扩张或收缩引起的产出***动，没有出现大规模的资本存量调整与更新(如企业的重新组合、兼并、破产等)。
4.是产品倾斜性波动。把房地产产品分解为经济适用房、中档商品房、高档商品房和别墅等三部分，相比之下高档商品房的波动幅度和频率都高于中低档商品房，表现为明显的高档商品房倾斜性波动。
5.是市场机制不健全的波动。市场机制的一方面会导致经济的波动，另一方而也能在经济系统波动时起到自调和内在稳定作用。在前几个周期中，消费主体表现为单位，个人、购房比例较低，住房主要不是通过市场取得的。供给主体主要是国有建筑企业和***府本身。消费主体和供给主体的身份决定了供求机制难以发挥作用。同时，价格机制在计划经济体制下，也难以发挥房地产经济运行状况晴雨表和资源配置方向器的作用。正是市场机制不健全导致我国房地产经济一旦受到外部冲击就难以依*系统本身进行调节，因此而加剧波动幅度。从1997年到现在，市场机制在房地产经济中的作用越来越大，但作为我国市场化进程推进最慢的一个部门来说，市场机制的作用还是有很大的局限性。
三、解决我国房地产周期波动问题的几点对策
我国房地产周期波动的总特点是剧烈波动，也就是振幅大、峰位高、谷位深。而房地产业周期剧烈波动的危害是相当巨大的，减少房地产周期剧烈波动不仅对我国房地产业的持续、稳定、健康发展，而对我国整体宏观经济都有重大和深刻意义。笔者认为要减少房地产周期波动的幅度必须从以下几方面着手。
(一)加强房地产立法，为房地产业提供稳定增长的法制环境
具有强制性、规范性、稳定性等特点的法律手段，主要是通过规范房地产市场主体行为、市场竞争行为和***府管理行为等方式，在协调各方利益的基础上，从而创造房地产业的法制化环境，防止房地产业强幅波动并引导房地产业健康发展。房地产业是一个经营产权，涉及众多法律、法规制度的产业部门。在房地产业运行过程都主要是依*法律、法规和契约来完成的，而不像一般商品通过物质实体在当事人之间交付完成。因此，运用以法律手段为主的***策配置，建立法制化、规范化的房地产业运行环境，是转轨时期促进中国房地产业持续增长、实现房地产经济稳定运行的重要任务和有效途径。这是因为对于在波动中推进的房地产经济运行而言，需要***府运用法律手段来维护房地产经济的正常竞争秩序，规范房地产市场运行，从而为发挥市场机制对房地产资源配置的重要作用、防止房地产业强幅波动并促进房地产经济稳定运行与持续增长提供一个法制化的产业环境。
(二)加强和改善宏观调控
就***府干预经济的宏观调控而言，由于我国目前仍然处于市场经济向计划经济转轨的过程，***府宏观调控的目标、机制和手段与发达国家相比，不仅本质略有不同，而且其作用程度和影响力更大。在旧的计划经济体制下，***府的宏观调控往往由于服从于***治目标的追求或由于宏观调控自身体系的不完善，而支配经济机制以不符合规律的方式发展，最终导致经济动荡。这个特征在我国房地产业发展中也体现得十分突出。通过观察我国房地产业的波动历程，我们就可以发现:***府宏观调控对我国房地产周期波动有着极重要的影响，宏观调控宽松***策与紧缩***策交替变动构成中国房地产业特有“***策周期”。开始***府为了***治或经济目标总是推出一系列的刺激扩张***策，可是由于市场机制不健全和房地产行业的特殊性，房地产业迅速出现过热甚至泡沫。为抑制经济过热，国家就实施宏观调控和经济紧缩***策，但由于调控时机和调控力度不当又导致房地产投资和需求的迅速减少，造成房地产商品大量的积压，从而使房地产业跌入谷底，并且周而复始的形成恶性循环。因此不完善的宏观调控体系不仅不能改善经济运行轨迹，甚至可能起到适得其反的效果。所以加强和改善房地产业的宏调控就成为缓解房地产经济周期强幅波动的重要途径之一。
(三)调整房地产投资***策
投资的周期波动是经济周期波动的直接原因。目前我国房地产周期彼动的波形与投资增长率的波形有着高度的一致性，两者呈现出较高的正相关关系。投资引起房地产周期波动，这在许多国家都存在，但我国由投资波动引起的经济波动还存在着另外深层和特有的原因。我国以往计划经济体制的特征决定了以国家或国有企业部门为主的投资主体总是力***在尽可能大的程度上扩大再生产规模，于是很自然地形成一种“扩张欲望”，或称为“投资饥渴”，我国在存在这种高度投资扩张的同时，由于价格体系扭曲以及投资***策的一些失误，还存在着投资结构不合理的状况，结果造成产品结构不合理，严重影响了房地产需求。
因此房地产投资***策的制定和出台，要特别注意到以下经济状况:首先，密切关注房地产投资规模的变化。保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应，不能脱离宏观经济基本面的支持；保持房地产投资占固定资产投资的合理比重，防止比重过大或过小；保持房地产投资增长率与固定投资增长率相协调，特别是防止投资增长率增速过快。其次，投资结构要合理。房地产开发投资要更趋理性化，要重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固的建立在市场需求的基础上，成为市场需求拉动型投资扩张。最后，完善和规范***府投资。***府还可以适当对房地产投资***策，对房地产投资方向、投资规模和投资结构进行***策性调整，通过投资***策的变动来引导房地产企业的经营活动，实现对房地产投资规模与投资结构的间接控制。
(四)采取切实措施塑造居民的消费能力
在我国1986-1990年和1991-1996年两个房地产周期波动中，房地产消费者主体表现为单位，居民的消费能力低下，住宅不是通过市场取得的。在非常狭小的房地产市场上作为商品的房地产，其消费者是极少数高收入者，而且大部分则仍是以单位购买者身份出现来购买的，其他需求则主要是投机需求。在这种需求状况下，当房地产市场处于收缩期时，投机需求迅速减少，到达低谷时又缺乏消费需求，难以使房地产业复苏，这样就更加剧了房地产经济的衰退；而市场出现高涨时，投资需求出于逐利的目的又蜂拥而至，这样往往容易迅速产生房地产泡沫。因此缺乏广泛和巨大的居民消费基础也是房地产周期产生巨幅波动的重要原因之一。那么要解决居民消费能力的问题可以采取以下几点措施：
首先，必须加快落实住房补贴，提高居民住房支付能力。对于因以前工资中没有住房部分所形成的欠账，通过完善货币化改革和发放住房补贴等措施解决，提高居民的存量购房能力。在国家机关与事业单位的改革方案中，对于有房但未达标者和无房者分别设计了两个不同的补贴计算公式。两个计算公式的不同使这两种人之间得到的是不很平等的待遇。目前，企业房改还未普遍推开，因此现在有可能采取一定的措施避免造成与国家机关或事业单位房改中同样的利益受损群体，现在推进房改，应充分考虑到这个事实，参照国家机关房改方案进行企业房改，并且应用统一的、公平的补贴计算公式。可以考虑在一定地区范围内全面测算国有企业职工应享受的住房补贴，计算所欠缺的差额，然后挑选一批国有企业质量比较低的国有资产予以出售，其所得用于发放住房补贴。其次，对于由于停止实物分房而形成的技术，则应通过金融技术创新的方式来加以解决，提高居民获取增量的购房能力。最后，加快农村市场经济发展和城市化进程，大幅度提高农民收入，从根本上拉动我国经济发展的内需包括对房地产的需求。
房地产周期论文篇（2）
房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动，它领先或滞后于其他指标。它是按相等时间间隔观察某项经济指标而得到的离散数据序列。
1 宏观经济的周期研究
设为一经济时间序列，它是按相等时间间隔观察某项经济指标而得到的离散数据序列。通常，它由四种要素组成：趋势因子(XtT)，季节因子(XtS)，周期因子(XtC)，不规则因子(XtI)。趋势因子表征经济的长期趋势及潜在水平；季节因子是受季节变动影响的年度周期变化；不规则因子是各种偶然因素造成的随机扰动；周期因子反映了实际经济水平围绕潜在生产水平的周期变化波动。季节波动的原因和规律是清楚的，随机扰动不能成为经济理论研究的主要对象，经济发展的本质性规律是增长趋势和周期性波动。
2 房地产周期的研究
房地产周期目前还没有统一模式。每个文献均有各自的定义和刻画指标，经济周期研究的范式一般按照“识别、解释、检验、预测”进行。国外许多文献中房地产周期有许多刻画指标，如空置率周期、价值周期、投资回报率周期等。根据目前的研究状况，Pyhrr和Bom(1999)对房地产周期及其相关周期进行了分类。
Grebler和Bums(1982)分析了美国1950-1978年房地产总体建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，发现了6个住宅固期和4个非住宅的房地产周期，并且发现了GNP领先于房地产周期11个月达到峰值。
Hekman(1985)检验了1979~1983年美国14个城市的写字楼市场，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关；Wheaton(1987)考察了第二次世界大战后美国的写字楼建设和空置情况，发现了12年一循环的周期，并且发现了写字楼的发生频率要小于国民经济周期；Grenadier(1995)也证实了这一结论。
3 房地产周期的解释
一类有关房地产周期成因的解释将房地产市场的波动归因于开发商的“短视”，从开发商做出决策到项目竣工存在着一定的“时滞”，开发商往往在市场景气的时候做出项目投资决策；而当项目竣工时，市场条件已经改变，众多开发商的集体行为导致了高空置率的出现。这类解释虽有一定道理，但并不符合普遍的事实。上述原因难以解释普遍的市场衰退现象。
另一类解释把目光投向了资本市场，认为是信贷机构的“纵容”和“恐惧”行为导致了房地产的周期波动，即：当市场景气，开发商向银行争取贷款时，银行无一例外地予以贷款；而当市场开始衰退，有的开发商无法按时清偿贷款时，信贷机构又出于“恐惧”心理而全面收缩房地产信贷，造成大量开发项目运转停滞，从而造成了房地产市场的大幅波动。Pyhrr和Bom(1994)将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究，考察了价格水平波动、房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响，从而确立了基本经济变量在房地产周期模型中的地位。
随着经济理论工具的发展，新的工具引入房地产周期分析之中。Grenadier利用期权定价理论研究了房地产市场持续低谷的原因。他认为，需求不确定性、物业改善成本和建筑工程的时滞是房地产周期的主要成因。在他看来，开发商并不是短视的，他们之所以会在市场景气时大量开发是出于上述三个成因而采取的最优决策。Clinloy(1996)将房地产出租率定义为空置率和预期新建房地产吸纳率的函数。当经济中出现房地产超额需求时，空置率减少，租金上升超过了开发商原来的预期，新的开发项目全面启动，从而导致了房地产市场的过热以及其后的过冷。
综上所述，房地产周期的成因可分为两类，即基本经济条件和预期。
4 经济周期的景气分析
宏观经济周期成熟的主要测度工具是景气循环法。其原理是以指标之间的的周期波动为基础，通过确定指标周期波动之间的时差和因果关系，构造扩散指数与综合指数来分析和预测经济波动的转折点，以及衡量经济波动的程度。景气循环法主要步骤如下：
4.1 领先指标、同步指标和滞后指标的确定
景气循环法的重要前提是要对各项指标进行领先或滞后时差分析。确定时差关系主要有三种方法：周期***(NBER转折点)、时差相关分析和交叉谱分析。
4.2 扩散指数(D1)
扩散指数(Diffusion Index，缩写为DI是由许多数列组成的一组数列，主要反映一定时间内经济情况的变动趋势和范围。从内容上看，扩散指数可由领先指标扩散指数、同步指标扩散指数、滞后指标扩散指数组成。
4.3 综合指数(C1)
综合指数(Composite Index)，缩写为CI是把敏感性指标各自的波动幅度或变化率综合起来的指数。扩散指数虽然能有效地分析和预测经济波动的转折点，但它不能说明经济波动的程度。综合指数与扩散指数相比，计算比较复杂，它是以对称变化率为变量，通过领先指标组和滞后指标组的序时平均水平和同步指标组序时平均水平两次标准化处理计算的。
5 经济周期的谱分析
经济周期的分析工具中最前沿，也是最有效的当数20世纪70年代出现的谱分析。简单地说，谱分析就是把时域的观测分解为各种周期的波形，然后在频域中表现出来。
有些住房***策变量使得有关住房经济的指标产生跳跃，具体的住房***策、法律变量如城市房地产管理法、国家安居工程***策、经济适用房***策、住房公积金***策、抵押贷款***策等等。在“识别、解释”存在困难的情况下，“检验、预测”也非常具有局限性，“没有一个较权威的指标体系来衡量房地产业的周期发展，目前的中房指数、国房指数均因其指标的复杂性而不能被一般的研究所利用”。周期具有规律性的波长、波幅等特征描述，在我国目前机制转轨时期，房地产有关指标的波动并不具有规则件。西方发达国家关于宏观经济的周期的研究比较成熟，康德拉季夫周期、库兹涅茨周期、朱格拉周期、基钦周期已经成为经典周期理论。但是，西方发达国家对房地产的周期没有统一的模式，一些研究往往根据局部市场来进行实证，很难推广到其他国家和地区。
6 结语
我国的房地产发展处于初期阶段，很难找出明显的周期规律，或者说房地产的波动是由多种不明频率的因素引起的。
房地产周期论文篇（3）
一、房地产投资波动与房地产周期波动在房地产周期波动中房地产投资是一个十分重要的内生因素，由于房地产业是一种特殊的行业，在它的启动阶段需要大量的资金支持，所以资金无疑是房地产业必须的重要生产元素之一，它对房地产经济有着重要的影响。从经济学理论来看，投资行为具有很强的能动性，是房地产市场发展的基本要素。同时，投资又是一种能够拉动房地产市场发展的最终需求，因为消费是投资的目的和归宿，是投资增长的动力，同时，投资还能够创造出新的需求。就投资本身来看，也很容易发生波动。这是因为投资行为具有较强的预测性和随机性，尤其是投资于房地产。
从***1中我们可以看出，投资增长率的波动与商品房年销售面积增长率的波动虽然在波动幅度上有一定差别，但就波峰和波谷的位置来看却大体上是一致的，他们之间似乎存在一定的关系。下面，我们将进一步从实证的角度出发，通过运用协整理论和因果关系检验等方法研究房地产开发投资额与商品房销售面积的相互关系，来体现他们所代表的房地产投资及其波动与房地产周期波动之间的关系，进一步揭示投资对房地产周期的影响。。
***1房地产开发投资额增长率与商品房年销售面积增长率波动***
二、投资与房地产周期波动的实证分析1、指标选择及数据说明
在忽略区域性差别以及不同物业类型差别的条件下，考虑到数据的可获得性，笔者选择商品房屋年销售面积指标作为考察对象来研究我国房地产周期性规律，选用房地产开发投资额指标来研究我国房地产投资波动情况。本文所采用的数据均来源于中经网经济统计数据库，数据样本期为1987―2005年。为减少数据波动并直接得出弹性，商品房销售面积和房地产开发投资额在分析时均已取自然对数。数据分析处理所采用的计量分析软件为美国QMS公司出品的Eviews4.0。。
2、数据的平稳性检验
为避免非平稳的经济变量在回归分析时带来的伪回归问题，在建立经济模型前首先应对经济变量进行平稳性检验。本文对上述经济变量采用ADF（Augment Dickey-Fuller Test）检验法，对、序列进行平稳性检验的结果表明，两变量的水平值在5%的显著性水平下均为不平稳序列，而的一阶差分，采用有常数项且滞后2期的检验模型，在5%的显著性水平下为平稳序列；的一阶差分，采用有常数项且滞后1期检验模型，在5%的显著性水平下为平稳序列。即序列、都是一阶单整的。
3、协整检验
在上面的步骤中，已经证明、为同阶单整序列。通过观察它们的趋势***发现这两个序列有大致相同的增长和变化趋势，说明二者可能存在协整关系，本文采用E-G两步法进行检验，得到回归模型的结果，如公式（1）所示：
（1）
进一步，我们对残差序列进行平稳性检验。可以发现序列在ADF检验滞后3阶时，在5%的显著性水平下具有平稳性。由此可以得出序列、之间存在协整关系的结论。
4、因果关系检验
若经济变量之间具有传递作用，则变量之间应该具有因果关系。根据VAR模型，利用AIC、SC最小的原则选取最优滞后期为4，对商品房销售面积和房地产开发投资额之间进行因果关系检验，结果如表1所示：
表1 、的因果关系检验
房地产周期论文篇（4）
现有的经济周期理论大都主要集中于分析经济周期波动的内在机制,对作为经济周期波动的构成内容分析不够,有关房地产周期的分析和研究更是很少有人涉足。在总体上,国内在房地产经济周期研究方面,存在以下较为明显的问题:
一是还存在周期原因、影响因素、指标体系区分不清问题。
二是实证分析中由于数据资料的缺乏只注意到房地产业同一般商业周期类似的周期波动。
三是研究中指标体系的无序化、混乱化。没有一个较为权威的指标体系来衡量房地产业的周期发展。目前的中房指数、国房指数均因其指标的复杂性而不能被一般的研究所利用。等等。
房地产周期波动的研究滞后于现实需要,客观上表明了研究房地产周期所具有的重要理论意义。
二、传统房地产周期的计量研究方法
(一)国内部分
国内学者对于房地产业周期波动的计量研究主要集中在以下几个方面:房地产周期原因分析;房地产周期与经济周期、通货膨胀等关系;房地产周期波动的影响因素;房地产周期的指标体系探讨;房地产周期波动的特点分析;一些地区或全国的房地产业周期测算;等等。
(二)国外部分
在处理经济周期问题上,很多学者采用线性时间序列。如Blanchard (1981)利用自回归(Auto-regressive)加上一个线性时间趋势去适配美国实际GDP,这是因为他认为“经济周期的波动是围绕于时间趋势线的”。这样的观点是新古典派的代表――将时间趋势视为经济体系的成长趋势,而自回归的部分就是一些暂时的短期干扰。所以新古典派所描绘的经济周期波动现象就如同一个围绕在时间趋势的稳态过程,新古典派认为,经济体内的一些随机干扰只不过是暂时干扰。Nelson & Plosser (1982)以及Campbell & Mankiw (1987)采用ARIMA的方式对14种总体经济指标进行单根检验,结果这些数据大多无法拒绝虚假假设,即,这些资料都具有显著单根特征。鉴于此,Nelson等人建议采用差分的方法来转换原始数据之后,再用ARMA去捕获经济循环的现象。
由于传统的线性时间序列模型无法体现经济周期循环非对称性的特点,所以近年来,不少国外学者逐渐将研究重点转移到非线性模型以及对非对称性现象上。这种趋势中最为典型的就是著名的Hamilton 所提出的马尔科夫转换模型。该模型的主要思路源于Goldfeld & Quandt (1973)以马尔科夫转换回归去描绘参数变动的自回归过程。Hamilton的模型两状态变量(扩张期和衰退期)模型,有两个主要特点:第一,状态的变动是遵循一个一阶马尔科夫过程,这样就允许前一期的信息直接影响下一期状态的变动,而不像随机转换模型那样必须严格要求状态变量前后期之间***;第二,模型中状态的转换是通过模型的估计由转换概率决定的,而不需要像门槛模型(Threshold Model)那样,另外设置门槛变量和门槛值。Hamilton 成功地运用这个模型描绘了美国1952年到1984
年之间实际GDP的非对称波动的状态,并预测了经济波动的拐点和时点。
三、本文的模型构建
本文通过采用综合领先指标与基准循环指标,包含了房地产周期的投资、生产、交易与使用等四个阶段,避免了以单一指标衡量房地产周期而仅反映出某一层面房地产活动的缺失。
本文在房地产周期问题上所构建的马尔科夫转换模型有别于过去相关研究常使用计量模型(近年来大多学者使用ARMA 模型或VAR 模型为典型)。相对于传统的计量模型,该模型可以非常有效地针对周期波动理论中所强调的非线性与非对称性特点,所以适用于探讨房地产增长拐点的认定。
同时,由于该模型能处理具体状态转移或结构转变的时间序列数据,所以研究者可以借此完全规避结构性转变对房地产周期波动影响。
所以,通过本文所构建的计量模型来监测房地产周期的变化,并预测房地产增长拐点,可避免仅预测增长趋势而无法正确掌握房地产市场变化的缺失,也弥补了国内在预测房地产周期这部分研究的不足。
该模型能提供事前预警,提高对房地产经济周期判断的时效性,有利于***府、投资者等对于房地产状态变化做出及早反应。
为避免过度划分周期状态使景气缺乏持续性,作者构建的二状态马尔科夫转换模型按照模型本身特性将房地产周期分为扩张与衰退的两个状态。为减低数据中的动态过程,模型以各指标的年增长率进行分析。通过使用马尔科夫自回归模型,以领先指标增长率利用单变量的MS-AR模型描绘房地产周期以进行拐点预测,并建立另一双变量的MS-AR方程式以判断房地产综合领先指标领先基准循环日期的最适期数。同时在基准循环指标增长率与领先指标增长率均受相同的经济状态所影响的假设下,可以通过多变量马尔科夫向量自回归模型(MS-VAR)进行周期拐点确认。
通过前面的介绍,我们得知,所有形式的马尔科夫转换模型皆是在MSI与M***的基础下所发展出来的。当时间序列数据较具持续性时,适合以MSI模型进行分析;当数据较具波动性时,适合以M***模型进行分析。
在资料处理方法上,我们知道:非定态时间序列变量之间,经常会发生假性回归(Spurious Regression)情况。而若一时间序列是定态的,其统计特征将不会随时间而改变,因此传统的计量方法通常假设变量为定态数列,以进行统计推论,马尔科夫转换自回归模型亦是如此。在本模型所构建的多变量马尔科夫模型的使用中,若数据为定态则直接选择MS-VAR模型,若数据为非定态则以共整合检定(Co-integration Test)决定该以MS-VAR模型或马尔科夫转换误差修正模型(MS-VECM)进行分析。
四、后续研究方向
一是以综合指标分析房地产周期波动,仍然无法避免在权数上人为因素的缺点,且在时效上有所延滞。笔者未来可选择影响房地产市场的重要经济因素,构建共同波动特质的多变量马尔科夫向量自回归模型进行分析。
房地产周期论文篇（5）
我国房地产从2000年前所未有的繁荣阶段，到2005年、2006年通过宏观调控抑制房地产的价格上涨过快，随后2007年价格再次较快上涨，再到由于金融危机的影响带来的2008年价格开始明显下降，都显示出房地产经济周期与宏观经济波动的关系日益紧密。
一、房地产周期与宏观经济周期关系的一般理解
房地产业是国民经济中占有重要地位的行业。房地产业因其产品的基础性、创造社会财富的巨额性以及与众多行业的关联性而成为国民经济的重要组成部分。健康发展的宏观经济是房地产业持续发展的基础，房地产业的发展对整个宏观经济有着重大的贡献。同时我们发现，房地产经济的增长同宏观经济一样，并不是平稳的发展，在发展过程中，也会受到资源约束或消费约束而出现收缩，因资源供给充裕或消费需求拉动而进入扩张阶段。作为一种产业周期，房地产周期波动必定受到宏观经济波动的影响。为了考察房地产经济周期与宏观经济周期之间的关系，笔者选择商品房销售面积增长率和GDP增长率变动来分别作为房地产经济周期波动和宏观经济周期波动的数量刻画。
二、我国房地产经济周期的波动
我国房地产业发展经历了一个从萌芽起步到不断发展壮大的过程，这个增长过程不是平稳的而是波动性的，发展至今，大致经历了四个周期：1981～1983年的第一轮周期；1984～1990年的第二轮周期；1991～1996年的第三轮周期；1997年开始至今的第四轮周期。
比较这四轮周期可以发现中国房地产周期的表现形式在发生着明显的变化：周期的长度在增加，波动幅度在减小，衰退与扩张的时间比在减少。可以判断，未来中国房地产周期除了延续这一趋势外，还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式，且变化越来越无规律性。中国房地产业的发展是改革开放和市场经济发展的产物，尤其是住房制度体制改革推动的结果。
从20世纪80年代初开始，我国房地产业发展已经经历了三个周期，目前正处在第四个周期。房地产业的快速发展引发了不少经济和社会问题，出于对房地产发展过热的担心，国家为此出台了一系列宏观调控***策。房地产业发展中出现的过热现象，实际是其发展周期波动规律的表现。研究导致房地产周期波动的原因及***府应采取的宏观调控措施，对于房地产业可持续发展意义重大。
三、影响房地产周期波动的因素
分为内生因素和外生因素，内生因素在本质上决定着房地产周期波动的周期性和持续性，外生因素则是波动的初始原因或初始推动力。
（1）内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。房地产需求与供给。价格、收入、***策以及预期的变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化与此同时，房地产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变化。
只有房地产供给和需求在总量和结构同时平衡的情况下，房地产经济才能持续快速发展；供求总量和结构任何一方面出现严重失衡，房地产经济就需要进行调整，继而引发房地产经济的波动。
房地产投资。进***地产投资决策时，房地产投资利润率是需要被考虑的重要指标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩，对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动常被看作是房地产周期的引擎。
（2）外生因素包括有直接影响的***策因素、有间接影响的社会经济与技术因素。有直接影响的***策因素。指与房地产业密切相关、敏感程度较大的财******策、货币***策、投资***策、产业***策、经济体制改革***策等。这些具有明显周期性质的宏观***策因素，在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为显著的。
有间接影响的社会经济与技术因素。房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度越快；在经济发展的不同阶段，房地产业的发展水平有所区别。此外，技术***、产业结构变化、体制变迁等都会对房地产业的发展造成冲击，影响房地产周期波动。
（3）随机因素，指地震、洪水等自然灾害，战争、等社会突发因素，以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。
这些因素对房地产波动有突然、直接、猛烈的影响，这些影响一般是短期的，但有时也会持续很长时间。
四、对我国房地产业宏观调控的建议
目前关于我国房地产业发展周期所处阶段的看法主要存在以下两种观点：未到波峰或者没有过热、已到波峰或者已经过热。笔者认为这两种观点都有失偏颇，房地产业发展长周期还包含一些短周期，我国的城市化进程还远远没有结束，房地产业在发展过程中周期性波动是很自然的经济现象，这些周期性波动都在可控的范围。
***府可以采取措施对房地产业进行宏观调控，防止房地产业出现大幅度波动。
（1）在加强周期性规律研究的基础上，正确判断房地产业发展周期所处阶段。在现实经济生活中，一般可以通过房地产投资量的增减、产业增长率的高低、房价的涨跌和市场交易的旺盛等主要指标来分析和衡量房地产业的周期波动，评判房地产业发展周期所处阶段。为此，应加强房地产周期的研究，积累经验，建立房地产周期运行的监控指标体系，为正确评判房地产业发展周期所处阶段提供科学的依据。判断正确与否，是实施反周期策略的前提。
（2）采取反周期策略，预先采取措施，避免大起大落引起的强烈震荡。当前，房地产业在我国经济发展中的作用越来越大。未来几年，扩大内需仍是我国一项基本国策，如果没有房地产市场的活跃，扩大内需就会缺少活力，经济发展也将缺少动力。因此，宏观调控***策首先要立足于保持房地产业的健康发展。一方面，根据国民经济的发展状况，力求与之相适应，防止房地产业过热或过冷；另一方面，也要充分发挥房地产业的新经济增长点作用，积极促进国民经济的发展，延缓周期波动，缩小波幅，实现可持续发展。
（3）要处理好我国各地房地产业发展周期的差异性与宏观调控***策统一性的矛盾。我国各个地区经济发展的程度不一样，东、中、西部差距很大。因此各地房地产业发展程度不一，且房地产业具有明显的区域性特点，这就决定了房地产周期既有全国性的周期，也有各地的发展周期。因此，房地产宏观调控既要避免“一刀切”，又要保证地方***府有效执行。宏观调控***策更应是指导性***策，由各个地方结合本地实际情况参照实行，用科学的发展观去调控我国的房地产市场。
参考文献
[1]曲波.房地产经济波动理论与实证分析[M].北京:中国大地出版社.2003.
房地产周期论文篇（6）
关键词：全寿命周期；项目；成本控制
Abstract:
With the project management science in the application and promotion of real estate project, people on the project cost awareness is constantly strengthen. Based on the definition of cost, analyzes on the life cycle analysis of the project cost control model. This study has practical application value and certain theoretical meaning, hope this research for enterprise project management of establishing an effective cost control management mode bring certain enlightenment function.
Key words: the life cycle; Project; Cost control
中***分类号： F045 文献标识码： A 文章编号：
一、成本的定义
CCA中国成本协会的CCA2101：2008《成本管理体系术语》标准中第2.1.2条中对成本术语的定义是：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。应付出的资源代价：应该付出但目前还未付出、而且迟早要付出的资源代价。资源代价是总合的概念。资源是指凡是能被人所利用的物质。在一个组织中资源一般包括：人力资源、物力资源、财力资源和信息资源等。这里的成本是广义的概念，不是狭义的概念。
二、项目全寿命周期成本的构成
在项目中，按照不同的划分标准，有不同的成本分类。按照全寿命周期的阶段可分为：决策阶段的成本、设计阶段的成本、施工阶段的成本、运行维护阶段的成本、回收报废阶段的成本。按照成本控制的对象可分为：目标成本、计划成本、定额成本。按照成本类型可分为：资金成本、环境成本、社会成本。
二、项目全寿命周期成本控制的特点
项目开发具有高风险、高收益，投资期限长的特点，项目需要经过策划、设计、招标、施工、销售、运行维护、回收拆除等阶段。成本控制的方法随着每个阶段内容的不同也发生着变化。房地产开发过程中会产生多种费用，比如土地购置费、拆迁补偿费、设计费、建筑安装工程费、公共设施配套费、运行维护费等。由房地产项目全寿命周期多种类型的成本分类来看，地产项目具有多阶段性、多主体性、复杂性、系统性的特点。这些特点决定了房地产项目要进行全寿命周期的成本控制。
（1）多阶段性
项目的全寿命周期由多个阶段组成，每个阶段都有不同的特点，成本在各自的阶段中具有独特性，各阶段的成本相互联系、相互影响。各个阶段发生的成本总和就是全寿命周期的成本，最优的成本控制并不是找出各阶段的最小成本，将其简单地相加，而是从全寿命周期内统筹的全面的进行成本控制，从而得到最优的成本。每个阶段相对对立，又相互联系，前一个阶段所发生的成本影响后的每个阶段的成本。
（2）多主体性
房地产项目的全寿命周期内的成本控制主体较多，通常包括企业、社会、消费者（或使用者）。企业包含投资方（地产商）、施工方、设备供应商和中介咨询企业；社会是指社会大众，各级***府是其委托人和人；消费者是项目的直接购买者和使用者。
（3）复杂性
全寿命周期成本是房地产项目的成本研究对象，内容多样，影响成本控制的因素多。不仅需要考虑投资方在决策阶段、设计阶段、施工阶段的成本，还要考虑消费者者和社会在运行维护阶段和回收拆除阶段的成本。
三、项目全寿命周期成本控制的目标
（1）实现房地产项目寿命周期成本的持续改进。
通过全寿命周期成本控制可以找出项目成本系统中的薄弱环节和主要的影响因素。通过成本影响因素分析，寻找项目全寿命周期成本控制的改进途径，从而实现项目全寿命周期成本控制的目标。
（2）实现项目的技术、经济、社会、生态的协调统一。
通过项目全寿命周期的成本控制，不仅可以实现总体工程造价最低，实现项目全寿命周期对生态环境的影响最小，社会影响良好的目标；还可以实现符合环境标准要求下的成本最低，经济-环境的协调均衡。
（3）实现项目寿命周期内全社会成本最优。
通过项目全寿命周期的成本控制，不仅可以实现投资者和建造者的成本最优，还可以实现消费者、社会公众在项目的运行维护时期的成本最优，从而实现项目寿命周期内的全社会成本最低。
四、项目全寿命周期成本控制的手段
房地产建设项目是复杂的系统工作，实现全寿命周期的成本控制目标需要的手段有多种方式，主要分为技术手段、经济手段、法律手段和文化手段。各种手段之间的关系。
（1）技术手段
采用先进的技术措施，将技术和经济相结合，确定科学合理的技术方案，以技术优势获得房地产项目全寿命周期的成本最优。
（2）经济手段
通过经济激励的方式促使全寿命周期各成本主体进行积极有效地全寿命周期成本控制。
（3）法律手段
通过法律、法规、***策和合约的手段对房地产项目进行全寿命周期成本控制。对于违规、偷工减料、以次充好的成本控制方式通过法律进行严格的控制。
（4）文化手段
通过文化教育、道德规范等方式约束规范全寿命周期各成本主体的行为，提高行业职业道德素质，提高道德水平。
五、基于全寿命周期分析法的项目成本控制模型
综上所述，通过对项目全寿命周期成本控制各种指标的分析，可以得到项目全寿命周期成本控制的模型，见下***1。
***1 项目全寿命周期成本控制模型
全寿命周期成本控制是一个过程系统，以成本控制为中心，在不同的控制阶段（决策、设计、施工、运行维护、回收报废等阶段），按照全寿命周期成本控制的技术属性、经济属性和管理属性的具体特点，以成本管理理论、工程经济理论、价值工程理论、寿命周期理论、财务管理理论为理论基础，通过技术手段、经济手段、法律手段、文化手段等控制手段，从宏观层次和微观层次的成本控制技术路线出发，实现以全寿命周期各阶段费用合理分配和控制，实现房地产项目开发总成本目标为目的，最终实现房地产项目在全寿命周期的成本持续改造，全寿命周期成本控制的经济-生态均衡发展，全社会范围内的成本最优的终极目标。
参考文献：
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[4]刘丽卿.新形势下房地产企业成本控制的探讨[J].商业经济,2012,(24).
房地产周期论文篇（7）
房地产周期波动与国民经济波动的关系
（一）房地产周期波动
经济周期是指国民经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。相应地，房地产经济周期则是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，是一个上升与下降、扩张和收缩不断往复运动的过程。在一个周期中，房地产经济可分为上升（扩张）阶段和下降（收缩）阶段两个阶段，从谷底到峰顶是上升阶段、从峰顶到谷底是下降阶段。从谷底到谷底或从峰顶到峰顶，是房地产经济经历了一个完整的上升和下降阶段，成为一个周期。
房地产周期内经济出现上升与下降、扩张和收缩的波动，周期间相互联接使得波动周期往复。房地产的波动包含了房地产经济的各个层面，包括房地产经济增长率（国民生产总值、国内生产总值、国民收入或 社会 生产总值等宏观经济变量中房地产部门中的总产出水平的波动），房地产消费水平、房地产业就业水平、房地产价格（物价）水平、以及产业结构等方面的变动。
（二）房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系
房地产周期波动与宏观经济总的发展态势密切相关，可以从两个不同层面分析房地产周期与宏观经济周期的关系：
随着经济发展阶段不断上升，房地产经济景气与宏观经济景气的相关程度逐渐提高。
从经济周期不同阶段的展开过程来分析，房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，在扩张阶段，虽然晚于宏观经济周期进入扩张阶段，但因其复苏速度快，故早于宏观周期进入复苏阶段；当宏观经济进入繁荣阶段时，房地产周期可能已经进入衰退阶段，并且在收缩阶段持续的时间可能要长于宏观周期。
当宏观经济复苏后，房地产投资与开发也随之上升，但因物业开发的时滞效应，使得房地产复苏稍晚于宏观经济的复苏。在房地产经济开始复苏后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求不断上升，但由于房地产供给短期刚性，加上在保值增值心理 影响 下，于是导致房地产价格全面上升；与此同时，随着房地产价格上升，房地产开发商资产相应快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，经过投资乘数等作用，结果导致房地产经济周期比宏观周期更快进入繁荣阶段。由于房地产周期的繁荣期更早来临，加之没有宏观经济那种各行业之间相互消长的综合影响，因而房地产业通常比宏观经济先期进入衰退现象。当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产价格大副下降，房地产交易也大大降低，房地产商品空置率明显提高。经过明显的产业紧缩之后，房地产经济进入相对持续时间较长的萧条阶段，直到宏观经济缓慢复苏，才慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。
本文关于房地产周期和宏观经济周期之间的相互关系分析，仅是一种原则性的 理论 描述。由于研究 方法 不同，指标选择各异，使得在不同国家或地区、甚至在不同时段内，房地产周期与宏观经济周期的关系表现的较为复杂。
河北房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系
为了能同我国的房地产周期波动与宏观经济波动之间的关系进行对比，本文采用相同的比率对河北省房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系进行分析，即用商品房销售面积年增长率作为指示指标，对河北省房地产波动周期进行研究，采用GDP增长率波动为宏观经济波动周期。还考虑了影响房地产周期波动的主要宏观经济变量，重点分析了投资、就业率、通货膨胀率等宏观经济变量与房地产周期波动之间的关系。
（一）房地产周期波动与宏观经济波动
地区生产总值是地区在一定时期内（通常是一年）生产的最终商品和劳务的市场价格的总和，因此用地区生产总值 计算 的经济增长率，实际上已包含了房地产业。因此，经济增长率不但反映了整个宏观经济的发展水平，而且也在总体上反映出房地产业在这一时期的实际运行状况。以商品房的销售面积增长率作为河北省房地产的基准周期，以地区生产总值增长率作为宏观经济周期。 从河北省房地产周期波动的情况可以看出，从1995年到1998年，河北房地产周期波动和地区国民经济周期波动呈逆反现象；1999—2005年二者波动较为吻合。房地产的总体波动幅度大于GDP增长速度的波动幅度。当1995—1998年，国民经济下滑时，房地产却由于国家宏观调控的措施，持续往上升，在1998年达到峰值，这主要因为住宅需求旺盛，还有***府***策因素存在。这从一个侧面说明河北省房地产市场很大程度上依赖于***府***策的指导，但随着住房制度改革的深入，消费者消费观念的成熟，房地产市场的市场化程度逐步提高，房地产经济的波动将主要取决于市场力量。 从1995—2005年间河北省GDP增长波动周期和房地产业波动周期比较可以得出，河北省房地产业的发展对国民经济的敏感度非常强，房地产业在影响国民经济发展的同时，也受国民经济发展的影响。也从另一个侧面来说，河北省***府高度重视房地产业对国民经济的带动作用，严格实施有效的房地产业宏观调控，使得房地产业同国民经济之间呈良性的互动作用。
（二）消费水平与房地产周期波动 从河北省1995—2005年城镇居民人均消费支出主要项目构成来看，消费结构变化非常明显，用于食品消费的支出显著下降，用于文化 教育 、 交通 通信和医疗保健等服务项目的支出显著上升。城市中住房比例要高于食品和衣着的比例，其中在1996年达到峰值，在1998年降到谷底后回升，一直维持在15%左右，但是三者总的变化趋势一样。 （三）固定资产投资与房地产周期波动的关系
（四）就业与房地产周期波动 不同行业就业人数的变化与 经济 增长率的相关性也说明了这一点。就河北省而言，全部就业人口的增长率与地区GDP增长率的相关性不明显（0.4808），农业就业人口增长率同经济增长率呈负相关关系（-0.7174）。而房地产业就业人口增长率、建筑业就业人口增长率与经济增长率相关性强，相关系数分别为0.5457和0.5013。这说明房地产业与经济周期波动的关系紧密，房地产业创造的就业机会与经济波动有着直接的关系。
（五）通货膨胀周期与房地产周期波动
长期以来，房地产都被认为是一种抵抗通货膨胀风险的冲销工具，有实际的通货膨胀，预期的通货膨胀和未预期到的通货膨胀之分（wurtzebach，Mueller，machi，1991）。实际的通货膨胀由一般价格水平来衡量，最常用的指标是居民消费价格指数（Consumer price index， CPI）。 在1995—2001年，通货膨胀周期与房地产周期呈相反方向变动。主要是因为“九五”期间，河北省加大了住房制度改革力度， 采取措施优化投资结构，严格控制高档房地产项目开发，实***地产投资向普通住宅建设和城市基础设施有效倾斜。房地产开发规模得到有效控制，开发土地减少，施工面积增加，使房地产 发展 迅速。但是房地产市场供需矛盾突出，整个国民经济形式不乐观，并且出现了通货紧缩现象，因而两个周期几乎反向波动。在2001年以后，二者周期呈同向波动趋势，这在一定程度上与河北省加强了对房地产市场的宏观调控有关。
推动河北省房地产业稳定增长的建议
（一） 影响 河北省房地产业稳定增长的宏观调控要素
研究 河北省房地产业周期波动与宏观经济波动之间的关系在于宏观调控的有效性。河北房地产业的波动幅度非常大，近期接近于 历史 峰值，因此根据经验，可判断出河北房地产业将进入回落状态。由于房地产业周期波动与宏观经济波动之间关系，房地产业的回落将影响河北宏观经济的发展。因此有必要通过宏观调控，积极推动河北省房地产业稳定增长。
河北省房地产业要稳定增长，需要从三个维面来考虑。这三个维面就是“时间—***策”、“时间—力度”、“***策—力度”。这三个维面组成一个稳定的三锥体，为河北省房地产业的稳定发展保驾护航。
1.“时间—***策”维面。这个维面主要解决的 问题 是何时采取什么样的***策实施调控，何时取消调控***策。由于***策准备制定、实施以及产生效果都需要时间，而且由于市场资料、管理水平等的欠缺，***策从研究到产生效果都要滞后。而即使在准确的时间开始研究***策，还有一个合理选择***策的问题。宏观调控***策包括货币***策、财******策、收入分配***策、产业***策、区域***策、 法律 手段、计划指导以及***府的经济监督。同时各个***策里又有很多手段可以选择。在准确的时间里选择合理有效的***策对宏观调控至关重要。因而***府在宏观调控时要注意解决这个维面的问题。
2.“***策—力度”维面。这个维面引进了“力度”的概念。它包含两个意思，既是指***策实施程度，同时又因为力是有方向的，因而它也指***策的实施方向。比如在房地产周期波动复苏阶段，可以采取降息、减税、增加土地供应、减少管制等手段，同波动方向相同，加速经济增长，在房地产周期波动衰退、萧条阶段采取同样的措施则是同波动方向相反，减缓了经济衰退；在房地产周期波动扩张阶段采取提高利率、减少货币供应量、增加税负等手段，同波动方向相反，以防止房地产泡沫，促使其稳定增长。
3.“时间—力度”维面。“时间”和“力度”其实都是针对***策而言的。***府在考虑实施***策时要考虑什么时候，对哪些房地产产品，程度要多大。供需调控力度大小与作为调控手段的变量变化大小相关。在决定房地产市场供需调控的力度时，要考虑如下因素：房地产经济波动的幅度；调控手段从使用到产生效应的滞后时间；调控效应惯性大小；调控时间。
（二）对河北省房地产宏观调控的建议
在房地产宏观调控时间上，可以根据周期预警系统的先行景气指标，及时实施调控，以免来不及或急刹车带来巨大的 社会 震荡。
在房地产宏观调控***策上，要按市场经济机制的要求，同时与宏观经济调控机制改革相协调，综合运用经济手段、法制手段和必要的行***手段，建立房地产宏观调控机制，强化***府对房地产的宏观调控机制。
在房地产宏观调控力度上，要恰当合理，避免力度过大或力度不足造成大幅波动或恶性发展。要依据产业发展现状，实施反周期反向调控操作，适度紧缩与适度扩张交替推行，紧缩型与扩张型调控手段混合运用。
房地产周期论文篇（8）
一个家庭从产生到结束可以分为两个阶段，首先是贷款购房阶段，在贷款期限终了时，获得房屋的全部产权，然后房主将其自有房屋再反向抵押，进入倒按揭阶段，房主获得养老金直至终老。贷款购房阶段，人们按期还本付息，大部分的收入都投入到房屋不动产上，成为“房产富人”，在退休后进入倒按揭阶段，收入降低，为维持理想的老年生活，将凝结在房产中的财富释放出来，实现资源的优化配置。由此可见，以房养老保险模式中，将住房和养老有机的结合在一起，最大化的释放出了房屋的价值。
一、以房养老保险的概念
以房养老保险也可以称作住房反向抵押贷款，是指老人将自有房屋的产权向保险机构作抵押，以获取按期给付的或一次性给付的养老保险金，在老人去世、意欲出售馈赠或永久搬离其房屋时，保险机构以获得此房屋产权的形式收回保险费。换言之，以房养老保险就是被保险人先接受保险公司支付的保险金，合同到期时再以远期的抵押房产作为缴纳给保险公司的保险费的一种特殊的保险产品。因此，以房养老保险能够将房产剩余价值提前变现，使得老人在有生之年可以享受到自己房屋在整个住宅周期的价值。
二、以房养老保险的基本理论
（一）生命周期理论
生命周期理论（Life Cycle Hypothesis）又被称为消费与储蓄的生命周期假说，是以房养老的重要理论基础。美国的经济学家F・莫迪利安尼和R・布伦贝格在《效用分析与消费函数―对横断面资料的一个解释》这篇论文中对生命周期理论进行了描述。该理论首先假设消费者是理性的，能以合理的方式分配自已的收入来进行消费，并且消费者追求的目标是效用最大化，因此消费者会以此目标规划一生的收入，合理安排消费与储蓄，达到效用最大化的效果。
生命周期理论强调当前消费支出与家庭整个一生的全部预期收入是相互联系的，一个家庭按照其一生的全部收入来决定每个生命时段包括退休后养老阶段的最优消费水平，从而使一生的消费效用达到最大。生命周期理论的消费函数为：
C=α・WR+β・YL
其中C为消费函数，WR为财产收入，YL为劳动收入，α为财产收入的边际消费倾向，β为劳动收入的边际消费倾向。
生命周期理论将人的一生分为三个阶段，分别为年轻阶段、中年阶段和老年阶段。在年轻时期，家庭收入很低，但考虑到未来的收入会增加，因此，在这一阶段，往往家庭收入的绝大部分会用于消费，甚至有时会借款消费，导致消费大于收入。进入中年阶段后，家庭的收入逐渐增加，消费在收入中占有的比例逐渐降低，收入会大于消费，一方面是因为需要偿还年轻时期可能发生的负债，另一方面是需要考虑把一部分的收入储蓄起来用于养老。退休以后，收入下降，同时进入老年后医疗等养老方面的开支变大，消费又会超过收入。综上所言，在生命周期的三个不同阶段，收入与消费的关系，消费在收入中所占的比例是不同的。
生命周期理论的核心思想是将一生的收入在满足个人效用最大化的条件下合理分配消费和储蓄。每个人一生的收入形式既包括货币资产，还包括实物资产，房产就是一个家庭中所占比重最大的一项实物资产。因此，生命周期理论为进行以房养老保险奠定了理论基础，将房产这种不动产中所富含的价值变现，和金融资产整合在一起也进行资源优化配置，将养老和住房有机地结合，满足退休之后的养老需求，实现效用最大化的目标。
（二）代际财富传递理论
代际财富传递理论（Intergenerational Wealth Transfer Theory），是阐述家庭财富代代传承的理论。家庭财富要达到效用最大化的目标，不仅需要考虑当代人的资源优化配置，还要思考财富在子孙传递、继承中进行合理有效的资源配置。
代际财富传递理论主要包含三种：第一种是利他主义理论。利他理论由加里・贝克尔和保罗在1974年最先提出，这种理论认为父母让子女继承财产完全是由于利他的动机，希望自己的子女能够更好的生活，在能力范围内最大限度的为后代留下尽可能多的遗产，通过物质上继承关心子女。第二种是代际交换理论，它是由Bemheim在1985年对加里・贝克尔理论的进一步深化。这种理论认为代际之间的财产继承不只是单单的父母关心子女的物质生活水平，它还包含着这种遗产继承方式要通过自己的言传身教一代一代传承下去。第三种是代际交叠模式。这种理论建立的基础点是任何时候都有不同代际的人共同在一起生活。每一代人在其生命周期内，都会和不同代人发生“交易”。在年幼时期接受父母的教养，中年赚钱教育子女、赡养父母，父母百年后继承遗产，这些都发生在日常生活中。这是一种特殊的交易行为，其基本形式是一个跨期的一般均衡模型。
我国传统的代价财富传递方式一般为“养儿防老，遗产继承”，但随着计划生育***策的效果逐步显现，以及老年人口数量的不断攀升，四二一或者四二二家庭结构比重加大，养儿防老的功能变得越来越小。推出以房养老保险模式，就是将占传统遗产中很大比例的房产在老人有生之年变现流动，老人用自己积累下的房产财富自我养老，这就将大大的减轻了子女赡养老人的压力。这种代际财富的传递方式增加了代际之间的相对***性，改变了传统养老的固化思想，适应了与时俱进地发展观。
参考文献：
[1]傅鸿源，孔利娟.“以房养老”模式的现状及分析[J].城市问题，2008（9）：6872
房地产周期论文篇（9）
中***分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）01-0159-02
0 引言
2013年1月1日，***办公厅以“1号文”的方式转发了国家***、住房和城乡建设部联合制订的《绿色建筑行动方案》。这个方案表达了中国***府推动绿色建筑发展的决心，可见绿色建筑行动正在上升为国家战略。“1号文”提出，“十二五”期间我国要发展超过10亿平方米的绿色建筑，20%以上城镇新建建筑需达到绿色建筑的标准。可以预见，绿色建筑将是21世纪我国建筑类型的主流，也必将是21世纪房地产开发的主流[1]。
1 建筑节能管理的现状及存在问题
1.1 建筑节能管理的概念 建筑节能管理是指对建筑材料的生产、房屋建筑和构筑物的施工及使用过程的耗能进行科学管理，以达到合理利用资源，在满足同等需要或达到相同目标条件下的尽可能降低能耗的目的。在可持续发展观点的指导下，节能建筑包含了建筑对能源的有效使用以及建筑对环境、健康影响等多方面的内容，这是节能建筑概念的新拓展。
1.2 建筑节能管理的现状
1.2.1 建筑节能管理激励机制不健全 除了技术水平的限制以外，推广建筑节能的另一个更大的瓶颈在于建筑节能缺乏内在的利益动力，这是由建筑节能具有外部性所决定。也就是说，由于绿色节能建筑成本比传统建筑增加了10%，投资节能建筑的开发商往往得不到节能收益，加之国家在鼓励发展节能建筑，财税优惠***策以及实施建筑节能的利益激励制度等方面的不完善不能补偿开发商在这部分的损失，因此更加挫伤了房地产企业推广节能建筑的积极性和主动性[2]。
1.2.2 缺乏对建筑节能的全过程监管 一个建设项目的全寿命周期包括项目策划、设计、施工、竣工验收和销售许可核准的多个环节。
2 基于全寿命周期理论的房地产企业建筑节能管理
2.1 运用全寿命周期理论分析房地产企业建筑节能管理的优点 在资本的推动下，中国房地产存量资产市场已经形成，房地产的产业链也在发生着巨变，开发商靠单纯的拿地、卖房就想在现如今的房地产市场上站稳脚跟并发展壮大已经不现实，他们必须运用可持续发展的思想着眼于项目的整个生命周期进行项目决策阶段的开发管理、项目实施阶段的项目管理和项目使用过程的设施管理才能实现工程建设和工程使用增值这一全寿命周期管理的核心任务和目标，也才能最终获得最大化的全寿命周期利益。建设项目全寿命周期管理的模式是以房地产商为总协调人，并全面负责节能生态建设项目的运作同时督促各方按照合同的约定完成相关的工作，而各个具体的阶段由各责任方负责[3]。
2.2 房地产企业在全寿命周期各个阶段的节能管理工作
2.2.1 建筑规划设计阶段 建筑规划设计包括环境设计和建筑规划设计。在环境设计阶段，开发商应全面了解楼盘所在地的生态、地理、人文环境特征，收集并整合有关气候、水资源、交通、商业配套、人文环境方面的资料，力求实现所开发楼盘与周围生态人文环境的有机结合[4]。在进行规划设计时，开发商应要求设计师秉承精细化设计的思想意识，做到从粗放到精细，由局部到整体，从建设周期走向全寿命周期。设计师需要将每一次的设计都当作进行个性化定性分析，结合项目的地域性特点和项目的自身特色，运用现代计算机数字模拟技术来为设计师的定性判断提供检验手段从而修正设计，提前发现问题并解决问题[5]。
2.2.2 建筑单体设计阶段 ①建筑设计方法。目前，较为绿色环保的建筑设计方法是“开放式建筑方法”，这种方法可以最大限度地减少甚至避免废弃物的产生，加大建筑材料的回收再利用。可以说，这是一种着眼于长期的建筑设计方法，可以很好地防止建筑整体过早老化的问题[6]。②围护结构和设备系统设计。使用高效保温材料复合墙体和屋面以及密封性能良好的多层窗、门，增大墙体厚度或中间设置空气夹层等方法都可以极大地减少建筑运行能耗，一方面可以有效减少空调使用和照明用电量，另一方面能提高室内光、热、声方面的环境品质，使得房屋居住者的舒适度大为提升。
2.2.3 工程施工建造阶段 ①施工方法。在节能建筑的建造过程中，将拉动式准时化建造和柔性化施工两种施工方法相结合将会保证节能建筑施工的质量，缩短施工周期，减少资源的浪费和废弃物的产生[7]。②施工中应该注意的问题。节能建筑的施工建造会不可避免地与环境发生关系，这种关系通常是对环境的破坏，因此，环保设施与主体建筑同时设计、施工和交付使用就有了特别重要的意义。
2.2.4 运营维护阶段 运营维护阶段是建筑物生命周期中最长的一个阶段，这个阶段的能耗占到建筑物总能耗的50～80%，而且这个阶段也耗费大量的成本[8]。①先期介入。物业公司若想在项目运营期更好地显现建筑节能的成效，最好的方法是在项目的策划和设计阶段就主动介入其中，参与制定并决策设计施工方案，检查所设计的配套设施是否完善、是否考虑到不同业主使用的设备及其区域供电容量等问题[9]。②节能建筑的运行管理。建筑节能运营维护阶段的内容主要是对物业进行保养、维护、修缮、为基础的建筑节能设备的运行管理和能耗数据进行统计，努力形成可再生能源在住户中的规模化应用，提高太阳能、地热、风能、核能等清洁可再生能源的利用比例。
2.2.5 拆除回收阶段 当建筑完成了它的使用功能，结束使用寿命后，通常情况下，***府就会根据新的规划对土地进行改造，而拆除建筑势必会增加土地的清理成本，但是由于节能建筑建材的60%都可以回收再利用，则建筑废弃物便能够被视为一种可再生资源，对废弃物进行分类处理，对可以回收的材料尽可能回收利用，形成“资源——产品——再生资源”的循环利用模式以增加开发者的利润空间。
3 房地产企业建筑节能管理的利益共赢体系
建筑节能市场上主要的利益相关者有购房者、房地产商、建筑施工方、材料供应商和***府，只有设置合理的经济杠杆，建立起使节能生态建设项目中所有的利益相关者都能利益共赢的建筑节能利益共享体系，科学配置各方的利益关系，使得利益相关者从不敢违规转变为不想违规，才能从根本上保证房地产企业开发节能建筑、进行建筑节能管理的可行性。
①购房者高价购买节能建筑；②居民的满意度增加；③居民的生活成本和居住成本降低；④***府对购买拥有绿色建筑标识住宅的购房者以贷款利率上的优惠；⑤实行严格的税收***策增加购买非节能建筑的边际私人成本；⑥各级***门设立节能专项资金补助节能建筑项目；⑦对绿色建筑不同的星级返还容积率并给予每平方米的成本补助；⑧信贷方面“五色评级”节能环保措施良好的企业简化贷款手续和宽松***策；⑨建立建筑能效测评标识及认证制度；⑩保护环境，降低能耗；{11}节能技术研发推广投入；{12}降低开发商的节能建筑开发成本；{13}小区的物业管理成本下降；{14}建筑物拆除时，60%的节能建筑材料都可以回收再利用，减少了开发商的土地清理成本；{15}节能建筑前期投入的成本平均增加2%左右，然而其整个生命周期的建筑成本下降20%以上。节能生态建筑项目中使各利益相关者利益共赢的建筑节能利益分配体系示意***如***1所示，节能建筑的主要利益相关者，***府、购房者和开发商在该利益体系中均扮演一定的角色承担相应的责任并获得相应的利益，共同推动这个体系的顺利运行。
4 结论
可以说，房地产市场从开发建设（提供增量供给）为主向投资金融（保持存量供给）为主的转变是推动开发商选择绿色建筑和进行建筑节能管理的最重要因素，原因是进行建筑节能管理能够极大地提高房地产资产价值并使开发商的持有物业增值，而房地产资产价值的提升只有通过一种系统理论的指导才能得以实现。全寿命周期管理这种理论就是从长期效益出发以项目全寿命周期整体最优作为目标的管理方法。因此，综合市场环境、恰当的理论指导和经济上的可行性这三个方面，我们可以看出，在全寿命周期理论指导下的房地产企业的建筑节能管理具有极大的可行性和可操作性，可以为我国的建筑节能管理方式提供借鉴。
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房地产周期论文篇（10）
房地产业作为国民经济中的重要地位，其产品的基础以及创造社会大额的财富性，而成为国民经济的首要组成部分。作为一种产业周期，房地产周期一定会受到宏观经济的影响。我国的商品房地产经历了从萌芽到发展壮大的过程，这个过程不是平稳过渡而是波动性。周期波动的初级阶段，应该明确房地产周期波动的相关概念，客观的描述房地产经济的运行状态，从而具体的刻画出周期经济的运作模式。另一方面，房地产行业所涉及的经济周期与经济波动都能够体现我国房地产事业的兴盛与否，通过分析与研究，提高房地产经济增长的稳定性，相信通过市场机制的健全与***策周期波动的调整，使得我国商品房地产业能够稳定有序健康的发展。
一、商品房地产周期波动理论概述
1.经济波动与经济周期。人类社会的发展经历不同的阶段，而经济的增长也呈现出波动状，这种波动可能会促进经济的进步，也可能给人来带来严重的灾难。西方的经济学家很早就提出了经济周期理论，也就是说，不同的时期经济增长快慢不一，实际的经济增长曲线总是与期望的存在偏差，我们都希望这种偏差能够尽可能的减少，这样才能够拥有稳定的经济增长模式。而经济周期的概念却因分析角度的不同而存在差异，如果按照逻辑的理论分析，经济周期就是经济波动偏离均衡状态的体现。还有的经济学家认为经济周期强调经济收缩与扩张的交替出现。
2.商品房地产周期与房地产波动。商品房地产的经济周期；主要包括繁荣、衰退和复苏以及萧条这四个阶段，这些过程的实质就是宏观经济在运动过程中所呈现的动态的运行模式，我国的房地产经济周期表现为不规则的波动。另外，房地产经济波动则是在房地产经济增长的同时增长速率的不同所导致的经济不稳定运行，这是一种连续的、动态的波动现象，尤其是房地产经济的增长曲线与实际的相差较大，研究这种偏离的程度能够有效的控制房地产经济的增长程度，房地产经济实际增长曲线与趋势增长曲线的偏离程度越大，那么房地产经济波动幅度也就越大，房地产增长的稳定程度就越差，反之，房地产增长的稳定程度就越好。
3.商品房地产周期波动与经济周期波动的关系。商品房地产周期波动与经济周期波动总的发展来说是密切相关的，也可以分两个不同层次来分析房地产周期与宏观经济周期的关系。因为，一方面房地产周期波动是经济周期波动这个大范畴的一部分，是房地产行业的经济周期波动；另一方面，房地产周期波动是房地产行业运行过程中经济周期波动，也就是说房地产周期波动是经济周期波动在房地产行业经济运行过程中表现出来的运动形态。
二、商品房地产经济周期波动存在的问题分析
最近几年，我国部分地区的投资过大，土地供应短缺，房地产投资比重的不断加大，其增长速度和可能超出国民经济的承载范围，一旦经济出现负增长趋势将为我国的经济发展带来严重的影响。总结我国房地产周期波动的状态特征不难发现，周期长度的不规则与波动幅度的大幅改变，使得我国的房地产事业发展很不稳定，其中***治因素造成的影响是最大的。房地产经济周期之所以会发生波动首先是由于消费者的需求增加，尽管我国颁布了福利分房制度，但是依旧不能满足人们因为住宅需求，其次，就是数量型的单一扩张与收缩，这不仅造成了社会资源的浪费，还影响了企业增提素质水平的提高，最后，就是产品倾斜性波动，房地产业更偏向高档住宅，而忽视了广大百姓的需求。
三、解决商品房地产经济周期性大幅波动的举措
总结我国前两次房地产周期波动，特点是波动的幅度不同，而房地产业周期剧烈波动的危害直接影响到地方经济的发展，，其主要表现为房地产消费的持续低落，将会最直接影响到宏观经济整体消费，使得经济增长失去原有的动力，，进一步严重的讲可以使得宏观经济增长减缓，更有甚至致使衰退。所以，尽可能的，减少系统外部环境的冲击，努力改变系统内部特性，作为缓解房地产经济强幅波动的重要方式。
1.减少商品房地产业的外部冲击。要想更好的实现房地产业的宏观经济调控，就应该首先采取有效措施防止其受到外部环境的冲击，一些强制性的法律手段能够规范市场行为，再加上***府的宏观调控作用维护房地产经济的正常秩序，将土地资源最大限度的有效利用，可以通过建立房地产检测预警系统，实现经济数据的整合与分析，将土地的开发与商品房的买卖等控制在一定的范围内，从而起到调节经济周期波动的效果。与此同时，改善房地产的调控机制与调控手段也是重要因素之一。综合运用多种有效的调控手段，确保中长期产业发展与短期宏观调控兼顾，尽可能实现宏观调控的软着陆。
2.稳定商品房地产业的内部结构。首先，塑造居民的消费能力，随着我国居民消费水平的提高，人们对于住房的要求也逐渐的提高，这就使得房地产的投资动机与居民的消费动机不同，不仅让居民消费产生盲目性，更影响了房地产业的稳定发展，***府应该加快落实住房补贴，让不太富有的人民大众都能住上满意的房子。另一方面，就是强化房地产经济的总体规模，只有提升了自身抵抗外界因素的影响能力，才能够真正意义上的实现稳步发展。最后需要强调的就是加大价格机制与供求机制的内在稳定作用，完善房地产市场的供求机制，通过拓展多级市场实现多种形式的交易，增强市场流动性，满足不同层次的人们对于住房的需要，减轻房地产的周期波动幅度。
四、结语
综上所述，本研究对我国房地产经济的周期性波动进行了探究，提出了防止其剧烈波动的有效措施，相信我国长期的战略导向措施能够使得我国的房地产经济更加稳定的运行，与此同时，从根本上转变房地产经济的周期运作规律，改善房地产内部的传导机制，在短期内实现房地产经济周期的驾驭，使得我国的国民经济更加健康、稳定的发展。
参考文献：
房地产周期论文篇（11）
中***分类号：F83文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0317-01
1 住房抵押贷款存在的风险
住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：
1.1 违约风险
违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
1.2 流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
1.3 经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
1.4 利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
2 住房抵押贷款风险防范
针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。
2.1 违约风险的控制
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。
2.2 流动性风险的控制
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
2.3 经济周期风险的控制
房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押
贷款风险预警系统，防范市场和***策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。
2.4 利率风险的控制
针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。
3 结论
住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。
参考文献
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