我优求知网物业公司管理制度篇（1）
一、 目的：
规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。
二、 适用范围：
新天美地花园物业管理公司所有工作人员。
三、 职责：
3.1物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。
3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。
四、关于服装、装束
4.1进公司必须穿好工作服；
4.2工作服要干净；
4.3进公司须戴工作证；
4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司；
4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；
4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理；
4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用；
4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。
五、关于上班时间
5.1时间为上午8：30----12：00 下午2：00----18：00
5.2不得无故迟到、早退、外出；
5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）；
5.4严禁无故旷工；
5.5上、下班必须签到；
5.6不许代别人签到；
5.7不得涂改签到表。
六、关于厂内设备和备件
6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观；
6.2注意整理整顿；
6.3道路要保持畅通，不许摆放东西；
6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴；
6.5节约用水，用电，不得浪费；
6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理；
6.7凡盗窃本公司财物，从严处理；
6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。
七、其它
7.1服从上司的命令；
7.2发生事情必须立即上报、联络；
7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾；
7.4严禁在花园内吸烟；
7.5不准喧哗、；
7.6不准盗窃他人或公司内的东西；
物业管理公司规章制度
1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势；
2、离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可离开；
3、严禁在办公室私用电话；
4、除急事外不许接听私人电话；
5、未经许可不准在公司内演说集会示威；
6、不许用任何方式威胁、恐吓同事；
7、不许在公司内打架；凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理；
8、凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资；
违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。
望各位雇员严格遵守。
关于上班时间
1、 无故早退或迟到，罚款5元，
2、 无故旷工一天扣除2天工资；
3、 旷工连续3天，按自动离职处理；
4、 忘记签到或签错日期同样罚款5元；
5、 发现代人签到，一律罚款20元；
6、 擅自涂改签到表，一律罚款20元。
（所罚款项存用于公司活动基金）
关于花园内设备和备件
1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款5元；
2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人；
3、凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20%；
4、凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价2倍赔偿；
5、在公司或花园内张贴、乱涂，按警告处理并罚款5元；
6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚。
其它
1、不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款5—20元，屡次重犯则开除处理。
2、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款10元。
3、在公共场所或花园内吸烟，则罚款10元；
4、发现喧哗、，按严重警告且罚款20元处理，情节严惩者以开除处理；
5、凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理；
6、上班时间内怠工或打瞌睡 ，则严惩警告并罚款10元起。情节严重者开除处理。
7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，查到一次罚款10元。
8、内部培训时间无故不到者，罚款10元，并给予警告。
员工考勤和休假的规定
为了维持良好的生产秩序，提高劳动生产率，保证生产工作的顺利进行，为了使员工保持良好的身体素质和旺盛的精力，努力做好本职工作，并考虑员工与家属团聚的问题，根据国家有关规定，结合公司的实际情况，特制定本规定
（一） 考勤
1． 考勤内容
① 上班时间已到而未到岗者，即为迟到；
② 未到下班时间而提前离岗者，即为早退；
③ 工作时间未经领导批准离开工作岗位者，为擅离职守；
④ 迟到、早退或擅离职守超过30分钟，或未经准假而不到班者，均为旷工。
2． 考勤须知
① 对有迟到、早退、擅离职守现象的员工，应进行教育，数屡教不改的，给予适当的纪律处分，如有造成严重后果的，应追究其责任。
② 对旷工者，应责成其作出书面检讨，并按下表计扣工资，扣发当月各项奖金，旷工二天以上，每增加一天，加扣年终奖10%。连续旷工10，或一年内累计旷工超过15天或旷工虽未达到上述天数，但次数较多，情节严重，均应作除名处理。
表一
旷工天数 0．5 1天 1．5天 2天 一年累计10天 一年累计15天
扣工资 25% 50% 75% 100% 扣年终各项奖金 除名
3． 请假办法
① 公假
经公司批准脱产参加会议、学习、出差、从事社会活动均属公假；经公司指定或批准休养、参观、访问的模范代表人物或代表，以及因公负伤人员在医疗期间，根据实际情况核给公假。
② 调遣假
员工异地调动，因要处理个人琐事给一天公假。
如有非经常性事务，需员工本人办理或参加的，如迁居、开家长会等，各单位可考虑到工作安排及员工的需要，酌情处理，不计算假期。
4． 因工作需要积累工时工休，一般应在当月补休，如确因工作一时不能安排补休的，经部门经理同意可适当推迟，可保留至当年底，但必须在本年度休完。如确因工作不能补休的，应按有关规定给予补发加班费的形式予以补偿。补偿办法：平日加班：工资÷26天1.5加班天数；法定假日加班费：工资÷26天2加班天数计算。
（二） 休假
1． 员工休假必须服从组织安排，并按规定逐级审批，报人事部批准，主任一级由部门经理安排休假，部门经理由总经理安排休假。
2． 员工申请休假须一个星期前填写《请假申请表》送交部门主管审批。未通过审批的，不得擅自休假，否则按旷工处理，因特殊原因本人不能亲自办理的，应委托别人或电话告假，回来上班后再补请假条。
3． 婚假
员工申请结婚，需在本公司办理结婚手续，并以领取结婚证为准，有薪婚假三天，晚婚者有薪假6天，（晚婚条件：女满25周岁，男满28周岁）。如到外地（指配偶工作所在地在外地，不含旅行结婚）结婚的，根据在途往返时间核给路程假。
4． 丧假
员工的直系亲属（祖父母、父母、配偶、子女，以及领先本人供养的弟妹、养父母、岳父母、公婆）过世，给予有薪假3天，员工到外地办理丧事，可根据实际路程所需时间给假。
5． 产假、计划生育假
① 女员工产假按下列标准核给（发基本工资）
表二
假期内容 假期天数 说明
产假 90天 难产或双胞胎加14天假
晚育假 15天 年满25周岁生育为晚育
独生子女假 35天 凭独生子女证核给
② 临时工产假56天，发60%的工资。
③ 产妇如遇实妹困难，可请哺***假，工资按本人基本工资75%发给，其他补贴照给。
④ 接受节育手术者，经医生证明，分别给予以下假期：
放置宫内节育器的，自手术之日起休息3天，手术后7天内不安排重体力劳动；
经计划部门批准取宫内节育器的，休息2天；
怀孕不满3个月人工流产的，休息7天，3个月以上的休息15天；
6． 病假
① 员工因病或非因工（公）负伤，经公司指定的医疗单位出具的证明确定不能坚持工作，可参考医生建议，根据实际情况核给病假；
② 有薪病期3天。4天以上按以下规定执行：
表三
连续工龄 不满一年 不满二年 满二年不满四年 满四年以上
三个月内病假工资 50% 60% 80% 100%
连续病假六个月以上 建议离职并补发一个月基本工资。
7． 事假
员工因个人事务，必须亲自处理的，根据工作安排以及本人的实际需要酌情核给，请事假员工按无超过两天者按无薪处理。
8． 探亲假
① 探亲假是给予加入公司满一年，在职期间没有请过探亲假、回家假等；
② 员工需要回家探望父母，假期为15天，（包括公休日、法定节、假日）不包括路程，路程根据实际需要核给；
③ 探亲假给予基本工资。（以提供路程票为准，否则以事假论）
④ 在本公司休过年假者，不再适用此条。
9． 年假
① 凡加入公司工作满一年者，均有休年假规定。
② 在本年度病、事假累计超过3个月或工伤假超过3个月者，当年不再享受年假，旷工累计两日者，当年不再享受年假。
③ 受过各种公司处分、警告者，当年不再享受年假。
10． 说明
本规定从之日起执行，以前有关规定与本规定相抵触的，按本规定执行，执行过程中如有上级领导新的指示、规定再另行通知。
办公管理制度
员工办公制度
为加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量，特制定以下规定：
一． 出勤：一月内迟到或早退两次扣一天工资。
二． 请假：必须要请假条，写明事由，由部门负责人批准，办公室核实。一天以上由主任批准，三天以上要经理批准，擅自离开者，按自动辞工处理，扣发15天工资。
（1） 请事假扣发当天工资。
（2） 请病假，必须要有医生证明，三天以内工资照发，三天以上扣除请假期间工资。
（3） 旷工者除扣当天工资外，年终奖扣发一天工资。
（4） 请假一天以上请假者必须提前申请。
（5） 上班时间内，必须坚守岗位，如检查不在岗位范围内，则按未上班处理，扣半天工资。
三． 坚守工作岗位，必须按质、按量达到管理处要求，完成各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者，管理处有权做出调离原岗位或辞退处理。
四． 如损坏管理处及住户财产，视损坏程度照价赔偿并扣发工资。
五． 管理处的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意，不准外借。
六． 上班时间不得看报、闲聊，不得用通迅设备聊天；业余时间应努力学习业务知识及相关知识。
七． 不得在工作时间在本住宅区从事本职工作以外的有偿劳务。
八． 严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为。
九． 热情、周到、主动、高效服务住户，依靠法规严格妥善管理，绝不可粗暴、冷漠、置之不理。
文明办公制度
一． 员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。
二． 员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。
三． 讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、大方、清洁。
四． 各办公室、会议室严禁吸烟。
五． 保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。
六． 爱护公共财物，节约用水用电。
七． 重视防水、防盗和安全生产。
八． 办公时间要保持肃静，不准串岗聊天；嘻闹、高声喧哗和争吵。
九． 严格要求自己，遵守公司的各项规章制度。
十． 以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。
办公室值班制度
为及时处理突发事件，维护小区正常的生产、生活秩序，制定本制度：
一． 值班人员：公司各部门经理以下人员，均应参加值班。
二． 值班地点：公司客户服务中心。
三． 值班时间：星期一至星期日18：00—20：30。
四． 值班人员应填写值班登记表，注明值班人、值班起止时间、值班情况等。
五． 值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告公司经理，并请求有关部门协助处理。
六． 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。若因此而造成损失的，追究当事人的责任。
七． 值班人同因事、因病无法参加值班的，应事先安排调班，并报办公室。事先无法安排的，应找机动人员暂替，并在值班登记表上注明。
八． 国家法定节假日另做加强值班安排。
管理处接待来访设诉工作制度
为加强管理处与业主、住户的联系，及时为业主、住户排忧解难，提高社会效益，特建立接待来访投诉工作制度。
一． 接待来访工作由客户服务中心负责，宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主、住户来访投诉有门、信任管理处。
二． 任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主、住户情绪，并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。
三． 对住户投诉、来访中谈到的问题，客服人员应及时进行记录，须于当天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇报办公室主任，由主任决定处理办法和责任部门。
四． 责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。
五． 全体管理人员要认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意管理、服务，减少住户的投诉、批评，将业主、住户的不满消解在投诉之前。
用户投诉处理制度
一． 用户投诉的接收
1． 凡用户对公司服务方面的投诉，不论采取何种方式，如信函、电话、传真或来人面谈，统一由管理处物管员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。
2． 管理处建立《客户投诉登记表》，对每一份投诉或意见均予以记录。记录的内容包括客户名称、投诉文件（信件、传真、电话及面谈的正式记录）的编号、投诉性质或内容摘要、处理结果等。
3． 管理处亲自或指定人员根据客户投诉或意见，填写《客户投诉处理通知单》。为了便于跟踪、检索，每一份《客户投诉处理通知单》应进行编号，并与《客户投诉登记表》中的编号以及对客户投诉或意见原件所作的编号保持一致。
二． 用户意见的处理（必须满足公司对用户的承诺要求处理）
1． 管理处将《用户投诉处理通知单》连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理。
（1） 由有关班组负责作出补救措施。
（2） 作出补救措施的同时，还需采取纠正措施，近预定时间完成。
2． 对重大问题的投诉，管理处不能处理的需统一协调的问题，直接报经理，由经理作出处理决定。
3． 对需采取纠正措施的问题要在《用户投诉处理通知单》中记录，以便跟踪检索。
4． 在完成补救措施后，应将处理结果反馈给管理处，由管理处负责与用户联系，报告处理结果，直到用户满意为止。
业主投诉处理和分析制度
一． 凡业主对管理处管理、服务方面的投诉，不论采取何种方式如信函、电话或面谈，均由客服务中心进行接待、记录，然后按照投诉内容反馈给各相关责任部门，各责任部门应做好相应记录。
二． 各责任部门接到投诉后，在预定时间内向业主答复采取何种补救措施，答复时间最长不应超过三天。
三． 各责任部门按照业业投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果反馈给部调度室。
四． 对重大问题的投诉，各责任部门不能处理的或需统一协调的问题，直接报办公室主任，由主任作出处理决定。
五． 服务中心应采用电话或其他形式跟踪投诉解决后是否仍存在问题，如有，仍需责成有关部门迅速处理。
六． 对业主的投诉，分半年和年终进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。
业主意见调查和回访制度
一． 客服中心每年至少进行一次业主意见调查，业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度：
a） 供电管理；
b） 供水管理；
c） 消防治安管理；
d） 卫生管理；
e） 绿化管理；
f） 公共设施管理；
g） 维修服务；
h） 服务态度。
二． 服务中心对回收的意见表进行统计分析工作，并将结果如调查表的回收份数，总的满意率以及分项满意率，业主对物业管理的意见（共性的意见）等书面报告办公室主任。
三． 对各部门存在问题，办公室主任提出整改意见，责成有关部门限期解决。
四． 对业主的误解，服务中心应进行必要的耐心解释。
五． 对业主意见调查结果及整改方案应定期向业主委员会进行通报，接受监督。
六． 物管员及相关职能部门应定期对相关业主进行回访。
七． 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。
八． 回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。
九． 回访后遇到的重大问题，应上例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。
管理处接待来访投诉定期固访制度
为加强管理处与住户的联系，及时为住户排扰解难，把管理工作置于住户监督中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理，提高服务质量，特建立接待来访投诉工作制度。
一． 接待来访投诉工作
1． 接待来访望风披靡工作由服务中心物管员负责，管理处应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，让住户投诉有门。
2． 任何管理人员在遇到住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、细致地做好解释工作，当住户有不理解住宅区的管理规章制度时，要晓之以理，动之以情，让住户理解并支持管理处的工作。
3． 对住户投诉、来访中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，当天进行调查、核实，然后将处理结果汇报管理处责任部门和主任；不能解决的，要将问题和意见向有关部门和主任汇报，由主任决定处理办法。
4． 当住户主动前来提合理化建议时，要详细、认真地做好记录，并及时向主任汇报，由主任决定采取或制定整改计划，并张榜公布整改措施和表彰“爱我小区”的住户名单，同时给住户优先评选“文明户”。
5． 责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务；不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处，在处理完毕后应将结果回复住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。
6． 全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为住户提供满意的服务，尽量减少住户的投诉、批评。将住户的不满消解在投诉之前。
7． 当同行物业管理单位要求参观时，管理处员工应给予热情接待，把住宅区情况做全面的介绍，通过互相学习，共同提高小区管理水平。
二． 回访工作
1． 回访要求：
（1） 办公室主任把对住户的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。
（2） 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。
（3） 回访中，对住户的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。
（4） 回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。回访处理率达100%，有效投诉率力争在1%以下。
2． 回访时间及形式：
（1） 办公室主任每年登门回访1~2次。
（2） 物管员按区域范围分工，每季回访1次。
（3） 每季度召开一次住户座谈会，征求意见。
（4） 利用节日庆祝活动、社区文化活动、村民集会等形式广泛听取住户反馈。
（5） 有针对性地对住户发放住户调查问卷，作专题调查，听取意见。
回访工作制度
一． 维修回访由经理、主管、维修负责人担任。其中：经理回访率不低于10%；主管回访率不低于30%；维修负责人回访率不低于60%。
二． 回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修两天内回访；漏水项目维修三天内回访。
三． 回访内容：
1． 实地查看维修项目。
2． 向在维修现场的业主（住户）或家人了解维修人员服务情况。
3． 征询改进意见。
4． 核对收费情况。
5． 请被回访人签名。
四． 对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。
住宅区管理处回访回访制度
为加强物业管理处与广大住户（业主）的联系，使管理处各项工作置身于住户（业主）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户回访制度。
一． 回访要求
1． 物业管理处正、副主任把对住户（业主）的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。
2． 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。
3． 回访中，对住户（业主）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。
4． 回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。对住户（业主）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。回访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。
二． 回访时间及形式
1． 牧业管理处办公室主任每年登门回访1~2次。
2． 物管员按区域范围分工，每月回访1次。
3． 每季度召开一次楼长会，征求意见。
4． 利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。
5． 有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。
6． 物业管理处设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交办公室主任及时处理。
7． 随时热情接待来访，作好登记。
工程部的主要工作职责
1、 负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；
2、 负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；
3、 负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施；
4、 负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；
5、 负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；
6、 负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；
7、 负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；
8、 配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作；
9、 负责配合客服中心物管员派发的维修施工单；
10、 负责小区内紧急情况的处理工作。
工程部主管的岗位职责
1、 执行管理处经理批示，对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：
⑴小区内主要设备的运行技术状况，发现总是立即处理
⑵检查下属岗位纪委及精神状态，发现不良现象立即纠正
⑶现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度
⑷实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施
⑸审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象
2、 设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响小区正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向管理处经理报告；
3、 负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下，力***节省能耗；
4、 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；
5、 切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。严格检查督导下属的工作。
6、 针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训；
7、 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月由技术资料员整理归档；
8、 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工作参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。
9、 负责小区内业主/住户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求；
10、 及时完成上级交办的其他工作。
工程部领班岗位职责
1、 规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务；
2、 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）；
3、 工程部领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题；
4、 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效的组织力量抢修，保证小区内的正常运作；
5、 做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。负责检修保养计划实施；
6、 做好本班设备的运行、检修记录和技术档案，每月定期报主管审阅；
7、 做好本班组人员的考勤制度和维修台帐，每月报主管汇总；
8、 完成上级交办的其他工作。
工程部维修工的岗位职责
1、 严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务；
2、 努力学习技术，熟练掌握现有电气设备的原理及实际操作与维修；
3、 积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥；
4、 招待执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；
5、 严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作；
6、 交班时发生故障，上一班必须协同下一班排队故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗；
7、 请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人；
8、 搞好班内外清洁卫生工作；
9、 完成上级交办的其它工作。
工程部的主要工作职责
1、 负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；
2、 负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；
3、 负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施；
4、 负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；
5、 负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；
6、 负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；
7、 负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；
8、 配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作；
9、 负责配合客服中心物管员派发的维修施工单；
10、 负责小区内紧急情况的处理工作。
工程部主管的岗位职责
1、 执行管理处经理批示，对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：
⑴小区内主要设备的运行技术状况，发现总是立即处理
⑵检查下属岗位纪委及精神状态，发现不良现象立即纠正
⑶现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度
⑷实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施
⑸审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象
2、 设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响小区正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向管理处经理报告；
3、 负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下，力***节省能耗；
4、 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；
5、 切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。严格检查督导下属的工作。
6、 针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训；
7、 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月由技术资料员整理归档；
8、 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工作参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。
9、 负责小区内业主/住户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求；
10、 及时完成上级交办的其他工作。
工程部领班岗位职责
1、 规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务；
2、 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）；
3、 工程部领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题；
4、 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效的组织力量抢修，保证小区内的正常运作；
5、 做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。负责检修保养计划实施；
6、 做好本班设备的运行、检修记录和技术档案，每月定期报主管审阅；
7、 做好本班组人员的考勤制度和维修台帐，每月报主管汇总；
8、 完成上级交办的其他工作。
工程部维修工的岗位职责
1、 严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务；
2、 努力学习技术，熟练掌握现有电气设备的原理及实际操作与维修；
3、 积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥；
4、 招待执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；
5、 严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作；
6、 交班时发生故障，上一班必须协同下一班排队故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗；
7、 请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人；
8、 搞好班内外清洁卫生工作；
9、 完成上级交办的其它工作。
工程部的主要工作职责
1、 负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；
2、 负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；
3、 负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施；
4、 负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；
5、 负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；
6、 负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；
7、 负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；
8、 配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作；
9、 负责配合客服中心物管员派发的维修施工单；
10、 负责小区内紧急情况的处理工作。
工程部主管的岗位职责
1、 执行管理处经理批示，对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：
⑴小区内主要设备的运行技术状况，发现总是立即处理
⑵检查下属岗位纪委及精神状态，发现不良现象立即纠正
⑶现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度
⑷实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施
⑸审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象
2、 设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响小区正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向管理处经理报告；
3、 负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下，力***节省能耗；
4、 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；
5、 切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。严格检查督导下属的工作。
6、 针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训；
7、 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月由技术资料员整理归档；
8、 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工作参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。
9、 负责小区内业主/住户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求；
10、 及时完成上级交办的其他工作。
工程部领班岗位职责
1、 规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务；
2、 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）；
3、 工程部领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题；
4、 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效的组织力量抢修，保证小区内的正常运作；
5、 做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。负责检修保养计划实施；
6、 做好本班设备的运行、检修记录和技术档案，每月定期报主管审阅；
7、 做好本班组人员的考勤制度和维修台帐，每月报主管汇总；
8、 完成上级交办的其他工作。
工程部维修工的岗位职责
1、 严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务；
2、 努力学习技术，熟练掌握现有电气设备的原理及实际操作与维修；
3、 积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥；
4、 招待执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；
5、 严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作；
6、 交班时发生故障，上一班必须协同下一班排队故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗；
物业公司管理制度篇（2）
第1条目的
为树立良好的公司形象，规范行***办公工作，维护良好的工作环境，保障公司各项业务的正常运转，特制定本制度。
第2条适用范围
本制度适用于所有在我公司工作的正式员工、兼职人员及临时工。
第3条归口管理
行***人事部是行***办公管理工作的归口管理部门，负责公司行***工作的各相关事项。
第二章 办公管理
第4条员工应遵守公司的规章制度，自觉维护办公环境的清洁、安静。
第5条办公室应保持整洁，无杂物，工作台上摆放的办公用品应整齐有序。
第6条保持办公室肃静，工作时间不得高声喧哗。
第7条工作时间不离岗、串岗，不聚众聊天，不打瞌睡，不在办公室内吃零食。
第8条上班时间，严禁办理私人事情，因公外出应向本部门负责人请假。
第9条接待来访，应起身相迎，做到态度和蔼，彬彬有礼；来客告辞，起身相送；在回答来客询问时，不得泄露公司管理制度及有关公司机密事项。
第10条下班或因事离开办公室，应人走灯熄，关好门窗、电源等。
第11条爱护公物，节约使用办公用品。
第12条讲究文明礼貌，注重仪表仪容，按规定着装；接待来访客人，应热情主动。
第三章 会议管理
第13条各种会议由召集者负责组织安排，并对出席对象提前发出通知。
第14条会议召开之前应确定议题、参会对象，准备好有关的会议资料、文件。
第15条会议出席者应安排好工作，准时到会，并带笔记本及相关会议资料，如因故无法参加会议，须提前向会议组织者请假。
第16条会议坚持效率原则，各发言者应事先做好准备，发言应简明扼要，以使会议起到应有的效果。
第17条公司的固定性会议为公司经理办公会议、项目区域办公会议、部门例会及班组例会。
1.公司经理办公会议原则上每月召开一次，参会对象为公司总经理、各项目区域常务经理、经理助理及相关人员。
2.项目区域办公会议于每月10日召开，参会对象为常务经理、经理助理、项目区域职能主管、管理处主任。
3.部门例会于每旬第一个星期五召开，参会对象为部门所有人员。
4.各班组每月至少组织一次例会，进行业务培训、学习（具体时间由部门确定）。
第18条如遇特殊情况，会议组织者须另行通知；上一级别会议与本级别会议在时间上有冲突时，以上一级别会议为主，本级别会议作相应时间调整。
第19条凡会议所作的决议、决定及重要事项必须形成会议纪要，经行***人事部整理后以文件形式印发并贯彻执行。
第四章 公文管理
第20条各级***府、上级部门下发和其他单位抄送的公文，统一由行***人事部行***专员收管，并负责签收、分类、登记和分发、传阅。
第21条以公司名义发出的各种文件须编号、登记，统一对外发送。
第22条公文处理程序
1.行***专员将公文登记、分类，交行***人事部经理审阅并提出拟办意见。
2.行***专员根据拟办意见，送有关部门相关人员阅办。
3.领导批办的公文，按批示意见交有关部门负责办理。
4.如承办过程中有疑问或问题，应及时请示、报告。
5.办理完毕后，相关部门应填写承办结果，连同原文件退回行***人事部存档。
第23条对送阅文件要抓紧时间阅读，各部门人员不得无故拖延或扣押，文件传阅后，阅文人须签名并写上时间，
第24条文件一律由专人传送，一般不得横向传阅。
第五章 印章使用管理
第25条公司印章由公司总经理指定专人保管，法定代表人印章、财务专用章由财务部专人分开保管。印章未经公司总经理批准，不得随意交与他人保管、使用。
第26条部门印章由部门负责人保管或指定专人保管。
第27条印章使用审批规定如下。
1涉及人员调动（任免）、以公司名义签署的合同协议、财务收支及对外发文、发函等方面用章，由公司总经理批准。
2有关业务管理工作用章，由项目区域常务经理批准。
3使用法定代表人印章，由公司总经理批准。
4使用部门印章、有关业务管理工作用章，由部门负责人批准。
第28条未经领导批准，公司人员不得私自用章，不准携带公章外出，不准盖出空白信笺。
第29条对不符合用章规定的事项，印章保管人员有权拒绝盖章；对违反用章规定或弄虚作假，造成重大影响或经济损失的，要追究保管人、当事人的责任。
第30条刻制印章，须经公司总经理批准。作废的印章应及时封存。
第六章 传真机、复印机、计算机管理
第31条为确保办公设备的正常运行和使用，公司指定专人保管、使用，非操作人员，未经许可不得私自使用。
第32条为节约纸张和能源，公司严格控制复印和传真数量，非必要不予复印和传真。
第33条公司一般不承接外单位及私人委托的打印、复印、传真业务，特殊情况须经领导同意。
第34条计算机内存资料注意保密，凡涉及机要文件资料须加密码保存，未经批准，任何人不得提取（阅）电脑内存信息、数据资料。
第35条凡内部常用业务资料、数据，必须进行备份处理，以免丢失。
第36条严格控制计算机外部软件流入管理，严禁安装和使用游戏软件（盘），以防电脑感染病毒。
第37条工作结束后，应做好办公设备的日常保养和清洁工作，并及时处理废弃稿件，切断电源。
第七章 保密工作规定
第38条凡符合下列条款之一者，均属于公司机要文件，不得泄露。
1.关于重要决策或计划。
2.关于人事问题。
3.关于会议重要的讨论事项。
4.关于业主或租户的档案资料。
5.契约、协定或根据协商而决定的事项。
6.特别指定的事项。
第39条机要文件按保密等级可分为以下三级。
1.秘密，不能向相关人员以外者公开。
2.机密，不能向外公开。
3.绝密，不能向特别指名的最小范围内的工作人员以及承办人员以外者公开。
第40条机要文件、机要事项及其种类的认定，原则上由所管部门的负责人负责。
第41条机要文件由其制发部门制成正、副本两份，一份由制发部门分类保管，另一份由所管部门的负责人保管。
第42条机要文件的制发部门应备有发文簿，文件发至有关部门时，必须有收件人签字。
第43条机要文件来往传递（包括传真），应指定专人传接或采取亲启信函方式进行。
第44条机要文件须经制发部门负责人同意后方可复制。机要文件复制时，制发部门应将复制件数量在原件或副本上详细记录，并在发文簿上记载复制件的去向。
第45条秘密文件或公司外秘密文件以及秘密事项，由制发部门负责人负责，由专人进行分发和传送。
第46条机要文件及其相关草案、其他无用资料的销毁，由所管负责人负责。
第八章 档案管理
第47条档案实行集中管理与分散管理相结合，即分别由公司、部门管理或专人负责档案管理工作。
第48条公司各部门在各项活动中所形成的具有参考价值的文件、材料，由承办部门、经办人负责将用完的文件、资料及时归档。
第49条文件结案移送归档时，相关人员须检查文件的文本及附件是否完整，如有短缺，应立即追查。
第50条文件的处理手续必须完善，如有遗漏，应立即退回承办人。
第51条档案管理人员做好收件登记、编号、运转、催办工作，对按规定程序符合立卷标准要求的文件，及时进行分类、立卷及归档。
第52条档案管理人员每年对档案材料的数量、保管等情况进行一次检查，发现问题及时采取补救措施，确保档案的安全。
第53条档案管理人员保持档案室清洁，随时擦拭档案橱、架，并采取防虫措施。
第54条档案管理人员每年按规定清理一次，对已到保管期限、确定销毁的档案材料必须列册登记，经领导审批后作销毁处理。
第55条公司严格履行档案调、借阅登记、审批手续，一般仅限在档案室查阅，确因工作需要须复印或摘抄文件，须经领导批准。
第56条借阅人员不得转借、拆卸、调换、污损所借的档案。
物业公司管理制度篇（3）
一、电梯的运行管理
为确保小区电梯安全运行，延长电梯使用寿命，保障使用人安全，小区电梯维保工作由专业电梯公司负责，并接受管理服务中心的.监督检查.
1、电梯实行24小时运行值班制度，值班人员应做好值班记录，发现事故隐患应正确处理，并及时上报。设备使用地点严禁吸烟，使用明火，放置杂物等。
2、电梯管理人员应持证上岗、并定期进行验证培训。每月应对电梯机房、使用情况、轿厢、维保单位维保情况、故障处理等情况进行一次全面检查，确保电梯安全运行。
3、电梯每年应由xxx质量技术监督局进行一次检测，限速器每两年检测一次，检测合格后使用合格证应及时张贴在显著位置。
4、电梯保养必须经过专业培训取得相关资格者进行此项工作。
5、平时电梯保养、维护、巡视及故障记录由维保单位进行，使用单位只做相关认可记录及签字。
6、发现电梯有严重隐患或电梯有震荡、异音、损坏时，应立即通知维保人员，并在维保人员到达时，详述电梯不妥之处，以便及时恢复故障问题。
7、在电梯运行中遇到突发问题应立即通知维保人员到现场解决，不得擅自处理。
8、对投入使用的电梯原始资料及注册备案资料应有专人建档管理。发现电梯有严重隐患或电梯有震荡、异音、损坏时，应立即通知维保人员，并在维保人员到达时，详述电梯不妥之处，以便及时恢复故障问题。
9、电梯机房除电梯维保人员、消防人员外，任何人不得进入。
10、严禁装运易燃、易爆、易污染的物品；严禁在电梯门外用水冲洗地面和物品。
11、电梯管理人员及值班人员在使用、检查电梯时不允许在门厅外用手扒启厅门；不允许作为载货使用，尤其是超长物品、易散物品等。
12、对乘客不文明乘梯行为工作人员应积极进行劝解、告知。
13、当电梯在运行中突然发生停运等故障时，当班人员应及时通知电梯维保人员，并安慰被困乘客，使其耐心等候，切勿自行开启梯门，以免发生危险。
二、电梯服务标准
1、电梯公司维保人员依据《电梯维护养护标准》，对小区电梯实施维修保养。
2、轿厢内须张挂“电梯服务标准”、和“乘梯须知”;
3、执行北京市房屋电梯运行标准：18小时运行，24小时有人值守;
4、司机须持证上岗，统一工作服，礼貌待客，按时交接班，认真填写运行记录;
5、维修保养及时，严格执行保养规程，认真填写保养记录
6、轿箱环境整洁明亮，不得有油污，垃圾等。机房干净，整洁，各种应急设施，抱闸扳手，盘车轮，灭火器等齐全有效。
7、按计划进行大、中修，并提前2天通知管理服务中心，经同意方可实施。
三、安全质量管理
1、电梯公司质管部门定期对小区电梯维保工作进行安全检验并填写《年度电梯安全普查表》，电梯维修质量实行内检，互检，专职验检制度，填写《电梯维修保养检查验收摘要》确保电梯维修质量，电梯运行安全可靠，
2、电梯公司定期对电梯进行检查填写《电梯运行维修(周)检查表》。
3、维修、保养电梯时应在电梯基站张贴或挂立告示牌，并做好安全防护措施。
4、电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等紧急情况时，启用《电梯故障应急方案》。
四、电梯设备档案管理
1、电梯运行及保养、修理过程的记录表应建档，保存期为两年。
2、建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试等原始资料。
五、质量监督检查
物业公司管理制度篇（4）
一、成立防雷安全领导小组，组长：工程采购总监，副组长：工程维修部经理，成员：工程维修部全体维修人员、物资供应部经理、工程材料采购员。
二、由防雷安全领导小组制定雷电灾害应急预案，并在发生雷电灾害时启动预案，必须在最短时间内做到组织领导到位、技术指导到位、物资供应到位、救援人员到位，确保高效妥善处理灾情。
三、建立健全雷电灾害报告制度，在遭受雷电灾害后由防雷安全领导小组长及时向总经理、董事会和市气象局防雷办公室报告灾情，并协助防雷办公室组织做好雷电灾害的调查、鉴定工作，分析雷电灾害事故原因，提出解决方案和措施。
四、由工程维修部电工班长负责关注气象部门发出的雷暴预报，并及时告知防雷安全领导小组组长和副组长。
五、为确保防雷设施安全有效，工程维修部应加强对防雷设施的检查维护，如发现防雷设施损坏的，应及时告知防雷安全领导小组组长和市气象局防雷办公室，尽快排除防雷安全隐患。在检查报告、合格证失效前十五个工作日提前由工程维修部经理向市防雷办公室提出检测申请，并积极配合做好防雷设施定期检测工作。
六、要加强防雷知识的宣传教育，提高公司员工防雷安全意识和自我保护技能，制定相应的防范措施。
物业公司管理制度篇（5）
一、物业公司概述
现今我国的物业公司就是对小区的各项日常活动进行适当的管理，维护小区内的公共设施，使得小区内的业主的生活水平能够得到保障。现今由于业主以及房地产业的要求的不断提高，物业管理公司的工作质量以及管理水平都得到了较大的发展。但是城市化进程加快，物业行业不断发展，行业内竞争更加激烈。物业公司想要增强自身的竞争力，就必须加强对财务以及风险的管理。物业公司的财务管理是对整个物业管理流程中的资金运行进行会计运算以及管理，物业管理流程中的筹措资金、购买出租设备等，其中由财务管理的有固定资产的管理、购买出租设备的收入支出、财产进行投资融资等。物业公司的风险管理包括财务风险、经营风险、市场开拓风险等。
物业公司财务管理的主要任务就是筹措资金，并且统筹使用。物业公司依据公司自身特点，确立一个长期的发展规划，对于规划中的各项费用的可行性进行相应的分析，进而制定公司的预算方案，在预算方案的基础上筹措资金。物业公司在运营过程中，依据公司业务的发展情况对资金进行合理的分配和调整，促使公司的预算方案能够得到有效的执行，并且保证公司的稳定运行。公司的财务管理还包含了对各部门资金使用情况的监督控制，促使公司各部门能够合理的使用资金，避免浪费的现象发生，并且杜绝公司内部人员中饱私囊的现象的出现。公司的财务管理部门不仅应该对公司的收益进行相应的评估，还应该依据评估得到的结果对物业公司的运行情况作出判断，并为提升公司运营情况提出相应的策略，最终使得物业公司的利益能够达到最大化。
二、现今物业管理公司财务管理与风险管理的状况
（一）财务管理人员缺乏足够的财务管理理念
现今我国物业公司多是伴随着房地产行业兴起的，公司的发展时间较短，公司的内部人员混杂，而财务部门的员工多数素质较低下，缺乏与业务相匹配的专业知识，对于公司的财务管理工作缺乏长远的认识与科学的规划。主要表现在：1.在筹措资金方面，公司的财务人员进行资金筹措的方式过于固定、单一，较难达到公司发展所需资金的要求;2.财务管理人员无法合理、有效的对筹措的资金进行统筹分配，不懂得利用已有资金进行长期的投资或者物业服务;3.财务管理人员对于物业业务中的维修保养预算未进行严格的控制，使得流动资金减少，公司无法利用流动资金或其他的方式使资金利用达到最大化。
（二）缺乏有效的内控制度与手段
物业公司作为一种地域性的公司，也是一种劳动密集型企业，与生产型的公司相比规模较小，在企业成本消耗中最主要的人力成本。物业公司的业务不似生产型公司涉及金额较大，规模较大，而是资金涉及较小，业务的数量却较大，因此，公司的人力成本就会相应较高，对其管理难度也将加大。现今物业公司没有一个强有力的内部控制制度以及有效的手段，使得公司的人力成本无法得到有效的控制，致使员工出现重复性工作，使得人力资源被极大的浪费。物业公司多数是规模较小，均为配备专门的内控部门，这就容易导致公司的记账出现问题，使得物业公司的日常管理具有一定的风险。
（三）物业公司内部会计核算系统的总括性不足，风险管理制度不够完善
现今，我国部分物业公司内部的会计核算系统的总括性不足，对于在物业管理的业务中涉及的项目无法合理的进行核算，这就使得公司的会计指标缺乏一定的真实性，无法进行比较，对于公司的会计管理水平无法做出准确的判断。现今大多数物业公司仍未树立风险意识，对于公司的内部风险管理不够关注，使得风险管理制度不够完善，最终导致公司无法对风险进行防范，在面对风险时无法做出正确的应对措施，使得公司遭受损失。如对于物业费收缴不齐带来的风险未进行有效的管理，当面对物业费未收齐状况时无法及时作出风险分散的措施，使得公司的经营受到影响。
（四）物业公司的管理者对于财务成本管理与风险管理的重视度不足
在以前，并没有单独的物业公司，小区的物业管理是由开发商负责的，而现今这种模式已经被改变了。现在已经从开发商进行小区开发的同时进行物业管理转变为物业公司进行承包，物业公司代替开发商承包物业管理项目，并且公司拥有专业的人员对小区进行管理。但是现今我国物业只将重点放在公共设施的保护、环境卫生与绿化等方面，不具备长远的发展眼光，对于财务管理以及风险控制不够重视，致使资源被浪费等。
三、加强物业管理公司财务管理与风险管理水平的策略
（一）对物业公司内控制度进行完善
物业公司要想加强财务管理以及风险管理，就必须加强对公司内部控制制度的建设。要建设一个完善的内部控制制度，就必须有针对性的依据本公司的特点，科学的制定一个适应本公司的内部控制制度，绝不可直接仿照其他物业公司的模式。通过认真的调查研究发现公司自身的内控制度存在的缺陷，并针对重点的缺陷进行仔细的研究，针对缺陷提出相应的解决措施。在建立内控制度时，不应只考虑到对公司的日常运营的控制，还应该考虑到对于公司后勤以及财务部门的控制，努力使公司的内部控制具有连贯性以及完整性，对于财务能够做到有效的掌控，对于风险能够做到及时的规避。
（二）提高物业公司的内部会计核算系统的总括性，完善风险管理制度
物业公司要想加强财务管理以及风险管理方面的水平，就必须提高物业公司的内部会计核算系统的总括性。要提高内部会计核算系统的总括性，首先应该对物业行业的日常业务进行调查，对其作出深入的研究，在结合本公司实际制定出全面而又完善的会计核算科目。而对于在会计核算过程中出现的不明款项以及有问题的项目应该经过严肃的调查来了解事情，避免虚报款项等的现象发生。对于物业公司的风险管理制度进行完善，必须依据之前的数据信息，提前对项目的招标与投标、项目预算等进行预测，并且在不断的风险应对过程中对已有风险管理体系进行完善，使得公司能够对风险进行科学有效的预测以及防范，保护公司的安全，使得公司能够正常的运营。
（三）建立健全物业公司的财务管理体系
对于物业公司的财务管理体系的制定，必须依据国家的财务法律法规来进行，并且必须融入公司自身的特点。对于公司涉及到资金问题的所有项目都进行明确的规定，例如对物业中的报停房和空置房进行相应的管理，对于收费员进行严格的管理，以确保物业公司财务管理体系的完善性。为确保其完善性，应该对从业人员进行严格的考核，并设立相应的奖惩制度，应该严格记录和监督公司的每项资金的流向以及使用情况，确保资金的有效利用。而对于员工的考核制度，则采取不定期考核的方式，在考核时一旦发现了有违规操作的人员必须予以相应的惩罚，使得公司员工的整体素质得以确保。物业公司建立了完善的财务管理体系后，将使的公司的财务管理工作变得更加高效、便捷，使得物业公司能够得到更加稳健的发展。
（四）提高物业公司的管理者对于财务成本管理与风险管理的重视度
物业公司的管理层应该端正对于财务管理以及风险管理的态度，对其予以足够的重视。因为，只有公司的管理者了解了两者的重要性，才能对公司内部进行合理的调整，使得其相关制度能够真正得到实现，而不是表面工作。现今物业公司规模较小，多为私人创办，创办者即管理者在公司决策起决定作用。因此，只有管理者意识到了两者的重要性，才能使财务管理以及风险管理制度得到真正的实现。
物业公司管理制度篇（6）
物业公司作为一个专业机构，接受物业所有人的委托对委托人的房屋以及配套设施进行合法的经济管理。物业公司为委托人提供的是服务，并且是综合性、持续性和全天性的服务。物业公司所涉及的服务比一般服务业更加多样，因此这就要求物业公司必须提高自己在会计核算和财务管理方面的管理水平，应用现代化的动态分析提高对财务预算的控制能力，建立数字化、综合化的会计核算和财务管理体系。
（2）涉及范围广。
新时期的物业公司提供给委托人的不是一种个人服务，而是群体服务，并且是一种即时服务。物业公司在提供给委托人服务的过程中就必须涉及到资金成本的运转问题。物业公司需要对房屋以及配套设施进行环境的维护、设施的日常保养，并支付员工的工资。可以说物业公司每个环节的活动都离不开资金的直接支持，否则物业公司就无法为委托人提供持续的服务。因此物业公司内资金的流动对于物业公司开展各项服务业务都有着直接的影响，物业公司的会计核算和财务管理涉及到整个物业公司业务的方方面面。这就要求物业公司能够协调各部门之间的关系，做好各部门之间的资金分配，保证资金的合理流动。
2当前会计核算和财务管理方面存在的问题
我国的物业管理目前还处于初级阶段，会计核算和财务管理仍然是物业公司在新时期发展的重点和难点。目前我国大多数物业公司的会计核算和财务管理水平都不高，没有在全行业建立起完善的会计核算和财务管理体系，因此各个公司各自为***，导致很多物业公司的会计核算和财务管理还存在一些问题，难以适应新时期的发展要求。
（1）会计核算和财务管理的制度不完善。
当前我国很多物业公司都没有建立起与新时期的市场经济体制相适应的会计核算和财务管理体制。会计核算和财务管理的基础资料不完善，财务人员没有严格按照相关制度对账目进行分类，也没有及时的建立账目，导致原始资料的真实性受到了很大的影响。在物业公司中经常出现打白条的现象，没有完善的会计资料和手续。特别是一些重要的物业服务业务都没有签订相关合同，很难入账。由于体制的不健全，会计科目中的收益性支出和资本性支出难以区分，没有对公司财产进行定期的盘点或者盘点不仔细。这些问题都会造成物业公司内部的账目不清，影响会计核算和财务管理的规范性。
（2）对资金的管理缺乏力度。
物业管理离不开资金的支持，因此资金的合理利用和充足的流动性对于物业公司的正常运转和发展有着至关重要的作用。这就要求物业公司必须对资金进行高质量的管理。物业公司资金的来源主要是楼房建设的启动资金和维修资金，还有向委托人收取的管理服务费，以及一部分经营性收入，这些收入的数量相对有限。物业公司总体上的规模较小，资金实力有限，而物业公司对资金的重视程度不够，对资金的管理缺乏力度，没有形成资金的合理流动和优化配置。
（3）成本核算方式不合理。
目前我国很多物业公司都没有建立起合理的成本核算方式，大部分都是由公司的财务部门来对成本进行集中核算，设置出成本的明细科目。而相关的管理处和职能部门都没有参与成本费用的核算。物业公司的服务范围和管理区域较广，一个物业公司通常要管辖多个小区，这就要求对成本核算进行精细化管理，根据项目的不同类别设置更为详细的成本账目，包括明细分类账目以及辅助核算账目。合理的成本核算能够为物业公司提供更优质的管理，并为公司的决策层提供更为准确的决策依据。
（4）会计核算体系不统一。
物业公司没有建立起统一的会计核算体系，难以吸收先进的会计核算理念和经验。目前大多数物业公司的会计核算体系都比较松散，大多根据物业公司的经营情况来决定。这种不统一的会计核算体系阻碍了物业公司的进一步发展。
（5）陈旧的成本管理模式。
当前物业公司对成本的管理无非是依靠企业的规模效益、与供货商进行谈判、控制运营费用，降低预算等几个办法。这些都只是从初级阶段来降低成本，没有触及成本降低的根源。这种成本管理模式只在物业公司的内部管理中进行，而没有涉及到物业公司的对外服务上，没有充分考虑物业公司的品牌和市场形象，影响物业公司的全面发展。在整个成本管理的过程中容易出现管理漏洞，造成财产损失。
3物业公司会计核算和财务管理工作方面的改进措施
（1）建立完善的会计核算和财务管理的制度。
物业公司要满足新时期的发展需求，就必须建立完善的会计核算和财务管理的制度，严格按照国家的相关规定进行建账，重视财会人员的业务培训，提高财会人员的业务水平。建立并执行严格、科学的会计管理制度和会计监督体系。提高对原始凭证的重视，加强审核和稽查工作，做到保质保量。
（2）对资金进行科学的财务分析，合理使用资金。
资金对于物业公司的发展非常重要，物业公司要对资金和收益进行合理的财务分析，合理调配，确保资源利用的最大化。物业公司的收入主要有几个方面：物业公司向委托人收取的服务费用；物业公司实行多元化投资所得到的投资收益。其中物业公司收取的服务费是物业公司的主要日常收益，也是维系物业公司日常运转的资金。物业公司必须对资金进行科学的财务分析，对财务情况进行调查并及时向委托人公开。物业公司要对自己的资产和负债情况进行了解和核算，以判断未来的运营风险，以决定未来的发展走向。
（3）完善公司内部的绩效考核制度，提升管理水平。
物业公司提供给委托人的不是产品而是服务，这就离不开人才的作用。物业公司在运营的过程中，人工成本占据了百分之七十到八十的管理成本，因此要提高物业公司的服务水平，减少运营成本就必须降低人工成本，提升公司内部的管理水平。物业公司要建立起科学的绩效考核制度，不仅对财会人员要进行绩效考核，更要将绩效考核的范围扩展到所有员工，提高员工的工作效率以及整个公司的管理效率，节约人工成本，从根源上提升财务管理的水平。
（4）加大资金管理的力度。
物业公司要适应新时期的发展趋势，提升会计核算和财务管理的水平，就必须加大对资金的管理力度。对资金的运作水平进行提升，对资金要实行跟踪管理，资金的使用和调度必须规范，绝不能出现挪用和贪污行为。对于应收的账款要及时催收，促进资金的回笼速度。特别是在新时期市场经济环境下，物业公司要对资金的使用情况和分配进行了解，及时将闲置资金用于他用，提高资金的利用率，控制公司的运转成本。
物业公司管理制度篇（7）
一、物业管理企业内部控制概述
1.在经营发展过程中为了保证企业的财务报告具有可靠性，企业管理者通过报表信息了解到企业真实的经营状态，对企业的经营规范和财务状态进行了一系列相关程序的审查，被称为内部控制。除了这种狭义理解的内部控制，近几年，企业管理者对内部控制的概念进行了拓展，它包含企业为了最终目标的实现，在董事会和监事会的共同作用下，确保公司的资金安全以及财务报表信息的正确。内部控制工作支撑和保障了企业的生产和经营活动正常进行，为企业达成一系列的战略目标作出了巨大的贡献。2.物业管理公司在发展过程中，也需要重视内部控制工作。物业管理公司的内部控制包含以下方面。首先是资金控制，这是财务控制的核心工作，资金控制主要的目标是对、企业资金的完整性和使用过程进行控制。其次是库存资源的控制，主要包含制定一系列的库存管理制度以及对库存物资的清点和监控，在管理方面做到权责统一。再次是对材料进行控制，主要是材料的采购动态监控，保障采购过程以及采购各个审核程序的规范性，实现采购过程的透明化管理。最后是对物业管理企业日常运营过程的控制，包含了主要的水电费支出，对各项管理支出费用方面的审核和控制。3.经过几十年的发展，我国物业管理公司随着房地产行业的蓬勃发展，在市场经济环境下有了长足的进步。但是，物业管理公司和房地产公司一直保持了长久的合作，缺乏一定的***运营。物业管理公司本身的内部制度和内部权利职责分配方面存在很多的问题。尤其是公司的内部控制问题未得到应有的重视，这限制了物业管理公司的发展，导致物业管理公司一直处于高成本低收益的困境中。随着时代的进步，越来越要求物业管理公司能够开展严谨的内部控制活动，保障企业在新常态经济下焕发新的活力。
二、内部控制在物业管理公司中发挥的作用
1.重视内部控制工作可以提高物业管理公司的竞争实力。物业管理企业是中国经济发展过程中出现的新型行业，随着房地产行业的发展，该行业也得到了迅猛的发展。但是物业管理企业在飞速发展中正在享受着行业红利，还未真正注意到企业内部的管理，很多传统的管理思维用来维护老小区，收费也存在很多不合理，物业管理企业整体的收益率仍然很低，甚至很多企业都存在着亏损的情况。物业管理企业之间竞争越来越强，想要在这种竞争中求得一席之位，就必须要重视企业的内部控制，强化内部控制，使得企业能够在竞争中谋求更多的生机。2.内部控制工作可以保障物业管理企业的资金合理使用，提高资金使用效率，完成资金所要达到的目标。物业管理企业一旦进行内部控制，就需要在财务控制上面投入更多的资金和人力。充分重视财务控制在内部控制中的作用，对物业管理公司中每项资金计划进行动态追踪控制，并且根据上一次的资金使用情况调整下一次的资金预算计划。这不仅减少了企业内部的机会主义行为，也保障了资金计划的完成情况，提高了物业管理企业内部资金的使用效率。物业管理企业本身就存在着工作繁杂，支出项目多的情况，一旦进行财务控制，能够有效的提高资金使用效率。3.物业管理公司进行内部控制可以提高服务质量。中国经济已经进入新常态，企业之间不再仅仅依靠价格和规模进行竞争，更多的是要进行高质量的发展，提供更高质量的产品和服务来提高客户满意度。物业管理公司在这种时代特点下，既面临着不小的挑战，也是一种谋求发展的机遇。物业管理企业作为一种新型企业，更多的需要思考如何在新的市场中建立高标准，促进整个行业的高质量发展。在变化的市场中，保证自己的核心竞争力，并能够迎接外部的挑战，抓住业主的需求并准确分析市场。内部控制可以帮助企业在动态环境中坚守财务战略目标，以财务管理控制企业内部和外部建设，实现企业在新兴行业中的高质量稳定发展。4.物业管理企业进行内部控制可以防范于未然，控制未来可能发生的不利风险。物业管理企业在进行内部控制之后，就能够控制公司的管理水平，在财务上能够保障信息的正确性，能够确保公司未来决策的准确性。此外，进行内部控制还能够防止坏账的产生，提前预计可能出现的财务风险，提高应收账款回收率。在提高资金使用率的同时，减小了物业管理公司库存成本，能够使得物业管理公司在竞争环境中谋求进一步的发展。
三、加强物业管理公司内部控制的对策
1.物业管理公司需要建立健康的内部控制制度。内部控制工作的开展需要强制性的制度作为保障，在公司内部需要建立一系列的规章制度和财务工作手册来为内部控制工作开展保驾护航，在规章制度中要明确财务工作的职责、各个财务岗位的规范以及财务管理的制度和规定。具体而言，物业管理公司需要对会计档案管理、财务预算编制的原则进行说明，明确管理费用的支出情况，规定公司备用金的使用规则、应收账款和固定资产的管理流程和工作细则，公司内部的货物管理和采购制度、发票管理和保存制度、内部审查和清查制度等。这一系列的工作是为公司财务支出留下痕迹，使得财务工作有条不紊且有迹可循。在进行财务管理的过程中，公司需要根据制定的规章制度进行分工管理，建立具体的工作日志和账单，使得企业的每一笔收入、支出和费用都能够找到一定的规范和依据。保障财务管理工作符合物业管理企业内部控制的需要。物业管理企业的内部控制制度建立是风险控制的前提，在一定程度上可以保障企业经营目标的实现。但是，在建立制度的过程中，管理者也应该明白，制度的建立并不是一蹴而就的工作，它需要在制定的过程中听取多方的意见，也需要在建立制度之后，随着落实的情况和时代的发展不断的完善。2.切实提高财务控制工作者的工作技能和职业素养。财务工作者的素质高低决定了物业管理公司内部控制的整体水平。在进行财务工作者选择的过程中，不仅仅要注重财务人员的财务技能而且要注重财务工作者的职业素养，要选用一些德才兼备的工作人员。对于整个市场而言，物业管理行业并不是一个高利润的行业，所以物业管理工作人员的薪资水平也处于相对比较低的水平。这在社会招聘中并不能获得很大的优势，对于招聘者来说，高素质的人员是不愿意把物业管理行业作为自己的最佳选择。因此，物业管理公司在选择财务人员时，需要注重人员能力的可塑性，在把他们招入企业之后，进行必要的职业培训，保障员工能够在企业内部成长，成为企业的骨干。同时，企业在招聘的过程中需要加大宣传力度，保障企业对于财务人员的重视程度。还需要鼓励公司中的老员工带领新员工学习，能够利用绩效考核来保障员工工作的积极性和创造力，使得财务人员能够为内部控制目标服务。此外，公司内部要建立人才的梯队建设计划，保障优秀的员工能在企业内部得到重点培养和重点发展，保障企业财务人员的整体水平和优秀素质。3.努力优化内部审计监督工作。很多物业管理公司都存在不重视监督的情况，一旦缺乏监督，就容易造成经营和管理风险，内部控制工作也难以达到想要的水平。因此，物业管理公司要对自身的观念进行更新，要在监督环节上面投入更多的精力和时间。在实际工作中，物业管理公司应该建立监督机制，强化各类财务流程规范性的审查，对于一些大型的资金项目应该设立专门的岗位由专业的人才进行跟踪监督。其次，物业管理公司应该做好内部监督工作，需要根据本公司的实际情况，与审计部门和外部监督机构形成监督小组，实施全方位的内部监督。物业管理公司在重要的时期有必要引入一些第三方的监督机构，提高内部监督的公平性和有效性。最后，物业管理公司主动接受监督，不仅仅是针对专门的监督部门，而且要接受小区内的业主的监督，对必要的信息公开，保障公众的知情权。4.提高物业管理公司内部的交流和沟通效率。物业管理公司需要重新思考公司内部的沟通渠道问题，建立一个能够横向沟通、纵向沟通的信息网络。公司首先要注重与重要信息和重点工作部门的沟通，对于一些重要沟通过程需要进行记录和管理，保障日后能够查阅到相应的痕迹。此外，物业管理公司需要在公司内部召开定期的视频会议，对专项工作进行分析和讨论，并完善沟通的信息系统。对于信息传递工作成立一个专门的工作小组，负责团队内信息的传输和建设，减小信息中的杂音。再次，物业管理公司内部可以开发全新的办公系统，通过统一规范的系统信息管理和系统信息传输来保障信息传递的效率，也能起到信息保护的作用。物业管理公司应该在开发和维护信息系统方面投入更多的资金和人力支持，这是一个有利于长远目标实现的投资活动。最后，物业管理公司的管理人员也需要注重信息的传递和传输，要多方面倾听来自业务、管理层和顶层员工的声音，不能仅凭一方的意见做决定，提高决策的准确性。高质量的决策是物业管理公司发展的基础，而准确的信息是高质量决策的根本，因此，广泛听取意见，去除无效信息是实现内部控制的关键。
四、结语
物业管理企业进行内部控制是实现企业进一步发展的必然要求。物业管理公司需要建立健康的内部控制制度，要切实提高财务控制工作者的工作技能和职业素养，要努力优化内部审计监督工作，还需要提高物业管理公司内部的交流和沟通效率。只有做到这些工作，强化内部控制才能真正起到作用，才能利于物业管理公司的高质量发展。
参考文献：
物业公司管理制度篇（8）
一、物业公司预算管理概述
我国房地产业自上世纪九十年代起，发展至今已逾20载。物业公司作为房地产业发展中不可或缺的一种新兴行业，随房地产业的发展也获得了迅猛发展。物业公司主要服务于房屋业主，为房屋及配套环境等提供一系列的管理和修缮服务。在物业公司的服务之下，业主的生活质量获得了很大提高。相较于国外的物业管理公司，我国的物业公司在内部控制和财务管理等方面均存在一定问题，亟待规范。尤其是在预算管理方面，更是相对混乱。而加强预算管理，有助于物业公司提高财务管理效率，更有效的节省成本开支。
二、当前我国物业公司预算管理的有效性分析
1.物业公司对预算管理的认知度不足，部门间缺乏有效配合
目前，我国物业公司的管理者等相关人员对预算管理缺乏应有的认识，重视程度也相对薄弱。而思想上的欠缺间接造成部门间的配合不够，使预算管理难以发挥其真正实效。物业公司的管理者等相关人员对预算管理的认知度不足，主要原因是受传统经营思想的影响较大，相较于内部管理，公司管理者更重视企业的运营。此外，我国目前很多物业公司的管理者缺乏对预算管理的了解与认识，虽然有些物业公司制订了预算管理规定，但是由于认知度的不足，预算管理规定形同虚设，执行效果可想而知。另外，预算管理实际是个自上而下的过程，并非一两个部门的工作，而是需要企业全体共同参与完成。然而实际中，很多物业公司都将预算管理视为财务部门的一项财务管理工作，对预算管理的关注度较低，缺乏应有的配合，从而影响了全面预算管理效力的发挥。
2.物业公司预算管理的分析、控制、考评机制有待完善
除了物业公司的管理者对预算管理的认知度不足之外，我国很多物业公司预算管理的分析、控制、考评机制还有待完善。物业公司现行的预算管理制度在执行中存在较大的随意性，在具体的预算管理中缺乏硬性约束机制。不仅如此，很多盘物业公司在根据预算执行分析预算管理结果时，多是根据期初预算进行简单比对和计算，而并未结合企业发展阶段和发展目标进行深层次的分析，从而容易导致预算管理无法反应物业公司的真实运营情况，也无法真正对物业公司的未来发展有实质作用。
3.物业公司预算管理的执行力有待提高
目前，我国很多物业公司虽然制订了预算管理制度，但是却处于一种“重编制、轻执行”的状态，预算管理的实际执行力度并不高。预算管理的实际状态是物业公司“走过场”的一种形式，无法及时跟进公司的日常管理，预算管理的效果和功能都大打折扣。物业公司预算管理的执行力不高主要有两个表现方面：第一，有些物业公司认为重大事项或特殊事项可以不执行预算，于是容易造成公司的成本开支波动较大，随意性较高。同时也导致预算管理无“全面”可言，被“特殊事项”搁浅在编制阶段；第二，很多物业公司“重编制、轻分析”，当预算与实际出现偏差时，财务等人员更愿意从客观因素着手分析，而容易忽略主观原因。
三、对于我国物业公司预算管理的几点合理性建议
1.预算管理应注重对“全面性”的掌握
此处的“全面性”是指物业公司应将其所有的经营业务事项都纳入预算管理之中。并从预算的宽度和精度两个方面来对全面性进行掌握。
（1）预算管理的“宽度”
预算管理的“宽度”，是指预算管理所涵盖的范围，即物业公司的预算管理应除了包含公司的资金管理，还应将公司的信息链条、内部管控等各类信息都纳入到预算管理体系之中，使物业公司能够合理统筹安排资金，全局掌握公司的整体运营。
（2）预算管理的“精度”
预算管理的“精度”，是指物业公司应在预算管理中加强细节管理。“宽度”扩展了预算管理所涵盖的范围，“精度”则要求处理好范围内的每一细节。对此，物业公司可以再预算管理中，对每一个预算项目进行“优化”，即合理配置公司的资源，力争实现最大效益。相较于国外，我国企业在预算管理中对“细节”的研究不到位。比如，宏观经济新***策的出台是否对公司会产生影响，影响深度如何等。
2.物业公司应进一步建立健全预算管理体系
目前，我国物业公司预算管理的发展尚处于“初级”阶段，整个预算管理体系还尚不健全。因此，我国物业公司若要加强预算管理，首先应进一步建立健全预算管理体系。首先，物业公司应从内控出发，对自身的内部管理结构进行改善，并建立与预算管理相配套的体制与制度。同时，结合物业公司的自身特点，设计具体的预算管理流程，逐步建立起一套现代化的管理科学、责任明确、产权分明的预算管理体系，充分调动起全体员工的工作积极性，全面提升物业公司的内部管控水平。此外，倘若物业公司的发展较完善，则可以考虑建立“预算管理委员会”，专门负责和监督预算管理工作，使预算的编制、修订、执行、监督等都具有公平性和***性，从而使预算结果更加透明。
3.物业公司应营造良好的预算管理环境
无论何种体制或制度，若要得到有效而彻底的实施，均离不开良好环境的支持，预算管理机制也不例外。因此，物业公司若要加强预算管理，还应在公司内部营造出一个良好的环境。首先，物业公司的管理者应向公司员工传达出一种较为强烈的实施预算管理的意愿，并于公司运营中“身先士卒”，率先垂范。通过这种方式间接使公司员工逐渐加强对预算管理的重视程度，并积极投身于预算管理的实施之中。唯有这种方式才能真正感染和带动公司员工，而不是用铁腕手段去硬性规范。当前社会，是个和谐社会，而物业公司在此大环境下构建和谐的企业环境和文化，是推行预算管理的有力保障。 4.预算管理是一项“全员性”工作
前文已述，预算管理是企业的一项自上而下的系统工程，其效果的发挥需要企业上下各个部门、全体人员的共同参与方能实现。此外，其还要求企业每个部门和每个员工都能积极投身于预算管理工作之中。同时，“全民皆兵”，共同为企业一个目标去拼搏、去努力，也是企业员工团结一致的一种表现。凡是一个较为完善的体系或制度，其都能达到这样一个效果，即它能使企业的每一名员工的工作目标都更加明确；每一项经济行为都更加规范；每一个部门的工作目标都彼此关联、殊途同归，并最终使企业的战略目标得以实现。
5.物业公司应将预算管理与自身的发展战略相统一
物业公司管理制度篇（9）
一、物业公司内控的主要内容
内部控制制度是保护企业资产安全，保证会计资料真实完整，及时发现、纠正错误和防止舞弊的有效管理手段。就物业公司财务内控而言，主要内容是：
(一)收入控制
作为物业公司主营收入，物业管理费的收缴内控制度和流程设置应合理规范。从费用标准制定到正确记载、及时收取、足额交纳、分项核算等流程应环环相扣，对不相容职务进行有效相分离，加强制约和监督。
(1)资金完整性控制。资金完整性控制主要包括发票和收据、银行对账单、往来账核对控制和业务量控制。
(2)资金安全性控制。资金安全性控制主要包括账实盘点控制、库存限额控制和岗位分离控制。
(二)库存物资和材料控制
要建立健全库存物资和材料的管理制度，明确岗位职责和权限。主要包括：确定合理存量；加强采购量的监督和控制；批量采购由财务部门、采购部门、审计监督部门和使用部门等共同参与，保证采购过程的公开透明；小零星采购要经有关部门对质量、价格、供应商等进行筛选、审核，按规定授权审批。
(三)费用支出控制
包括物业运行成本的控制和物业代收代付如水电费支出的控制。其中的水电费支出往往金额较大，且易受管线漏耗、计量总仪表等因素影响，在支出环节应建立总表用量查验、复核审批制度，以便及时发现漏点，将支出控制在合理平稳状态。
二、完善物业公司内控，防范财务风险
物业公司要完善内部会计控制，防止出现会计信息失真、财务风险等各种经济犯罪活动的发生。完善物业公司内部财务制度是加强公司内控、防范财务风险的重要内容。其次，物业公司还要规范财务基础工作，加强物业管理资金的运行和筹措管理，真正做好公司内控和防范财务风险的工作。
(一)建立健全物业公司财务管理制度
首先，物业公司加强内部审计工作，建立完善的内部会计管理体系。物业公司应该合理地设置各个岗位和部门，建立岗位和部门责任制，优化内部组织结构。其次，物业公司要建立会计评价和考核机制，建立科学完整的执行和决策监督机制。再次，物业公司要结合自身经营特点，制定规范的财务活动规则。
制定收费人员工作细则，对日常收、交费工作进行指导与约束。积极推行收费信息化，将计费、收费、统计报表、上交总部财务等流程中的关键控制点镶嵌于收费软件中，合理分配操作权限，并定期不定期对小区收费工作进行检查，实现有效二级财务控制。
(二)建立规范的财务基础工作
物业公司的财务信息是降低公司服务成本，获得经济效益的重要因素。而准确、真实、完整、及时的财务信息又需要科学的、规范的财务基础工作做保障。
(1)物业公司要加强对原始记录的控制和管理。统一规划原始记录的内容、方法和格式，要明确传递、反馈、保管和汇集原始记录的要求，要建立完整的责任制，保障原始记录的正确、真实和及时。
(2)强化定额管理，严格制度并执行公司内部的物资定额、劳动定额、人员定额、费用定额、工时定额和考核办法。
(3)规范公司物资的购进、领用、入库和维修等各个环节，加强计量验收的管理工作，增收节支。
(4)物业公司应加强财务预算管理。建立健全财务预算制度，做好财务预算过程中的检查和考核工作，制定明确的财务预算方法和编制程序，确保公司经营目标的顺利实现。
(5)物业公司要做好财产清查工作，加强财产管理，定期开展财产清查活动。只有加强财产清查管理才能加速资金周转，促进公司财产的有效管理，提高物业公司的经济效益。
(三)加强物业公司资金运行和筹措管理
物业公司的物业管理收入都是向使用者或业主收取的管理费用，所以公司资金的筹措要坚持经济效益和社会效益相统一的原则。此外，物业公司的资金要合理、有计划的使用，把资金用在有必要的管理项目上，使资金使用情况更加透明、公开。同时，物业公司还要进行科学的投资，积极防范财务风险，注重科学投资模式的选择，尽可能地进行中短期投资，加强对投资项目的可行性研究。加强对投资项目的控制和管理，做好监督工作，实现物业公司价值的最大化。
(四)进行全面财务分析，保证资金的合理利用，防范财务风险
物业公司的主要收益来自两个方面，一个是通过向客户提供物理管理，取得管理费；另一个是物业公司开展各种经营活动，进行分散化和多元化的投资。物业公司要想防范财务风险，加强内部控制，就要进行有效的财务分析，促进物业公司的发展。
物业公司的财务管理部门要对公司的财务状况进行评价分析，了解公司的负债、资产水平，判断的经营风险，确保资金合理运作。物业公司的财务分析还要分析公司的管理效率，及时了解公司的运作情况，检查财务制度，防范经营风险。同时，物业公司在财务分析过程中，还要注重财务预测和计划，制定有效的方针***策，对资金、成本和利润进行预算、预测。
三、结语
物业公司加强内部控制，建立完善的内部财务控制体制，建立健全财务管理制度，真正做好物业公司防范财务风险的工作。物业公司做好内控工作，能使公司合理运用资金，防止资金的浪费和流失，避免出现财务风险，促进物业公司健康、稳定发展。
参考文献：
物业公司管理制度篇（10）
校区物业公司的定位还应超越高校的范畴来认识和理解。目前制约高校后勤社会化进程的不但有高校内部的因素，更有社会的因素。所以，我们要把高校后勤社会化改革放到社会的大环境中去定位和思考，不仅要主动适应高校的发展，也要主动适应社会的变革。
二、制度建设是规范校区物业管理的基础
制度是要求大家共同遵守，按一定程序办事的规范和行为准则。一个企业的内部制度建设是否科学、合理、完备，在很大程度上决定着企业的外部竞争力，尤其是在市场竞争日趋有序化、规范化的今天，制度建设更是企业的一项十分重要的基础工作，这对于物业管理企业也不例外。
1、制度建设的意义和作用
以国家法律和***府有关部门颁行的***策法规及后勤发展总公司相关文件为指导，以物业管理公司自身的经营宗旨、经营范围及承担的任务为依据，并借鉴其他优秀物业管理的成功经验，结合公司自身及所管理物业的实际情况，制定较为完备、适用的制度和实施细则，具有十分积极的现实意义。
（1）制度是物业管理工作的准绳和依据。
（2）制度建设是物业管理企业逐步走向成熟并向规范化、科学化和法制化发展的必要前提。
（3）制度建设有助于建立对物业管理企业的民主监督机制，使之能更好地发挥物业管理的职能，为学校和师生创造更加舒适、优美、安全、方便的工作和生活环境。
（4）制度建设有利于推动物业管理整个行业健康发展。
（5）规范、约束员工的行为。任何一个物业管理公司要进行有效的内部管理，首先必须要有一套具有约束力的制度作为前提。制度是集体意志的体现，只有依靠制度才能使员工有章可循，根据公司的制度来规范、约束自己的行为，始终围绕公司的服务管理目标开展工作。
（6）协调公司内部各部门之间的相互关系。现代物业管理企业的整个管理职能被分摊给其内部各部门承担，只有建立必要的制度，明确各部门的职责和权力范围，才能使各部门各司其职，互相衔接，紧密配合，使公司的管理活动顺利开展。
（7）树立物业管理公司的良好形象。物业管理是窗口行业，与学校和广大师生进行24小时的接触。健全的制度能体现物业管理公司良好的内部管理，树立良好的外部形象，增强学校和广大师生们对物业管理公司的信任度。
2、物业管理公司的内部制度可设为：
（1）领导制度。主要是确立物业管理公司领导体制，即确立公司各领导的职权分配、工作方式、决策方式、协调方式等，明确各领导之间的分工合作关系。
（2）职能制度。职能制度主要是指各部门的责任制度，可以按功能设立维修服务部、动力通讯部、文印服务部、校园清卫部、楼群管理部、绿化工程部。
（3）岗位责任制度。岗位责任制度主要是明确物业管理公司各个不同岗位的责、权、利，可分为两大块：管理人员岗位责任制和操作人员岗位责任制。
（4）综合管理制度。综合管理制度是指物业管理公司的全体员工和各个部门都必须遵守和执行的一些跨部门、协调性、综合性的制度，其中有员工守则、培训制度、劳动制度、考核奖励制度等。
（5）管理程序制度。管理程序是物业管理公司在运作过程中的各个环节、路线规定，比如对外通告、申请报告等等必须要有统一的文字格式并送上级部门审批后方可张贴或上交。
3、制度建设的原则
物业管理公司作为一种现代性的企业组织，制度建设是其运行规范化的必然要求，它是物业管理公司竞争取胜的“软件”。制度的作用是显而易见的，它不仅可以规范、约束员工个人行为，协调企业内部、公司与学校各职能部门和师生的关系，同时还能规范校区内各色不一的师生个人行为。现在把校区物业管理公司制度建设的原则概括如下：
（1）结合校区物业管理公司的实际，正确把握“弹性”尺度。必须从管理对象的特点及学校环境条件等出发，结合公司自身实际情况，量体裁衣，制定出既能规范员工的行为又不束缚员工的手脚，能充分调动员工的积极性、主动性和创造性的制度。
（2）责、权、利相结合。要通过制度明确员工、各个部门相应的职责、权力、所获的报酬及奖励。同时要注意明确彼此之间工作的衔接，使整个物业管理工作有序规范地进行。
（3）定性与定量相结合。在制定制度时，必须将定性与定量相结合。只考虑前者不考虑后者，就会使对员工、部门工作绩效的检查考核没有尺度和依据；只考虑后者不考虑前者，就会使检查考核无法正确定位。
（4）规章制度应简明扼要，便于理解、记忆，以便员工对照执行。
（5）相对稳定性。制度一旦确立下来，就应具有相对稳定性，这是制度的关键所在。如果制度朝令夕改，员工就会无所适从。只有具有相对的稳定性，才便于员工更好地贯彻执行。
三、服务是校区物业管理的硬指标
高水平的物业管理除了有完好的硬件设施外，更重要的还要有一支素质过硬的管理队伍。优良的服务最起码要求做到以下几点：
（1）服务态度热情
物业管理属服务性行业，公司的员工应以发自内心的真诚笑容为师生热情服务，尤其应做到文明礼貌，语言规范，谈吐文雅，遵时守约，衣冠整洁，举止大方，动作雅观，称呼得当。
（2）服务设备完好
良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。对管辖范围内的设备要加强管理、精心养护，使之始终处于良好状态，降低设备故障率。
（3）服务技能娴熟
服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。物管从业人员除了应具有良好的服务意识外，更重要的是应具备较好的业务素质。
（4）服务项目齐全
除了搞好校区物业管理必须服务项目外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，开展各种能满足师生的特约服务和便民服务，使广大师生享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。
（5）服务方式灵活
物业管理除了规范管理、依法管理外，还应设身处地为师生着想，努力为他们提供各种灵活的服务方式，切忌死板僵硬的管理。
（6）服务程序规范
服务程序是指服务的先后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上也是衡量物业管理水平的重要标准之一。
（7）服务收费合理
因校区物业管理是从无偿服务逐步转化为有偿的服务行为，所以其服务收费标准不应高于***府规定的收费标准，公司开展的各种特约服务和便民服务更应以满足师生需要为目的，以“保底微利”为原则。
（8）服务制度健全
物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为师生提供稳定的服务。这些制度应清晰有序、易于操作，切忌随意化，无章可循。
（9）服务效率快速
服务效率是向师生提供服务的时限。在“时间就是金钱，效率就是生命”的价值观下，物业管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。
四、创新经营理念
办企业的最终目的是赢利，任何赢利的企业都有自己的一套经营理念和相适应的经营策略，我们校区物业公司也不例外。由于我国目前物业管理企业的类型复杂，经营理念混乱，有的还在传统体制下生存，所以，形成与市场发展相适应的经营理念是校区物业公司的当务之急。
1、品牌经营理念
在当今经济时代，商品的品牌形象已成为消费认知的第一要素，物业管理服务作为一种特殊商品也是如此。公司应结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的文明校区环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导“随时随地、尽心尽力”的服务理念，为广大师生提供优质服务。
2、规模经营理念
“小而全，多而杂”的管理模式已不适应时代朝流。随着物业管理企业化、专业化、社会化程度的不断提高，校区物业管理企业也要以规模经营为目标降低成本。物业管理是微利服务行业，只有通过扩大规模，降低成本，一业为主，多种经营，才能生存发展。
不仅要在现有自己的学校实行物业管理，而且要大胆的开拓校外市场，如其他高校或中小学也可纳入公司竞争的目标和服务的对象。
公司在积极开拓服务种类的同时，物业管理企业依据自身的优势，实施多元化经营是降低单一经营风险、回避业务萎缩和扩大规模的有效途径。
3、成本经营理念
经济效益是经济活动的效果与从事经济活动的消耗之比。人们所从事的任何经济活动，总要占用和耗用一定量的自然资源和劳动资源。从事某项经营活动所消耗和占用的物质和劳动资源可以称之为“投入”，经营活动所产生的物质效用和经济效益为“产出”。任何一个企业，假如它经营出来的财富恰好抵偿生产中当作经营资料消耗掉的物质财富和为补偿劳动力的消耗由劳动者作为生活资料消费掉的物质财富，那么这个企业虽然存在，却无法发展。因此，一定要依靠科学规范的严格管理和高素质的员工队伍，走节约经营的道路。这就要求物管企业必须做到以下两点：
（1）企业员工知识技能的学习和积累。只有提高员工综合素质，才可能采用先进的管理手段，实施减员增效，提高企业管理水平。
物业公司管理制度篇（11）
清晰而切实可行的战略规划，是建立在对宏观环境、行业特征、竞争对手和自身实力的充分理解基础上的。通过明确企业发展战略，可以使物业管理公司确定发展目标，充分挖掘自身潜力，刻意提升企业核心竞争能力，制定相应的差异化战略和多种经营策略，提升服务质量和品牌策划战略，拓展上下游纵向整合战略，并通过有效的战略实施手段，进行战略目标分解，为公司的内部管理变革制定行动纲领和理论基础，在此基础上再细化制定战略实施措施，以具体工作开展来保证战略目标的实现。
二、完善组织结构
物业管理公司兼顾物业经营和物业管理服务两大业务内容，因此，健全的组织机构和岗位管理体系是必不可少的。在满足企业资质的前提下，对于管理片区，要根据片区的实际情况配备充足的小区管理人员和专业技术人员，提升物业服务等级和质量；对于管理总部，也要根据企业发展的需要配备足够的职能管理人员和经营人员，这是因为，没有足够的管理人员帮助企业领导承担起日常事务的管理工作，没有足够的参谋人员能够帮助企业领导进行经营策划，必将导致企业领导整天忙于应付各种琐碎事件，陷入日常管理的泥潭，难以集中精力站在高端思考公司未来的发展方向和发展策略，常此以往，公司必然始终在出现问题－解决问题－再出现－再解决的低层次状态下循环，不可能实现企业高效快速的发展，这在国内的很多物业管理公司非常普遍。因此，作为物业管理公司，必须强化总部，加强集中管理能力，统一经营策划、财务管理、人力资源管理和品牌宣传等核心职能，将公司的管理提升到一个新的高度。
三、拓展业务领域
物业管理公司在提供房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的基本服务以外，还可进行一些增值服务或综合服务，以整合和充分利用社会资源和社会服务供应来提高公司的盈利能力和品牌效益，常见的一般包括：
①生活起居:在衣食方面提供便民服务。
②教育娱乐：开办各种学校和文化娱乐活动。
③购物方面：如装修装饰材料、五金水暖以及日用百货销售。
④信息方面：业主与社会服务供应商的信息集合和平台搭建。
⑤经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家***服务中介；
⑥广告业务方面：可利用小区的户外广告牌、小区广播和和小区的闭路电视等形式进行广告宣传。
四、建立品牌效应
物业管理的实质就是提供高效便捷的服务，品牌和口碑是物业公司的最核心能力，因此，物业管理公司应该根据社会资源、片区特点、外部经营和内部提升的不同需要，提供针对性的应对措施，致力于提升品牌的社会美誉度和客户认知度，具体方式可考虑以下几项：
①***府和公共部门方面：建立与***府机关的良好关系，可以大力发展学校，公共服务部门，***府机关外包的后勤业务。
②旧小区方面：变坏事为好事，对现有的维持小区，虽然从***治角度等等不能进行放弃，但是，可以此为契机，大力宣传物业公司作为诚信企业，其企业经营的重点不是以赚钱为目的地，而是以社会和客户为中心，树立物业公司负责任的外部形象。
③新小区方面：通过规范管理大力提高服务质量，健全便民服务措施，建立良好社区文化，提升金鼎湾物业公司的品牌知名度。
④外部项目方面：外部市场项目以单业主类型物业项目为主。以个别重点项目为突破口，以点带面，树立品牌，带动该类型物业市场的全面发展。
⑤资质注册与质量体系认证方面：通过注册高级别资质和进行iso9000质量体系认证，增强公司的宣传力量，提高客户的信任度，提升品牌认知度。
五、建立严格的成本控制体系
加强成本控制，节省费用支出，建立目标成本体系，使得企业在不影响所提供的服务质量的前提下，达到成本的持续降低，是规范公司内部管理，降低消耗，增收节流的重要工作内容；因此，物业管理公司必须建立严格的成本控制和预算管理体系，通过对工作流程的精细梳理和权责体系的明确界定，对公司的采购成本、营销成本、人力成本、管理成本以及财务成本等进行严格的规划、评审和优化工作，在事先、事中和事后进行全方位的成本管理，最终达到持续降低成本的目的。
六、规范业务流程
流程是公司创造价值的机制，对企业的业务流程进行根本性再思考和彻底性再设计，理顺公司内外关系和工作衔接，从而获得在成本、质量、服务和速度等方面业绩的巨大改善，使得企业能最大限度地适应以‘顾客、竞争和变化’为特征的现代企业经营环境，对于物业管理公司这类服务型企业至关重要。
通常意义上，物业管理的全流程如下：
对于每一项工作流程，都应该明确其工作目标、适用范围、相关术语与定义、涉及的部门与岗位以及其负有的权责、工作程序、关键控制点和核心重要输入输出，并配以相应的操作性表单，保证工作内容无缝衔接、工作人员克尽职守，最终实现工作任务的圆满完成和企业发展目标的实现。
七、健全人力资源管理体系
物业管理公司必须建立科学的人力资源规划、严格的绩效考核体系和市场化的薪酬管理体系为核心内容的人力资源管理体系，充分调动优秀员工的工作积极性和企业认同感，为企业发展目标提供根本保障。
人力资源规划——按现代企业管理原则编制企业的人力资源规划，包括企业的人员编制计划、人才的职业生涯规划、人才更换和人才储备计划以及员工的培训与教育制度与计划等。
绩效考核——建立基于安全指标、环境指标、绿化指标、设备指标、房管指标、客服指标、培训指标、内审指标、满意工程指标等九大模块的kpi指标，设计考核制度和管理办法，设计考核应用表单，指导考核工作开展。
薪酬体系——规划公司的薪酬、福利***策等方面的制度，按现代企业制度规划公司工资及福利方案，使其具有竞争力、公平性，并解决员工的后顾之忧，针对公司发展需要和不同层次的人员设计利益激励机制。
八、建立服务质量管理体系
物业管理公司作为服务型企业，服务质量的保持和提升当仁不让的处于最核心的管理地位。因此，必须实施全面质量管理，综合运用现代管理手段和方法，通过实施质量管理的培训与理念灌输，提高全体员工的质量意识，规范员工的服务行为，完善质量责任制度，为业主提供充满人性的个，全面满足物业管理的工作需要。在企业的实际运作中，可以通过六西格玛质量管理规范、iso9000质量管理体系以及国家和地方制定的各项物业管理标准作为具体的行为准则来指导和规范具体的质量管理体系建立工作，增强员工素质，提升企业的核心竞争力。
九、理顺与开发商的工作关系
物业管理公司服务质量的好坏，很大程度上取决于房地产开发商提供的配套服务是否完善，是否及时。当前，物业管理公司与开发商主要有两种形式的关系，一种是完全***的经济实体，另一种则是存在隶属关系的母子公司。第一种关系在工作接洽中完全按照国家和地方相关法规进行市场化运作，一般不会产生人为因素的干扰；而在第二种关系中，物业管理公司作为开发商的下属企业，在谈判能力和业务沟通上处于相当劣势，开发商往往会以顾全大局的名义要求物业公司尽快接管，容易因“配套不到位、拆迁安置遗留问题、房屋质量”等诸多问题的造成物业管理公司和业主之间的矛盾与冲突，因此规范开发商和物业管理公司的工作关系，建立基于契约和权责明确的集团公司管控模式，也是物业管理公司和开发商都应重点关注的问题。
1.明晰母子公司管理模式
采取战略管理型的管控模式更加符合开发商和物业管理公司的工作特性，该模式主要用于相关行业领域间的运作，强调集团公司的财务监控和战略统一部署，有利于公司组合的协调发展以及战略协同效应的培育，有利于物业管理公司根据自身发展需要***开展经营业务。
2.强化内部市场化服务意识
开发商和物业管理公司都应建立内部市场化服务理念，规范双方权利义务，明确业务工作内容，严守接管验收标准，保障物业工作的有序进行。
3.合力解决历史遗留问题
对于种种历史遗留问题，可由物业管理公司将问题汇总，明确双方责任，提出一揽子维修或货币补偿解决方案，根据实际情况与开发商协商解决，保证物业管理工作的顺利进行和社会民生的安定祥和。
4.开发商加大扶持帮助力度
作为开发商，应将物业管理公司的长远发展纳入公司的整体发展战略规划中，进行有步骤有针对性的扶持和帮助，在人力、物力、财力以及工作上给予一定的资源保证，物业管理公司应该注意资源的整合与合理运用，尽量提高有限资源的利用效率和效果，保证企业发展目标的顺利实施。
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